Bereitstellungszinsen: Entstehung und Vermeidung

Bereitstellungszinsen sind Zinsen auf noch nicht abgerufene Darlehensteile bei der Baufinanzierung. Sie fallen nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit an – meist drei bis zwölf Monate nach Vertragsabschluss. Mit einer Höhe von 0,15 bis 0,25 Prozent monatlich (circa drei Prozent jährlich) summieren sie sich bei Bauverzögerungen schnell auf mehrere Tausend Euro. Dieser Ratgeber zeigt, wann Bereitstellungszinsen entstehen, wie du sie berechnest und mit welchen Strategien du sie vermeidest oder minimierst.

[fs-toc-h2]1. Was sind Bereitstellungszinsen und wann entstehen sie?

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die Banken für bereitgestellte, aber noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge verlangen. Nach Abschluss deines Finanzierungsvertrags stellt die Bank die vereinbarte Summe bereit. Rufst du das Geld nicht sofort ab, entstehen der Bank Kosten für die Refinanzierung – sie muss sich das Geld selbst leihen und bereithält en, erhält aber noch keine Zinsen von dir. Als Ausgleich verlangt sie Bereitstellungszinsen.

Diese Zinsen fallen nicht sofort an. Jeder Finanzierungsvertrag enthält eine bereitstellungszinsfreie Zeit, in der du das Darlehen zinsfrei bei der Bank belassen kannst. Diese Zeit beträgt üblicherweise drei bis zwölf Monate. Erst nach Ablauf dieser Frist werden Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag fällig. Bei Neubauvorhaben werden häufig längere Fristen von sechs bis zwölf Monaten vereinbart, beim Kauf von Bestandsimmobilien meist nur zwei bis drei Monate.

Bereitstellungszinsen entstehen typischerweise bei Neubauten, weil das Darlehen nach Baufortschritt in Tranchen ausgezahlt wird. Du bezahlst zunächst das Grundstück, dann folgen Zahlungen für Rohbau, Dachstuhl, Innenausbau und Außenanlagen. Zwischen den einzelnen Auszahlungen vergehen Wochen oder Monate. Verzögert sich der Bau, läuft die bereitstellungszinsfreie Zeit ab und die Bereitstellungszinsen beginnen zu laufen.

Bei Bestandsimmobilien entstehen Bereitstellungszinsen seltener, können aber anfallen, wenn sich Vertragsverhandlungen hinziehen oder der Verkäufer die Immobilie noch nicht übergeben kann. Auch bei umfassenden Sanierungen mit schrittweiser Darlehensauszahlung können Bereitstellungszinsen relevant werden.

Die Höhe der Bereitstellungszinsen liegt meist zwischen 0,15 und 0,25 Prozent pro Monat – das entspricht 1,8 bis 3,0 Prozent pro Jahr. Wichtig: Die Bereitstellungszinsen werden monatlich berechnet, während der normale Sollzins jährlich angegeben wird. Bei 0,25 Prozent monatlich sind das drei Prozent jährlich – oft mehr als der aktuelle Darlehenszins. Einige Banken halten seit Jahrzehnten an diesen hohen Sätzen fest, obwohl das bereithgehaltene Geld teilweise teurer ist als das bereits ausgezahlte.

Tipp: Prüfe bei jedem Finanzierungsangebot die Höhe der Bereitstellungszinsen und die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit. Diese Faktoren sind nicht im Effektivzins enthalten und werden oft im Kleingedruckten versteckt.

[fs-toc-h2]2. Wie werden Bereitstellungszinsen berechnet und wie teuer wird es?

Die Berechnung der Bereitstellungszinsen ist einfach: Die Bank berechnet den festgelegten Prozentsatz monatlich auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag. Mit jeder weiteren Auszahlung sinkt die Berechnungsgr undlage automatisch.

Die Berechnungsformel:

Bereitstellungszinsen pro Monat = Nicht abgerufener Darlehensbetrag × Bereitstellungszinssatz / 100

Rechenbeispiel 1: Standardfall Neubau

Ausgangssituation:

• Gesamtdarlehen: 300.000 Euro
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: 6 Monate
• Bereitstellungszinssatz: 0,25% pro Monat
• Auszahlungsplan: 5 Tranchen über 12 Monate

Nach 6 Monaten (Ende der zinsfreien Zeit):

• Bereits ausgezahlt: 120.000 Euro (40%)
• Noch nicht abgerufen: 180.000 Euro
• Bereitstellungszinsen Monat 7: 180.000 × 0,25% = 450 Euro

Nach 9 Monaten:

• Bereits ausgezahlt: 210.000 Euro (70%)
• Noch nicht abgerufen: 90.000 Euro
• Bereitstellungszinsen Monat 10: 90.000 × 0,25% = 225 Euro

Gesamte Bereitstellungszinsen bei planmäßigem Verlauf (6 Monate): circa 1.800 Euro

Rechenbeispiel 2: Bauverzögerung

Gleiche Ausgangssituation, aber:

• Bauzeit verlängert sich auf 15 Monate (3 Monate Verzögerung)
• Letzte Tranche wird erst nach 15 Monaten abgerufen

Zusätzliche Bereitstellungszinsen durch Verzögerung:

• Monate 13-15: durchschnittlich 30.000 Euro nicht abgerufen
• 3 Monate × 30.000 × 0,25% = 225 Euro zusätzlich

Gesamte Bereitstellungszinsen mit Verzögerung: circa 2.400 Euro

Rechenbeispiel 3: Kurze bereitstellungszinsfreie Zeit

• Gesamtdarlehen: 250.000 Euro
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: nur 3 Monate
• Bauzeit: 12 Monate
• Bereitstellungszinssatz: 0,25% pro Monat

Bei schrittweiser Auszahlung über 12 Monate fallen 9 Monate lang Bereitstellungszinsen an. Durchschnittlich nicht abgerufen: 125.000 EuroGesamte Bereitstellungszinsen: circa 2.800 Euro

Der Unterschied zwischen drei und zwölf Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit kann bei diesem Beispiel über 2.000 Euro ausmachen.

Doppelbelastung während der Bauphase

Während der Bauzeit trägst du häufig eine Doppelbelastung: Du zahlst noch Miete für deine alte Wohnung und gleichzeitig Bereitstellungszinsen (plus eventuell schon Sollzinsen auf ausgezahlte Beträge). Bei 1.200 Euro Miete und 450 Euro Bereitstellungszinsen sind das 1.650 Euro monatlich zusätzlich zur regulären Finanzierungsrate. Diese Doppelbelastung musst du unbedingt in deine Finanzplanung einkalkulieren.

Mit unserem kostenlosen Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen bereitstellungszinsfreien Zeiten durchrechnen und die Gesamtkosten vergleichen.

Wichtig: Bereitstellungszinsen sind nicht im Effektivzins enthalten und werden häufig monatlich statt jährlich angegeben. Achte bei Vergleichen auf beide Faktoren: Zinshöhe und bereitstellungszinsfreie Zeit.

[fs-toc-h2]3. Typische Situationen mit Bereitstellungszinsen und ihre Kosten

Situation 1: Planmäßiger Neubau mit Bauträger

Du kaufst ein Reihenhaus vom Bauträger. Vertragsabschluss im Januar, geplante Fertigstellung im November (11 Monate Bauzeit). Bereitstellungszinsfreie Zeit: 6 Monate, Darlehenssumme: 350.000 Euro.

Die Auszahlung erfolgt nach Makler- und Bauträgerverordnung in sieben Raten. Ab Juli (Monat 7) fallen für fünf Monate Bereitstellungszinsen an. Durchschnittlich nicht abgerufener Betrag: circa 150.000 Euro.

Bereitstellungszinsen gesamt: 5 Monate × 150.000 × 0,25% = 1.875 Euro

Situation 2: Hausbau in Eigenregie mit Verzögerungen

Du baust mit einem Architekten. Geplante Bauzeit: 14 Monate, bereitstellungszinsfreie Zeit: 12 Monate (gut verhandelt), Darlehenssumme: 400.000 Euro.

Durch Lieferengpässe bei Fenstern und Erkrankung des Elektrikers verzögert sich die Fertigstellung um 4 Monate auf insgesamt 18 Monate. Ab Monat 13 fallen 6 Monate lang Bereitstellungszinsen an.

Bereitstellungszinsen gesamt: 6 Monate × durchschnittlich 100.000 × 0,25% = 1.500 Euro

Situation 3: Neubau-Eigentumswohnung mit kurzer Bereitstellungsfrist

Du kaufst eine Eigentumswohnung im Neubau. Bauzeit: 10 Monate, bereitstellungszinsfreie Zeit: nur 3 Monate (schlechte Konditionen), Darlehenssumme: 280.000 Euro.

Ab Monat 4 fallen 7 Monate lang Bereitstellungszinsen an, da die bereitstellungszinsfreie Zeit zu kurz war.

Bereitstellungszinsen gesamt: 7 Monate × durchschnittlich 140.000 × 0,25% = 2.450 Euro

Typische Fehler, die Bereitstellungszinsen verursachen

Viele Bauherren unterschätzen die Bauzeit oder rechnen mit der optimistischen Planung des Bauträgers. In der Realität verzögern sich 60-70 Prozent aller Bauvorhaben um mindestens zwei Monate. Häufige Gründe:

• Materialengpässe (Fenster, Dachziegel, Sanitärkeramik)
• Wetterbedingte Verzögerungen (Frost, Starkregen)
• Handwerkermangel und Auslastung der Firmen
• Nachbesserungen wegen Baumängeln
• Abstimmungsprobleme zwischen Gewerken
• Verzögerungen bei Genehmigungen und Abnahmen

Ein weiterer Fehler: Die bereitstellungszinsfreie Zeit wird zu kurz gewählt, weil die Bank für längere Fristen einen Zinsaufschlag verlangt. Oft lohnt sich dieser Aufschlag aber, wenn dadurch Bereitstellungszinsen vermieden werden. Mit unserem Baufinanzierung-Vergleich findest du Banken, die lange bereitstellungszinsfreie Zeiten ohne Zinsaufschlag anbieten.

Tipp: Kalkuliere immer zwei bis drei Monate Puffer zur geplanten Bauzeit ein und wähle die bereitstellungszinsfreie Zeit entsprechend. Lieber eine zu lange Frist als zu kurz.

[fs-toc-h2]4. So vermeidest oder minimierst du Bereitstellungszinsen

Lange bereitstellungszinsfreie Zeit verhandeln

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist verhandelbar und der wichtigste Hebel zur Vermeidung von Bereitstellungszinsen. Standardmäßig bieten Banken drei bis sechs Monate, aber du kannst oft neun bis zwölf Monate aushandeln. Bei Neubauten in Eigenregie sind sogar 15 bis 24 Monate möglich.

Manche Banken verlangen für längere Fristen einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten auf den Sollzins. Rechne durch, ob sich das lohnt: Bei 300.000 Euro Darlehen und 0,1 Prozentpunkte Aufschlag zahlst du über zehn Jahre 3.000 Euro mehr Zinsen. Wenn du dadurch aber sechs Monate Bereitstellungszinsen (circa 4.500 Euro) vermeidest, sparst du netto 1.500 Euro.

Argumentiere bei der Verhandlung mit realistischer Bauzeitplanung und verweise auf typische Verzögerungen in der Baubranche. Banken, die viel Neubaufinanzierung machen, wissen um die Problematik und zeigen sich oft kulant.

Realistische Bauzeit einplanen

Wähle die bereitstellungszinsfreie Zeit so, dass sie die tatsächlich zu erwartende Bauzeit plus Puffer abdeckt. Orientierungswerte:

• Fertighaus (schlüsselfertig): 6-8 Monate + 2 Monate Puffer = 8-10 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit
• Massivhaus (Bauträger): 10-12 Monate + 3 Monate Puffer = 13-15 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit
• Hausbau Eigenregie: 14-16 Monate + 3-4 Monate Puffer = 17-20 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit

Hole dir vom Bauträger oder Architekten eine realistische Bauzeitprognose ein und rechne mindestens 20 Prozent Puffer drauf. Unsere kostenlose Finanzierungsberatung hilft dir bei der Einschätzung und findet Banken mit passenden Konditionen.

Zahlungsplan mit Bauträger vereinbaren

Vereinbare im Bauvertrag einen detaillierten Zahlungsplan mit festen Terminen für die Fertigstellung einzelner Bauabschnitte. So kannst du die Darlehensabrufe optimal mit dem Baufortschritt synchronisieren. Bei Verzögerungen durch den Bauträger kannst du gegebenenfalls Bereitstellungszinsen zurückfordern, wenn entsprechende Klauseln im Vertrag stehen.

Wichtig: Die Haftung des Bauträgers für Bereitstellungszinsen greift nur bei selbstverschuldeten Verzögerungen. Wetterbedingte oder durch Lieferengpässe verursachte Verzögerungen fallen nicht darunter. Lass dir vom Anwalt eine entsprechende Klausel formulieren.

Eigenkapital strategisch einsetzen

Normalerweise musst du erst dein Eigenkapital aufbrauchen, bevor du das Darlehen abrufen kannst. Manche Banken lassen sich darauf ein, dass du zunächst das Fremdkapital nutzt und erst später das Eigenkapital. Dadurch rufst du das Darlehen schneller ab und vermeidest Bereitstellungszinsen.

Beispiel: Bei 80.000 Euro Eigenkapital und schrittweiser Auszahlung über zwölf Monate könntest du die ersten 80.000 Euro aus Eigenkapital zahlen und das Darlehen erst ab Monat 3 abrufen. Das verkürzt die Zeit, in der Bereitstellungszinsen anfallen können.

Baufortschritt aktiv überwachen

Kontrolliere den Baufortschritt engmaschig und reagiere schnell bei Verzögerungen. Vereinbare wöchentliche oder zweiwöchentliche Jour-fixe-Termine mit dem Bauleiter. Dokumentiere Verzögerungen schriftlich und fordere Gegenmaßnahmen ein. Je früher du Probleme erkennst, desto schneller können Lösungen gefunden werden.

Darlehen mit kürzester Bereitstellungsfrist zuerst abrufen

Wenn du mehrere Darlehen kombinierst (zum Beispiel KfW-Förderung plus Bankdarlehen), rufe zuerst die Darlehen mit der kürzesten bereitstellungszinsfreien Zeit ab. Auch KfW-Förderdarlehen haben bereitstellungszinsfreie Fristen, die je nach Programm variieren (6-12 Monate).

Wichtig: Plane den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses strategisch. Wenn absehbar ist, dass der Bau erst in drei Monaten startet, warte mit dem Vertragsabschluss. Jeder Monat, den du später abschließt, verschiebt den Beginn der Bereitstellungszinsen nach hinten.

[fs-toc-h2]5. Häufig gestellte Fragen zu Bereitstellungszinsen

Kann ich Bereitstellungszinsen komplett vermeiden?

Ja, durch eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit. Wenn deine Bauzeit kürzer ist als die zinsfreie Frist und du das Darlehen vollständig innerhalb dieser Zeit abrufst, fallen keine Bereitstellungszinsen an. Wähle die Frist mindestens zwei Monate länger als die geplante Bauzeit.

Was passiert wenn der Bau länger dauert als die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Nach Ablauf der zinsfreien Frist fallen automatisch Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag an. Du kannst versuchen, die Frist zu verlängern, was meist mit einem Zinsaufschlag verbunden ist. Prüfe vorher, ob sich die Verlängerung wirtschaftlich lohnt.

Sind Bereitstellungszinsen im Effektivzins enthalten?

Nein, Bereitstellungszinsen fließen nicht in die Effektivzinsberechnung ein. Sie sind Zusatzkosten, die nur entstehen, wenn das Darlehen nicht rechtzeitig abgerufen wird. Achte beim Vergleich von Finanzierungsangeboten explizit auf die Höhe der Bereitstellungszinsen.

Kann der Bauträger zur Übernahme der Bereitstellungszinsen verpflichtet werden?

Ja, wenn im Bauvertrag feste Fertigstellungstermine und eine entsprechende Haftungsklausel vereinbart sind. Der Bauträger muss die Verzögerung aber selbst verschuldet haben. Wetterbedingte oder durch höhere Gewalt verursachte Verzögerungen fallen nicht darunter.

Lohnt sich ein Zinsaufschlag für längere bereitstellungszinsfreie Zeit?

Das hängt von der Höhe des Aufschlags ab. Rechne es durch: Bei 0,1 Prozentpunkten Aufschlag auf 300.000 Euro über zehn Jahre zahlst du 3.000 Euro mehr. Wenn du dadurch aber Bereitstellungszinsen von 4.000 Euro vermeidest, lohnt es sich. Ab 0,2 Prozentpunkten wird es meist unrentabel.

[fs-toc-h2] Fazit: Bereitstellungszinsen durch clevere Planung minimieren

Bereitstellungszinsen können bei Neubauten schnell mehrere Tausend Euro kosten. Mit 0,15 bis 0,25 Prozent monatlich (1,8 bis 3,0 Prozent jährlich) auf noch nicht abgerufene Darlehensbeträge summieren sie sich besonders bei Bauverzögerungen erheblich. Die bereitstellungszinsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten ist dein wichtigster Schutz gegen diese Zusatzkosten. Verhandle sie so lang wie möglich – bei Neubauten mindestens neun bis zwölf Monate, besser 15 bis 24 Monate. Kalkuliere immer zwei bis drei Monate Puffer zur geplanten Bauzeit ein. Ein Zinsaufschlag für längere Fristen lohnt sich oft, wenn dadurch Bereitstellungszinsen vermieden werden. Überwache den Baufortschritt aktiv und rufe Darlehen mit kurzen Bereitstellungsfristen zuerst ab. Bei Vermietung nach Fertigstellung sind Bereitstellungszinsen im Zahlungsjahr als Werbungskosten absetzbar. Die Doppelbelastung aus Miete und Bereitstellungszinsen während der Bauzeit muss in deine Finanzplanung einkalkuliert werden. Unsere Experten für Baufinanzierung analysieren deine Bauzeit-Planung und finden Banken mit passenden bereitstellungszinsfreien Zeiten und attraktiven Konditionen für deine Situation.