Disagio: Vor- und Nachteile bei der Baufinanzierung

Ein Disagio – auch Damnum oder Abgeld genannt – ist eine Zinsvorauszahlung bei der Baufinanzierung, bei der die Bank nicht die volle Kreditsumme auszahlt. Du erhältst beispielsweise bei einem Darlehen von 200.000 Euro mit 5 Prozent Disagio nur 190.000 Euro ausgezahlt, musst aber den vollen Betrag zurückzahlen. Im Gegenzug sinkt dein Nominalzins, was die monatliche Rate reduziert. Ob sich diese Finanzierungsvariante für dich lohnt, hängt von deiner individuellen Situation ab – insbesondere davon, ob du die Immobilie selbst nutzt oder vermietest.

[fs-toc-h2]1. Disagio berechnen: So funktioniert das Damnum bei der Baufinanzierung

Das Disagio (auch Damnum oder Abgeld genannt) bezeichnet die Differenz zwischen dem Nennwert deines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Der Begriff stammt aus dem Italienischen und bedeutet „Unbehagen" oder „Abgeld". In der Praxis funktioniert es so: Bei einer Baufinanzierung über 250.000 Euro mit einem Disagio von 4 Prozent behält deine Bank 10.000 Euro ein und zahlt dir nur 240.000 Euro aus.

Wichtig zu wissen: Die Zinsberechnung erfolgt dennoch auf Basis der vollen 250.000 Euro. Das Disagio gilt als vorausbezahlte Zinszahlung, weshalb dein Sollzinssatz während der Laufzeit niedriger ausfällt. Die Höhe des Disagios variiert je nach Anbieter und liegt in der Regel zwischen 2 und 10 Prozent.

Die Berechnung ist relativ einfach: Disagio-Betrag = Darlehenssumme × Disagio-Satz. Wenn du jedoch einen bestimmten Auszahlungsbetrag benötigst, musst du die Darlehenssumme entsprechend höher ansetzen. Bei einem benötigten Betrag von 200.000 Euro und einem Damnum von 5 Prozent wären das: 200.000 Euro ÷ 0,95 = 210.526 Euro Darlehenssumme.

Praxistipp: Nutze verschiedene Disagio-Szenarien zum Durchspielen und vergleiche die Angebote. Wenn du mehr über die verschiedenen Rechner und Tools erfahren möchtest, findest du ausführliche Informationen in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung. Achte dabei immer auf den Effektivzins, da dieser das Disagio bereits berücksichtigt und einen realistischen Kostenvergleich ermöglicht.

[fs-toc-h2]2. Die wichtigsten Vorteile eines Disagios

Ein Disagio bietet mehrere Vorteile, die je nach deiner finanziellen Situation attraktiv sein können:

Niedrigere monatliche Rate: Durch den niedrigeren Nominalzins sinkt deine regelmäßige Monatsrate bei einer Baufinanzierung mit Abgeld, was dir mehr finanziellen Spielraum im Alltag verschafft. Besonders wenn du unsicher bist, ob dein Einkommen langfristig konstant bleibt, kann dies ein entscheidender Faktor sein. Die Reduzierung kann je nach Höhe des Disagios zwischen 20 und 100 Euro pro Monat betragen.

Steuerliche Vorteile für Vermieter: Für Vermieter und Kapitalanleger ergeben sich erhebliche steuerliche Vorteile beim Disagio. Das gesamte Damnum kannst du im Jahr der Darlehenszahlung als Werbungskosten geltend machen – und zwar in voller Höhe, sofern es marktüblich ist (in der Regel bis zu 5 Prozent bei fünfjähriger Zinsbindung). Bei einer Anschlussfinanzierung oder einem höheren Disagio gilt die Sofortabzugsmöglichkeit weiterhin, wenn die Bedingungen erfüllt sind. Detaillierte Informationen zu den verschiedenen Finanzierungsoptionen nach Ablauf deiner ersten Zinsbindung erhältst du in unserem umfassenden Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Langfristige Planungssicherheit: Dein niedrigerer Nominalzins bleibt über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant, was deine Budgetplanung erheblich erleichtert. Gerade in Zeiten steigender Zinsen kann die Entscheidung für ein Disagio mit langfristiger Zinsbindung zusätzliche Sicherheit schaffen. Du weißt von Anfang an genau, welche monatliche Belastung auf dich zukommt, und musst keine bösen Überraschungen befürchten.

Expertentipp: Bei vermieteten Immobilien lohnt sich ein Gespräch mit deinem Steuerberater. Die steuerliche Absetzbarkeit des Disagios kann deine Steuerlast im Jahr der Zahlung erheblich senken – besonders bei hohen Einkünften. Achte darauf, dass das Disagio als marktüblich gilt (Bundesfinanzhof: maximal etwa 5-10 Prozent je nach Zinsniveau und Laufzeit).

[fs-toc-h2]3. Potenzielle Nachteile und Risiken im Überblick

Trotz der genannten Vorteile bringt ein Disagio auch bedeutende Nachteile mit sich:

• Höhere Darlehenssumme erforderlich: Du musst eine höhere Darlehenssumme aufnehmen als du tatsächlich benötigst. Bei einem Disagio von 5 Prozent und einem Finanzierungsbedarf von 200.000 Euro müsstest du ein Darlehen über 210.526 Euro abschließen – und diesen höheren Betrag auch vollständig zurückzahlen.
• Längere Laufzeit und höhere Gesamtkosten: Dies führt zu einer längeren Gesamtlaufzeit und häufig zu höheren Gesamtkosten, wenn der Nominalzins nicht deutlich günstiger ist. Der Effektivzins liegt bei Darlehen mit Disagio oft höher als bei klassischen Finanzierungen.
• Intransparente Kostenstruktur: Die Intransparenz dieses Konstrukts macht es für viele Kreditnehmer schwierig, die tatsächlichen Kosten richtig einzuschätzen. Du siehst auf den ersten Blick einen attraktiven Nominalzins, aber die wahren Kosten verbergen sich in der Gesamtrechnung.
• Keine Steuervorteile für Selbstnutzer: Für Selbstnutzer gibt es keine steuerlichen Vorteile – seit 1996 ist das Disagio bei eigengenutzten Immobilien nicht mehr absetzbar.
• Kapitalbindung: Ein hohes Disagio bindet erhebliches Kapital, das dir für andere Zwecke fehlt: Renovierungen, Möbel, Notfallrücklagen oder Modernisierungsmaßnahmen. Wenn du planst, deine Immobilie energetisch zu sanieren oder umfassend zu modernisieren, informiere dich in unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit über deine Finanzierungsmöglichkeiten.
• Keine Rückzahlung bei vorzeitiger Ablösung: Bei vorzeitiger Kreditablösung hast du je nach Vertragsgestaltung oft keinen Anspruch auf anteilige Rückzahlung des Disagios. Das einbehaltene Geld bleibt bei der Bank – ein nicht zu unterschätzender Nachteil, wenn sich deine Lebensumstände ändern.

Achtung: Prüfe Angebote mit Disagio immer kritisch. Manche Banken nutzen das Disagio, um scheinbar günstige Konditionen anzubieten, die bei genauerer Betrachtung teurer sind als klassische Finanzierungen. Vergleiche stets den Effektivzins!

[fs-toc-h2]4. Wann lohnt sich ein Disagio bei der Baufinanzierung wirklich?

Die Frage nach der Sinnhaftigkeit eines Disagios lässt sich nicht pauschal beantworten – sie hängt von deiner individuellen Situation ab. Ein Damnum kann sich lohnen, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen.

Für Vermieter und Kapitalanleger ist ein Disagio besonders interessant. Die Möglichkeit, den gesamten Betrag sofort steuerlich abzusetzen, schafft einen echten finanziellen Vorteil. Hast du in einem Jahr besonders hohe Einkünfte, kannst du durch die Geltendmachung des Disagios als Werbungskosten deine Steuerlast deutlich reduzieren. Dieser Effekt kann bei einer vermieteten Immobilie mehrere tausend Euro ausmachen, die du im Jahr der Darlehensvergabe sparst.

Ein Disagio macht außerdem Sinn, wenn der Nominalzins signifikant niedriger ist als bei vergleichbaren Angeboten ohne Disagio. Als Faustregel gilt: Der Zinsvorteil sollte mindestens 0,15 bis 0,2 Prozentpunkte pro Prozent Disagio betragen, damit sich das Modell rechnet. Bei geringeren Unterschieden zahlst du effektiv drauf. Lass dir verschiedene Szenarien durchrechnen und vergleiche nicht nur die monatliche Rate, sondern die Gesamtkosten über die komplette Laufzeit.

Die Finanzierungsvariante eignet sich für dich, wenn du eine langfristige Zinsbindung anstrebst (15-20 Jahre oder länger) und die Immobilie lange halten möchtest. Je länger die Laufzeit, desto mehr profitierst du vom reduzierten Nominalzins. Außerdem solltest du über ausreichend Eigenkapital verfügen, um das gebundene Kapital verkraften zu können, ohne deine Liquidität zu gefährden. Gerade für die ersten Monate nach dem Immobilienkauf brauchst du oft zusätzliche finanzielle Mittel für unvorhergesehene Ausgaben.

Für Selbstnutzer ohne steuerliche Vorteile lohnt sich ein Disagio hingegen meist nicht. Die höhere Darlehenssumme und die längere Laufzeit wiegen den Vorteil der niedrigeren Monatsrate oft nicht auf. Hier sind klassische Finanzierungen mit hoher Tilgung meist die bessere Wahl. Möchtest du mehr über die optimale Finanzierungsstruktur für selbstgenutzte Immobilien erfahren, wirf einen Blick in unseren detaillierten Ratgeber zur Baufinanzierung, in dem wir verschiedene Finanzierungsmodelle vergleichen.

[fs-toc-h2]5. Disagio vs. Agio – die wichtigsten Unterschiede

Während das Disagio einen Abschlag darstellt, bezeichnet das Agio einen Aufschlag auf den Nennwert. Diese gegensätzlichen Konzepte begegnen dir in unterschiedlichen Bereichen der Finanzwelt:

Was ist ein Disagio? Beim Disagio erhältst du weniger ausgezahlt, als im Vertrag steht – beispielsweise 95.000 Euro bei einem Darlehensnennwert von 100.000 Euro. Im Gegenzug sinkt dein Nominalzins. Das Disagio war früher bei Baufinanzierungen verbreiteter, ist heute aber seltener anzutreffen.

Was ist ein Agio? Beim Agio verhält es sich umgekehrt: Du erhältst den vollen Betrag ausgezahlt, musst aber mehr zurückzahlen. Das Agio war früher bei Baufinanzierungen üblich, wurde aber 2016 durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs bei Bauspardarlehen in der bisherigen Form untersagt. Der BGH entschied damals, dass Bausparkassen keine separaten Agio-Gebühren in der Darlehensphase erheben dürfen.

Wo dir Agio heute begegnet: Heute begegnet dir das Agio hauptsächlich bei Wertpapieren und Fonds. Wenn du beispielsweise Investmentfondsanteile kaufst, zahlst du oft einen Ausgabeaufschlag (Agio) von 3-5 Prozent zusätzlich zum Anteilswert. Auch bei Anleihen kann ein Agio anfallen, wenn die Marktnachfrage hoch ist. Im Kreditkartengeschäft spricht man ebenfalls von einem Disagio, wenn Händler Servicegebühren an die Kreditkartenunternehmen zahlen – diese werden häufig indirekt auf die Verbraucher umgelegt.

Was du bei deiner Baufinanzierung beachten solltest: Achte darauf, dass manche Bausparkassen trotz des BGH-Urteils kreative Lösungen gefunden haben, um ähnliche Effekte wie ein Agio zu erzielen – etwa durch höhere Abschlussgebühren oder andere Kostenbestandteile. Prüfe alle Kostenbestandteile genau und lass dir diese transparent aufschlüsseln.

Merkhilfe: Disagio bedeutet, du bekommst weniger ausgezahlt und der Nominalzins sinkt. Agio bedeutet, du zahlst mehr zurück und die effektiven Kosten steigen. Bei beiden gilt: Schaue immer auf den Effektivzins für einen fairen Vergleich!

[fs-toc-h2]6. Wichtige Tipps für die Praxis und häufige Fehler

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass Kreditnehmer bei Disagio-Angeboten ähnliche Fehler machen. Hier sind die wichtigsten Punkte, auf die du achten solltest:

Die häufigsten Fehler im Überblick:

• Nur auf den Nominalzins achten: Der niedrige Nominalzins wirkt verlockend, aber erst der Effektivzins zeigt die tatsächlichen Kosten. Ein Angebot mit 3,2 Prozent Nominalzins und 5 Prozent Disagio kann teurer sein als ein Angebot mit 3,4 Prozent ohne Disagio.
• Keine oder zu wenige Vergleiche: Vergleiche immer mehrere Angebote – sowohl mit als auch ohne Disagio. Durch den Zugang zu über 600 Banken können spezialisierte Vermittler für dich die optimalen Konditionen herausfiltern. Wenn du mehr über die Möglichkeiten eines unabhängigen Vergleichs und einer professionellen Beratung erfahren möchtest, besuche unsere Website, wo wir dir detailliert erklären, wie wir für dich die besten Konditionen am Markt finden.
• Sondertilgungen nicht berücksichtigen: Prüfe die Sondertilgungsmöglichkeiten genau. Wenn du planst, während der Laufzeit größere Sondertilgungen zu leisten, verringert sich der Vorteil des Disagios erheblich. Du zahlst das Disagio für eine Kreditsumme, die du möglicherweise gar nicht so lange in Anspruch nimmst.
• Liquiditätsengpässe unterschätzen: Das einbehaltene Disagio steht dir nicht für andere Zwecke zur Verfügung. Kalkuliere realistisch, ob du ausreichend Puffer für Notfälle, Renovierungen oder Einrichtung hast. Gerade bei älteren Immobilien können unerwartete Kosten entstehen.
• Steuerliche Aspekte nicht klären: Für vermietete Objekte gilt: Kläre die steuerliche Absetzbarkeit vorab mit deinem Steuerberater. Die Finanzverwaltung prüft zunehmend kritisch, ob das Disagio marktüblich ist.

Profitipp: Dokumentiere bei Vertragsabschluss, dass du mehrere Angebote eingeholt hast und das Disagio den Marktbedingungen entspricht. Dies erleichtert später die Argumentation gegenüber dem Finanzamt.

[fs-toc-h2]7. FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Disagio

Kann ich ein Disagio bei jeder Bank vereinbaren?

Nein, nicht alle Banken bieten Finanzierungen mit Disagio an. In den letzten Jahren ist diese Finanzierungsform seltener geworden, da klassische Modelle für die meisten Kreditnehmer transparenter und oft günstiger sind. Hauptsächlich findest du Disagio-Angebote noch bei Bausparkassen und einigen Spezialbanken. Ein Vergleich über einen Vermittler mit Zugang zu vielen Banken erhöht deine Chancen, passende Angebote zu finden.

Wie hoch darf ein Disagio maximal sein?

Theoretisch sind Disagios bis zu 10 Prozent möglich, in der Praxis liegen sie meist zwischen 2 und 5 Prozent. Für die steuerliche Absetzbarkeit bei vermieteten Immobilien gilt: Das Finanzamt erkennt ein Disagio nur als marktüblich an, wenn es in einem angemessenen Verhältnis zur Kreditsumme und Laufzeit steht. Die Rechtsprechung hat hier keine feste Grenze definiert – es kommt auf die individuellen Marktbedingungen an. Als Orientierung: Bei fünfjähriger Zinsbindung werden bis zu 5 Prozent meist problemlos akzeptiert.

Was passiert mit dem Disagio bei vorzeitiger Kreditablösung?

Das ist ein kritischer Punkt. In den meisten Verträgen hast du bei vorzeitiger Ablösung keinen Anspruch auf anteilige Rückerstattung des Disagios – das einbehaltene Geld bleibt bei der Bank. Eine Ausnahme besteht nur, wenn du den Kredit nicht aus eigenem Verschulden vorzeitig beendest, sondern die Bank den Vertrag kündigt. Bei der regulären Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung musst du ebenfalls keine Rückzahlung des Disagios erwarten. Wenn du dich über die Optionen am Ende deiner Zinsbindung informieren möchtest, lies mehr dazu in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Disagio steuerlich absetzen: Geht das bei Selbstnutzung?

Nein, für selbstgenutzte Immobilien gibt es seit 1996 keine steuerlichen Vorteile mehr durch ein Disagio. Die Absetzbarkeit des Damnums gilt ausschließlich bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten. Dort kann das gesamte Disagio als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben im Jahr der Zahlung geltend gemacht werden – sofern es marktüblich ist. Bei Selbstnutzern überwiegen daher meist die Nachteile der höheren Darlehenssumme.

Wie wirkt sich ein Disagio auf die Beleihungsgrenze aus?

Das Disagio erhöht deine benötigte Darlehenssumme, was die Beleihungsquote verschlechtert. Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro und einem Finanzierungsbedarf von 240.000 Euro (80 Prozent Beleihung) müsstest du bei 5 Prozent Disagio tatsächlich 252.632 Euro finanzieren – das entspricht einer Beleihung von 84,2 Prozent. Dies kann zu schlechteren Zinskonditionen führen oder zusätzliche Sicherheiten erforderlich machen. Berücksichtige diesen Effekt bei deiner Planung.

[fs-toc-h2] Fazit: Disagio nur mit sorgfältiger Prüfung

Ein Disagio ist kein Wundermittel für günstige Baufinanzierungen, sondern ein spezielles Instrument mit klarem Anwendungsbereich. Für Vermieter und Kapitalanleger kann es durch die steuerliche Absetzbarkeit echte Vorteile bieten – besonders bei hohen Einkünften und langfristiger Vermietung. Selbstnutzer fahren hingegen meist besser mit klassischen Finanzierungen ohne Disagio. Entscheidend ist immer der Vergleich des Effektivzinses und eine realistische Einschätzung deiner finanziellen Situation. Lass dich professionell beraten und rechne verschiedene Szenarien durch – nur so findest du die optimale Lösung für dein Eigenheim.