Grundbuch: Aufbau und Bedeutung bei der Baufinanzierung

Das Grundbuch ist das wichtigste Dokument bei deiner Baufinanzierung. Ohne korrekten Grundbucheintrag zahlt keine Bank dein Darlehen aus. In diesem Ratgeber erfährst du, wie das Grundbuch aufgebaut ist, welche Kosten auf dich zukommen und worauf du bei der Prüfung achten musst.

[fs-toc-h2]1. Was steht im Grundbuch? Aufbau und Abteilungen erklärt

Das Grundbuch ist das amtliche Register für alle Grundstücke in Deutschland. Es wird beim zuständigen Amtsgericht geführt und dokumentiert lückenlos, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte oder Belastungen darauf liegen. Du kannst dir das Grundbuch wie einen Personalausweis für jedes Grundstück vorstellen - nur viel ausführlicher und mit rechtlich bindender Wirkung.

Was das Grundbuch besonders macht, ist sein sogenannter öffentlicher Glaube. Dieser juristische Begriff bedeutet, dass alle Eintragungen im Grundbuch als rechtlich korrekt gelten, bis jemand das Gegenteil nachweist. Wenn du also eine Immobilie kaufst und dich auf die Angaben im Grundbuch verlässt, bist du rechtlich geschützt. Genau deshalb verlassen sich auch Banken bei der Baufinanzierung komplett auf dieses Dokument. Mehr Grundlagen zur Immobilienfinanzierung findest du in unserem Ratgeber Was ist eine Baufinanzierung?

So ist das Grundbuch strukturiert

Jedes Grundbuch beginnt mit der Aufschrift, dem sogenannten Deckblatt. Hier steht, welches Amtsgericht zuständig ist, zu welchem Grundbuchbezirk das Grundstück gehört und vor allem die wichtige Band- und Blattnummer. Diese Nummer ist die eindeutige Identifikation deines Grundstücks - ähnlich wie eine Ausweisnummer.

Das Bestandsverzeichnis folgt direkt danach und beschreibt das Grundstück selbst. Hier findest du die Katasterangaben mit Gemarkung, Flur und Flurstück, die genaue Größe in Quadratmetern, die Adresse und welche Art von Grundstück es ist - ob bebaut, unbebaut oder wie es genutzt wird.

Der wichtigste Teil ist die Abteilung I, denn hier stehen die Eigentumsverhältnisse. Du erfährst genau, wer rechtlicher Eigentümer ist, mit vollem Namen, Geburtsdatum und Adresse. Wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer sind, wie oft bei Ehepaaren der Fall, steht hier das genaue Verhältnis - zum Beispiel "je zur Hälfte". Auch das Datum der Eintragung und wie das Eigentum erworben wurde, ob durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft, wird hier dokumentiert.

In Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt. Das können Wegerechte sein, die einem Nachbarn erlauben, über dein Grundstück zu fahren, um sein eigenes zu erreichen. Oder Leitungsrechte für Strom-, Wasser- oder Telefonleitungen. Auch Wohnrechte oder Nießbrauchrechte stehen hier, die bedeuten können, dass jemand anderes das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen, obwohl du Eigentümer bist. Vorkaufsrechte, die bestimmten Personen oder der Gemeinde ein bevorzugtes Kaufrecht einräumen, findest du ebenfalls in dieser Abteilung.

Die Abteilung III ist für deine Baufinanzierung entscheidend, denn hier werden die Grundpfandrechte eingetragen. In fast allen Fällen handelt es sich dabei um Grundschulden, mit denen Banken ihre Darlehen absichern. Hier siehst du genau, welche Bank in welcher Höhe abgesichert ist und vor allem die Rangfolge. Der erste Rang ist die sicherste Position und wird bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient, danach kommt der zweite Rang und so weiter.

Heute wird das Grundbuch komplett elektronisch geführt. Gelöschte Einträge werden nicht einfach entfernt, sondern durchgestrichen - so bleibt die komplette Geschichte eines Grundstücks nachvollziehbar. Jede Änderung im Grundbuch muss notariell beurkundet werden und der Eigentümer muss zustimmen. Das schützt dich davor, dass jemand unbefugt Einträge vornimmt.

Der Unterschied zum Kataster

Viele verwechseln das Grundbuch mit dem Kataster, dabei erfüllen beide völlig unterschiedliche Aufgaben. Das Grundbuch ist ein rechtliches Register und beantwortet die Frage: Wem gehört was und welche rechtlichen Verpflichtungen bestehen? Das Kataster hingegen ist ein technisches Verzeichnis und zeigt auf detaillierten Karten, wo genau ein Grundstück liegt, wie groß es ist und wie es zu den Nachbargrundstücken abgegrenzt ist. Für deine Finanzierung brauchst du beide Dokumente, denn die Bank will sowohl die rechtliche als auch die physische Situation der Immobilie kennen.

Sonderfall Eigentumswohnung

Bei Eigentumswohnungen wird es etwas komplizierter. Zusätzlich zum normalen Grundbuch gibt es die Teilungserklärung, ein notariell beurkundetes Dokument, das regelt, was genau zu deiner Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Deine vier Wände, dein Balkon und deine Wohnungstür sind Sondereigentum. Das Treppenhaus, das Dach, die Fassade und der Heizungskeller gehören allen Eigentümern gemeinsam. Die Teilungserklärung legt auch fest, welche Kosten du anteilig trägst. Banken schauen sich dieses Dokument sehr genau an, denn wenn die Eigentümergemeinschaft einen hohen Sanierungsstau hat, kann das den Beleihungswert deiner Wohnung um bis zu 20% mindern.

[fs-toc-h2]2. Warum braucht die Bank das Grundbuch für die Finanzierung?

Ohne Grundbuch keine Baufinanzierung - diese simple Regel gilt ausnahmslos. Die Bank braucht das Grundbuch in mehreren Phasen deines Immobilienkaufs, und jede Phase hat ihre eigene Bedeutung.

Noch bevor du beim Notar den Kaufvertrag unterschreibst, wird die Bank einen aktuellen Grundbuchauszug von dir verlangen. Dieser sollte nicht älter als sechs Monate sein. Die Bank muss prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und die Immobilie überhaupt verkaufen darf. Außerdem schaut sie genau nach, welche Belastungen auf dem Grundstück liegen. Alte Grundschulden aus früheren Finanzierungen des Verkäufers können zum Problem werden, wenn sie nicht gelöscht werden. Wegerechte oder Wohnrechte in Abteilung II können den Wert der Immobilie erheblich mindern. Je mehr Belastungen die Bank findet, desto vorsichtiger wird sie bei der Beleihung und desto mehr Eigenkapital musst du möglicherweise mitbringen.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beginnt der eigentliche Grundbuchprozess. Der Notar beantragt als Erstes die Auflassungsvormerkung. Das ist ein genialer Schutzmechanismus für dich als Käufer, denn diese Vormerkung blockiert das Grundbuch für alle weiteren Eintragungen. Der Verkäufer kann die Immobilie nicht ein zweites Mal verkaufen und auch keine neuen Belastungen eintragen lassen. Die Auflassungsvormerkung wird normalerweise innerhalb von ein bis zwei Wochen eingetragen.

Parallel dazu zahlst du die Grunderwerbsteuer und erhältst vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst wenn diese Bescheinigung vorliegt, darf das Grundbuchamt dich als neuen Eigentümer eintragen. Dieser Schritt dauert oft am längsten - zwischen vier und acht Wochen, in Großstädten manchmal auch zwölf Wochen. Erst mit dieser Eintragung gehört die Immobilie rechtlich dir, auch wenn du vielleicht schon eingezogen bist.

Für die Bank ist aber noch ein weiterer Schritt entscheidend: die Eintragung der Grundschuld in Abteilung III. Du unterschreibst beim Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, mit der du der Bank erlaubst, eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Grundschuld ist die Sicherheit für das Darlehen. Fast alle Banken bestehen darauf, im ersten Rang eingetragen zu werden, denn dieser Rang ist bei einer Zwangsversteigerung am sichersten. Die Eintragung der Grundschuld dauert nochmals zwei bis vier Wochen.

Erst wenn all diese Schritte abgeschlossen sind, zahlt die Bank dein Darlehen aus. Sie verlangt dafür einen brandaktuellen Grundbuchauszug, der nicht älter als zwei bis vier Wochen ist und bestätigt, dass du Eigentümer bist und die Grundschuld im ersten Rang steht. Vom Notartermin bis zur Auszahlung vergehen in der Praxis meist sechs bis zehn Wochen, in Ballungsräumen auch länger. Diese Wartezeit musst du bei deiner Planung unbedingt berücksichtigen, vor allem wenn der Verkäufer auf eine schnelle Bezahlung besteht.

Worauf du bei der Grundbuchprüfung achten musst

Wenn du den Grundbuchauszug in den Händen hältst, solltest du ihn selbst sorgfältig prüfen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. In Abteilung I muss der Name des Verkäufers exakt mit dem Namen im Kaufvertrag übereinstimmen. Schon kleine Abweichungen können Probleme verursachen. Wenn mehrere Personen als Eigentümer eingetragen sind, etwa eine Erbengemeinschaft, müssen alle dem Verkauf zustimmen - eine einzelne Person darf nicht allein verkaufen.

Abteilung II verdient deine besondere Aufmerksamkeit. Ein Wegerecht bedeutet, dass Nachbarn über dein Grundstück fahren dürfen. Das kann problematisch sein, wenn das Wegerecht genau dort verläuft, wo du deinen Parkplatz oder eine Terrasse geplant hast. Wegerechte mindern den Beleihungswert der Immobilie um fünf bis fünfzehn Prozent. Du solltest vom Verkäufer einen Preisnachlass von drei bis fünf Prozent fordern oder darauf bestehen, dass das Wegerecht gelöscht wird, falls der Nachbar zustimmt. Wohnrechte oder Nießbrauchrechte sind noch kritischer, denn sie können bedeuten, dass jemand anderes das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen, auch wenn du Eigentümer bist. Solche Rechte mindern den Wert um zwanzig bis vierzig Prozent.

In Abteilung III musst du prüfen, welche Grundschulden eingetragen sind. Wenn der Verkäufer noch eine Grundschuld von 200.000 Euro im ersten Rang stehen hat, muss diese normalerweise gelöscht werden, bevor deine Bank ihre eigene Grundschuld eintragen kann. Lass im Kaufvertrag unbedingt festschreiben, dass der Verkäufer alle Grundschulden auf eigene Kosten löschen lässt. Ohne diese Regelung kann es passieren, dass deine Bank nur den zweiten Rang bekommt, was zu deutlich höheren Zinsen führt - bei einer Finanzierung von 300.000 Euro können das über die Laufzeit leicht 60.000 Euro Mehrkosten sein.

Tipp: Wenn du mehrere Verkäufer im Grundbuch siehst, die als Erbengemeinschaft eingetragen sind, sei besonders vorsichtig. Alle Miterben müssen den Kaufvertrag unterschreiben. Wenn sich die Erben untereinander nicht einig sind oder jemand nicht erreichbar ist, kann der Verkauf scheitern. Kläre vorher mit dem Notar, ob alle Beteiligten verfügbar und einverstanden sind.

[fs-toc-h2]3. Was kostet ein Grundbucheintrag? Gebühren und Rechenbeispiele

Die Kosten für Grundbucheinträge sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und damit vorhersehbar. Trotzdem werden sie von vielen Käufern unterschätzt, weil sie zusätzlich zum Kaufpreis aus dem Eigenkapital bezahlt werden müssen.

Als Faustregel kannst du mit etwa zwei Prozent des Kaufpreises für alle Notar- und Grundbuchkosten rechnen, wenn du keine Finanzierung aufnimmst. Kaufst du ein Haus für 350.000 Euro, fallen etwa 5.920 Euro an. Diese Kosten teilen sich zwischen dem Notar und dem Grundbuchamt auf, wobei der Notar den größeren Anteil erhält, weil er nicht nur beurkundet, sondern die gesamte Kaufabwicklung koordiniert.

Wenn du eine Baufinanzierung aufnimmst, kommen die Kosten für die Grundschuldbestellung hinzu. Diese richten sich nach der Höhe der Grundschuld, die meist etwas höher ist als dein Darlehensbetrag - Banken tragen üblicherweise 110 bis 120 Prozent der Darlehenssumme ein, um auch Zinsen und Nebenkosten abzusichern. Bei einer Finanzierung von 280.000 Euro würde die Bank also eine Grundschuld von etwa 308.000 Euro eintragen lassen. Die Kosten dafür liegen bei etwa 3.547 Euro, aufgeteilt zwischen Notar und Grundbuchamt. Zusammen mit den Kosten für den Kaufvertrag kommst du dann auf etwa 9.467 Euro Gesamtkosten.

Wenn du dein Darlehen irgendwann komplett zurückgezahlt hast, stellt sich die Frage, ob du die Grundschuld löschen lassen solltest. Die Löschung kostet etwa 0,4 Prozent der Grundschuldhöhe, bei 280.000 Euro also rund 1.120 Euro. Viele Eigentümer lassen die Grundschuld bewusst stehen, weil sie für eine spätere Modernisierung oder Umschuldung wiederverwendet werden kann. Informationen zur Wiederverwendung findest du in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung. Wenn du die Grundschuld löschst und später wieder eine brauchst, zahlst du nochmals etwa 0,8 bis 1,0 Prozent für die Neueintragung. Insgesamt gibst du dann 1,2 bis 1,4 Prozent nur für administrative Vorgänge aus - bei 300.000 Euro sind das bis zu 3.600 Euro, die du dir durch das Stehenlassen sparen könntest.

Typische Fehler bei den Kosten

Ein häufiger Fehler ist es, die Grundbuchkosten nicht ins Eigenkapital einzurechnen. Wenn du ein Haus für 350.000 Euro kaufst und 70.000 Euro Eigenkapital hast, denkst du vielleicht, dass du 280.000 Euro finanzieren musst. Aber die Notar- und Grundbuchkosten von fast 9.500 Euro musst du zusätzlich aus eigener Tasche zahlen. Real bleiben dir also nur noch etwa 60.500 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis übrig. Rechne immer zwei Prozent des Kaufpreises plus ein Prozent der Darlehenssumme für diese Kosten fest in deine Kalkulation ein.

Ein zweiter Fehler betrifft alte Grundschulden des Verkäufers. Wenn im Kaufvertrag nicht ausdrücklich steht, dass der Verkäufer alle Grundschulden auf eigene Kosten löschen lässt, kannst du auf den Kosten sitzen bleiben. Noch schlimmer: Wenn die alte Grundschuld im ersten Rang stehen bleibt, bekommt deine Bank nur den zweiten Rang. Das führt zu einem bis zwei Prozentpunkten höheren Zinsen. Bei 300.000 Euro über 25 Jahre sind das etwa 60.000 Euro Mehrkosten. Lass dir vom Notar den Passus zur Löschung der Altlasten im Kaufvertrag genau zeigen, bevor du unterschreibst.

Auch die Zeitplanung wird oft unterschätzt. Wenn der Verkäufer im Kaufvertrag festlegt, dass du den Kaufpreis vier Wochen nach dem Notartermin zahlen musst, die Grundschuld aber acht bis zwölf Wochen bis zur Eintragung braucht, gerätst du in Schwierigkeiten. Die Bank zahlt nämlich erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Vereinbare im Kaufvertrag ausdrücklich, dass die Kaufpreiszahlung erst zwei Wochen nach Grundschuldeintragung fällig wird, oder organisiere eine teure Zwischenfinanzierung.

Wichtig - Rangfolge bei Grundschulden:

Bei mehreren Grundschulden bestimmt die Rangfolge nach § 879 BGB, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird. Diese Reihenfolge ist entscheidend für deine Finanzierungskosten. Stell dir vor, im Grundbuch stehen eine Grundschuld von 250.000 Euro im ersten Rang und eine zweite von 50.000 Euro im zweiten Rang. Wenn die Immobilie zwangsversteigert wird und nur 280.000 Euro erzielt, bekommt die Bank im ersten Rang ihre vollen 250.000 Euro. Der Bank im zweiten Rang bleiben nur noch 30.000 Euro statt der eigentlich abgesicherten 50.000 Euro - sie erleidet einen Verlust von 20.000 Euro. Wegen dieses Risikos verlangen Banken für den zweiten Rang ein bis zwei Prozentpunkte höhere Zinsen. Bei 100.000 Euro über 20 Jahre bedeutet 1,5 Prozent Mehraufschlag etwa 18.000 Euro zusätzliche Kosten. Vermeide nachrangige Finanzierungen daher immer, wenn möglich. Bestehe im Kaufvertrag auf Löschung aller Altlasten im ersten Rang.

[fs-toc-h2]4. Wie bekomme ich Einsicht ins Grundbuch? Praktische Anleitung

Das Grundbuch ist zwar ein öffentliches Register, aber nicht jeder darf einfach hineinscha uen. Du brauchst ein sogenanntes berechtigtes Interesse. Dieses Interesse musst du nachweisen können, was aber als Kaufinteressent relativ einfach ist.

Eigentümer haben natürlich automatisch das Recht, das Grundbuch ihrer Immobilie einzusehen. Auch Personen, die im Grundbuch eingetragen sind, etwa als Inhaber eines Wegerechts oder einer Grundschuld, dürfen jederzeit Einsicht nehmen. Notare, Gerichte und Behörden haben aufgrund ihrer Amtstätigkeit ebenfalls freien Zugang.

Als Kaufinteressent weist du dein berechtigtes Interesse mit dem Kaufvertragsentwurf oder einer Vollmacht des Verkäufers nach. Viele Verkäufer händigen Interessenten auch direkt einen aktuellen Grundbuchauszug aus, um den Prozess zu beschleunigen. Wenn du eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank stellst, darfst du der Bank erlauben, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen - sie hat dann mit deiner Zustimmung ebenfalls ein berechtigtes Interesse. Mieter dürfen übrigens auch ins Grundbuch schauen, allerdings nur zu einem spezifischen Zweck: Sie dürfen prüfen, ob die Person, die ihnen die Wohnung vermietet, tatsächlich Eigentümer ist.

Den einfachsten Weg zum Grundbuchauszug findest du beim zuständigen Grundbuchamt, das Teil des Amtsgerichts ist. Welches Amt zuständig ist, hängt nicht von deinem Wohnort ab, sondern vom Standort der Immobilie. Wenn du persönlich zum Grundbuchamt gehst, kannst du dort kostenlos Einsicht nehmen. Eine Kopie kostet dich zehn bis zwanzig Euro. Der Nachteil ist der Zeitaufwand und die oft eingeschränkten Öffnungszeiten.

Praktischer ist meist der schriftliche Weg. Fast alle Grundbuchämter bieten Formulare auf ihren Webseiten an. Du füllst das Formular aus, gibst die Grundbuchblattnummer oder alternativ Gemarkung, Flur und Flurstück an und legst deinen Nachweis des berechtigten Interesses bei - meist eine Kopie des Kaufvertragsentwurfs. Das Formular schickst du per Post oder E-Mail ans Grundbuchamt. Die Kosten liegen bei zehn bis zwanzig Euro, die Bearbeitungszeit bei ein bis zwei Wochen. Für die meisten Käufer ist das der praktischste Weg.

Eine dritte Möglichkeit sind die Online-Portale der Bundesländer. Hier musst du dich einmalig anmelden, was fünfzig Euro kostet. Danach kannst du für acht Euro pro Stück sofort Grundbuchauszüge abrufen. Das lohnt sich aber nur, wenn du häufiger Grundbuchauszüge brauchst, etwa als Makler oder Investor. Für einen einmaligen Kauf ist der schriftliche Weg günstiger.

Zeitplanung für deinen Immobilienkauf

Idealerweise forderst du den Grundbuchauszug etwa acht Wochen vor dem geplanten Notartermin an. So hast du genug Zeit, alle Einträge selbst zu prüfen und mit deiner Bank zu besprechen. Etwa sechs Wochen vor dem Termin solltest du das Grundbuch mit deinem Bankberater durchgehen. Vier Wochen vorher sollte die Finanzierungszusage vorliegen, basierend auf dem geprüften Grundbuch. Am Notartermin selbst unterzeichnest du dann den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellungsurkunde.

In den folgenden ein bis zwei Wochen wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Nach zwei bis drei Wochen zahlst du die Grunderwerbsteuer. Die Eigentumsumschreibung erfolgt dann meist in Woche sechs bis zehn nach dem Notartermin. Die Grundschuldeintragung dauert nochmals zwei bis vier Wochen. Erst in Woche zehn bis vierzehn zahlt die Bank dann dein Darlehen aus. In Großstädten dauert der gesamte Prozess oft zwölf bis vierzehn Wochen, auf dem Land geht es mit sechs bis acht Wochen meist schneller.

Hinweis: Bevor du überhaupt einen Grundbuchauszug anforderst, solltest du dein Budget kennen. Nutze dafür unseren Baufinanzierungsrechner - so weißt du genau, welche Immobilienpreise für dich realistisch sind und sparst dir unnötige Grundbuchprüfungen bei Objekten, die außerhalb deines Budgets liegen. Falls du später modernisieren möchtest, findest du mehr Informationen in unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit.

[fs-toc-h2]5. Häufig gestellte Fragen

Was passiert beim Verkauf mit dem Grundbuch?

Beim Verkauf deiner Immobilie durchläuft das Grundbuch ähnliche Schritte wie beim Kauf, nur in umgekehrter Reihenfolge. Der Notar trägt zunächst eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers ein, die dich als Verkäufer daran hindert, die Immobilie nochmals zu verkaufen oder zusätzlich zu belasten. Deine alte Grundschuld kannst du entweder löschen lassen, was etwa 0,4 Prozent der Grundschuldhöhe kostet, oder auf den Käufer übertragen, was nur etwa 0,2 Prozent kostet und bei 300.000 Euro etwa 600 Euro spart. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer wirst du aus Abteilung I gelöscht und der Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen.

Kann ich mehrere Grundschulden im Grundbuch haben?

Ja, du kannst durchaus mehrere Grundschulden gleichzeitig im Grundbuch stehen haben. Sie werden nach ihrer Rangfolge sortiert - erste, zweite, dritte Rangstelle. Diese Reihenfolge ist bei einer Zwangsversteigerung entscheidend, denn die Gläubiger werden in dieser Reihenfolge bedient. Banken bestehen deshalb fast immer auf dem ersten Rang. Wenn du eine zweite Finanzierung aufnehmen musst und diese nur im zweiten Rang abgesichert werden kann, wird die Bank dafür ein bis zwei Prozentpunkte höhere Zinsen verlangen. Bei 80.000 Euro über 15 Jahre macht ein Aufschlag von 1,5 Prozent etwa 11.000 Euro Mehrkosten aus.

Wie lange dauert ein Grundbucheintrag?

Die Dauer hängt stark von der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts ab. Die Auflassungsvormerkung geht meist relativ schnell und ist innerhalb von ein bis zwei Wochen eingetragen. Die Eigentumsumschreibung dauert deutlich länger, normalerweise vier bis acht Wochen, in Ballungsräumen mit hoher Immobiliennachfrage auch mal zwölf Wochen. Die Grundschuldeintragung nimmt nochmals zwei bis vier Wochen in Anspruch. Insgesamt solltest du vom Notartermin bis zur Darlehenszahlung mindestens sechs bis zehn Wochen einplanen, in Großstädten eher acht bis zwölf Wochen.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Beide sind Grundpfandrechte, die Banken als Sicherheit für Immobiliendarlehen nutzen, unterscheiden sich aber grundlegend. Eine Hypothek ist direkt und untrennbar mit einem bestimmten Darlehen verbunden. Die Höhe der Hypothek sinkt automatisch mit jeder Rate, die du zurückzahlst. Wenn das Darlehen komplett getilgt ist, erlischt die Hypothek automatisch. Die Grundschuld hingegen ist abstrakt und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn du schon die Hälfte oder sogar das komplette Darlehen zurückgezahlt hast. Der Vorteil der Grundschuld liegt in ihrer Flexibilität: Du kannst sie für eine spätere Finanzierung wiederverwenden, ohne dass neue Eintragungskosten anfallen. Deshalb arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit Grundschulden.

Muss ich die Grundschuld löschen lassen?

Nein, du bist nicht gesetzlich verpflichtet, die Grundschuld nach vollständiger Tilgung löschen zu lassen. Diese Entscheidung liegt ganz bei dir. Die Löschung kostet etwa 0,4 Prozent der Grundschuldhöhe, bei 300.000 Euro also 1.200 Euro. Dafür bekommst du ein komplett sauberes Grundbuch ohne jegliche Belastungen. Viele Eigentümer lassen die Grundschuld aber bewusst stehen, weil sie für eine spätere Modernisierung, einen Anbau oder eine Umschuldung wiederverwendet werden kann. Wenn du die Grundschuld löschst und später wieder eine brauchst, zahlst du nochmals 0,8 bis 1,0 Prozent für die Neueintragung. Du gibst dann insgesamt 1,2 bis 1,4 Prozent nur für administrative Vorgänge aus - das können bei einer hohen Grundschuld mehrere tausend Euro sein. Mehr zur Wiederverwendung erfährst du in unserem Artikel zur Anschlussfinanzierung.

[fs-toc-h2] Fazit

Das Grundbuch ist das rechtliche Herzstück deiner Baufinanzierung. Ohne die korrekten Einträge gibt es keine Darlehenszahlung, deshalb solltest du dich intensiv damit beschäftigen. Prüfe alle drei Abteilungen sorgfältig, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Achte besonders auf Belastungen in Abteilung II wie Wegerechte oder Wohnrechte und fordere gegebenenfalls einen Preisnachlass. Bei alten Grundschulden in Abteilung III bestehe darauf, dass der Verkäufer diese auf eigene Kosten löschen lässt - sonst riskierst du, dass deine Bank nur den zweiten Rang bekommt und du dauerhaft höhere Zinsen zahlst. Kalkuliere die Notar- und Grundbuchkosten von Anfang an fest in dein Eigenkapital ein, denn bei 350.000 Euro Kaufpreis und 280.000 Euro Finanzierung kommen fast 9.500 Euro zusammen, die du vor der Darlehenszahlung aus eigener Tasche bezahlen musst. Plane vom Notartermin bis zur Auszahlung mindestens acht bis zwölf Wochen ein und regle im Kaufvertrag, dass die Kaufpreiszahlung erst nach der Grundschuldeintragung fällig wird. So vermeidest du teure Zwischenfinanzierungen und Verzugszinsen. Mit diesem Wissen bist du gut vorbereitet für deine Baufinanzierung.