Grundschuldbrief: Wann er erforderlich ist und welche Funktionen er hat

Bei der Baufinanzierung stellt sich die Frage: Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld? Der Grundschuldbrief kostet dich 300 bis 500 Euro extra und bringt in der Praxis kaum Vorteile. Trotzdem steht im Gesetz, dass er der Regelfall wäre. Doch 95 Prozent aller Banken verzichten heute bewusst darauf. Warum? Weil die Buchgrundschuld ohne Brief schneller, günstiger und sicherer ist. Ein verlorener Grundschuldbrief kann dich 2.000 bis 3.000 Euro kosten. In diesem Ratgeber erfährst du, was ein Grundschuldbrief genau ist, wann er wirklich erforderlich ist, welche Kosten entstehen und warum du in den meisten Fällen die Buchgrundschuld wählen solltest.

[fs-toc-h2]1. Was ist ein Grundschuldbrief? Definition und Funktion

Der Grundschuldbrief ist eine Urkunde, die bei einer Briefgrundschuld vom Grundbuchamt ausgestellt wird. Er dokumentiert die Höhe der Grundschuld, die Zinsen und vor allem, wer Inhaber der Grundschuld ist. Das deutsche Recht behandelt den Grundschuldbrief wie ein Wertpapier - wer den Brief besitzt, ist auch Gläubiger der Grundschuld. Diese Eigenschaft macht den Grundschuldbrief zu einem besonderen Instrument bei der Baufinanzierung.

Wenn du eine Baufinanzierung aufnimmst, lässt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Dabei hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten: die Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief oder die Buchgrundschuld ohne Brief. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zum Grundbucheintrag eine Urkunde ausgestellt, die das Grundpfandrecht verbrieft. Die Bank erhält diesen Brief und verwahrt ihn während der gesamten Laufzeit deines Darlehens. Erst wenn du dein Darlehen vollständig zurückgezahlt hast, sendet dir die Bank den Grundschuldbrief zusammen mit der Löschungsbewilligung zurück.

Der Grundschuldbrief hat eine zentrale Funktion: Er macht die Grundschuld beweglich. Während bei einer Buchgrundschuld jede Übertragung auf einen neuen Gläubiger eine Änderung im Grundbuch erfordert, reicht bei einer Briefgrundschuld die Übergabe des Briefes zusammen mit einer schriftlichen Abtretungserklärung. Das klingt praktisch, ist aber in der modernen Praxis selten relevant geworden.

Rechtlich gesehen steht im Bürgerlichen Gesetzbuch, dass die Briefgrundschuld der Regelfall ist. Wenn du nichts anderes vereinbarst, wird automatisch eine Briefgrundschuld eingetragen. Doch in der Realität hat sich die Praxis komplett gedreht: Heute ist die Buchgrundschuld ohne Brief der absolute Standard. Fast alle Banken verzichten bewusst auf den Grundschuldbrief, weil die Nachteile die Vorteile überwiegen. Mehr zur Grundschuld allgemein erfährst du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld im direkten Vergleich:

• Eintragung: Beide werden ins Grundbuch eingetragen
• Zusätzliche Urkunde: Brief JA - Buch NEIN
• Kosten: Brief 300-500 Euro teurer
• Dauer: Brief 10-12 Wochen - Buch 6-8 Wochen
• Übertragung: Praktisch gleich aufwendig (über Notar und Grundbuchamt)
• Transparenz: Brief niedrig (aktueller Gläubiger oft nicht erkennbar) - Buch hoch (immer im Grundbuch ersichtlich)
• Verlustrisiko: Brief hoch (2.000-3.000 Euro Aufgebotsverfahren) - Buch kein Risiko

Wie der Grundschuldbrief ausgestellt wird

Die Ausstellung eines Grundschuldbriefs ist ein aufwendiger Prozess. Nachdem der Notar die Grundschuldbestellung beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht hat, trägt das Grundbuchamt die Grundschuld zunächst ins Grundbuch ein. Bei einer Buchgrundschuld wäre damit der Prozess abgeschlossen. Bei einer Briefgrundschuld beginnt jetzt aber erst der zusätzliche Aufwand: Das Grundbuchamt beauftragt die staatliche Druckerei mit der Herstellung des Grundschuldbriefs. Diese Druckerei fertigt eine fälschungssichere Urkunde an, ähnlich wie bei einem Sparbuch oder einer Schuldverschreibung.

Der Grundschuldbrief enthält alle wichtigen Informationen: die genaue Bezeichnung des Grundstücks, die Höhe der Grundschuld, die vereinbarten Grundschuldzinsen und den Namen des Gläubigers. Nach der Fertigstellung sendet die Druckerei den Brief ans Grundbuchamt, das ihn wiederum an die Bank weiterleitet. Dieser gesamte Prozess dauert mehrere Wochen länger als bei einer Buchgrundschuld. Während eine Buchgrundschuld nach etwa sechs bis acht Wochen eingetragen ist, kann es bei einer Briefgrundschuld zehn bis zwölf Wochen dauern, bis die Bank den Brief in Händen hält.

[fs-toc-h2]2. Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld - der Unterschied

Die Entscheidung zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld ist eine der ersten Weichenstellungen bei deiner Baufinanzierung. Beide Formen erfüllen grundsätzlich denselben Zweck - sie sichern das Darlehen der Bank ab. Doch in der praktischen Handhabung gibt es erhebliche Unterschiede.

Bei der Buchgrundschuld wird die Grundschuld ausschließlich im Grundbuch eingetragen, und zwar mit dem ausdrücklichen Vermerk "ohne Brief". Das Grundbuchamt stellt keine zusätzliche Urkunde aus. Die Grundschuld existiert nur als Eintrag in Abteilung III des Grundbuchs. Jede Änderung - sei es eine Abtretung an eine neue Bank, eine Rangänderung oder die Löschung - muss über das Grundbuchamt laufen und wird dort dokumentiert. Das sorgt für absolute Transparenz: Jeder, der ins Grundbuch schaut, sieht sofort, wer aktuell Inhaber der Grundschuld ist.

Die Briefgrundschuld funktioniert anders. Zusätzlich zum Grundbucheintrag wird der Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser Brief wird behandelt wie ein Inhaberpapier: Wer ihn besitzt und eine ordnungsgemäße Abtretungskette nachweisen kann, ist der Gläubiger. Wenn du also bei deiner Anschlussfinanzierung die Bank wechselst und die alte Grundschuld weiternutzen möchtest, kann die alte Bank den Grundschuldbrief einfach an die neue Bank übergeben. Eine Änderung im Grundbuch ist dafür nicht zwingend erforderlich, auch wenn sie oft trotzdem vorgenommen wird. Theoretisch könnte der Brief mehrfach den Besitzer wechseln, ohne dass das Grundbuch aktualisiert wird.

Genau hier liegt aber auch ein wesentlicher Nachteil der Briefgrundschuld: die mangelnde Transparenz. Wenn du ins Grundbuch schaust, siehst du bei einer Briefgrundschuld zunächst nur den ursprünglichen Gläubiger. Ob der Brief inzwischen an einen anderen Gläubiger abgetreten wurde, erkennst du im Grundbuch nicht unbedingt. Du müsstest dir den Brief zeigen lassen oder eine lückenlose Abtretungskette nachweisen lassen, um zu wissen, wer aktuell berechtigt ist. Bei einer Buchgrundschuld hingegen ist immer klar, wer der Gläubiger ist - ein Blick ins Grundbuch genügt.

Die Kosten sind ein weiterer wichtiger Unterschied. Die Ausstellung des Grundschuldbriefs verursacht zusätzliche Gebühren beim Grundbuchamt und zusätzlichen Aufwand beim Notar. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro kannst du mit etwa 300 bis 500 Euro Mehrkosten für den Brief rechnen. Das klingt vielleicht überschaubar, ist aber unnötig, wenn du die Vorteile des Briefes gar nicht nutzen wirst. Mehr zu den Gesamtkosten einer Baufinanzierung erfährst du in unserem Baufinanzierungsrechner.

Vor- und Nachteile der Briefgrundschuld:

Vorteile:

• Theoretisch einfachere Übertragung (nur Briefübergabe statt Grundbuchänderung)
• Flexibilität bei sehr häufigen Gläubigerwechseln
• Traditionell bei sehr hohen Grundschulden üblich

Nachteile:

• Mehrkosten von 300-500 Euro bei der Bestellung
• Längere Wartezeit (10-12 Wochen statt 6-8 Wochen)
• Mangelnde Transparenz (aktueller Gläubiger nicht immer im Grundbuch erkennbar)
• Verlustrisiko (2.000-3.000 Euro für Aufgebotsverfahren)
• Theoretischer Vorteil funktioniert praktisch nicht (Banken wollen trotzdem Grundbuchumschreibung)
• Sorgfältige Aufbewahrung über Jahrzehnte notwendig

Wann macht eine Briefgrundschuld Sinn?

In der heutigen Praxis gibt es nur noch sehr wenige Situationen, in denen eine Briefgrundschuld wirklich Vorteile bringt. Der Hauptvorteil - die unkomplizierte Übertragung - ist weitgehend theoretischer Natur geworden. Früher, als Grundbucheinträge noch manuell in Papiergrundbiicher geschrieben wurden und Änderungen Wochen oder Monate dauerten, war die schnelle Übergabe eines Briefes tatsächlich ein großer Vorteil. Bei der modernen elektronischen Grundbuchführung dauert eine Grundbuchumschreibung aber nur noch wenige Tage bis Wochen.

Eine Briefgrundschuld könnte theoretisch sinnvoll sein, wenn du planst, sehr häufig die Bank zu wechseln oder die Grundschuld auf verschiedene Gläubiger aufzuteilen. Auch bei sehr hohen Grundschulden, wo selbst kleine prozentuale Einsparungen bei den Umschreibungskosten relevant werden, könnte der Brief einen Vorteil bringen. In der Praxis sind solche Szenarien aber extrem selten. Die allermeisten Immobilienkäufer finanzieren einmal über eine Bank, zahlen das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit zurück und nutzen bei der Anschlussfinanzierung entweder dieselbe Bank oder lassen die Grundschuld regulär auf eine neue Bank umschreiben.

Deshalb haben sich Banken und Kunden stillschweigend auf die Buchgrundschuld geeinigt. Fast alle Finanzierungsverträge enthalten heute die ausdrückliche Vereinbarung, dass die Grundschuld ohne Brief eingetragen wird. Wenn deine Bank dir einen Kreditvertrag vorlegt, wird dort mit hoher Wahrscheinlichkeit stehen: "Die Grundschuld wird als Buchgrundschuld ohne Brief bestellt." Sollte ausnahmsweise eine Briefgrundschuld vorgesehen sein, frage unbedingt nach dem Grund und lass dir die Vor- und Nachteile für deine konkrete Situation erklären.

Entscheidungshilfe: Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld?

Wähle die Buchgrundschuld (Standard), wenn:

• Du eine normale Baufinanzierung für dein Eigenheim aufnimmst
• Du die Grundschuld nicht häufig übertragen möchtest
• Du Kosten sparen willst (300-500 Euro weniger)
• Du kein Verlustrisiko eingehen möchtest
• Du maximale Transparenz im Grundbuch bevorzugst

Wähle die Briefgrundschuld (Ausnahme), wenn:

• Deine Bank ausdrücklich darauf besteht (sehr selten)
• Du planst, die Grundschuld sehr häufig zwischen verschiedenen Gläubigern zu übertragen
• Du sehr hohe Grundschulden hast (über 1 Million Euro) und prozentuale Einsparungen bei Übertragungen relevant sind

In 95% aller Fälle ist die Buchgrundschuld die richtige Wahl.

Tipp: Wenn dir deine Bank eine Briefgrundschuld vorschlägt, frage konkret nach: Warum wird der Brief benötigt? Welche Vorteile habe ich dadurch? Rechtfertigen diese Vorteile die Mehrkosten von 300 bis 500 Euro und das Verlustrisiko? In den allermeisten Fällen wirst du feststellen, dass es keine überzeugenden Gründe für die Briefgrundschuld gibt. Dann kannst du auf der Buchgrundschuld bestehen und dir die zusätzlichen Kosten sparen.

[fs-toc-h2]3. Welche Kosten entstehen beim Grundschuldbrief?

Die Kosten für eine Briefgrundschuld setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen und liegen spürbar höher als bei einer Buchgrundschuld. Wenn du die Gesamtkosten deiner Baufinanzierung kalkulierst, solltest du diese Mehrkosten unbedingt einplanen - oder besser noch, durch die Wahl der Buchgrundschuld vermeiden.

Die Grundkosten für die Grundschuldbestellung sind bei beiden Varianten gleich. Der Notar berechnet Gebühren für die Beurkundung der Grundschuldbestellungsurkunde, und das Grundbuchamt verlangt Gebühren für die Eintragung der Grundschuld. Diese Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld und liegen bei etwa 0,8 bis 1,0 Prozent der Grundschuldhöhe. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro wären das also etwa 2.400 bis 3.000 Euro.

Was kostet die Grundschuldbestellung genau?

Grundkosten (bei beiden Varianten):

• Notar für Beurkundung: ca. 0,4-0,5% der Grundschuldhöhe
• Grundbuchamt für Eintragung: ca. 0,4-0,5% der Grundschuldhöhe
• Gesamt: ca. 0,8-1,0% (bei 300.000 Euro = ca. 2.700 Euro)

Zusatzkosten nur bei Briefgrundschuld:

• Grundbuchamt für Briefausstellung: ca. 0,1-0,15% zusätzlich
• Notar für erhöhten Aufwand: ca. 0,05-0,10% zusätzlich
• Gesamt: ca. 0,15-0,20% zusätzlich (bei 300.000 Euro = ca. 450 Euro)

Bei einer Briefgrundschuld kommen nun die Zusatzkosten für die Ausstellung des Briefes hinzu. Das Grundbuchamt berechnet eine zusätzliche Gebühr für die Beauftragung der staatlichen Druckerei und die Fertigung der Urkunde. Auch der Notar hat mehr Aufwand, weil er die Übergabe des Briefes koordinieren und dokumentieren muss. Diese Zusatzkosten liegen in der Regel zwischen 300 und 500 Euro, können bei sehr hohen Grundschulden auch mehr sein. Als Faustregel kannst du mit etwa 0,15 bis 0,20 Prozent der Grundschuldhöhe zusätzlich rechnen.

Konkret bedeutet das: Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro zahlst du für eine Buchgrundschuld etwa 2.700 Euro an Notar- und Grundbuchkosten. Bei einer Briefgrundschuld kommen etwa 450 Euro hinzu, sodass du auf 3.150 Euro kommst. Das ist eine Kostensteigerung von knapp 17 Prozent - und das nur für eine Urkunde, die du mit hoher Wahrscheinlichkeit nie aktiv nutzen wirst.

Zusätzliche Kosten bei Übertragung und Löschung

Die Mehrkosten beschränken sich nicht auf die Erstbestellung. Auch im weiteren Verlauf verursacht der Grundschuldbrief immer wieder zusätzlichen Aufwand. Wenn du dein Darlehen irgendwann vollständig zurückgezahlt hast und die Grundschuld löschen lassen möchtest, musst du den Grundschuldbrief dem Notar vorlegen. Ohne den Brief kann die Grundschuld nicht gelöscht werden. Der Notar muss den Brief entgegennehmen, die Löschung beurkunden und den Brief zusammen mit der Löschungsbewilligung ans Grundbuchamt senden. Dort wird der Brief entwertet oder vernichtet.

Falls du den Grundschuldbrief nach Rückzahlung des Darlehens verloren hast, wird es richtig teuer. Du musst ein sogenanntes Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht beantragen. Das Gericht fordert dann öffentlich alle auf, die Rechte an dem Brief zu haben glauben, sich innerhalb einer bestimmten Frist zu melden. Diese Frist beträgt mindestens sechs Monate. Erst danach kann das Gericht den Brief für kraftlos erklären. Die Kosten für dieses Verfahren liegen schnell bei 2.000 bis 3.000 Euro, und du hast ein halbes Jahr Verzögerung. Für mehr Informationen zu Anschlussfinanzierungen, bei denen die Grundschuld eine Rolle spielt, schau in unseren Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Auch bei einer Abtretung der Grundschuld entstehen Unterschiede. Theoretisch ist die Abtretung bei einer Briefgrundschuld einfacher und günstiger, weil nur der Brief übergeben werden muss. In der Praxis lassen Banken aber fast immer trotzdem eine Grundbuchumschreibung vornehmen, um absolute Rechtssicherheit zu haben. Dann zahlst du sowohl die Notarkosten für die Abtretung als auch die Grundbuchkosten für die Umschreibung - genau wie bei einer Buchgrundschuld. Der theoretische Kostenvorteil verpufft also.

[fs-toc-h2]4. Wie wird der Grundschuldbrief übertragen oder gelöscht?

Wenn du deinen Grundschuldbrief irgendwann nicht mehr brauchst - sei es, weil du das Darlehen zurückgezahlt hast oder weil du die Grundschuld an eine neue Bank überträgst - musst du wissen, wie du damit umgehst. Die Prozesse sind bei einer Briefgrundschuld etwas anders als bei einer Buchgrundschuld.

Nach der vollständigen Rückzahlung deines Darlehens stellt dir die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument bescheinigt, dass die Forderung beglichen ist und die Bank keine Ansprüche mehr aus der Grundschuld hat. Zusätzlich schickt dir die Bank bei einer Briefgrundschuld den Grundschuldbrief zurück. Dieser Moment kommt meist mehrere Wochen nach der letzten Rate, weil die Bank erst intern prüfen muss, ob wirklich alle Zahlungen eingegangen sind.

So läuft die Löschung einer Briefgrundschuld ab:

1. Rückzahlung abgeschlossen: Du zahlst die letzte Rate deines Darlehens
2. Bank prüft Zahlungseingang: Die Bank kontrolliert, ob alle Zahlungen eingegangen sind (2-4 Wochen)
3. Löschungsbewilligung + Brief: Die Bank sendet dir die Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief zu
4. Notartermin vereinbaren: Du gehst mit beiden Dokumenten zu einem Notar
5. Notar beglaubigt: Der Notar beglaubigt die Löschungsbewilligung und sendet alles ans Grundbuchamt
6. Grundbuchamt löscht: Das Grundbuchamt trägt den Löschungsvermerk ein und vernichtet den Brief
7. Fertig: Nach 2-6 Wochen ist die Grundschuld komplett gelöscht

Wenn du die Grundschuld nun löschen lassen möchtest, gehst du mit der Löschungsbewilligung und dem Grundschuldbrief zu einem Notar. Der Notar beglaubigt die Löschungsbewilligung und sendet beide Dokumente zusammen mit einem Antrag auf Löschung ans Grundbuchamt. Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und trägt dann einen Löschungsvermerk ins Grundbuch ein. Gleichzeitig wird der Grundschuldbrief entwertet oder vernichtet, damit er nicht mehr verwendet werden kann.

Dieser Prozess dauert je nach Auslastung des Grundbuchamts zwei bis sechs Wochen. Die Kosten für die Löschung liegen bei etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldhöhe, also bei 300.000 Euro etwa 600 bis 900 Euro. Bei einer Buchgrundschuld sind die Kosten und der Ablauf identisch, nur dass kein Brief vorgelegt werden muss.

Übertragung des Grundschuldbriefs bei Bankwechsel

Interessanter ist die Situation, wenn du die Grundschuld behalten und für eine neue Finanzierung nutzen möchtest. Das kommt häufig bei der Anschlussfinanzierung vor: Dein erstes Darlehen läuft aus, die Zinsbindung endet, und du suchst eine neue Bank für die Anschlussfinanzierung. Die alte Grundschuld passt perfekt zur neuen Finanzierung, weil die Restschuld meist niedriger ist als die ursprüngliche Grundschuld.

Bei einer Briefgrundschuld könnte die alte Bank theoretisch einfach den Grundschuldbrief an die neue Bank übergeben, zusammen mit einer schriftlichen Abtretungserklärung. Die neue Bank würde den Brief in Empfang nehmen und wäre damit neuer Gläubiger. Eine Änderung im Grundbuch wäre rechtlich nicht zwingend notwendig. In der Praxis laufen solche Übertragungen aber meist trotzdem über den Notar und das Grundbuchamt, weil die neue Bank absolute Rechtssicherheit haben will.

Der Notar beglaubigt die Unterschrift des Vertreters der alten Bank auf der Abtretungserklärung und reicht diese zusammen mit einem Antrag auf Grundbuchumschreibung beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt trägt dann die neue Bank als Gläubiger ein. Der Grundschuldbrief bleibt erhalten und geht von der alten Bank an die neue Bank über. Die Kosten für diese Übertragung liegen bei etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldhöhe, also deutlich günstiger als eine komplette Neueintragung.

Bei einer Buchgrundschuld läuft der Prozess im Prinzip genauso, nur ohne den physischen Brief. Der Notar beglaubigt die Abtretungserklärung, das Grundbuchamt schreibt den neuen Gläubiger ein. Die Kosten sind identisch. Der praktische Vorteil des Briefes - die angeblich einfachere Übertragung - existiert also in Wirklichkeit nicht, weil beide Wege über den Notar und das Grundbuchamt laufen.

Hinweis: Falls du eine Modernisierung planst und dafür eine Finanzierung brauchst, kannst du eine bestehende Grundschuld oft wiederverwenden. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit. Die Wiederverwendung funktioniert bei Brief- und Buchgrundschuld gleich gut, der Brief bringt hier keinen Vorteil.

[fs-toc-h2]5. Häufig gestellte Fragen

Brauche ich zwingend einen Grundschuldbrief?

Nein, du brauchst keinen Grundschuldbrief. Die Buchgrundschuld ohne Brief ist heute der absolute Standard und wird von fast allen Banken bevorzugt. Rechtlich ist die Briefgrundschuld zwar der Regelfall, aber in den allermeisten Darlehensverträgen wird ausdrücklich vereinbart, dass die Grundschuld ohne Brief bestellt wird. Nur in sehr seltenen Ausnahmefällen besteht eine Bank noch auf einer Briefgrundschuld. Dann solltest du konkret nachfragen, warum der Brief erforderlich sein soll.

Was passiert, wenn ich den Grundschuldbrief verliere?

Ein Verlust des Grundschuldbriefs ist ein ernstes Problem. Da der Brief ein Wertpapier ist, könnte theoretisch jeder, der ihn findet, Rechte daraus geltend machen. Du musst dann ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht beantragen, um den Brief für kraftlos erklären zu lassen. Dieses Verfahren dauert mindestens sechs Monate und kostet 2.000 bis 3.000 Euro. Während dieser Zeit kannst du die Grundschuld weder löschen noch übertragen. Das ist einer der Hauptgründe, warum die meisten Banken heute auf den Brief verzichten.

Ist die Briefgrundschuld bei einer Anschlussfinanzierung wirklich einfacher?

In der Theorie ja, in der Praxis nein. Theoretisch könnte die alte Bank den Brief einfach an die neue Bank übergeben. In der Realität lassen Banken aber fast immer trotzdem eine Grundbuchumschreibung vornehmen, um absolute Rechtssicherheit zu haben. Dann läuft der Prozess genauso wie bei einer Buchgrundschuld: über Notar und Grundbuchamt. Die Kosten und die Dauer sind identisch. Der angebliche Vorteil der Briefgrundschuld existiert also in der modernen Praxis nicht mehr.

Kann ich nachträglich von Briefgrundschuld auf Buchgrundschuld wechseln?

Ja, das ist möglich, aber mit Kosten verbunden. Du kannst den Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen und einen Antrag auf Umwandlung in eine Buchgrundschuld stellen. Das Grundbuchamt vernichtet dann den Brief und vermerkt im Grundbuch, dass die Grundschuld ab sofort ohne Brief geführt wird. Die Kosten dafür liegen bei etwa 0,1 bis 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe. Dieser Schritt lohnt sich vor allem, wenn du Sorge hast, den Brief zu verlieren, oder wenn du die Grundschuld bald übertragen möchtest.

Was steht im Grundschuldbrief genau drin?

Der Grundschuldbrief enthält alle wesentlichen Informationen zur Grundschuld: die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Gemarkung, Flur und Flurstück, die Höhe der Grundschuld, die vereinbarten Grundschuldzinsen und den Namen des Gläubigers. Außerdem ist vermerkt, dass es sich um eine Briefgrundschuld handelt. Der Brief ist eine offizielle Urkunde der staatlichen Druckerei und enthält Sicherheitsmerkmale wie Wasserzeichen und spezielle Druckverfahren, um Fälschungen zu verhindern.

[fs-toc-h2] Fazit

Der Grundschuldbrief ist heute ein Auslaufmodell in der Baufinanzierung. Obwohl er rechtlich der Regelfall wäre, hat sich in der Praxis die Buchgrundschuld ohne Brief durchgesetzt. Die Gründe liegen auf der Hand: Der Brief verursacht Mehrkosten von 300 bis 500 Euro, bringt aber kaum praktische Vorteile. Die theoretisch einfachere Übertragung funktioniert in der Realität nicht besser als bei der Buchgrundschuld, weil Banken aus Sicherheitsgründen trotzdem den Weg über Notar und Grundbuchamt gehen. Dazu kommt das Verlustrisiko: Wenn der Brief abhanden kommt, drohen Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro für das Aufgebotsverfahren und ein halbes Jahr Wartezeit. Bestehe daher bei deiner Baufinanzierung auf einer Buchgrundschuld ohne Brief. Spare dir die Mehrkosten und vermeide das Verlustrisiko. In deinem Darlehensvertrag sollte ausdrücklich stehen: "Die Grundschuld wird als Buchgrundschuld ohne Brief bestellt." Nur in absoluten Ausnahmefällen - etwa wenn du planst, die Grundschuld sehr häufig zwischen verschiedenen Gläubigern hin- und herzuschieben - könnte eine Briefgrundschuld theoretisch Sinn machen. Für normale Immobilienkäufer und Bauherren ist die Buchgrundschuld die richtige Wahl.