Grunderwerbsteuer: Definition und Berechnung

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kostenpositionen beim Immobilienkauf und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Als einmalige Steuer fällt sie bei jedem Grundstücks- oder Immobilienerwerb an und muss zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden. Unser Ratgeber erklärt dir, wie sich die Grunderwerbsteuer berechnet, welche Ausnahmen existieren und wo Einsparpotenziale liegen.

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[fs-toc-h2]1. Was ist die Grunderwerbsteuer und wann fällt sie an?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland erhoben wird. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und wird einmalig beim Eigentumsübergang fällig. Diese Steuer dient den Bundesländern als wichtige Einnahmequelle und gehört zu den unvermeidlichen Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Der steuerbare Vorgang entsteht bereits mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, nicht erst bei der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Das bedeutet, dass du zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet bist, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, auch wenn du noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist.

Typische Fälle für Grunderwerbsteuer:

• Hauskauf: Erwerb einer gebrauchten oder neuen Immobilie
• Wohnungskauf: Kauf einer Eigentumswohnung
• Grundstückskauf: Erwerb eines unbebauten Grundstücks
• Bauträgervertrag: Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie
• Erbbaurecht: Erwerb eines Erbbaurechts
• Anteilserwerb: Erwerb von mehr als 95% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft

Die Grunderwerbsteuer unterscheidet nicht zwischen privater Nutzung, Vermietung oder gewerblicher Verwendung der Immobilie. Sie fällt in allen Fällen in gleicher Höhe an und kann nur in besonderen Ausnahmefällen vermieden werden.

Tipp: Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du alle Nebenkosten inklusive der Grunderwerbsteuer bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigen und so böse Überraschungen vermeiden.

[fs-toc-h2]2. Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer folgt einer einfachen Formel: Der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis wird mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes multipliziert. Als Bemessungsgrundlage dient ausschließlich der notariell beurkundete Kaufpreis der Immobilie, unabhängig vom tatsächlichen Marktwert oder von dir gezahlten Zusatzkosten.

Formel: Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes

Der Kaufpreis umfasst dabei nicht nur das Gebäude, sondern auch das dazugehörige Grundstück. Nebenkosten wie Maklerprovisionen, Notarkosten oder Renovierungsarbeiten sind hingegen nicht teil der Bemessungsgrundlage und erhöhen die Grunderwerbsteuer nicht.

Bei einem Bauträgervertrag, wo Grundstück und Gebäude zusammen erworben werden, bildet der Gesamtkaufpreis die Berechnungsgrundlage. Dies macht Bauträgerverträge aus steuerlicher Sicht oft teurer als den separaten Erwerb von Grundstück und Gebäude.

Aktuelle Steuersätze nach Bundesländern (2025):

• 3,5%: Bayern, Sachsen
• 5,0%: Thüringen
• 5,5%: Hamburg, Sachsen
• 6,0%: Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5%: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind erheblich: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlst du in Bayern 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Schleswig-Holstein hingegen 26.000 Euro – fast doppelt so viel.

Hinweis: Seit 2006 können die Bundesländer ihre Steuersätze selbst festlegen, was zu der heutigen Vielfalt geführt hat. Während ursprünglich eine Senkung durch Wettbewerb erwartet wurde, erhöhten fast alle Länder ihre Sätze kontinuierlich.

[fs-toc-h2]3. Welche Unterschiede gibt es zwischen den Bundesländern?

Die Grunderwerbsteuer variiert in Deutschland erheblich zwischen den einzelnen Bundesländern, da diese seit der Föderalismusreform 2006 ihre Steuersätze eigenständig festlegen können. Diese Entwicklung führte entgegen den ursprünglichen Erwartungen nicht zu einem Steuerwettbewerb nach unten, sondern zu kontinuierlichen Erhöhungen in fast allen Ländern.

Bayern und Sachsen haben mit 3,5 Prozent die niedrigsten Steuersätze beibehalten und positionieren sich bewusst als immobilienfreundliche Bundesländer. Diese Strategie soll Abwanderungen verhindern und den Immobilienmarkt stabilisieren. Am anderen Ende der Skala stehen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent – dem aktuell höchsten Satz in Deutschland.

Diese Unterschiede haben direkte Auswirkungen auf die Gesamtkosten deines Immobilienkaufs. Bei einer typischen Immobilie für 300.000 Euro entstehen folgende Grunderwerbsteuerkosten je nach Bundesland:

Grunderwerbsteuer bei 300.000 Euro Kaufpreis:

• Bayern/Sachsen (3,5%): 10.500 Euro
• Thüringen (5,0%): 15.000 Euro
• Hamburg/Sachsen (5,5%): 16.500 Euro
• Mecklenburg-Vorpommern (6,0%): 18.000 Euro
• Brandenburg/NRW/Saarland/Schleswig-Holstein (6,5%): 19.500 Euro

Für Immobilienkäufer im Grenzgebiet mehrerer Bundesländer kann sich daher ein gezielter Vergleich lohnen. Eine Immobilie wenige Kilometer weiter im Nachbarbundesland kann mehrere tausend Euro Grunderwerbsteuer sparen, ohne dass sich die Lebensqualität verschlechtert.

Tipp: Wenn du im Grenzgebiet mehrerer Bundesländer suchst, kann sich ein Vergleich der Grunderwerbsteuersätze lohnen. Bei der Finanzierungsplanung hilft dir eine professionelle Beratung dabei, alle Standort-bedingten Nebenkosten zu berücksichtigen.

[fs-toc-h2]4. Wann fallen keine Grunderwerbsteuer an?

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht verschiedene Befreiungen und Ausnahmen vor, die in bestimmten Situationen eine vollständige oder teilweise Steuerbefreiung ermöglichen. Diese Ausnahmen sind klar definiert und können erhebliche finanzielle Vorteile bedeuten, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Die wichtigste Ausnahme betrifft Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie. Hierzu gehören Eltern und Kinder, Großeltern und Enkelkinder sowie Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. Diese Befreiung gilt sowohl bei entgeltlichen Verkäufen als auch bei unentgeltlichen Schenkungen zwischen diesen Personengruppen.

Steuerbefreite Erwerbsvorgänge:

• Verwandte in gerader Linie: Eltern ↔ Kinder, Großeltern ↔ Enkelkinder
• Ehepartner/Lebenspartner: Übertragungen zwischen Eheleuten oder eingetragenen Partnern
• Erbschaften: Grundstückserwerb von Todes wegen
• Schenkungen: Unentgeltliche Übertragungen unter Lebenden (bei steuerpflichtigen Personen)
• Geringfügige Beträge: Grundstücke mit einem Wert unter 2.500 Euro
• Realteilungen: Aufteilung von Miteigentum entsprechend den Anteilen

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen gerader Linie und Seitenlinie: Während Eltern-Kind-Übertragungen befreit sind, müssen Geschwister die volle Grunderwerbsteuer zahlen, da sie als Verwandte in der Seitenlinie gelten.

Bei Erbschaften und Schenkungen greift die Befreiung automatisch, auch wenn aufgrund hoher Freibeträge keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfällt. Dies macht familieninterne Übertragungen steuerlich besonders attraktiv.

Die Freigrenze von 2.500 Euro ist als echte Freigrenze ausgestaltet: Liegt der Grundstückswert darunter, fällt keine Steuer an. Überschreitet er diese Grenze auch nur geringfügig, wird die Steuer auf den vollen Betrag erhoben.

Hinweis: Bei komplexeren Familienkonstellationen oder größeren Vermögensübertragungen solltest du unbedingt steuerliche Beratung in Anspruch nehmen. Übrigens: Bei einer Anschlussfinanzierung fällt keine erneute Grunderwerbsteuer an, da kein Eigentumsübergang stattfindet.

[fs-toc-h2]5. Wie und wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht automatisch erhoben, sondern durch das zuständige Finanzamt per Steuerbescheid festgesetzt. Der Ablauf ist gesetzlich geregelt und folgt einem festen Zeitplan, den du bei deiner Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigen solltest.

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar die erforderlichen Unterlagen an das Finanzamt. Diese Anzeigepflicht ist gesetzlich vorgeschrieben und erfolgt automatisch. Das Finanzamt prüft den Vorgang und erlässt etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung den Grunderwerbsteuerbescheid.

Mit Zustellung des Bescheids beginnt die einmonatige Zahlungsfrist zu laufen. Diese Frist ist bindend und kann nicht verlängert werden. Bei Nichtzahlung entstehen Säumniszuschläge und im Extremfall kann sogar eine Zwangsvollstreckung eingeleitet werden.

Ablauf der Grunderwerbsteuererhebung:

• Tag 0: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
• Tag 1-3: Notar meldet den Vorgang an das Finanzamt
• 6-8 Wochen: Finanzamt erlässt Grunderwerbsteuerbescheid
• 1 Monat: Zahlungsfrist nach Zustellung des Bescheids

Die Grunderwerbsteuer ist eine Bringschuld des Käufers, auch wenn gesetzlich sowohl Käufer als auch Verkäufer als Steuerschuldner haften. In der Praxis wird im Kaufvertrag jedoch fast immer festgelegt, dass der Käufer die Steuer trägt.

Ein wichtiger Punkt ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus. Ohne diese kann der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht veranlassen. Du wirst also erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer tatsächlich Eigentümer der Immobilie.

Tipp: Plane die Grunderwerbsteuer als Teil deines Eigenkapitals ein, da sie vor der Darlehenszahlung fällig wird. Die meisten Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit und erwarten, dass du diese aus eigenen Mitteln begleichst.

[fs-toc-h2]6. Welche Spartipps gibt es bei der Grunderwerbsteuer?

Obwohl die Grunderwerbsteuer gesetzlich geregelt ist, existieren legale Strategien zur Reduzierung oder Vermeidung dieser Steuer. Diese erfordern meist eine vorausschauende Planung und können bei größeren Immobilienkäufen erhebliche Einsparungen ermöglichen.

Die wirksamste Methode ist der getrennte Erwerb von Grundstück und Gebäude bei Neubauprojekten. Wenn du zuerst nur das unbebaute Grundstück kaufst und später einen separaten Bauvertrag mit einem Bauunternehmen abschließt, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den meist deutlich niedrigeren Grundstückspreis an. Der Bauvertrag unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, da hier keine Grundstücksübertragung stattfindet.

Bei Eigentumswohnungen kann die separate Aufführung der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag zu Einsparungen führen. Da diese Rücklage nicht zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie gehört, reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer entsprechend.

Bewährte Einsparmöglichkeiten:

• Getrennter Grundstücks- und Hauserwerb: Grunderwerbsteuer nur auf Grundstückspreis
• Bundeslandwahl: Bei Grenzlage günstigeres Bundesland wählen
• Instandhaltungsrücklage: Separate Aufführung bei Eigentumswohnungen
• Share Deal: Erwerb über Gesellschaftsanteile (komplex, rechtliche Beratung nötig)
• Familieninterne Übertragung: Nutzung von Steuerbefreiungen

Eine weitere Strategie ist die bewusste Wahl des Bundeslandes bei Immobilien im Grenzgebiet. Die Unterschiede von bis zu 3 Prozentpunkten können bei größeren Kaufpreisen mehrere zehntausend Euro ausmachen. Allerdings solltest du dabei nicht nur die Grunderwerbsteuer, sondern auch andere Faktoren wie Infrastruktur, Arbeitsplätze und Lebensqualität berücksichtigen.

Für Investoren kann der sogenannte Share Deal interessant sein, bei dem nicht die Immobilie selbst, sondern die Anteile an einer Gesellschaft erworben werden, die ihrerseits die Immobilie besitzt. Diese Konstruktion ist jedoch komplex und erfordert unbedingt professionelle rechtliche und steuerliche Beratung.

Hinweis: Alle Einsparmöglichkeiten sollten sorgfältig geprüft werden, da das Finanzamt bei offensichtlichen Gestaltungen zur Steuerumgehung genau hinschaut. Eine transparente und rechtlich einwandfreie Vorgehensweise ist dabei essentiell.

[fs-toc-h2]7. Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer

Kann die Grunderwerbsteuer über die Baufinanzierung mitfinanziert werden?

In der Regel nein, da die Grunderwerbsteuer vor der Darlehenszahlung fällig wird und die meisten Banken Nebenkosten nicht mitfinanzieren. Du solltest diese Kosten als Teil deines Eigenkapitals einplanen. Nur wenige Banken bieten bei sehr guter Bonität eine Vollfinanzierung an, die auch Nebenkosten umfasst.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Bei selbstgenutzten Immobilien nein, da diese zu den privaten Lebenshaltungskosten zählen. Bei vermieteten Immobilien kann die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Bei gewerblich genutzten Immobilien ist sie sofort als Betriebsausgabe absetzbar.

Was passiert, wenn der Kaufvertrag nach der Beurkundung platzt?

Die Grunderwerbsteuer bleibt trotzdem fällig, da der steuerbare Vorgang bereits mit der notariellen Beurkundung entstanden ist. Nur wenn der Vertrag aus rechtlichen Gründen nichtig ist, kann die Steuer möglicherweise zurückgefordert werden. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer gründlichen Vorbereitung vor der Beurkundung.

Fällt Grunderwerbsteuer auch bei Zwangsversteigerungen an?

Ja, auch bei Zwangsversteigerungen wird Grunderwerbsteuer fällig. Steuerschuldner ist der Ersteigerer, und als Bemessungsgrundlage dient der Zuschlagspreis. Dies sollte bei der Gebotskalkulation unbedingt berücksichtigt werden, da die Steuer zusätzlich zum Zuschlagspreis anfällt.

Gibt es Unterschiede zwischen Neu- und Gebrauchtimmobilien?

Nein, die Grunderwerbsteuer fällt unabhängig vom Alter oder Zustand der Immobilie in gleicher Höhe an. Entscheidend ist ausschließlich der Kaufpreis. Bei Neubauten vom Bauträger kann allerdings der Gesamtpreis höher ausfallen, da Grundstück und Gebäude zusammen erworben werden.

[fs-toc-h2] Fazit: Grunderwerbsteuer als kalkulierbarer Kostenfaktor

Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf und sollte von Anfang an in die Finanzierungsplanung einbezogen werden. Mit Steuersätzen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent kann sie bei größeren Immobilien schnell fünfstellige Beträge erreichen. Durch strategische Planung und Kenntnis der Ausnahmeregeln lassen sich jedoch oft erhebliche Einsparungen erzielen. Eine frühzeitige und umfassende Finanzierungsberatung hilft dabei, alle Nebenkosten transparent zu kalkulieren und die passende Finanzierungsstrategie zu entwickeln.