Bauzeitzinsen: Definition und wann sie anfallen

Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der gesamten Bauzeit deines Neubaus anfallen – vom ersten ausgezahlten Euro bis zum Einzug. Sie bestehen aus Sollzinsen für bereits abgerufene Darlehen und Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Beträge. Bei einer durchschnittlichen Bauzeit von zwölf Monaten können die Bauzeitzinsen schnell 2.000 bis 4.000 Euro zusätzliche Kosten verursachen. Dieser Ratgeber erklärt, wie Bauzeitzinsen funktionieren, wann sie anfallen, wie du sie berechnest und vor allem: wie du sie minimierst.

[fs-toc-h2]1. Was sind Bauzeitzinsen und wann fallen sie an?

Bauzeitzinsen sind alle Zinsen, die während der Bauphase eines Neubaus anfallen. Anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie, wo das Darlehen komplett ausgezahlt wird, erfolgt bei Neubauten die Auszahlung in Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt. Für jeden ausgezahlten Teilbetrag zahlst du sofort Zinsen, auch wenn das Haus noch nicht fertig ist. Diese speziellen Bauzeitzinsen sind Teil der Baunebenkosten und können dein Budget erheblich belasten.

Die Bauzeitzinsen laufen vom Zeitpunkt der ersten Auszahlung bis zur vollständigen Fertigstellung und dem Einzug in dein Eigenheim. In dieser Zeit zahlst du in der Regel noch Miete für deine alte Wohnung – es kommt zur gefürchteten Doppelbelastung. Bei einer typischen Bauzeit von zehn bis zwölf Monaten summieren sich die Bauzeitzinsen schnell auf mehrere Tausend Euro.

Bauzeitzinsen fallen ausschließlich bei Neubauten an, nicht beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie. Auch bei umfassenden Modernisierungen oder Sanierungen mit schrittweiser Darlehensauszahlung können Bauzeitzinsen entstehen. Die Bank zahlt das Darlehen üblicherweise in fünf bis sieben Raten aus, die an bestimmte Bauabschnitte gekoppelt sind: nach Rohbau, nach Dachstuhl, nach Fenstern und Türen, nach Innenausbau.

Die Höhe der Bauzeitzinsen hängt von drei Faktoren ab: der Darlehenssumme, dem vereinbarten Zinssatz und der Länge der Bauzeit. Je höher der Kredit, je länger die Bauzeit und je höher die Zinsen, desto teurer wird es. Verzögerungen beim Bau – etwa durch Lieferengpässe, Wetter oder Baumängel – erhöhen die Bauzeitzinsen automatisch und können eine teure Nachfinanzierung erforderlich machen.

Tipp: Kalkuliere von Anfang an einen Puffer von zwei bis drei Monaten zusätzlicher Bauzeit ein. Bauverzögerungen sind häufiger als gedacht, und mit einem Puffer vermeidest du böse finanzielle Überraschungen.

[fs-toc-h2]2. Wie setzen sich Bauzeitzinsen zusammen?

Bauzeitzinsen bestehen aus zwei Komponenten: Sollzinsen und Bereitstellungszinsen. Beide Zinsarten zusammen bilden die Gesamtbelastung während der Bauphase. Verstehe die Zusammensetzung der Bauzeitzinsen, um sie gezielt zu minimieren.

Sollzinsen

Sollzinsen fallen für jeden bereits ausgezahlten Teilbetrag an. Hast du beispielsweise nach dem Rohbau 100.000 Euro abgerufen, zahlst du ab diesem Zeitpunkt monatlich Zinsen auf diese 100.000 Euro. Die Höhe entspricht dem Zinssatz deines Gesamtdarlehens – meist zwischen 3,0 und 4,5 Prozent aktuell (Stand Oktober 2025).

Die Sollzinsen steigen mit jeder weiteren Auszahlung. Nach der zweiten Tranche von beispielsweise 80.000 Euro zahlst du Zinsen auf insgesamt 180.000 Euro. Diese schrittweise Erhöhung macht die Bauzeitzinsen-Berechnung komplex. Manche Banken berechnen einen Teilauszahlungszuschlag von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten auf den regulären Zinssatz, weil die Verwaltung mehrerer Tranchen mehr Aufwand bedeutet.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen fallen für den noch nicht ausgezahlten Teil des Darlehens an – aber erst nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit. Diese zinsfreie Zeit beträgt üblicherweise drei bis zwölf Monate ab Darlehenszusage. Erst danach verlangt die Bank Bereitstellungszinsen von etwa 0,15 bis 0,25 Prozent pro Monat (also 1,8 bis 3,0 Prozent pro Jahr) auf den noch nicht abgerufenen Betrag.

Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einer bereits ausgezahlten Summe von 150.000 Euro würdest du nach Ablauf der zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen auf die verbleibenden 150.000 Euro zahlen – bei 0,25 Prozent monatlich sind das 375 Euro pro Monat zusätzlich. Die Bereitstellungszinsen sinken automatisch mit jeder weiteren Auszahlung.

Doppelbelastung während der Bauzeit

Die Bauzeitzinsen sind eine zusätzliche finanzielle Belastung neben deiner laufenden Miete. Bei einer monatlichen Miete von 1.200 Euro und Bauzeitzinsen von 800 Euro trägst du zwölf Monate lang eine Doppelbelastung von 2.000 Euro monatlich. Das sind 24.000 Euro zusätzlich zur regulären Baufinanzierung. Diese Doppelbelastung musst du in deine Finanzplanung einkalkulieren.

Wichtig: Kläre mit deiner Bank, ob du die Bauzeitzinsen monatlich zahlst oder ob sie dem Gesamtdarlehen zugeschlagen werden. Bei monatlicher Zahlung hast du die Doppelbelastung zu tragen, beim Zuschlag erhöht sich deine spätere Restschuld.

[fs-toc-h2]3. Wie berechnest du Bauzeitzinsen richtig?

Die Berechnung der Bauzeitzinsen erfolgt mit einer Standardformel, die die meisten Banken verwenden. Sie liefert einen Näherungswert, da sie von einer durchschnittlichen Auszahlung von 50 Prozent der Darlehenssumme über die Bauzeit ausgeht.

Die Berechnungsformel:

(Darlehenssumme / 2 × Zinssatz / 100) × Bauzeit in Monaten / 12 = Bauzeitzinsen

Rechenbeispiel 1: Standardfall

• Darlehenssumme: 300.000 Euro
• Zinssatz: 3,5 Prozent
• Bauzeit: 12 Monate

Berechnung: (300.000 / 2 × 3,5 / 100) × 12 / 12 = 5.250 Euro Bauzeitzinsen

Rechenbeispiel 2: Kurze Bauzeit

• Darlehenssumme: 250.000 Euro
• Zinssatz: 4,0 Prozent
• Bauzeit: 9 Monate

Berechnung: (250.000 / 2 × 4,0 / 100) × 9 / 12 = 3.750 Euro Bauzeitzinsen

Rechenbeispiel 3: Verlängerte Bauzeit

• Darlehenssumme: 400.000 Euro
• Zinssatz: 3,8 Prozent
• Bauzeit: 15 Monate (Verzögerung)

Berechnung: (400.000 / 2 × 3,8 / 100) × 15 / 12 = 9.500 Euro Bauzeitzinsen

Diese Formel berücksichtigt keine Bereitstellungszinsen. Für eine präzisere Kalkulation solltest du zusätzlich die Bereitstellungszinsen einrechnen. Mit unserem kostenlosen Baufinanzierungsrechner kannst du deine individuelle Situation durchrechnen und erhältst eine detaillierte Übersicht über alle anfallenden Kosten.

Typische Fehler bei der Kalkulation

Viele Bauherren unterschätzen die Bauzeitzinsen oder vergessen sie komplett in ihrer Budgetplanung. Ein klassischer Fehler ist die Annahme, dass die Bauzeit wie geplant eingehalten wird. In der Realität verzögern sich 60-70 Prozent aller Bauvorhaben um mindestens zwei Monate. Auch Mehrkosten durch Sonderwünsche oder notwendige Nachbesserungen erhöhen die Bauzeitzinsen, weil mehr Darlehen abgerufen werden muss.

Ein weiterer Fehler: Bauherren rechnen nur mit den Sollzinsen und ignorieren die Bereitstellungszinsen. Bei einer Bauzeit von 14 Monaten und einer bereitstellungszinsfreien Zeit von nur drei Monaten fallen elf Monate lang Bereitstellungszinsen an – das können bei 150.000 Euro nicht abgerufenem Darlehen und 0,25 Prozent monatlich über 4.000 Euro zusätzlich sein.

Tipp: Nutze Online-Rechner oder lass dich von einem Finanzierungsberater eine detaillierte Bauzeitzinsen-Kalkulation erstellen. Eine professionelle Berechnung berücksichtigt die tatsächlichen Auszahlungszeitpunkte und Bereitstellungszinsen.

[fs-toc-h2]4. So minimierst du deine Bauzeitzinsen

Bereitstellungszinsfreie Zeit verhandeln

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist verhandelbar. Standardmäßig bieten Banken drei bis sechs Monate, aber du kannst oft neun bis zwölf Monate aushandeln. Je länger diese Zeit, desto später fallen Bereitstellungszinsen an. Bei einer Bauzeit von zwölf Monaten und einer bereitstellungszinsfreien Zeit von zwölf Monaten zahlst du gar keine Bereitstellungszinsen – eine Ersparnis von 2.000 bis 4.000 Euro.

Manche Banken verlangen für längere bereitstellungszinsfreie Zeiten einen leicht höheren Gesamtzinssatz (0,1 bis 0,2 Prozentpunkte). Rechne durch, ob sich das lohnt. Bei kurzen Bauzeiten unter neun Monaten ist die längere zinsfreie Zeit oft günstiger.

Realistische Bauzeit planen

Je kürzer die Bauzeit, desto niedriger die Bauzeitzinsen. Wähle einen zuverlässigen Bauträger mit nachweislich kurzen Bauzeiten. Fertighaushersteller bauen oft schneller als Massivhausfirmen – in sechs bis acht Monaten statt zehn bis vierzehn. Mit unserem Vergleich von Baufinanzierungen findest du Banken, die Fertighäuser besonders günstig finanzieren.

Vereinbare im Bauvertrag Vertragsstrafen bei Bauverzögerungen. Übliche Regelungen sind 0,1 bis 0,3 Prozent der Bausumme pro Woche Verzug. Das motiviert den Bauträger zur termingerechten Fertigstellung und federt deine Mehrkosten bei Bauzeitzinsen ab.

Eigenkapital strategisch einsetzen

Setze dein Eigenkapital so ein, dass du möglichst wenig Bauzeitzinsen zahlst. Eine Strategie: Bezahle die ersten Bauabschnitte komplett aus Eigenkapital und rufe das Darlehen erst ab der dritten oder vierten Tranche ab. So fallen die ersten vier bis sechs Monate keine Sollzinsen an. Bei 150.000 Euro Eigenkapital und gestaffelter Zahlung sparst du etwa 2.000 bis 3.000 Euro Bauzeitzinsen.

Günstige Zinsen sichern

Je niedriger dein Darlehenszins, desto niedriger die Bauzeitzinsen. Ein Unterschied von nur 0,5 Prozentpunkten beim Zinssatz bedeutet bei 300.000 Euro Darlehenssumme und zwölf Monaten Bauzeit eine Ersparnis von 750 Euro bei den Bauzeitzinsen. Vergleiche mindestens drei bis vier Angebote. Mit Zugang zu über 600 Banken findet unsere kostenlose Finanzierungsberatung attraktive Konditionen für deine individuelle Situation.

Baufortschritt beschleunigen

Vermeide Verzögerungen durch eigene Entscheidungen. Kläre alle Sonderwünsche, Materialkl auswahlen und Details vor Baubeginn. Jede nachträgliche Änderung verzögert den Bau. Sei bei wichtigen Bauphasen vor Ort und kommuniziere eng mit dem Bauunternehmen. Reagiere schnell auf Rückfragen und Freigaben.

Wichtig: Prüfe im Bauvertrag, ob ein Teilauszahlungszuschlag vereinbart ist. Dieser erhöht deinen Zinssatz um 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte während der Bauphase. Verhandle ihn weg oder wechsle zur Bank, die keinen Zuschlag verlangt.

[fs-toc-h2]5. Häufig gestellte Fragen zu Bauzeitzinsen

Kann ich Bauzeitzinsen komplett vermeiden?

Nein, bei Neubauten fallen immer Bauzeitzinsen an, sobald das erste Darlehen ausgezahlt wird. Du kannst sie nur minimieren durch kurze Bauzeiten, günstige Zinsen, lange bereitstellungszinsfreie Zeiten und strategischen Eigenkapitaleinsatz.

Was passiert wenn die Bauzeit sich verlängert?

Jeder zusätzliche Monat Bauzeit erhöht die Bauzeitzinsen proportional. Bei 300.000 Euro Darlehen und 3,5 Prozent Zinssatz kosten drei Monate Verzögerung etwa 1.300 Euro extra. Oft wird eine Nachfinanzierung nötig.

Wann werden Bauzeitzinsen fällig – monatlich oder am Ende?

Das ist verhandelbar. Bei monatlicher Zahlung hast du die Doppelbelastung aus Miete und Bauzeitzinsen. Bei Ansammlung werden die Bauzeitzinsen am Ende der Bauphase zum Gesamtdarlehen addiert, wodurch deine Restschuld steigt.

Fallen Bauzeitzinsen auch beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung an?

Ja, wenn der Kaufvertrag eine Zahlung nach Baufortschritt vorsieht. Bei Fertigstellung vor Kaufvertragsabschluss zahlst du den Kaufpreis in einer Summe und es fallen keine Bauzeitzinsen an.

Wie lange ist die bereitstellungszinsfreie Zeit üblich?

Standard sind drei bis sechs Monate, verhandelbar sind oft neun bis zwölf Monate. Manche Banken bieten auch 24 Monate, verlangen dafür aber höhere Zinsen auf das Gesamtdarlehen.

[fs-toc-h2] Fazit: Bauzeitzinsen intelligent planen und minimieren

Bauzeitzinsen sind unvermeidbare Zusatzkosten bei jedem Neubau und können schnell 2.000 bis 5.000 Euro erreichen. Sie setzen sich aus Sollzinsen für ausgezahlte Darlehen und Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge zusammen. Die Höhe der Bauzeitzinsen hängt von Darlehenssumme, Zinssatz und Bauzeit ab. Eine Verzögerung von nur drei Monaten kann 1.500 Euro Mehrkosten bedeuten. Du minimierst Bauzeitzinsen durch lange bereitstellungszinsfreie Zeiten (neun bis zwölf Monate), realistische Bauzeitplanung mit Puffer, günstige Darlehenszinsen, strategischen Eigenkapitaleinsatz und zügigen Baufortschritt. Kalkuliere die Bauzeitzinsen von Anfang an in dein Budget ein und plane die Doppelbelastung aus Miete und Zinsen für mindestens zwölf Monate. Bei Vermietung nach Fertigstellung sind Bauzeitzinsen steuerlich absetzbar. Unsere Experten für Baufinanzierung berechnen deine individuelle Bauzeitzinsen-Belastung und finden die passende Bank mit attraktiven Konditionen für deine Situation.