Grundschuldabtretung: Definition und Ablauf

Bei der Anschlussfinanzierung mit Bankwechsel sparst du durch eine Grundschuldabtretung bis zu 1.000 Euro gegenüber der Löschung und Neueintragung. Die Grundschuldabtretung überträgt deine bestehende Grundschuld einfach auf die neue Bank - ohne dass du zum Notar musst. Die Kosten liegen bei nur 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld, während Löschung plus Neueintragung etwa dreimal so viel kosten. Bei 200.000 Euro Grundschuld zahlst du für die Abtretung nur 400 bis 600 Euro statt 1.500 Euro. Doch nicht jede Bank akzeptiert eine Abtretung. In diesem Ratgeber erfährst du, was eine Grundschuldabtretung genau ist, wie der Ablauf funktioniert, welche Kosten entstehen und wann sich die Abtretung wirklich lohnt.

[fs-toc-h2]1. Was ist eine Grundschuldabtretung? Definition und Zweck

Die Grundschuldabtretung ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem eine bestehende Grundschuld von einer Bank auf eine andere übertragen wird. Stell dir vor, du hast vor zehn Jahren ein Haus gekauft und dafür ein Darlehen bei Bank A aufgenommen. Bank A hat sich durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Jetzt endet deine Zinsbindung und du möchtest zur günstigeren Bank B wechseln. Statt die Grundschuld von Bank A löschen zu lassen und dann eine neue Grundschuld für Bank B eintragen zu lassen, tritt Bank A ihre Grundschuld einfach an Bank B ab. Bank B wird dadurch neuer Gläubiger, die Grundschuld selbst bleibt aber unverändert im Grundbuch stehen.

Dieser Vorgang spart Zeit und vor allem Geld. Eine Löschung kostet etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldhöhe, eine Neueintragung nochmals 0,5 bis 0,7 Prozent. Zusammen sind das etwa 0,7 bis 1,0 Prozent. Die Abtretung hingegen kostet nur 0,2 bis 0,3 Prozent - also etwa ein Drittel der Gesamtkosten für Löschung und Neueintragung. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro sparst du durch die Abtretung etwa 1.200 bis 2.100 Euro. Mehr zur Anschlussfinanzierung allgemein erfährst du in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Die Grundschuldabtretung funktioniert nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die alte Grundschuld muss zur neuen Finanzierung passen, das heißt sie sollte mindestens so hoch sein wie die neue Darlehenssumme. Wenn deine ursprüngliche Grundschuld 300.000 Euro betrug und du in den letzten Jahren schon 100.000 Euro getilgt hast, brauchst du für die Anschlussfinanzierung nur noch 200.000 Euro. Die Grundschuld von 300.000 Euro ist also mehr als ausreichend und kann problemlos abgetreten werden. Ist die Grundschuld zu niedrig, funktioniert die reine Abtretung nicht - dann müsstest du zusätzlich eine neue Grundschuld eintragen lassen.

Wann kommt eine Grundschuldabtretung in Frage?

Die typische Situation für eine Grundschuldabtretung ist die Anschlussfinanzierung mit Bankwechsel. Nach Ablauf der Zinsbindung - meist nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren - suchst du dir eine neue Bank mit besseren Konditionen. Die alte Bank möchte ihre Grundschuld zurück, die neue Bank braucht eine Sicherheit. Hier ist die Abtretung die elegante Lösung. Sie funktioniert aber auch bei einer vorzeitigen Umschuldung, wenn du dein Darlehen gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung ablöst und zu einer anderen Bank wechselst.

Eine weitere Situation ist die Teilabtretung. Angenommen, deine Grundschuld beträgt 400.000 Euro, du hast aber nur noch 250.000 Euro Restschuld. Du könntest 250.000 Euro an die neue Bank abtreten und die restlichen 150.000 Euro löschen lassen oder als Eigentümergrundschuld stehen lassen. Die Eigentümergrundschuld könntest du später für eine Modernisierung oder einen Anbau wiederverwenden, ohne dass neue Eintragungskosten anfallen. Mehr dazu findest du in unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit.

[fs-toc-h2]2. Wie läuft eine Grundschuldabtretung ab? Schritt für Schritt erklärt

Der Ablauf einer Grundschuldabtretung ist rechtlich klar geregelt und in der Praxis relativ unkompliziert. Du selbst hast dabei wenig Aufwand, denn die meiste Arbeit erledigen die Banken und der Notar. Trotzdem ist es hilfreich, den Prozess zu verstehen, damit du weißt, was wann passiert und wie lange es dauert.

Der erste Schritt beginnt lange bevor die eigentliche Abtretung stattfindet - bei der Suche nach einer neuen Bank für deine Anschlussfinanzierung. Etwa zwölf bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung solltest du Angebote verschiedener Banken einholen. Wenn du ein attraktives Angebot gefunden hast, fragst du bei der neuen Bank ausdrücklich nach, ob sie eine Grundschuldabtretung akzeptiert. Die meisten Banken sind damit einverstanden, manche bestehen aber auf einer neuen Grundschuld. Kläre das unbedingt vorab, bevor du den Darlehensvertrag unterschreibst.

Sobald du dich für die neue Bank entschieden und den Darlehensvertrag unterschrieben hast, nimmt die neue Bank Kontakt mit deiner alten Bank auf. Die beiden Banken stimmen die Details der Abtretung ab: Wann wird die Restschuld ausgezahlt? Welche Unterlagen werden benötigt? Gibt es Besonderheiten bei der Grundschuld? Dieser Abstimmungsprozess läuft komplett im Hintergrund ab, du musst nichts tun. Die alte Bank bereitet dann die Abtretungserklärung vor.

Die Abtretungserklärung ist ein Dokument, in dem die alte Bank erklärt, dass sie ihre Grundschuld an die neue Bank abtritt. In dieser Erklärung steht genau, welche Grundschuld (Grundbuch von welchem Grundstück, Abteilung III, welcher Rang) in welcher Höhe an welche neue Bank abgetreten wird. Die Erklärung enthält auch alle Nebenrechte der Grundschuld, wie etwa die Grundschuldzinsen. Ein Vertreter der alten Bank unterschreibt diese Abtretungserklärung. Diese Unterschrift muss notariell beglaubigt werden - aber Achtung: Du musst nicht zum Notar, nur die Bank.

Der Notar beglaubigt die Unterschrift des Bankvertreters und sendet die Abtretungserklärung zusammen mit einem Antrag auf Grundbuchänderung ans zuständige Grundbuchamt. Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und trägt dann die neue Bank als Gläubiger im Grundbuch ein. In Abteilung III des Grundbuchs wird vermerkt, dass die Grundschuld nicht mehr Bank A, sondern Bank B zusteht. Die Höhe und der Rang der Grundschuld bleiben dabei unverändert.

Parallel zur Grundbuchumschreibung erfolgt die finanzielle Abwicklung. Die neue Bank zahlt die Restschuld an die alte Bank aus. Dieser Betrag entspricht dem, was du noch an die alte Bank schuldest. Die alte Bank bestätigt den Erhalt, die Forderung ist damit beglichen. Ab diesem Moment schuldest du das Geld der neuen Bank, die alte Bank ist raus. Die neue Bank ist nun Gläubiger der Grundschuld und du zahlst deine monatlichen Raten an sie.

Der komplette Ablauf im Zeitplan:

1. 6-12 Monate vor Zinsbindungsende: Angebote für Anschlussfinanzierung einholen
2. Angebot ausgewählt: Neue Bank fragen, ob Grundschuldabtretung möglich ist
3. Darlehensvertrag unterzeichnet: Neue Bank kontaktiert alte Bank
4. Woche 1: Banken stimmen Abtretung ab, alte Bank erstellt Abtretungserklärung
5. Woche 2: Bankvertreter unterschreibt, Notar beglaubigt Unterschrift
6. Woche 2-3: Notar sendet Unterlagen ans Grundbuchamt
7. Woche 3-4: Grundbuchamt trägt neue Bank ein
8. Woche 4: Neue Bank zahlt Restschuld aus, alte Bank bestätigt Erhalt
9. Ab Woche 4: Du zahlst Raten an die neue Bank

Gesamtdauer: 2-4 Wochen (in Ballungsräumen kann es auch 6 Wochen dauern)

Hinweis: Plane für die gesamte Anschlussfinanzierung inklusive Grundschuldabtretung mindestens zwei bis drei Monate Vorlauf ein. Nutze unseren Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Anschlussfinanzierungen durchzurechnen und die Ersparnis durch einen Bankwechsel zu ermitteln.

[fs-toc-h2]3. Was kostet eine Grundschuldabtretung? Gebühren im Detail

Die Kosten einer Grundschuldabtretung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) genau festgelegt und richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Im Vergleich zur Löschung plus Neueintragung sparst du etwa zwei Drittel der Kosten - ein erheblicher Vorteil, der die Abtretung so attraktiv macht.

Die Notarkosten für die Beglaubigung der Abtretungserklärung liegen bei etwa 0,1 bis 0,15 Prozent der Grundschuldhöhe. Der Notar beglaubigt nur die Unterschrift des Bankvertreters, er muss keine neue Grundschuldbestellungsurkunde erstellen. Das ist deutlich weniger Aufwand als bei einer Neubestellung und entsprechend günstiger. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro zahlst du für die notarielle Beglaubigung etwa 200 bis 300 Euro inklusive Mehrwertsteuer und Auslagen.

Die Grundbuchkosten für die Umschreibung liegen ebenfalls bei etwa 0,1 bis 0,15 Prozent. Das Grundbuchamt muss lediglich den neuen Gläubiger eintragen, es wird keine komplett neue Grundschuld angelegt. Bei 200.000 Euro sind das weitere 200 bis 300 Euro. Insgesamt kommst du also auf etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldhöhe als Gesamtkosten für die Abtretung.

Kostenbeispiele bei unterschiedlichen Grundschuldhöhen:

Bei 150.000 Euro Grundschuld:

• Notarkosten: ca. 243 Euro
• Grundbuchkosten: ca. 204 Euro
• Gesamt: ca. 447 Euro

Bei 250.000 Euro Grundschuld:

• Notarkosten: ca. 382 Euro
• Grundbuchkosten: ca. 318 Euro
• Gesamt: ca. 700 Euro

Bei 350.000 Euro Grundschuld:

• Notarkosten: ca. 535 Euro
• Grundbuchkosten: ca. 446 Euro
• Gesamt: ca. 981 Euro

Bei 500.000 Euro Grundschuld:

• Notarkosten: ca. 764 Euro
• Grundbuchkosten: ca. 636 Euro
• Gesamt: ca. 1.400 Euro

Diese Kosten trägst du als Darlehensnehmer. Manche Banken übernehmen einen Teil der Kosten als Wechselbonus, aber das ist eher die Ausnahme. Die alte Bank verlangt manchmal eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr für die Erstellung der Abtretungserklärung, die zwischen 100 und 300 Euro liegen kann. Das ist ärgerlich, lässt sich aber meist nicht vermeiden. Trotz dieser Zusatzkosten ist die Abtretung immer noch deutlich günstiger als die Alternative.

Kosten für Teilabtretung

Wenn du nur einen Teil der Grundschuld abtreten und den Rest löschen lassen möchtest, wird es etwas teurer. Die Kosten für die Abtretung bleiben gleich, berechnen sich aber nach dem abgetretenen Betrag. Für die Löschung des Restbetrags kommen dann nochmals Kosten hinzu, ebenfalls etwa 0,2 bis 0,3 Prozent des gelöschten Betrags.

Beispiel: Deine Grundschuld beträgt 300.000 Euro, du hast noch 200.000 Euro Restschuld. Du trittst 200.000 Euro an die neue Bank ab und lässt 100.000 Euro löschen.

• Abtretung 200.000 Euro: ca. 600 Euro
• Löschung 100.000 Euro: ca. 300 Euro
• Gesamt: ca. 900 Euro

Das ist immer noch günstiger als die komplette Löschung von 300.000 Euro plus Neueintragung von 200.000 Euro, was etwa 1.400 Euro kosten würde.

[fs-toc-h2]4. Wann lohnt sich eine Grundschuldabtretung nicht? Alternativen und Ausnahmen

Obwohl die Grundschuldabtretung in den meisten Fällen die kostengünstigste Lösung ist, gibt es Situationen, in denen sie nicht funktioniert oder nicht sinnvoll ist. Dann musst du auf Alternativen ausweichen oder die höheren Kosten für Löschung und Neueintragung in Kauf nehmen.

Die neue Bank kann eine Abtretung ablehnen, wenn die alte Grundschuld nicht ihren Anforderungen entspricht. Manche Banken arbeiten nur mit eigenen standardisierten Grundschuldurkunden, weil sie damit Prozesse automatisiert haben. Wenn deine alte Grundschuld besondere Klauseln enthält oder von einer bestimmten Urkundsform abweicht, kann die neue Bank auf einer neuen Grundschuld bestehen. Das kommt vor allem bei sehr alten Grundschulden vor, die noch aus den 1980er oder 1990er Jahren stammen und nach damaligen Standards formuliert wurden.

Auch die Höhe der Grundschuld kann ein Problem sein. Wenn deine alte Grundschuld niedriger ist als deine neue Darlehenssumme, reicht eine reine Abtretung nicht aus. Angenommen, deine ursprüngliche Grundschuld betrug 250.000 Euro und du brauchst jetzt für einen Anbau zusätzlich 100.000 Euro - also insgesamt 350.000 Euro. Du müsstest dann die 250.000 Euro abtreten und zusätzlich eine neue Grundschuld über 100.000 Euro eintragen lassen. Das ist möglich, macht den Prozess aber komplizierter und teurer.

Die Rangstelle der Grundschuld spielt ebenfalls eine Rolle. Banken wollen fast immer den ersten Rang im Grundbuch. Wenn deine alte Grundschuld im zweiten oder dritten Rang steht, wird die neue Bank das normalerweise nicht akzeptieren. Sie würde nur zustimmen, wenn alle vorrangigen Grundschulden gelöscht werden, sodass deine Grundschuld in den ersten Rang aufrückt. Das verursacht zusätzliche Kosten und Aufwand.

Wann die Löschung sinnvoller sein kann

In manchen Fällen ist es tatsächlich besser, die alte Grundschuld komplett zu löschen und eine neue eintragen zu lassen, obwohl das teurer ist. Das gilt vor allem, wenn du die Immobilie bald verkaufen möchtest. Potenzielle Käufer bevorzugen ein "sauberes" Grundbuch ohne Altlasten. Eine frisch eingetragene Grundschuld mit klaren, modernen Formulierungen wirkt professioneller als eine alte, mehrfach abgetretene Grundschuld.

Auch wenn deine Restschuld deutlich niedriger ist als die alte Grundschuld und du keine weitere Finanzierung mehr brauchst, kann eine Löschung sinnvoll sein. Stell dir vor, du hast nur noch 80.000 Euro Restschuld, aber eine Grundschuld von 300.000 Euro steht im Grundbuch. Du könntest 80.000 Euro abtreten und 220.000 Euro löschen lassen. Oder du lässt die gesamten 300.000 Euro löschen und trägst nur 80.000 Euro neu ein - das wäre bei manchen Konstellationen sogar günstiger und führt zu einem aufgeräumteren Grundbuch.

Alternative: Grundschuld stehen lassen und Prolongation nutzen

Eine ganz andere Alternative ist die Prolongation - du bleibst einfach bei deiner alten Bank. Die Bank macht dir ein Angebot für die Anschlussfinanzierung, du nimmst es an, und die Grundschuld bleibt komplett unverändert. Es fallen keine Notar- und Grundbuchkosten an. Das Problem: Die Prolongationsangebote sind oft deutlich teurer als die Angebote anderer Banken. Die alte Bank weiß, dass ein Wechsel für dich mit Aufwand verbunden ist, und kalkuliert das in ihre Zinsen ein.

Trotzdem kann sich eine Prolongation lohnen, wenn der Zinsunterschied gering ist. Beispiel: Die alte Bank bietet dir 3,8 Prozent, die neue Bank 3,5 Prozent. Der Unterschied von 0,3 Prozent klingt viel, aber wie wirkt er sich aus? Bei 250.000 Euro Restschuld und 20 Jahren Laufzeit zahlst du durch den höheren Zins etwa 9.000 Euro mehr. Die Grundschuldabtretung kostet aber nur 700 Euro. Der Wechsel lohnt sich also deutlich. Wenn der Unterschied aber nur 0,1 Prozent beträgt, zahlst du etwa 3.000 Euro mehr über die Laufzeit. Dann könnte eine Prolongation interessant sein, wenn du den Aufwand eines Bankwechsels vermeiden möchtest.

[fs-toc-h2]5. Häufig gestellte Fragen

Muss ich bei einer Grundschuldabtretung zum Notar?

Nein, du musst bei einer Grundschuldabtretung nicht zum Notar. Das ist einer der großen Vorteile gegenüber der Neueintragung. Bei der Abtretung beglaubigt der Notar lediglich die Unterschrift des Vertreters der alten Bank auf der Abtretungserklärung. Du als Eigentümer musst weder unterschreiben noch persönlich erscheinen. Die alte Bank schickt einen Vertreter zum Notar, der unterschreibt, der Notar beglaubigt, fertig. Du sparst dir also den Notartermin und die damit verbundene Zeit.

Wie lange dauert eine Grundschuldabtretung?

Eine Grundschuldabtretung dauert in der Regel zwei bis vier Wochen. In Ballungsräumen mit überlasteten Grundbuchämtern kann es auch sechs Wochen werden. Der Ablauf gliedert sich in mehrere Schritte: Die Banken stimmen sich ab (wenige Tage), die alte Bank erstellt die Abtretungserklärung (einige Tage), der Notar beglaubigt die Unterschrift (wenige Tage), das Grundbuchamt trägt die neue Bank ein (zwei bis vier Wochen). Der längste Teil ist die Bearbeitung beim Grundbuchamt. Plane für die gesamte Anschlussfinanzierung inklusive Abtretung mindestens zwei bis drei Monate Vorlauf ein.

Kann ich eine Grundschuld nur teilweise abtreten?

Ja, eine Teilabtretung ist möglich und kommt häufig vor. Wenn deine eingetragene Grundschuld höher ist als deine aktuelle Restschuld, kannst du nur den benötigten Teil an die neue Bank abtreten. Den Rest kannst du löschen lassen oder als Eigentümergrundschuld stehen lassen. Beispiel: Deine Grundschuld beträgt 350.000 Euro, du hast aber nur noch 220.000 Euro Restschuld. Du trittst 220.000 Euro an die neue Bank ab. Die restlichen 130.000 Euro kannst du entweder löschen lassen (Kosten ca. 350 Euro) oder für eine spätere Finanzierung behalten. Die Kosten für die Teilabtretung sind etwas höher als bei der Vollabtretung, aber immer noch deutlich günstiger als Löschung plus Neueintragung.

Was passiert, wenn die neue Bank die Abtretung ablehnt?

Wenn die neue Bank eine Grundschuldabtretung ablehnt, musst du die alte Grundschuld löschen lassen und eine neue eintragen lassen. Das ist deutlich teurer - etwa dreimal so viel wie die Abtretung. Die neue Bank kann verschiedene Gründe für die Ablehnung haben: Sie arbeitet nur mit eigenen Grundschuldurkunden, die alte Grundschuld enthält für sie problematische Klauseln, oder die Rangstelle passt nicht. Kläre die Bereitschaft zur Abtretung daher unbedingt vor Vertragsabschluss mit der neuen Bank. Wenn sie ablehnt, rechne nach, ob sich der Bankwechsel trotz der höheren Kosten noch lohnt. Der Zinsvorteil sollte die Mehrkosten für Löschung und Neueintragung deutlich übersteigen.

Entstehen zusätzliche Kosten bei der alten Bank?

Manche alten Banken verlangen eine Bearbeitungsgebühr für die Erstellung der Abtretungserklärung. Diese Gebühr liegt meist zwischen 100 und 300 Euro und ist nicht im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt - die Bank kann sie individuell festlegen. Es handelt sich um eine interne Bearbeitungsgebühr für den Verwaltungsaufwand. Ob deine alte Bank eine solche Gebühr verlangt, solltest du frühzeitig klären. Trotz dieser Zusatzkosten ist die Abtretung immer noch deutlich günstiger als die Löschung plus Neueintragung. Rechne mit den 100 bis 300 Euro zusätzlich zu den Notar- und Grundbuchkosten, dann bist du auf der sicheren Seite.

[fs-toc-h2] Fazit

Die Grundschuldabtretung ist bei der Anschlussfinanzierung mit Bankwechsel die kostengünstigste Lösung. Du sparst etwa zwei Drittel der Kosten gegenüber der Löschung und Neueintragung - bei 250.000 Euro Grundschuld sind das über 1.000 Euro Ersparnis. Der Ablauf ist unkompliziert, die Banken regeln fast alles unter sich, und du musst nicht einmal zum Notar. Die Abtretung dauert zwei bis vier Wochen, manchmal auch sechs Wochen in Ballungsräumen. Kläre unbedingt vor Vertragsabschluss mit der neuen Bank, ob sie eine Abtretung akzeptiert - manche Banken bestehen auf eigenen Grundschuldurkunden und lehnen Abtretungen ab. Prüfe auch, ob deine alte Grundschuld hoch genug ist und im ersten Rang steht. Die Kosten für die Abtretung liegen bei etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldhöhe, bei 200.000 Euro also bei rund 600 Euro. Eine Teilabtretung ist möglich, wenn deine Restschuld niedriger ist als die eingetragene Grundschuld - den Rest kannst du löschen oder als Eigentümergrundschuld für spätere Finanzierungen behalten. Nur wenn die neue Bank ablehnt oder deine Grundschuld nicht passt, musst du den teureren Weg über Löschung und Neueintragung gehen. Vergleiche in jedem Fall mehrere Angebote für die Anschlussfinanzierung - die Zinsersparnis durch den Bankwechsel sollte deutlich höher sein als die Kosten der Grundschuldabtretung.