Ferienhaus finanzieren: Zweitimmobilie mit Vermietung

Ein Ferienhaus an der Ostsee, in den Alpen oder auf Mallorca vereint zwei attraktive Ziele: Du kannst selbst Urlaub machen, wann immer du möchtest, und durch Vermietung Einnahmen erzielen, die im Idealfall einen Großteil der Finanzierung decken. Doch die Realität sieht oft anders aus als die Prospekte der Makler versprechen.

Die Finanzierung einer Zweitimmobilie mit Vermietung ist deutlich komplexer und teurer als der Kauf der Hauptimmobilie. Banken verlangen mehr Eigenkapital, höhere Zinsen und prüfen deine Bonität genauer. Dieser Ratgeber zeigt dir, welche Finanzierungsmodelle funktionieren, wie du realistische Renditen kalkulierst und welche Fallstricke du unbedingt vermeiden musst.

[fs-toc-h2] 1. Höhere Zinsen und mehr Eigenkapital: Die Finanzierungshürden

Wenn du deine erste Immobilie finanzierst, profitierst du von günstigen Konditionen, weil die Bank weiß, dass Menschen ihre selbstgenutzte Hauptimmobilie bis zuletzt halten werden. Bei einem Ferienhaus ist das anders. Aus Sicht der Bank handelt es sich um ein Lifestyle-Objekt, das bei finanziellen Engpässen als erstes verkauft wird. Diese Risikoeinschätzung hat konkrete Folgen für deine Finanzierung.

Der wohl größte Unterschied liegt im Eigenkapital. Während bei der Hauptimmobilie manchmal schon 10 bis 20 Prozent ausreichen, verlangen Banken für Ferienhäuser mindestens 30 bis 40 Prozent Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro bedeutet das einen Eigenkapitalbedarf von 75.000 bis 100.000 Euro – zuzüglich der Kaufnebenkosten von weiteren 25.000 bis 35.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Du brauchst also insgesamt mindestens 100.000 bis 135.000 Euro verfügbare Mittel, bevor du überhaupt starten kannst.

Die Zinsen liegen ebenfalls höher als bei selbstgenutzten Immobilien. Rechne mit einem Aufschlag von 0,3 bis 1,0 Prozentpunkten gegenüber einer normalen Baufinanzierung. Das klingt erst mal wenig, summiert sich aber über die Laufzeit zu erheblichen Mehrkosten. Bei einem Darlehen von 150.000 Euro über 25 Jahre macht ein Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten rund 19.000 Euro Unterschied – Geld, das direkt deine Rendite schmälert.

Auch der Beleihungswert fällt niedriger aus. Statt der üblichen 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts setzen Banken bei Ferienhäusern oft nur 60 bis 70 Prozent an. Das bedeutet, dass selbst mit ausreichend Eigenkapital die Darlehenssumme begrenzt wird. Erschwerend kommt hinzu, dass staatliche Förderungen wie KfW-Programme oder Wohn-Riester für Ferienhäuser nicht zur Verfügung stehen. Du bist komplett auf klassische Bankfinanzierungen angewiesen, was die Konditionen weiter verschlechtert. Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Szenarien durchrechnen und die tatsächlichen Kosten ermitteln.

[fs-toc-h2] 2. Welche Vermögenswerte als Eigenkapital zählen

Die 40-Prozent-Hürde stellt für viele Kaufinteressenten das größte Hindernis dar. Doch Eigenkapital bedeutet nicht nur Bargeld auf dem Konto. Banken akzeptieren verschiedene Vermögenswerte, die du strategisch kombinieren kannst.

Neben klassischen liquiden Mitteln wie Tagesgeld, Festgeld und Sparbüchern erkennen Banken auch Wertpapiere an, allerdings meist nur zu 70 bis 80 Prozent des aktuellen Werts. Der Abschlag soll Kursschwankungen abfedern. Bausparverträge mit bereits angespartem Guthaben sind ebenfalls willkommen, ebenso wie der Rückkaufswert von Lebensversicherungen. Wenn du bereits ein Grundstück in der Ferienregion besitzt, wird dessen Wert von der Bank als Eigenkapital angerechnet.

Ein cleverer Ansatz ist die Beleihung deiner Hauptimmobilie, falls diese bereits weitgehend oder vollständig abbezahlt ist. Wenn dein Eigenheim zum Beispiel 400.000 Euro wert ist und du es schuldenfrei besitzt, kannst du es bis zu einem gewissen Grad beleihen und das freigewordene Kapital als Eigenkapital für das Ferienhaus einsetzen. Banken akzeptieren diesen Weg, weil die Hauptimmobilie als sehr werthaltige Sicherheit gilt. Allerdings solltest du dabei bedenken, dass du damit beide Immobilien belastest. Falls die Ferienhausvermietung nicht wie geplant läuft, gerät auch dein Eigenheim in Gefahr.

Eine weitere Möglichkeit sind Familiendarlehen. Wenn deine Eltern oder andere Verwandte dir Geld leihen, akzeptieren viele Banken dies als Eigenkapital, sofern das Darlehen nachrangig besichert ist und über einen ordentlichen Darlehensvertrag verfügt. Der Vertrag sollte marktübliche Konditionen enthalten, sonst wertet das Finanzamt die Transaktion als verdeckte Schenkung. Das würde nicht nur steuerliche Probleme nach sich ziehen, sondern auch die Bank könnte das Familiendarlehen nicht mehr als Eigenkapital anerkennen. Mehr zum Thema findest du in unserem Ratgeber zur Eigenkapital bei Baufinanzierung.

[fs-toc-h2] 3. Die Rendite-Falle: Was nach allen Kosten übrig bleibt

Die Vermietung eines Ferienhauses klingt verlockend: 100 Euro pro Nacht, 200 Nächte im Jahr vermietet – das wären 20.000 Euro Bruttomieteinnahmen. Doch zwischen Bruttoeinnahmen und dem, was tatsächlich bei dir ankommt, liegen Welten. Eine realistische Kalkulation berücksichtigt zahlreiche Kostenpositionen, die viele Käufer unterschätzen oder komplett vergessen.

Die Bewirtschaftungskosten fressen typischerweise 25 bis 35 Prozent der Bruttomieteinnahmen. Darin enthalten sind Verwaltung, Reinigung nach jedem Gästewechsel und laufende Instandhaltung. Hinzu kommen die Plattformgebühren. Booking.com, Airbnb und vergleichbare Portale verlangen zwischen 12 und 20 Prozent der Buchungssumme für ihre Vermittlungsleistung. Ohne diese Plattformen erreichst du aber kaum noch Gäste, weil die Zeiten der klassischen Zeitungsannoncen längst vorbei sind.

Die Nebenkosten summieren sich ebenfalls beträchtlich. Strom, Wasser, Heizung, Internet und Müllabfuhr kosten bei einem typischen Ferienhaus zwischen 5.000 und 8.000 Euro pro Jahr. Das ist deutlich mehr als bei einer Dauervermietung, weil Feriengäste verschwenderischer mit Ressourcen umgehen. Versicherungen wie Gebäudeversicherung, Haftpflicht und Rechtsschutz schlagen mit weiteren 1.500 bis 2.500 Euro zu Buche.

Die Instandhaltungsrücklage wird oft komplett vergessen. Du solltest mindestens 1 bis 2 Prozent des Immobilienwerts jährlich für Reparaturen zurücklegen. Bei einem Ferienhaus ist der Verschleiß deutlich höher als bei selbstgenutzten Immobilien. Möbel, Bettwäsche und Geschirr leiden unter dem ständigen Wechsel der Nutzer. Nach fünf Jahren braucht die Einbauküche oft schon ein Update, nach zehn Jahren das Badezimmer. Realistische Instandhaltungskosten liegen bei Ferienhäusern eher bei 2 bis 3 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr.

Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, wie schnell die Rendite zusammenschmilzt: Kaufst du eine Ferienwohnung für 200.000 Euro mit 40 Prozent Eigenkapital (80.000 Euro plus 30.000 Euro Nebenkosten), bleiben 120.000 Euro Darlehenssumme. Bei 3,7 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung zahlst du 570 Euro monatlich beziehungsweise 6.840 Euro jährlich. Deine Bruttomieteinnahmen bei 70 Prozent Auslastung und 90 Euro Durchschnittsmiete pro Nacht liegen bei etwa 23.000 Euro. Nach Abzug von 35 Prozent Bewirtschaftungskosten (8.050 Euro) bleiben 14.950 Euro. Ziehst du die Finanzierungskosten von 6.840 Euro ab, bleiben 8.110 Euro Überschuss – das entspricht einer Rendite von 7,4 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital von 110.000 Euro vor Steuern.

Klingt gut, aber du hast vier Wochen Eigennutzung noch nicht eingerechnet. Die bedeuten weitere 2.500 Euro Mietausfall, wodurch der Überschuss auf 5.610 Euro oder etwa 5,1 Prozent Rendite schrumpft. Steuerlich kannst du die Eigennutzung ohnehin nicht absetzen, was die Rechnung weiter verschlechtert. Je realistischer du kalkulierst, desto ernüchternder wird oft das Ergebnis.

[fs-toc-h2] 4. Standortwahl entscheidet über Erfolg oder Misserfolg

Die Lage ist bei Ferienimmobilien noch wichtiger als bei normalen Wohnimmobilien. Ein Ferienhaus in zweiter oder dritter Reihe mit schlechter Anbindung erzielt nur einen Bruchteil der Auslastung eines vergleichbaren Objekts in Top-Lage. Die Standortwahl bestimmt maßgeblich, ob deine Investition aufgeht oder zum finanziellen Desaster wird.

Ganzjahres-Destinationen sind deutlich lukrativer als reine Sommerziele. Während eine Ostsee-Ferienwohnung vielleicht 12 bis 16 Wochen Hauptsaison hat, bieten Bergregionen mit Sommer- und Wintertourismus eine Auslastung über 8 bis 9 Monate. Das kann den Unterschied zwischen 50 Prozent und 75 Prozent Auslastung ausmachen – und damit zwischen Gewinn und Verlust. Städte und Kulturziele sind wetterunabhängig und ganzjährig buchbar, dafür aber oft stärker reglementiert was Ferienvermietung angeht.

Die Erreichbarkeit spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle. Objekte, die maximal zwei Stunden vom nächsten Flughafen oder Ballungszentrum entfernt liegen, erzielen deutlich höhere Buchungszahlen. Gute Autobahn- oder Bahnanbindung erhöht die Attraktivität zusätzlich. Ein Parkplatz direkt am Objekt ist in Ferienregionen mittlerweile Pflicht – Gäste wollen ihr Auto nicht 500 Meter entfernt abstellen müssen, besonders nicht mit Kindern und Gepäck.

Die Infrastruktur vor Ort entscheidet über die Gästezufriedenheit. Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten sollten in Laufnähe sein, Strand, Skilift oder Wanderwege maximal 500 Meter entfernt. Kinderfreundliche Angebote wie Spielplätze oder Schwimmbäder erhöhen deine potenzielle Zielgruppe erheblich. Familien buchen länger und sind zahlungsbereiter als andere Gästegruppen.

Ein typischer Fehler ist der Kauf in strukturschwachen Regionen, nur weil die Immobilie günstig ist. Ein Ferienhaus in der Uckermark für 120.000 Euro mag ein Schnäppchen scheinen, aber wenn die Auslastung bei 30 Prozent liegt statt bei 70 Prozent, rechnest du dich arm. Besser ist ein teureres Objekt in nachgefragter Lage, das dauerhaft vermietet ist. Die Wertstabilität ist bei etablierten Ferienregionen ebenfalls höher – ein Haus an der Ostsee oder in den Alpen behält seinen Wert auch in Krisenzeiten, während Randlagen schnell an Attraktivität verlieren können.

Prüfe vor dem Kauf unbedingt auch die lokalen Regelungen. Manche Gemeinden beschränken die Ferienvermietung massiv oder verlangen hohe Abgaben. Berlin, Barcelona und Amsterdam haben in den letzten Jahren stark reguliert. Zweckentfremdungsverbote können die Vermietung unmöglich machen oder auf wenige Wochen pro Jahr begrenzen. Informiere dich VOR dem Kauf über lokale Regelungen, sonst kaufst du eine Immobilie, die du gar nicht vermieten darfst.

[fs-toc-h2] 5. Steuervorteile bei Ferienhausvermietung maximieren

Die steuerliche Behandlung von Ferienimmobilien mit Vermietung ist komplex, bietet aber erhebliche Vorteile, wenn du sie richtig nutzt. Anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum kannst du bei vermieteten Ferienimmobilien nahezu alle Kosten steuerlich geltend machen. Das verbessert deine Rendite nach Steuern deutlich – vorausgesetzt, du kennst die Regeln.

Der komplette Zinsanteil deiner monatlichen Rate ist absetzbar, nicht jedoch die Tilgung. Auch die Nebenkosten der Finanzierung wie Grundschuldbestellung, Notar und Bewertungsgutachten kannst du absetzen. Laufende Betriebskosten wie Strom, Wasser, Heizung und Internet sind ebenso absetzbar wie alle Kosten für Reinigung, Instandhaltung und Verwaltung. Die Gebühren der Vermietungsplattformen und sogar deine Fahrtkosten zur Immobilie für Kontrollen oder Reparaturen kannst du geltend machen.

Besonders wertvoll ist die Abschreibung: Bei einem Gebäudewert von 150.000 Euro kannst du jährlich 3.000 Euro abschreiben (2 Prozent über 50 Jahre), auch wenn gar keine reale Wertminderung stattfindet. Bei Baujahren ab 2023 sogar 3 Prozent, also 4.500 Euro. Diese Abschreibung reduziert deinen zu versteuernden Gewinn erheblich. In Kombination mit den Darlehenszinsen und anderen Kosten kannst du in den ersten Jahren oft einen steuerlichen Verlust ausweisen, obwohl du real Einnahmen hast.

Aber Achtung: Nutzt du das Ferienhaus selbst, musst du alle Kosten anteilig kürzen. Wenn du 300 Tage vermietest und 30 Tage selbst nutzt, kannst du nur etwa 90 Prozent der Kosten absetzen. Das Finanzamt akzeptiert die volle Kostenabsetzung nur, wenn die Vermietungsabsicht im Vordergrund steht. Konkret bedeutet das: Mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit solltest du auch tatsächlich vermieten. Führe deshalb penibel Buch über deine Eigennutzung und die Vermietungstage.

Eine weitere Falle ist die sogenannte Liebhaberei-Grenze. Wer dauerhaft steuerliche Verluste macht, ohne jemals schwarze Zahlen zu schreiben, riskiert, dass das Finanzamt keine gewerbliche Vermietungsabsicht mehr anerkennt. Dann streichen sie dir rückwirkend alle Kostenabzüge. Sorge also dafür, dass deine Vermietung zumindest mittelfristig Gewinne abwirft. Mehr Details findest du in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung steuerlich absetzen.

[fs-toc-h2] 6. Welche Banken Ferienhäuser finanzieren

Nicht jede Bank finanziert Zweitimmobilien zur Vermietung, und die Konditionen variieren enorm. Während manche Sparkassen und Volksbanken grundsätzlich ablehnen, haben sich andere Banken auf Kapitalanlage-Immobilien spezialisiert. Die Wahl der richtigen Bank kann dir mehrere zehntausend Euro über die Laufzeit sparen.

Sparkassen und Volksbanken finanzieren oft nur in ihrem Geschäftsgebiet und haben konservative Bewertungsmaßstäbe. Sie verlangen hohe Eigenkapitalquoten, bieten aber den Vorteil eines persönlichen Ansprechpartners und kennen die regionale Immobilienlage gut. Spezialisierte Kapitalanlage-Banken haben dagegen mehr Erfahrung mit Vermietungsobjekten und akzeptieren Mieteinnahmen-Prognosen eher. Sie bieten oft bessere Konditionen als klassische Hausbanken, verlangen aber meist Mindestfinanzierungssummen ab 100.000 Euro.

Überregionale Direktbanken punkten mit günstigen Zinsen durch schlanke Strukturen, arbeiten aber mit strengen Scoring-Modellen. Für Standardfälle sind sie gut geeignet, bei Besonderheiten wird es schwierig. Die Online-Abwicklung spart Zeit, aber individuelle Beratung gibt es kaum. Vermittler haben Zugang zu vielen Banken gleichzeitig und können auch komplexe Fälle platzieren. Sie sind provisionsfinanziert, verursachen für dich aber oft keine Mehrkosten.

Bei den Verhandlungen mit der Bank solltest du gut vorbereitet sein. Erstelle einen detaillierten Businessplan für die Vermietung mit realistischen Zahlen. Zeige Vergleichsobjekte in der Region und deren Auslastung. Wenn du bereits Erfahrung mit Vermietung hast – zum Beispiel über Airbnb – ist das ein Pluspunkt. Banken honorieren es, wenn du deine Hausaufgaben gemacht hast und nicht blauäugig an die Sache herangehst. Weitere Informationen zur optimalen Vorbereitung findest du in unserem Ratgeber Baufinanzierung beantragen.

[fs-toc-h2] 7. Professionelle Vermietung als Erfolgsfaktor

Die Finanzierung ist nur der erste Schritt. Der langfristige Erfolg deines Ferienhauses hängt davon ab, wie professionell du die Vermietung organisierst. Zwischen Vollzeitjob und Ferienhausverwaltung 500 Kilometer entfernt liegen Welten – ohne gutes System wird die Vermietung schnell zum Stressfaktor.

Bei der Selbstverwaltung hast du volle Kontrolle über Preise und Gästekommunikation und sparst die Verwaltungsgebühr von 15 bis 25 Prozent der Mieteinnahmen. Allerdings ist das sehr zeitintensiv, vor allem am Wochenende, wenn die meisten Gäste an- und abreisen. Das funktioniert nur bei kurzer Anfahrt von maximal einer Stunde. Eine Hausverwaltung vor Ort übernimmt den kompletten Service von Schlüsselübergabe bis Reinigung, kostet dich aber 20 bis 30 Prozent der Bruttoeinnahmen. Bei größerer Entfernung zum Objekt ist das oft die einzige praktikable Lösung.

Die Vermarktung läuft heute fast ausschließlich über Portale wie Booking.com, Airbnb oder FeWo-direkt. Diese haben enorme Reichweite und ihr Bewertungssystem zwingt dich zu guter Qualität. Die Provision von 12 bis 20 Prozent pro Buchung ist der Preis für diese Sichtbarkeit. Eine Mehrkanal-Strategie mit mehreren Portalen erhöht die Auslastung deutlich.

Rechtlich hast du einige Pflichten zu erfüllen. In den meisten Bundesländern brauchst du eine Gewerbeanmeldung ab gewerbsmäßiger Vermietung. Bettensteuer oder Kurtaxe musst du erheben und an die Gemeinde abführen. Brandschutzauflagen wie Rauchmelder, Feuerlöscher und gekennzeichnete Fluchtwege sind Pflicht. Die DSGVO verlangt konforme Verarbeitung von Gästedaten, und eine Betriebshaftpflichtversicherung schützt vor Schadenersatzansprüchen.

Die Professionalisierung zahlt sich aus: Ferienhäuser mit professionellen Fotos, ausführlichen Beschreibungen und schneller Gästekommunikation erzielen 30 bis 50 Prozent höhere Auslastungen als lieblos inserierte Objekte. Investiere in gute Ausstattung – WLAN, moderne Küche und komfortable Betten sind keine Extras mehr, sondern Standard. Gäste bewerten gnadenlos, und schlechte Bewertungen senken deine Buchungen drastisch. Eine einzige schlechte Bewertung kann dich 10 bis 15 Buchungen kosten.

[fs-toc-h2] 8. Häufige Fragen zur Ferienhaus-Finanzierung

Kann ich ein Ferienhaus im Ausland finanzieren?

Auslandsimmobilien sind noch schwieriger zu finanzieren. Deutsche Banken finanzieren meist nur Objekte in EU-Ländern, und auch dort mit noch höheren Eigenkapitalanforderungen von oft 50 Prozent oder mehr. Die Konditionen sind schlechter, weil die Verwertung im Ausland komplizierter ist. Oft ist es einfacher, eine Bank im Zielland zu kontaktieren.

Zählen geplante Mieteinnahmen bei der Finanzierung?

Nur eingeschränkt. Banken rechnen geplante Mieteinnahmen meist nur zu 70 bis 80 Prozent an, um Leerstand einzukalkulieren. Bei bereits vermieteten Objekten mit nachgewiesenen Einnahmen werden eher 80 bis 90 Prozent angerechnet. Du brauchst also zusätzlich ausreichend eigenes Einkommen, um die Finanzierung zu stemmen.

Kann ich die Eigennutzungstage absetzen?

Nein, nur die Tage, an denen du vermietest, kannst du steuerlich absetzen. Eigennutzung musst du anteilig von allen Kosten abziehen. Wenn du 300 Tage vermietest und 30 Tage selbst nutzt, kannst du nur etwa 90 Prozent der Kosten absetzen. Dokumentiere die Vermietungstage genau, sonst streicht dir das Finanzamt im Zweifel alles.

Wie beeinflusst das meine Bonität?

Die Kreditverpflichtung wird in deiner Schufa gespeichert und kann künftige Finanzierungen erschweren. Banken sehen die monatliche Rate als Belastung, auch wenn du Mieteinnahmen hast. Bei hohen Schulden wird eine dritte Immobilienfinanzierung sehr schwierig. Plane langfristig und übernehme dich nicht.

[fs-toc-h2] 9. Fazit: Ferienhaus nur mit realistischer Rechnung

Ein Ferienhaus mit Vermietung kann eine lohnende Investition sein – wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Du brauchst mindestens 40 Prozent Eigenkapital, musst mit deutlich höheren Zinsen rechnen als beim Hauptwohnsitz und solltest die Rendite konservativ kalkulieren. Die besten Chancen hast du in etablierten Ferienregionen mit ganzjähriger Nachfrage und guter Infrastruktur.

Steuerlich ist die Vermietung attraktiv, weil du fast alle Kosten absetzen kannst. Doch der Aufwand für die Verwaltung wird oft unterschätzt – ohne professionelle Organisation wird die Vermietung schnell zur Belastung. Wer langfristig denkt, eine Top-Lage wählt und die Vermietung ernst nimmt, kann mit einer Ferienimmobilie sowohl Eigennutzen als auch finanzielle Rendite erzielen. Nutze unseren Baufinanzierungsrechner, um deine individuelle Situation durchzurechnen und verschiedene Szenarien zu vergleichen.