Baufinanzierung trotz Kurzarbeit: Kredit bei weniger Netto

Baufinanzierung bei Kurzarbeit ist möglich, aber an klare Bedingungen geknüpft: Banken rechnen mit 60–67 % deines regulären Nettoeinkommens, verlangen meist höheres Eigenkapital (25–30 % statt 20 %) und prüfen genau, wie lange die Kurzarbeit bereits läuft. Bei laufenden Finanzierungen helfen Tilgungsaussetzung (Rate sinkt um 40–60 %), Tilgungssatzwechsel oder Stundung – aber nur, wenn du frühzeitig mit der Bank sprichst.

Kurzarbeit bedeutet weniger Einkommen, aber nicht automatisch das Aus für deine Baufinanzierung. Ob du gerade eine Immobilie kaufen möchtest oder bereits einen Kredit abbezahlst – es gibt Lösungen.

[fs-toc-h2]1. Wie Banken dein Einkommen bei Kurzarbeit bewerten

Wenn du in Kurzarbeit bist, erhältst du Kurzarbeitergeld von der Bundesagentur für Arbeit. Die Höhe beträgt 60 % deines pauschalierten Nettoentgelts, mit Kindern 67 %. Manche Arbeitgeber stocken auf – auf 80 %, 90 % oder sogar 95 % deines regulären Nettos.

Banken unterscheiden genau zwischen diesen Situationen. Erhältst du nur das gesetzliche Kurzarbeitergeld ohne Aufstockung, rechnen sie mit 60–67 % deines normalen Einkommens als Berechnungsgrundlage. Stockt dein Arbeitgeber auf, bewerten viele Banken das aufgestockte Einkommen zu 80–100 % als anrechenbar – je nachdem, wie verbindlich die Aufstockung vereinbart ist.

Ein Beispiel: Dein reguläres Nettoeinkommen liegt bei 3.500 €. In Kurzarbeit null (kompletter Arbeitsausfall) erhältst du 2.100 € Kurzarbeitergeld (60 % von 3.500 €). Stockt dein Arbeitgeber auf 90 % auf, bekommst du 3.150 €. Eine Bank rechnet im ersten Fall mit 2.100 € als Basis, im zweiten Fall mit etwa 2.800–3.000 € – ein massiver Unterschied bei der Darlehenssumme.

Zeitfaktor entscheidet: Wie lange Kurzarbeit ist akzeptabel?

Entscheidend ist auch, wie lange du bereits in Kurzarbeit bist. Läuft die Kurzarbeit erst seit 4–8 Wochen und ist absehbar befristet (etwa durch saisonale Gründe oder kurzfristige Auftragsflaute), bewerten Banken das anders als eine Kurzarbeit, die bereits 9–12 Monate andauert.

Faustregel: Kurzarbeit unter 3 Monaten wird oft noch als temporäres Ereignis eingestuft. Ab 6 Monaten wird es kritischer. Ab 12 Monaten lehnen die meisten Banken Neufinanzierungen ab oder verlangen deutlich höheres Eigenkapital.

[fs-toc-h2]2. Neufinanzierung während Kurzarbeit: Geht das überhaupt?

Ja, eine Neufinanzierung ist bei Kurzarbeit grundsätzlich möglich – aber unter erschwerten Bedingungen. Du musst folgende Voraussetzungen erfüllen:

Du hast einen unbefristeten Arbeitsvertrag und bist nicht mehr in der Probezeit. Dein Arbeitgeber ist wirtschaftlich solide und die Kurzarbeit ist ein temporäres Mittel, kein Dauerzustand. Du bringst höheres Eigenkapital mit – meist 25–30 % statt der üblichen 20 %. Ein zweiter Kreditnehmer mit stabilem Einkommen erhöht deine Chancen erheblich.

Banken prüfen bei Kurzarbeit besonders kritisch, ob dein verfügbares Einkommen nach Abzug aller Lebenshaltungskosten noch ausreicht, um die Kreditrate zu stemmen. Die Haushaltsrechnung wird penibel durchgerechnet.

Beispiel: Du verdienst in Kurzarbeit effektiv 2.400 € netto (inkl. Aufstockung). Deine Lebenshaltungskosten liegen bei 1.600 € (Familie mit zwei Kindern). Dir bleiben 800 € für die Kreditrate. Bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung entspricht das einer Darlehenssumme von etwa 140.000 €. Ohne Kurzarbeit hättest du bei 3.200 € Netto und 800 € mehr Budget eine Darlehenssumme von rund 185.000 € bekommen.

Welche Banken finanzieren trotz Kurzarbeit?

Nicht alle Banken sind gleich streng. Sparkassen und Volksbanken prüfen oft individueller und berücksichtigen lokale Gegebenheiten. Direktbanken haben meist standardisierte Kriterien – bei Kurzarbeit fällst du durchs Raster.

[fs-toc-h2]3. Laufende Baufinanzierung bei Kurzarbeit: Drei Lösungswege

Wenn du bereits eine Baufinanzierung abbezahlst und jetzt in Kurzarbeit gerätst, gibt es drei Hauptstrategien, um die monatliche Belastung zu senken.

Lösung 1: Tilgungsaussetzung
Du zahlst für einen befristeten Zeitraum – meist 3 bis 12 Monate – nur noch die Zinsen, nicht mehr die Tilgung. Das reduziert deine monatliche Rate um 40–60 %, je nachdem wie hoch dein Tilgungssatz ist.

Beispiel: Deine bisherige Rate beträgt 1.200 € (davon 480 € Zinsen, 720 € Tilgung bei 2 % Tilgungssatz). Mit Tilgungsaussetzung zahlst du nur noch 480 € – eine Ersparnis von 720 € monatlich. Nach Ende der Aussetzung läuft die Finanzierung normal weiter, allerdings verlängert sich die Gesamtlaufzeit um die ausgesetzten Monate.

Lösung 2: Tilgungssatzwechsel
Wenn dein Vertrag einen Tilgungssatzwechsel vorsieht, kannst du die Tilgung dauerhaft von beispielsweise 2,5 % auf 1,5 % reduzieren. Das senkt deine monatliche Rate ebenfalls, allerdings nicht so stark wie bei einer Aussetzung.

Vorteil: Du tilgst weiter, wenn auch langsamer. Nachteil: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist höher, und die Gesamtlaufzeit verlängert sich deutlich.

Lösung 3: Stundung
Bei einer Stundung setzt die Bank die gesamte Rate – Zinsen und Tilgung – für einige Monate aus. Du zahlst gar nichts. Die gestundeten Beträge werden meist an das Darlehensende angehängt. Diese Option gewähren Banken nur in echten Notlagen und oft nur für 3–6 Monate.

[fs-toc-h2]4. So gehst du mit deiner Bank ins Gespräch

Der wichtigste Tipp vorweg: Melde dich frühzeitig bei deiner Bank, sobald Kurzarbeit absehbar ist. Warte nicht, bis du in Zahlungsverzug gerätst. Banken sind fast immer bereit, mit dir eine Lösung zu finden – aber nur, wenn du proaktiv auf sie zugehst.

Bereite das Gespräch vor. Du brauchst: eine Bescheinigung deines Arbeitgebers über die Kurzarbeit, aktuelle Gehaltsnachweise (mit reduziertem Einkommen), eine realistische Haushaltsrechnung, die zeigt, was du dir noch leisten kannst, und einen konkreten Vorschlag, welche Lösung du dir vorstellst (Tilgungsaussetzung, Satzwechsel etc.).

Viele Banken bieten standardisierte Formulare für Stundungs- oder Aussetzungsanträge. Fülle diese vollständig aus und reiche alle Nachweise mit ein. Je transparenter du bist, desto schneller kommt eine Zusage.

Wichtig: Setze niemals eigenmächtig Raten aus oder zahle weniger. Das führt sofort zu Zahlungsverzug, Mahngebühren und im schlimmsten Fall zur Kündigung des Darlehens. Immer erst mit der Bank abstimmen.

[fs-toc-h2]5. Eigenkapital als Puffer bei Neufinanzierung während Kurzarbeit

Wenn du während der Kurzarbeit eine Immobilie kaufen möchtest, ist höheres Eigenkapital dein stärkster Hebel. Banken akzeptieren reduziertes Einkommen eher, wenn du 30 % oder mehr Eigenkapital mitbringst.

Warum? Weil du damit das Kreditvolumen reduzierst und die monatliche Rate niedriger ausfällt. Außerdem sinkt das Risiko für die Bank – bei eventuellem Zahlungsausfall ist die Immobilie deutlich mehr wert als die Restschuld.

Beispiel: Immobilienwert 300.000 €. Mit 20 % Eigenkapital (60.000 €) benötigst du 240.000 € Kredit. Rate bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung: 1.100 €. Mit 30 % Eigenkapital (90.000 €) benötigst du nur 210.000 € Kredit. Rate: 963 €. Diese 137 € Unterschied können entscheidend sein, ob die Bank dir zusagt oder ablehnt.

Mehr zur optimalen Eigenkapitalquote findest du in unserem Eigenkapital-Ratgeber.

[fs-toc-h2]6. Zweiter Kreditnehmer: Doppelte Sicherheit für die Bank

Ein zweiter Kreditnehmer mit stabilem Vollzeiteinkommen macht den entscheidenden Unterschied. Banken bewerten das Gesamteinkommen beider Partner – und wenn einer in Kurzarbeit ist, der andere aber voll verdient, gleicht das viel aus.

Beispiel: Du verdienst in Kurzarbeit 2.200 €, dein Partner regulär 2.900 €. Gemeinsam habt ihr 5.100 € verfügbar. Die Bank rechnet konservativ mit 2.000 € bei dir (reduziert wegen Kurzarbeit) und 2.900 € bei deinem Partner = 4.900 € Basis. Das reicht für eine Darlehenssumme von etwa 270.000 € bei moderater Rate.

Ohne zweiten Kreditnehmer hättest du mit 2.200 € Kurzarbeitergeld nur etwa 120.000 € Darlehenssumme bekommen – der Unterschied ist massiv.

Wichtig: Beide Partner haften gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, die Bank kann von beiden die volle Rate verlangen, falls einer ausfällt. Das Risiko teilt sich also nicht, sondern verdoppelt sich aus Banksicht sogar – aber die Bonität ist deutlich besser.

[fs-toc-h2]7. Staatliche Hilfen: Wohngeld und Lastenzuschuss

Viele Immobilienbesitzer wissen nicht, dass sie bei niedrigem Einkommen Anspruch auf Wohngeld haben – genauer gesagt auf den Lastenzuschuss. Das ist Wohngeld für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen.

Der Lastenzuschuss deckt einen Teil deiner Belastungen ab: Kreditzinsen, Tilgung, Instandhaltungsrücklagen. Die Höhe hängt ab von deinem Einkommen, der Anzahl der Haushaltsmitglieder und der Höhe deiner Belastung. Bei einem Einkommen von 2.500–3.500 € (Familie mit zwei Kindern) können das 150–400 € monatlich sein.

Beantragen kannst du den Lastenzuschuss bei der Wohngeldstelle deiner Gemeinde oder Stadt. Du brauchst: Einkommensnachweise, Bescheinigung über die Kurzarbeit, Kreditvertrag als Nachweis der Belastung, Grundbuchauszug.

Der Lastenzuschuss ist ein Zuschuss, kein Darlehen. Du musst ihn nicht zurückzahlen. Er wird meist für 12 Monate bewilligt, danach musst du neu beantragen.

[fs-toc-h2]8. Wie lange dauert eine Entscheidung bei Kurzarbeit?

Bei Neufinanzierungen verlängert sich der Prüfprozess, wenn du in Kurzarbeit bist. Statt der üblichen 5–10 Tage kann es 2–4 Wochen dauern. Warum? Weil die Bank deine Situation individuell bewertet statt standardisiert zu prüfen.

Die Bank holt oft eine Stellungnahme deines Arbeitgebers ein: Wie lange läuft die Kurzarbeit voraussichtlich? Wie ist die wirtschaftliche Lage des Unternehmens? Besteht Kündigungsgefahr? Diese Auskünfte brauchen Zeit.

Bei laufenden Finanzierungen geht es schneller. Eine Tilgungsaussetzung wird meist innerhalb von 3–7 Tagen genehmigt, wenn du alle Unterlagen vollständig einreichst. Stundungen können 1–2 Wochen dauern, weil die Bank die Situation genauer prüft.

Tipp: Wenn deine Hausbank ablehnt, heißt das nicht, dass keine Bank finanziert.

[fs-toc-h2]9. FAQ: Die wichtigsten Fragen zu Baufinanzierung und Kurzarbeit

Wird Kurzarbeitergeld voll als Einkommen angerechnet?

Nein, Banken rechnen meist nur mit 60–80 % des Kurzarbeitergeldes als anrechenbares Einkommen. Wenn dein Arbeitgeber aufstockt, wird das aufgestockte Einkommen zu etwa 80–90 % gewertet. Das reguläre Gehalt ohne Kurzarbeit zählt nicht, solange du in Kurzarbeit bist.

Kann ich während Kurzarbeit die Zinsbindung verlängern?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Viele Banken bieten Forward-Darlehen an, mit denen du dir schon Jahre im Voraus die Zinsen für die Anschlussfinanzierung sicherst. Kurzarbeit beeinflusst das kaum, weil du ja nicht neu finanzierst, sondern nur die Konditionen für später festlegst.

Was passiert, wenn ich trotz Tilgungsaussetzung die Zinsen nicht zahlen kann?

Dann solltest du sofort mit der Bank sprechen und eine Stundung beantragen. Wenn auch das nicht geht, droht die Kündigung des Darlehens und im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung. Banken vermeiden das aber fast immer und suchen lieber eine einvernehmliche Lösung.

Wirkt sich Kurzarbeit auf meinen Schufa-Score aus?

Kurzarbeit an sich wird nicht in der Schufa gespeichert. Problematisch wird es nur, wenn du wegen der Kurzarbeit Raten nicht zahlst und in Verzug gerätst. Dann werden Mahnungen und eventuelle Kündigungen eingetragen – und das schadet deinem Score massiv.

Kann ich bei Kurzarbeit eine Anschlussfinanzierung abschließen?

Ja, das ist meist einfacher als eine Neufinanzierung. Bei der Anschlussfinanzierung hast du schon jahrelang zuverlässig gezahlt – das spricht für dich. Außerdem ist die Restschuld deutlich niedriger als bei einem Neukredit. Banken sind hier kulanter, vor allem wenn die Kurzarbeit absehbar befristet ist.

[fs-toc-h2]10. Fazit: Kurzarbeit erschwert Baufinanzierung, macht sie aber nicht unmöglich

Kurzarbeit bedeutet reduziertes Einkommen – und das hat direkte Auswirkungen auf deine Baufinanzierung. Ob du eine neue Immobilie kaufen oder einen bestehenden Kredit bedienen möchtest: Die Herausforderung ist real, aber lösbar.

Bei Neufinanzierungen während Kurzarbeit kommt es auf drei Faktoren an: wie lange die Kurzarbeit schon läuft, ob dein Arbeitgeber aufstockt und wie viel Eigenkapital du mitbringst. Mit 30 % Eigenkapital und einem zweiten Kreditnehmer mit stabilem Einkommen bekommst du auch in Kurzarbeit eine Finanzierung. Die Darlehenssumme fällt allerdings niedriger aus als ohne Kurzarbeit.

Bei laufenden Finanzierungen hast du mehrere Stellschrauben: Tilgungsaussetzung reduziert deine Rate um 40–60 %, ein Tilgungssatzwechsel senkt sie dauerhaft um 20–30 %, und in Notlagen hilft eine befristete Stundung. Entscheidend ist, dass du frühzeitig mit deiner Bank sprichst – bevor du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst.

Die Kurzarbeitsphase zeigt auch, wie wichtig flexible Vertragsgestaltung ist. Wer von vornherein Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel-Optionen und ausreichend finanzielle Reserven einplant, steht im Krisenfall deutlich besser da. Baufinanzierung ist ein Marathon, kein Sprint – und Krisen wie Kurzarbeit, Krankheit oder Jobverlust können jeden treffen.

Wer strategisch plant, verschiedene Bankangebote vergleicht und sich nicht scheut, professionelle Hilfe zu holen, findet auch bei Kurzarbeit eine tragfähige Lösung. Denn Banken haben kein Interesse an Zwangsversteigerungen – sie wollen, dass du zahlst. Und dafür sind sie bereit, gemeinsam mit dir Wege zu finden.