Baufinanzierung für Rentner: Immobilienkredit im Alter

Der Traum vom Eigenheim endet nicht mit dem Renteneintritt. Immer mehr Menschen über 60 entscheiden sich bewusst für den Kauf oder Bau einer Immobilie – sei es als Altersvorsorge, zur Modernisierung oder für den barrierefreien Umbau. Doch während jüngere Käufer oft von langen Laufzeiten profitieren, stellen sich Rentner die Frage: Bekomme ich überhaupt noch einen Kredit? Die gute Nachricht: Ja, eine Baufinanzierung ist auch im Alter möglich. Allerdings gelten andere Spielregeln als für jüngere Kreditnehmer, und die richtige Strategie entscheidet über Erfolg oder Ablehnung.

[fs-toc-h2]1. Bis zu welchem Alter bekomme ich einen Kredit für eine Immobilie?

Es gibt keine gesetzliche Altersgrenze für die Vergabe eines Immobilienkredits – das ist die wichtigste Nachricht vorweg. Weder mit 60, 70 noch mit 80 Jahren schließt das Alter dich automatisch von einer Finanzierung aus. Banken dürfen seit der Änderung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2018 Kreditanfragen nicht mehr pauschal ablehnen, nur weil die statistische Lebenserwartung überschritten werden könnte. Was zunächst wie ein großer Vorteil klingt, hat in der Praxis jedoch seine Tücken.

Denn auch wenn es keine starre Altersgrenze gibt, beziehen Banken die statistische Lebenserwartung sehr wohl in ihre Entscheidung ein. Diese liegt in Deutschland aktuell bei 83,5 Jahren für Frauen und 78,9 Jahren für Männer. Viele Institute orientieren sich daran und erwarten, dass die Finanzierung spätestens bis zum 75. oder 85. Lebensjahr vollständig getilgt ist. Je näher du diesem Alter kommst, desto schwieriger wird es, eine Zusage zu erhalten – es sei denn, du bringst entsprechende Sicherheiten mit.

Was bedeutet Kapitaldienstfähigkeit?

Entscheidend ist letztlich deine sogenannte Kapitaldienstfähigkeit: Kannst du dauerhaft die monatlichen Raten für Zins und Tilgung tragen? Banken prüfen dabei nicht nur dein Alter, sondern vor allem dein Einkommen. Dabei werden verschiedene Einkommensquellen unterschiedlich bewertet. Angerechnet werden gesetzliche Rente, Betriebsrente, private Rentenversicherungen und Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien. Minijobs, Pflegerenten oder kurzfristige Nebeneinkünfte hingegen fließen nicht in die Berechnung ein.

Mit einem soliden Einkommen, ausreichend Eigenkapital und den richtigen Nachweisen stehen deine Chancen auf eine Finanzierung also deutlich besser, als viele denken. Verschiedene Banken handhaben die Vergabe an Rentner dabei sehr unterschiedlich – während manche Institute bereits ab 65 Jahren zurückhaltender werden, finanzieren andere auch Kreditnehmer über 70 Jahre problemlos. Deshalb ist ein gründlicher Vergleich mehrerer Anbieter unerlässlich.

Tipp: Lege alle Rentenbescheide und Einkommensnachweise vollständig vor – das schafft Vertrauen bei der Bank und beschleunigt die Prüfung erheblich.

[fs-toc-h2]2. Welche Voraussetzungen muss ich als Rentner für einen Immobilienkredit erfüllen?

Theoretisch möglich ist die eine Sache – praktisch machbar die andere. Auch wenn es keine Altersgrenze gibt, stellen Banken an ältere Kreditnehmer deutlich höhere Anforderungen als an jüngere. Der Grund liegt auf der Hand: Das Ausfallrisiko steigt mit zunehmendem Alter, und die Zeit bis zur vollständigen Tilgung ist begrenzt. Was also macht den Unterschied zwischen Zusage und Ablehnung?

Eigenkapital: Mindestens 40 bis 50 Prozent erforderlich

Der wichtigste Faktor ist das Eigenkapital. Während junge Käufer oft mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital starten und teilweise sogar Vollfinanzierungen erhalten, solltest du als Rentner mindestens 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto höher deine Chancen auf eine Zusage und attraktive Konditionen. Durch die geringere Darlehenssumme verkürzt sich zudem die Laufzeit erheblich, was gerade im Alter entscheidend ist. Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Eigenkapitalquoten durchspielen und deren Auswirkung auf die monatliche Rate sehen.

Tilgungsrate von mindestens 5 Prozent

Eng verbunden mit dem Eigenkapital ist die Tilgungsrate, und hier gilt: Tempo ist gefragt. Während jüngere Kreditnehmer mit 2 bis 3 Prozent anfänglicher Tilgung beginnen können, empfehlen Experten Rentnern mindestens 5 Prozent, besser noch mehr. Eine höhere Tilgung führt zwar zu höheren monatlichen Raten, verkürzt aber die Kreditlaufzeit deutlich. Das ist wichtig, denn bei einer Restschuld am Ende der Zinsbindung wird eine Anschlussfinanzierung nötig – und die kann im hohen Alter schwer zu bekommen oder deutlich teurer sein.

Welche Einkünfte werden angerechnet?

Banken prüfen sehr genau, ob deine Rente ausreicht, um die monatlichen Raten dauerhaft zu tragen. Dabei kommt es auf die Unterscheidung zwischen sicheren und unsicheren Einkünften an:

Angerechnet werden: gesetzliche Rente (unbefristet), Betriebsrente oder Pension, private Rentenversicherungen sowie Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien.

Nicht berücksichtigt werden: Minijobs, Pflegerenten oder kurzfristige Nebeneinkünfte von Rentnern.

Das bedeutet konkret: Verlasse dich nur auf Einkommen, das dir langfristig und sicher zur Verfügung steht. Eine gründliche Haushaltsrechnung zeigt dir schnell, wie viel finanzieller Spielraum dir wirklich bleibt. Dabei solltest du auch einen Puffer für unvorhergesehene Kosten wie Reparaturen oder medizinische Ausgaben einkalkulieren – gerade bei älteren Immobilien fallen regelmäßig Kosten an, die du im Vorfeld berücksichtigen solltest.

Hinweis: Plane einen finanziellen Puffer von mindestens 300 bis 500 Euro monatlich für unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen und Instandhaltung ein.

[fs-toc-h2]3. Welche Finanzierungsmodelle eignen sich für Rentner?

Nicht jede Darlehensform eignet sich gleichermaßen für die Baufinanzierung im Alter. Je nach deiner persönlichen Situation können unterschiedliche Modelle sinnvoll sein. Das Volltilgerdarlehen gilt als ideale Lösung für Rentner, die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt komplett schuldenfrei sein möchten. Bei diesem Modell entspricht die Zinsbindungsfrist der gesamten Kreditlaufzeit – am Ende bleibt keine Restschuld. Du zahlst monatlich eine feste Rate, genau wie bei einem klassischen Annuitätendarlehen, nur dass du am Ende der Laufzeit tatsächlich fertig bist.

Volltilgerdarlehen für absolute Planungssicherheit

Der große Vorteil liegt auf der Hand: absolute Planungssicherheit. Du weißt von Anfang an, wann du schuldenfrei bist, und musst dir keine Gedanken über eine spätere Anschlussfinanzierung machen. Der Nachteil liegt in der höheren monatlichen Belastung, da die gesamte Darlehenssumme innerhalb der festgelegten Zeit zurückgezahlt werden muss. Banken belohnen die Vollständigkeit allerdings oft mit Zinsrabatten – ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

Annuitätendarlehen mit flexiblen Optionen

Wer mehr Flexibilität wünscht, kann sich für ein klassisches Annuitätendarlehen mit kurzer Zinsbindung entscheiden. Mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung bleibst du beweglich und kannst nach Ende der Zinsbindung entscheiden, wie es weitergeht – sei es durch eine Umschuldung zu besseren Konditionen oder durch eine vorzeitige Sondertilgung. Wichtig dabei: Achte unbedingt auf Sondertilgungsrechte von mindestens 5 bis 10 Prozent jährlich und die Möglichkeit, die Tilgungsrate anzupassen. So kannst du bei finanziellen Spielräumen schneller tilgen oder bei Engpässen die Rate temporär senken.

Tipp: Vereinbare im Darlehensvertrag flexible Sondertilgungsrechte von mindestens 5 bis 10 Prozent pro Jahr. So kannst du bei einer Erbschaft, einer ausgezahlten Lebensversicherung oder anderen Einmalzahlungen den Kredit schneller zurückzahlen und Zinsen sparen.

Modernisierungskredit für altersgerechten Umbau

Wenn du bereits eine abbezahlte Immobilie besitzt und diese altersgerecht umbauen oder energetisch sanieren möchtest, ist ein Modernisierungskredit oft die bessere Wahl. Diese Darlehen haben in der Regel niedrigere Summen – meist unter 50.000 Euro – und kürzere Laufzeiten als klassische Baufinanzierungen, was sie für Rentner deutlich zugänglicher macht. Besonders attraktiv wird es mit staatlicher Förderung: Die KfW bietet spezielle Programme wie "Altersgerecht Umbauen" an, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Maßnahmen wie den Einbau von Treppenliften, bodengleichen Duschen oder Rollstuhlrampen bereitstellen.

Eine noch relativ unbekannte Option ist die Immobilienrente, auch Umkehrhypothek genannt. Hierbei wird deine schuldenfreie Immobilie beliehen, und du erhältst entweder eine monatliche Rente oder eine Einmalzahlung. Die Besonderheit: Du zahlst während deiner Lebenszeit nur die Zinsen, die Tilgung übernehmen später deine Erben oder erfolgt durch den Verkauf der Immobilie. Dieses Modell eignet sich vor allem, wenn du deine Rente aufbessern möchtest, ohne die Immobilie zu verkaufen und weiterhin darin wohnen möchtest. Allerdings solltest du die Angebote sehr genau prüfen, da die Konditionen stark variieren und teilweise deutlich teurer sind als klassische Baudarlehen.

[fs-toc-h2]4. Wie kann ich meine Chancen auf eine Finanzierungszusage erhöhen?

Auch wenn die Hürden für Rentner höher liegen als für jüngere Kreditnehmer, gibt es bewährte Strategien, um deine Chancen auf eine Finanzierungszusage deutlich zu erhöhen. Die gute Nachricht dabei: Viele dieser Maßnahmen liegen in deiner eigenen Hand.

Zweiter Kreditnehmer verbessert die Bonität erheblich

Einer der wirksamsten Hebel ist das Einbeziehen eines zweiten Kreditnehmers. Wenn dein Partner oder ein erwachsenes Kind als Mitkreditnehmer auftritt, verbessert das deine Bonität erheblich. Ein zusätzliches Einkommen reduziert das Risiko für die Bank und erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Zusage deutlich. Besonders vorteilhaft ist dies, wenn der zweite Kreditnehmer jünger ist und noch einige Jahre bis zur Rente hat – das verlängert den Zeitraum, in dem der Kredit bedient werden kann. Wichtig dabei: Beide Kreditnehmer haften gesamtschuldnerisch, das heißt, jeder haftet für den vollen Kreditbetrag. Diese rechtliche Seite solltest du vorab klären, insbesondere wenn es um Kinder oder andere Familienangehörige geht.

Zusätzliche Sicherheiten senken das Risiko

Neben der zu finanzierenden Immobilie können weitere Sicherheiten deine Position massiv stärken. Schuldenfreie Bestandsimmobilien als zusätzliche Grundschuld, Wertpapiere, Lebensversicherungen oder Bürgschaften von Familienmitgliedern – all das zeigt der Bank, dass im Ernstfall Alternativen zur Verfügung stehen. Banken honorieren zusätzliche Sicherheiten oft nicht nur mit höheren Zusagequoten, sondern auch mit günstigeren Konditionen. Ein Zinsrabatt von 0,2 oder 0,3 Prozentpunkten klingt zunächst wenig, macht über die Laufzeit aber schnell mehrere Tausend Euro aus.

Die Wahl der Zinsbindung ist gerade für Rentner ein entscheidender Faktor. Wähle eine möglichst lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren oder gleich ein Volltilgerdarlehen. Damit sicherst du dir die aktuellen Konditionen über die gesamte Laufzeit und vermeidest das Risiko steigender Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung. Denn eines ist sicher: In zehn oder 15 Jahren kann das Zinsniveau ganz anders aussehen – und im Rentenalter hast du kaum Verhandlungsmasse für günstigere Konditionen bei einer Folgefinanzierung.

Hinweis: Wähle eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren oder ein Volltilgerdarlehen. Damit vermeidest du das Risiko, im hohen Alter noch eine Anschlussfinanzierung zu benötigen, die teurer ausfallen oder abgelehnt werden könnte.

Flexibilität im Vertrag verankern

Flexibilität im Darlehensvertrag solltest du nicht unterschätzen. Lass dir folgende Optionen unbedingt in den Vertrag schreiben: Möglichkeit zur Tilgungsanpassung (nach oben und unten), Sondertilgungsrechte von mindestens 5 bis 10 Prozent jährlich sowie die Option auf Ratenpause bei unvorhergesehenen Ausgaben. Gerade im Alter können sich finanzielle Situationen schnell ändern – etwa durch Krankheit, unerwartete Kosten oder eine Erbschaft. Ein flexibler Vertrag gibt dir die Sicherheit, auch auf unvorhersehbare Ereignisse reagieren zu können, ohne gleich in finanzielle Schieflage zu geraten.

Und schließlich: Vergleiche mehrere Anbieter. Nicht jede Bank finanziert Rentner gleich gern. Während manche Institute bereits ab 65 Jahren restriktiv werden, sind andere deutlich aufgeschlossener – das hängt oft von der internen Risikobewertung und der Geschäftspolitik ab. Was bei einer Bank abgelehnt wird, kann bei einer anderen problemlos durchgehen.

[fs-toc-h2]5. Wie entwickeln sich die Bauzinsen aktuell?

Die Zinshöhe spielt bei jeder Baufinanzierung eine zentrale Rolle, doch für Rentner ist sie besonders wichtig. Warum? Weil du weniger zeitlichen Spielraum hast, um auf günstigere Zinsphasen zu warten, und weil bereits kleine Zinsunterschiede bei der begrenzten Rentenhöhe deutlich ins Gewicht fallen.

Zinsniveau im Dezember 2025

Aktuell bewegen sich die Bauzinsen für eine 10-jährige Zinsbindung bei etwa 3,5 bis 4,0 Prozent (Stand: Dezember 2025). Im Vergleich zu den Niedrigzinsjahren bis 2022, als Zinsen unter 1 Prozent möglich waren, ist das zwar ein deutlicher Anstieg. Historisch betrachtet liegen die Zinsen jedoch noch immer auf einem moderaten Niveau – in den 1990er und 2000er Jahren waren Bauzinsen von 5 bis 7 Prozent völlig normal. Die aktuellen Konditionen sind nach wie vor attraktiv, auch wenn sie nicht mehr so günstig sind wie vor einigen Jahren.

Die meisten Experten erwarten für 2026 eher stabile oder leicht steigende Zinsen. Die Europäische Zentralbank hat bei ihrer Sitzung am 18. Dezember 2025 die Leitzinsen unverändert gelassen, und viele Analysten gehen davon aus, dass sich daran in den kommenden Monaten wenig ändern wird. Für dich als potenziellen Kreditnehmer bedeutet das: Wenn du eine konkrete Immobilie im Blick hast, solltest du nicht zu lange warten. Ein Vergleich mehrerer Angebote ist dabei unerlässlich – bereits 0,2 Prozentpunkte Unterschied können über die Laufzeit Tausende Euro ausmachen.

Tipp: Beobachte die Zinsentwicklung über einige Wochen, aber warte nicht zu lange mit deiner Entscheidung. Bei einer konkreten Kaufabsicht ist es oft besser, sich die aktuellen Zinsen zu sichern, statt auf weiter sinkende Konditionen zu hoffen, die möglicherweise nicht eintreten.

Konkrete Beispielrechnung

Was bedeutet das konkret für deine monatliche Belastung? Ein Beispiel macht es deutlich: Bei einer Darlehenssumme von 150.000 Euro, einer Tilgung von 5 Prozent und einem Zinssatz von 3,7 Prozent ergibt sich eine monatliche Rate von etwa 1.088 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,3 Prozent steigt die Rate auf rund 1.163 Euro – eine Differenz von 75 Euro pro Monat oder 900 Euro im Jahr. Über eine Laufzeit von 15 Jahren summiert sich das auf 13.500 Euro.

Ein weiterer wichtiger Aspekt sind die Nebenkosten, die beim Immobilienerwerb anfallen und oft unterschätzt werden. Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notarkosten (ca. 1,5 Prozent) und gegebenenfalls Maklergebühren (bis zu 7 Prozent) summieren sich schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro sind das zusätzlich 30.000 bis 45.000 Euro, die du aus Eigenkapital finanzieren musst. Diese Kosten werden von Banken grundsätzlich nicht mitfinanziert – sie kommen also on top zu deinem Eigenkapitalanteil.

[fs-toc-h2]6. Diese Fehler solltest du bei der Baufinanzierung vermeiden

Selbst mit guten Voraussetzungen können kleine Fehler bei der Planung große Auswirkungen haben. Diese Stolperfallen solltest du unbedingt vermeiden, wenn du als Rentner eine Baufinanzierung anstrebst.

Tilgung zu niedrig ansetzen

Viele Rentner scheuen hohe monatliche Raten und entscheiden sich für eine niedrige Tilgung von nur 2 Prozent. Das Problem dabei: Bei einer solch geringen Tilgung bleibt am Ende der Zinsbindung eine erhebliche Restschuld. Wenn du dann eine Anschlussfinanzierung benötigst, bist du womöglich schon 75 oder 80 Jahre alt – und die Bank wird kritischer prüfen oder sogar ablehnen. Im schlimmsten Fall musst du die Immobilie verkaufen, um die Restschuld zu tilgen. Setze deshalb lieber von Anfang an auf eine hohe Tilgung oder direkt auf ein Volltilgerdarlehen.

Eigenkapital realistisch einschätzen

Je weniger Eigenkapital du einbringst, desto höher das Risiko einer Ablehnung. Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind für Rentner nahezu unmöglich – und selbst wenn du eine Bank findest, die finanziert, sind die Konditionen deutlich schlechter. Plane realistisch und bringe mindestens 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises selbst auf. Vergiss dabei nicht die Nebenkosten, die ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen.

Auch nach dem Kauf entstehen laufende Kosten, die viele unterschätzen. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklagen für Reparaturen und eventuelle Modernisierungen – schnell kommen hier 300 bis 500 Euro im Monat zusammen. Gerade bei älteren Immobilien solltest du mit höheren Instandhaltungskosten rechnen. Eine Faustregel besagt: Kalkuliere etwa 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter und Monat für Instandhaltung ein. Bei einem Haus mit 150 Quadratmetern sind das 150 bis 300 Euro monatlich.

Hinweis: Erstelle vor der Finanzierung eine detaillierte Haushaltsrechnung. Berücksichtige alle laufenden Kosten der Immobilie (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung) und prüfe, ob nach Abzug der Rate noch ausreichend Geld für den Lebensunterhalt und unvorhergesehene Ausgaben bleibt.

Mehrere Angebote einholen

Viele Rentner machen auch den Fehler, nur bei einer Bank anzufragen. Was die eine Bank ablehnt, kann bei einer anderen problemlos durchgehen – Banken haben unterschiedliche Risikoeinschätzungen und Geschäftspolitiken. Manche Institute haben sich auf die Finanzierung älterer Kreditnehmer spezialisiert, andere lehnen grundsätzlich ab 70 Jahren ab. Ohne Marktkenntnisse läufst du Gefahr, bei der falschen Bank anzufragen und unnötig Zeit zu verlieren.

Der letzte große Fehler betrifft die mangelnde Dokumentation. Banken benötigen für die Kreditprüfung eine Vielzahl von Unterlagen – von Rentenbescheiden über Vermögensnachweise bis hin zu Grundbuchauszügen. Wer hier unvollständige oder veraltete Dokumente einreicht, verliert wertvolle Zeit. Bereite alle Unterlagen gewissenhaft vor und lass dich im Zweifel von einem Berater helfen.

[fs-toc-h2]7. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Bis zu welchem Alter bekomme ich einen Immobilienkredit?

Es gibt keine gesetzliche Altersgrenze. Mit ausreichend Eigenkapital (40-50 Prozent) und nachweisbarer Kapitaldienstfähigkeit sind Finanzierungen auch mit 70, 75 oder 80 Jahren möglich. Entscheidend ist, dass du die monatlichen Raten aus deiner Rente dauerhaft tragen kannst.

Wie viel Eigenkapital sollte ich als Rentner mitbringen?

Mindestens 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten (weitere 10-15 Prozent). Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser deine Chancen auf eine Zusage und attraktive Konditionen. Vollfinanzierungen sind für Rentner praktisch nicht möglich.

Welche Tilgungsrate ist für Rentner sinnvoll?

Mindestens 5 Prozent anfängliche Tilgung, besser noch mehr. Ein Volltilgerdarlehen bietet maximale Planungssicherheit, da am Ende keine Restschuld bleibt. Achte darauf, dass trotz hoher Tilgung ein finanzieller Puffer von 300-500 Euro monatlich erhalten bleibt.

Kann ich meine Immobilie im Alter modernisieren finanzieren?

Ja, über spezielle Modernisierungskredite mit niedrigeren Summen und kürzeren Laufzeiten. Besonders attraktiv sind KfW-Förderungen wie "Altersgerecht Umbauen" mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen für barrierefreie Umbauten.

Wie wirken sich steigende Zinsen auf meine Anschlussfinanzierung aus?

Steigen die Zinsen bis zum Ende deiner Zinsbindung, kann die neue Rate deutlich höher ausfallen – im Rentenalter oft schwer zu stemmen. Deshalb empfiehlt sich eine lange Zinsbindung (15-20 Jahre) oder ein Volltilgerdarlehen. Alternativ kannst du ein Forward Darlehen nutzen, um dir bis zu 5 Jahre im Voraus günstige Zinsen zu sichern.

[fs-toc-h2]8. Fazit

Eine Baufinanzierung für Rentner ist möglich und in vielen Fällen auch sinnvoll – sei es für den Kauf einer altersgerechten Immobilie, die Modernisierung oder zur Absicherung im Alter. Das Alter allein ist dabei kein Hindernis, solange die Rahmenbedingungen stimmen. Entscheidend sind eine realistische Planung, ausreichend Eigenkapital von mindestens 40 bis 50 Prozent und eine hohe Tilgungsrate, die dich schnell schuldenfrei macht.

Wichtig ist, dass du nicht einfach zur erstbesten Bank gehst, sondern gezielt vergleichst. Verschiedene Institute haben sehr unterschiedliche Vergabekriterien für ältere Kreditnehmer – was bei der einen Bank abgelehnt wird, kann bei einer anderen problemlos funktionieren. Deshalb lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Finanzierungsmakler, der den Markt kennt und gezielt die passenden Banken anspricht.

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