Denkmalschutz-Immobilien finanzieren: Förderungen und steuerliche Vorteile nutzen

Denkmalgeschützte Immobilien faszinieren durch ihren historischen Charme und ihre einzigartige Architektur. Doch der Kauf und die Sanierung solcher Objekte bringen besondere Herausforderungen mit sich. Im Gegenzug bietet der Staat attraktive steuerliche Vergünstigungen und Förderprogramme, die die Mehrkosten teilweise erheblich ausgleichen. In diesem Ratgeber erfährst du, wie die Finanzierung von Denkmalschutz-Immobilien funktioniert, welche steuerlichen Vorteile du nutzen kannst und worauf du bei der Sanierung achten musst.

[fs-toc-h2]1. Was macht Denkmalschutz-Immobilien besonders?

Denkmalgeschützte Immobilien sind Gebäude, die aufgrund ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung unter besonderem Schutz stehen. Die Denkmaleigenschaft wird von den jeweiligen Landesdenkmalämtern festgestellt und in der Denkmalliste eingetragen. Der besondere Reiz liegt in der einzigartigen Architektur mit hohen Decken, Stuck, historischen Holzbalken oder aufwendigen Fassaden, die sich in Neubauten nicht nachbilden lassen.

Typische denkmalgeschützte Objekte umfassen:

• Gründerzeit-Altbauten: Prachtvolle Wohnungen mit Stuckelementen und hohen Decken in innerstädtischen Lagen
• Historische Fachwerkhäuser: Charakteristische Gebäude in Altstädten mit sichtbaren Holzkonstruktionen
• Industriedenkmäler: Ehemalige Fabrikgebäude oder Manufakturen, heute oft als Lofts genutzt
• Ensemble-Schutzgebiete: Gebäude in geschlossenen historischen Straßenzügen

Die Kehrseite zeigt sich im erhöhten Aufwand bei Sanierung und Modernisierung. Jede bauliche Veränderung muss mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden, die darüber wacht, dass der historische Charakter erhalten bleibt. Du kannst nicht einfach moderne Kunststofffenster einbauen oder die Fassade nach eigenem Geschmack streichen. Stattdessen musst du oft teurere, denkmalgerechte Materialien und Handwerkstechniken verwenden.

Diese Einschränkungen führen dazu, dass Denkmalimmobilien meist günstiger im Einkauf sind als vergleichbare, nicht denkmalgeschützte Objekte in ähnlicher Lage. Der niedrigere Kaufpreis spiegelt den zu erwartenden Mehraufwand bei der Sanierung wider. Genau hier setzen die staatlichen Förderungen an, um diesen Mehraufwand auszugleichen und Anreize für die Erhaltung historischer Bausubstanz zu schaffen.

Praxis-Tipp: Bevor du eine Denkmalimmobilie kaufst, solltest du unbedingt mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde sprechen. Frage konkret, welche Auflagen für das Objekt gelten, welche Sanierungsmaßnahmen genehmigungsfähig sind und welche Gestaltungsspielräume du hast. Diese Information ist Gold wert für deine Kalkulation.

[fs-toc-h2]2. Wie funktioniert die Finanzierung von Denkmalimmobilien?

Die Finanzierung einer Denkmalschutz-Immobilie folgt grundsätzlich den gleichen Prinzipien wie bei anderen Immobilien, weist aber einige wichtige Besonderheiten auf. Banken bewerten denkmalgeschützte Objekte differenziert, weil sie einerseits das höhere Sanierungsrisiko sehen, andererseits aber auch die steuerlichen Vorteile und die oft exzellenten Lagen berücksichtigen.

Der erste wesentliche Unterschied liegt in der Bewertung des Beleihungswerts. Viele Banken setzen bei unsanierten Denkmalimmobilien einen niedrigeren Beleihungsauslauf an als bei vergleichbaren Standardimmobilien. Während bei einer normalen Eigentumswohnung oft 80 Prozent des Kaufpreises finanziert werden können, liegt die Quote bei Denkmalimmobilien häufig nur bei 60 bis 70 Prozent.

Du benötigst also mehr Eigenkapital als bei einem Standardobjekt, typischerweise mindestens 30 bis 40 Prozent inklusive Nebenkosten. Die Gesamtfinanzierung solltest du in zwei Teile aufgliedern: den Kaufpreis über ein klassisches Immobiliendarlehen und die Sanierungskosten über einen separaten Modernisierungskredit. Diese Trennung hat mehrere Vorteile. Zum einen kannst du das Modernisierungsdarlehen zeitversetzt aufnehmen, wenn die Sanierung tatsächlich beginnt. Zum anderen lässt sich so die Förderung durch die KfW besser integrieren. Detaillierte Informationen zu dieser Finanzierungsform findest du in unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit.

Die Sanierungskosten solltest du großzügig kalkulieren und idealerweise durch Kostenvoranschläge von spezialisierten Handwerkern absichern. Bei Denkmalimmobilien treten während der Sanierung häufig unerwartete Probleme auf, etwa marode Balkendecken, feuchte Keller oder Schäden an der historischen Bausubstanz. Eine Kostenreserve von mindestens 20 Prozent zusätzlich zu den kalkulierten Sanierungskosten ist ratsam.

Spezialisierte Banken und Sparkassen bewerten die steuerlichen Vorteile von Denkmalimmobilien bei der Finanzierung durchaus positiv. Diese Institute kennen die besonderen Abschreibungsmöglichkeiten und können sie in ihre Kalkulation einbeziehen. Es lohnt sich daher, gezielt nach Finanzierungspartnern zu suchen, die Erfahrung mit Denkmalimmobilien haben. Über bestebaufinanzierung.com erhältst du Zugang zu über 600 Banken, darunter auch solche mit Spezialisierung auf Denkmalfinanzierungen.

Für eine erste Orientierung, wie sich unterschiedliche Finanzierungsstrukturen auf deine monatliche Belastung auswirken, nutze unseren Baufinanzierungsrechner.

[fs-toc-h2]3. Welche steuerlichen Vorteile bieten Denkmalimmobilien?

Die steuerlichen Vorteile sind das Herzstück der Wirtschaftlichkeit bei Denkmalimmobilien. Der Staat gewährt erhebliche Steuerermäßigungen, um private Investoren zur Erhaltung historischer Bausubstanz zu motivieren. Diese Vergünstigungen können die Mehrkosten der denkmalgerechten Sanierung teilweise oder sogar vollständig ausgleichen.

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet zwischen Denkmalimmobilien zur Eigennutzung und solchen zur Vermietung. Beide Varianten bieten attraktive Abschreibungsmöglichkeiten, die Regelungen unterscheiden sich aber deutlich.

Steuervorteile bei Eigennutzung (§ 10f EStG):

Bei selbstgenutzten Denkmalimmobilien kannst du die Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich geltend machen. Die Regelung sieht vor, dass du in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent der Sanierungskosten absetzen kannst, in den beiden folgenden Jahren jeweils sieben Prozent. Insgesamt kannst du damit 90 Prozent der anerkannten Sanierungskosten steuerlich nutzen.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung: Bei Sanierungskosten von 100.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent kannst du über zehn Jahre verteilt 90.000 Euro absetzen. Bei 40 Prozent Steuersatz entspricht dies einer Steuerersparnis von 36.000 Euro. Diese Summe reduziert deine tatsächliche Belastung erheblich.

Steuervorteile bei Vermietung (§ 7i EStG):

Noch attraktiver sind die Regelungen bei vermieteten Denkmalimmobilien. Hier kannst du über einen Zeitraum von zwölf Jahren erhöhte Abschreibungen vornehmen. In den ersten acht Jahren darfst du jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben, in den vier folgenden Jahren jeweils sieben Prozent. Insgesamt lassen sich damit 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen.

Zusätzlich zur erhöhten Abschreibung der Sanierungskosten profitierst du von der normalen Gebäudeabschreibung für den Kaufpreis. Diese beträgt zwei Prozent jährlich über 50 Jahre. Bei einem vermieteten Objekt kannst du also sowohl die erhöhte Abschreibung für die Sanierung als auch die normale Gebäudeabschreibung parallel nutzen.

Die wichtigsten Voraussetzungen für steuerliche Anerkennung:

• Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die Denkmaleigenschaft
• Vorabgenehmigung der geplanten Sanierungsmaßnahmen durch die Behörde
• Nachträgliche Bescheinigung, dass die Arbeiten denkmalgerecht ausgeführt wurden
• Detaillierte Aufstellung und Nachweis aller Sanierungskosten
• Trennung von absetzbaren Herstellungskosten und nicht absetzbaren Erhaltungsaufwendungen

Praxis-Tipp: Beauftrage bereits vor Beginn der Sanierung einen Steuerberater, der sich mit Denkmalimmobilien auskennt. Er kann dir helfen, die Sanierungsmaßnahmen so zu strukturieren, dass du die steuerlichen Vorteile optimal nutzt. Die Investition in diese Beratung zahlt sich durch die Steuerersparnis mehrfach aus.

[fs-toc-h2]4. Welche Förderprogramme können Denkmalbesitzer nutzen?

Neben den steuerlichen Vorteilen stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, die zinsgünstige Darlehen oder direkte Zuschüsse bieten. Die wichtigste Anlaufstelle ist die KfW-Bank mit ihren Programmen für energetische Sanierung und altersgerechten Umbau.

Das KfW-Programm 261 für Wohngebäude bietet zinsgünstige Kredite bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit, wenn du die Immobilie zum Effizienzhaus-Standard sanierst. Auch bei Denkmalimmobilien ist dies möglich, wobei die Anforderungen aufgrund der Denkmalschutzauflagen teilweise angepasst werden. Du kannst beispielsweise beim Fensteraustausch höhere U-Werte akzeptieren, wenn moderne Fenster den historischen Charakter stören würden. Die KfW gewährt hier Ausnahmen, solange das Gesamtkonzept energetisch sinnvoll ist.

Zusätzlich bieten viele Bundesländer und Kommunen eigene Förderprogramme für Denkmalimmobilien an. Diese können direkte Zuschüsse für bestimmte Sanierungsmaßnahmen, zinsgünstige Darlehen oder vergünstigte Bürgschaften umfassen. Die Förderungen sind regional sehr unterschiedlich und ändern sich häufig, daher solltest du dich bei der Denkmalbehörde oder der örtlichen Wirtschaftsförderung nach aktuellen Programmen erkundigen.

Kombinationsmöglichkeiten beachten:

• Steuerliche Vorteile und KfW-Förderung können parallel genutzt werden
• Landesförderungen lassen sich oft mit KfW-Mitteln kombinieren
• Bei Kombination mehrerer Programme sinkt die Eigenkapitalquote deutlich
• Prüfe die Reihenfolge der Antragstellung, manche Programme schließen sich aus

Die Kombination verschiedener Förderquellen kann deine Finanzierung erheblich verbessern und die Eigenkapitalquote senken. Allerdings erhöht sich dadurch auch die Komplexität der Antragstellung. Ein Energieberater oder spezialisierter Finanzierungsvermittler kann dir helfen, die optimale Kombination zu finden. Mehr Informationen zur Integration von Fördermitteln in deine Finanzierung findest du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

[fs-toc-h2]5. Worauf muss ich bei der Sanierung achten?

Die Sanierung einer Denkmalimmobilie erfordert sorgfältige Planung und enge Abstimmung mit den Behörden. Jeder Schritt muss dokumentiert und genehmigt werden, um später die steuerlichen Vorteile zu erhalten und keine bösen Überraschungen zu erleben.

Der erste Schritt ist immer die Kontaktaufnahme mit der Denkmalschutzbehörde, noch bevor du konkrete Planungen startest. Vereinbare einen Ortstermin, bei dem ein Mitarbeiter der Behörde sich das Objekt anschaut und dir erste Hinweise gibt, welche Maßnahmen aus Denkmalsicht erforderlich oder zulässig sind. Dabei erfährst du auch, welche Elemente besonders schützenswert sind und wo du möglicherweise Spielräume hast.

Anschließend beauftragst du einen Architekten oder Planer mit Erfahrung im Denkmalschutz. Nicht jeder Architekt kennt sich mit den speziellen Anforderungen aus, daher ist die Spezialisierung wichtig. Der Fachmann erstellt ein Sanierungskonzept, das die denkmalpflegerischen Anforderungen mit deinen Wünschen und den technischen Notwendigkeiten in Einklang bringt.

Wichtige Punkte bei der Sanierungsplanung:

• Bestandsaufnahme durch Fachleute vor Beginn der Arbeiten
• Detaillierte Kostenschätzung mit Puffer für unvorhergesehene Schäden
• Auswahl von Handwerksbetrieben mit Denkmalerfahrung
• Stufenweise Planung mit Prioritäten, falls Budget knapp wird
• Lückenlose Dokumentation aller Arbeiten mit Fotos und Rechnungen

Während der Sanierung können durchaus Überraschungen auftreten. Bei Denkmalimmobilien ist die Bausubstanz oft schlechter als von außen sichtbar. Wenn du Wände öffnest oder Böden aufnimmst, können sich dahinter unerwartete Schäden verbergen. Deshalb ist die Kostenreserve von mindestens 20 Prozent so wichtig. Auch zeitlich solltest du großzügig planen, denn denkmalgerechte Sanierungen dauern oft länger als Standardsanierungen, weil spezielle Materialien beschafft und traditionelle Handwerkstechniken angewendet werden müssen.

Nach Abschluss der Sanierung benötigst du eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, dass die Arbeiten ordnungsgemäß und denkmalgerecht ausgeführt wurden. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der Kosten. Bewahre alle Rechnungen, Zahlungsnachweise und Genehmigungen sorgfältig auf, denn das Finanzamt wird diese bei der Steuererklärung anfordern.

[fs-toc-h2]6. FAQ: Häufige Fragen zu Denkmalimmobilien

Lohnt sich eine Denkmalimmobilie auch bei niedrigem Steuersatz?

Je höher dein persönlicher Steuersatz, desto attraktiver sind die steuerlichen Vorteile. Bei niedrigen Steuersätzen unter 30 Prozent fällt die absolute Steuerersparnis geringer aus. Dennoch können Denkmalimmobilien interessant sein, wenn der Kaufpreis entsprechend niedrig ist und die Lage überzeugt. Die Kombination mit Fördermitteln verbessert die Wirtschaftlichkeit auch bei niedrigeren Steuersätzen.

Kann ich Eigenleistungen bei der Sanierung steuerlich absetzen?

Nein, nur tatsächlich gezahlte Handwerkerkosten sind absetzbar. Materialkosten für Eigenleistungen kannst du nicht geltend machen. Aus steuerlicher Sicht ist es daher meist günstiger, Fachfirmen zu beauftragen, auch wenn dies zunächst teurer erscheint. Die Steuerersparnis kompensiert die höheren Kosten teilweise.

Was passiert, wenn ich die Immobilie vor Ablauf der zehn Jahre verkaufe?

Bei Eigennutzung musst du die bereits erhaltenen Steuervorteile anteilig zurückzahlen, wenn du innerhalb von zehn Jahren verkaufst oder die Eigennutzung beendest. Bei Vermietung gelten ähnliche Regelungen. Plane daher langfristig und verkaufe nicht voreilig.

Welche Kosten sind nicht absetzbar?

Nicht alle Sanierungskosten sind steuerlich begünstigt. Nur Kosten, die der Wiederherstellung oder Erhaltung denkmalwerter Bausubstanz dienen, werden anerkannt. Reine Modernisierungen ohne denkmalpflegerische Relevanz, wie der Einbau einer neuen Einbauküche oder die Installation einer Sauna, sind nicht absetzbar.

[fs-toc-h2]7. Fazit: Denkmalimmobilien mit der richtigen Strategie

Denkmalgeschützte Immobilien bieten durch die attraktiven steuerlichen Vorteile und Förderprogramme interessante Möglichkeiten, erfordern aber eine sorgfältige Planung und solide Finanzierung. Die erhöhten Abschreibungen können die Mehrkosten denkmalgerechter Sanierung mehr als ausgleichen, besonders bei hohen persönlichen Steuersätzen. Die Finanzierung erfordert mehr Eigenkapital und eine strukturierte Herangehensweise mit separaten Darlehen für Kauf und Sanierung. Mit professioneller Beratung über bestebaufinanzierung.com findest du die optimale Finanzierungsstruktur und kannst Fördermittel ideal integrieren. Der Zugang zu über 600 Banken ermöglicht es, auch spezialisierte Institute zu finden, die Erfahrung mit Denkmalfinanzierungen haben und die steuerlichen Vorteile in ihrer Bewertung berücksichtigen.