Hauskauf-Budget richtig planen: Realistische Finanzierungsrechnung erstellen

Die Planung deines Hauskauf-Budgets ist der wichtigste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Viele Käufer unterschätzen die Gesamtkosten und geraten später in finanzielle Schwierigkeiten. Eine realistische Finanzierungsrechnung berücksichtigt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten, laufende Ausgaben und finanzielle Reserven. In diesem Ratgeber erfährst du Schritt für Schritt, wie du dein Budget korrekt kalkulierst, welche Kosten auf dich zukommen und wie du deine Finanzierung solide aufstellst.

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[fs-toc-h2]1. Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die zentrale Frage beim Hauskauf lautet: Wie viel Immobilie ist finanziell tragbar? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab, allen voran deinem verfügbaren Eigenkapital und deiner monatlichen Belastbarkeit. Als Faustregel gilt: Die monatliche Rate für Zins und Tilgung sollte 35 bis maximal 40 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen.

Die Eigenkapitalquote bestimmen

Dein verfügbares Eigenkapital bildet das Fundament der Finanzierung. Experten empfehlen mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Zum Eigenkapital zählen nicht nur Bargeld und Sparguthaben, sondern auch:

• Wertpapiere und Fondsguthaben
• Bausparverträge mit angespartem Guthaben
• Bereits abbezahlte Grundstücke
• Eigenleistungen am Bau (maximal 10 bis 15 Prozent der Bausumme)

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeuten 25 Prozent Eigenkapital einen Betrag von 100.000 Euro. Dieses Eigenkapital reduziert nicht nur die Darlehenssumme, sondern verbessert auch deine Zinskonditionen erheblich. Der Unterschied zwischen 20 Prozent und 30 Prozent Eigenkapital kann 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte beim Zinssatz ausmachen, was über 20 Jahre mehrere Tausend Euro Ersparnis bedeutet.

Berechne zunächst, wie viel Eigenkapital du realistisch einsetzen kannst. Behalte jedoch eine eiserne Reserve von drei bis sechs Monatsgehältern für unvorhergesehene Ausgaben zurück. Diese Reserve sollte außerhalb der Immobilienfinanzierung bleiben, um finanzielle Engpässe bei Jobverlust oder größeren Reparaturen abzufedern.

Eine detaillierte Berechnung deiner maximalen Darlehenssumme kannst du mit unserem Baufinanzierungsrechner durchführen. Dieser zeigt dir transparent, welche monatliche Belastung bei unterschiedlichen Kaufpreisen und Eigenkapitalquoten auf dich zukommt.

Praxis-Tipp: Viele Käufer rechnen nur mit ihrem aktuellen Einkommen. Berücksichtige auch mögliche Veränderungen wie Elternzeit, Teilzeitarbeit oder Renteneintritt innerhalb der Finanzierungslaufzeit. Plane konservativ, damit die Rate auch in schwierigeren Zeiten tragbar bleibt.

[fs-toc-h2]2. Kaufnebenkosten genau kalkulieren

Ein häufiger Fehler bei der Budgetplanung: Die Kaufnebenkosten werden unterschätzt oder vergessen. Diese machen je nach Bundesland zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet dies zusätzliche 40.000 bis 60.000 Euro.

Die einzelnen Posten im Detail

Die Grunderwerbsteuer variiert stark nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und dem Saarland. Bei 400.000 Euro Kaufpreis macht dies einen Unterschied von 14.000 Euro zu 26.000 Euro aus.

Notarkosten und Grundbuchgebühren schlagen mit circa 1,5 bis 2 Prozent zu Buche, also 6.000 bis 8.000 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, wickelt die Kaufpreiszahlung ab und sorgt für die Eintragung ins Grundbuch.

Die Maklerprovision ist seit Dezember 2020 anders geregelt: Beim Kauf vermittelter Immobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig, sofern der Verkäufer einen Makler beauftragt hat. Die Gesamtprovision liegt üblicherweise zwischen 5 und 7 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem geteilten Modell zahlst du als Käufer also 2,5 bis 3,5 Prozent. Bei 400.000 Euro sind dies 10.000 bis 14.000 Euro.

Zusätzlich solltest du Finanzierungskosten für Gutachten, Grundschuldbestellung und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen bei Umschuldungen einplanen. Diese liegen oft bei 1.000 bis 2.000 Euro. Auch Versicherungen wie Risikolebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung zur Absicherung der Familie sollten im Budget berücksichtigt werden.

Rechenbeispiel Gesamtkosten: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen ergeben sich folgende Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 26.000 Euro
• Notar und Grundbuch: 7.000 Euro
• Maklerprovision (geteilt): 12.000 Euro
• Sonstige Kosten: 2.000 Euro
• Gesamte Kaufnebenkosten: 47.000 Euro
• Gesamtinvestition: 447.000 Euro

[fs-toc-h2]3. Versteckte Kosten beim Hauskauf erkennen

Neben den offensichtlichen Kaufnebenkosten lauern weitere Kostenfallen, die dein Budget belasten können. Wer diese nicht einplant, erlebt nach dem Einzug oft böse Überraschungen.

Modernisierung und Renovierung

Auch bei scheinbar gut erhaltenen Bestandsimmobilien fallen häufig Renovierungskosten an. Neue Böden, frische Farbe an Wänden, moderne Sanitäranlagen oder eine zeitgemäße Küche können schnell 20.000 bis 50.000 Euro kosten. Bei älteren Immobilien mit Sanierungsstau steigen die Kosten entsprechend.

Besonders teuer wird es bei energetischen Sanierungen. Eine neue Heizungsanlage kostet 15.000 bis 30.000 Euro, die Dämmung von Fassade und Dach schlägt mit 30.000 bis 80.000 Euro zu Buche, neue Fenster mit 15.000 bis 25.000 Euro. Hier können jedoch KfW-Fördermittel die Belastung deutlich reduzieren. Mehr Informationen dazu findest du in unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit.

Umzugs- und Einrichtungskosten

Ein professioneller Umzug kostet je nach Entfernung und Menge 1.000 bis 3.000 Euro. Hinzu kommen neue Möbel, Gardinen, Lampen und Einbauküche, falls keine vorhanden ist. Rechne hier mit mindestens 10.000 bis 20.000 Euro für eine grundlegende Ausstattung.

Laufende Nebenkosten

Die monatlichen Nebenkosten fallen bei einem Eigenheim anders aus als in der Mietwohnung. Du zahlst nun direkt für Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Strom, Heizung, Schornsteinfeger, Versicherungen und Rücklagen für Instandhaltung. Als Faustregel kannst du mit 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter monatlich rechnen. Bei einem 150-Quadratmeter-Haus sind dies 450 bis 600 Euro im Monat.

Besonders wichtig: Bilde von Anfang an Rücklagen für größere Reparaturen. Experten empfehlen mindestens 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Bei 150 Quadratmetern entspricht dies 150 Euro oder 1.800 Euro jährlich. Diese Reserve brauchst du für Dachreparaturen, defekte Heizungen, neue Fenster oder andere Instandhaltungsmaßnahmen.

[fs-toc-h2]4. Wie erstelle ich eine realistische Finanzierungsrechnung?

Eine professionelle Finanzierungsrechnung berücksichtigt alle Einnahmen, Ausgaben und Reserven. Sie zeigt dir transparent, ob dein Wunschobjekt finanzierbar ist oder ob du deine Vorstellungen anpassen musst.

Schritt für Schritt zur realistischen Rechnung

Beginne mit einer ehrlichen Aufstellung deines monatlichen Nettoeinkommens. Berücksichtige alle regelmäßigen Einkünfte: Gehälter, Mieteinnahmen, Kindergeld, sonstige Einkünfte. Ziehe davon alle festen monatlichen Ausgaben ab: Lebenshaltungskosten, Versicherungen, bestehende Kreditraten, Unterhaltszahlungen, Sparbeträge für Urlaub und Freizeit.

Der verbleibende Betrag steht für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Plane hier jedoch nicht bis zum letzten Euro, sondern behalte einen Puffer von 200 bis 300 Euro für unvorhergesehene Ausgaben. Deine maximale monatliche Rate für Zins und Tilgung sollte diesen Puffer bereits berücksichtigen.

Mit der ermittelten Rate kannst du nun die maximale Darlehenssumme berechnen. Die Formel lautet:

Maximale Darlehenssumme = Monatliche Rate mal 12 Monate geteilt durch Zinssatz plus Tilgungssatz mal 100

Beispiel: Bei 1.400 Euro monatlicher Rate, 3 Prozent Zinssatz und 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine maximale Darlehenssumme von 336.000 Euro. Mit 25 Prozent Eigenkapital kannst du damit eine Immobilie im Wert von circa 430.000 Euro finanzieren, zuzüglich der aus Eigenkapital zu finanzierenden Kaufnebenkosten.

Eine komfortable Möglichkeit zur Durchrechnung verschiedener Szenarien bietet unser Baufinanzierungsrechner. Dort kannst du mit unterschiedlichen Werten für Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Tilgung experimentieren und sofort sehen, wie sich die Parameter auf deine monatliche Belastung auswirken.

Wichtiger Hinweis: Berücksichtige bei der Tilgung, dass eine höhere anfängliche Tilgung die Gesamtlaufzeit und damit die Zinskosten erheblich reduziert. Statt der Mindesttilgung von 2 Prozent solltest du wenn möglich 3 bis 4 Prozent tilgen. Dies verkürzt die Kreditlaufzeit von über 30 Jahren auf 20 bis 25 Jahre und spart zehntausende Euro an Zinsen.

[fs-toc-h2]5. Welche Tilgung sollte ich wählen?

Die Wahl der richtigen Tilgung beeinflusst sowohl deine monatliche Belastung als auch die Gesamtkosten der Finanzierung massiv. Viele Käufer wählen aus Bequemlichkeit die Mindesttilgung von 2 Prozent und unterschätzen die langfristigen Folgen.

Der Unterschied zwischen 2 und 3 Prozent Tilgung

Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro, einem Zinssatz von 3 Prozent und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate 1.250 Euro. Die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung liegt bei circa 234.000 Euro. Die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung beträgt etwa 33 Jahre, die Gesamtzinskosten liegen bei circa 162.000 Euro.

Erhöhst du die Tilgung auf 3 Prozent, steigt die monatliche Rate auf 1.500 Euro, also um 250 Euro. Die Restschuld nach 10 Jahren sinkt auf circa 199.000 Euro. Die Gesamtlaufzeit verkürzt sich auf etwa 24 Jahre, die Gesamtzinskosten reduzieren sich auf circa 116.000 Euro. Du sparst also 46.000 Euro Zinsen und bist 9 Jahre früher schuldenfrei, zahlst über die Gesamtlaufzeit aber nur 72.000 Euro mehr.

Bei einer Tilgung von 4 Prozent beträgt die monatliche Rate 1.750 Euro. Die Restschuld nach 10 Jahren liegt bei circa 164.000 Euro, die Gesamtlaufzeit bei etwa 19 Jahren und die Gesamtzinskosten bei nur noch 89.000 Euro. Die Zinsersparnis gegenüber 2 Prozent Tilgung beträgt somit 73.000 Euro.

Diese Zahlen zeigen deutlich: Jeder zusätzliche Prozentpunkt Tilgung lohnt sich enorm. Prüfe daher realistisch, wie viel monatliche Belastung du langfristig tragen kannst. Eine etwas kleinere Immobilie mit höherer Tilgung ist finanziell oft klüger als ein großes Haus mit Mindesttilgung.

Zusätzlich solltest du Sondertilgungsrechte in deinem Darlehensvertrag vereinbaren. Üblich sind jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Nutze diese für Bonuszahlungen, Erbschaften oder Steuerrückerstattungen, um die Restschuld schneller zu reduzieren.

[fs-toc-h2]6. Förderungen und staatliche Zuschüsse nutzen

Staatliche Förderprogramme können deine Finanzierungskosten erheblich senken. Die wichtigsten Anlaufstellen sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und regionale Förderbanken der Bundesländer.

KfW-Programme für Neubau und Sanierung

Die KfW bietet zinsgünstige Kredite und direkte Zuschüsse für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen. Das Programm Klimafreundlicher Neubau unterstützt den Bau oder Kauf von Effektzienzhaus-Standards mit Krediten bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit zu attraktiven Zinssätzen, die oft 0,5 bis 1 Prozentpunkt unter marktüblichen Konditionen liegen.

Für Sanierungen bietet die KfW verschiedene Programme mit Zuschüssen bis zu 45 Prozent der förderfähigen Kosten. Bei einer energetischen Komplettsanierung mit Kosten von 100.000 Euro kann dies einen Zuschuss von bis zu 45.000 Euro bedeuten. Alternativ gibt es zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen.

Auch für altersgerechte Umbauten, Einbruchschutz und erneuerbare Energien gibt es spezielle Förderprogramme. Die Kombinationsmöglichkeiten sind vielfältig, allerdings müssen die Anträge vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.

Regionale Förderungen und Wohnungsbauprämie

Viele Bundesländer und Kommunen bieten eigene Förderprogramme für Familien, Erstkäufer oder bestimmte Berufsgruppen. Die Konditionen variieren stark, teilweise gibt es vergünstigte Grundstücke, Zinsverbilligungen oder direkte Zuschüsse. Informiere dich bei deiner Gemeinde über lokale Programme.

Die Wohnungsbauprämie unterstützt das Bausparen mit jährlich bis zu 70 Euro für Alleinstehende und 140 Euro für Verheiratete, sofern bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Auch wenn die Beträge überschaubar sind, summieren sie sich über die Jahre.

Bei der Antragstellung für Fördermittel hilft dir ein erfahrener Finanzierungsberater, der alle verfügbaren Programme kennt und die optimale Kombination für deine Situation findet. Der Zugang zu über 600 Banken ermöglicht es bestebaufinanzierung.com, auch regionale Förderprogramme einzubinden, die überregionale Banken oft nicht kennen.

[fs-toc-h2]7. FAQ: Häufige Fragen zur Budgetplanung beim Hauskauf

Wie viel Haushaltsrechnung sollte für die Immobilie maximal eingeplant werden?

Als Faustregel sollten maximal 35 bis 40 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens für die monatliche Rate aus Zins und Tilgung verwendet werden. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro entspricht dies 1.400 bis 1.600 Euro monatlich. Dieser Richtwert berücksichtigt, dass du weiterhin ausreichend Spielraum für Lebenshaltungskosten, Rücklagen und Freizeitausgaben benötigst. Familien mit Kindern sollten eher bei 35 Prozent bleiben, kinderlose Paare mit stabilen Einkommen können sich bis 40 Prozent strecken. Wichtig ist jedoch, auch künftige Veränderungen wie Elternzeit, Teilzeitarbeit oder höhere Lebenshaltungskosten einzukalkulieren.

Sollte ich das gesamte Eigenkapital in die Immobilie investieren?

Nein, behalte unbedingt eine eiserne Reserve von drei bis sechs Monatsgehältern zurück. Diese Reserve sollte auf einem Tagesgeldkonto oder in schnell verfügbaren Anlagen liegen und nicht in die Immobilienfinanzierung fließen. Sie schützt dich bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Jobverlust, Krankheit oder dringenden Reparaturen am Haus. Ohne diese Reserve könnte eine defekte Heizung oder ein kaputtes Auto bereits zu finanziellen Engpässen führen. Die Reserve gibt dir finanzielle Sicherheit und verhindert, dass du bei Notfällen auf teure Konsumentenkredite zurückgreifen musst.

Wie kalkuliere ich die Kaufnebenkosten richtig ein?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision zusammen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuch kosten circa 1,5 bis 2 Prozent. Die Maklerprovision bei vermittelten Immobilien wird seit 2020 geteilt und beträgt für den Käufer circa 2,5 bis 3,5 Prozent. Insgesamt solltest du mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind dies 40.000 bis 60.000 Euro, die vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden sollten.

Welche laufenden Kosten kommen auf mich als Hausbesitzer zu?

Als Eigenheimbesitzer trägst du alle Nebenkosten direkt. Dazu gehören Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Strom, Heizung, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherungen und Rücklagen für Instandhaltung. Als Faustregel kannst du mit 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich rechnen. Bei einem 150-Quadratmeter-Haus entspricht dies 450 bis 600 Euro monatlich. Hinzu kommen Kosten für Gartenpflege, Winterdienst und eventuelle Reparaturen. Wichtig ist, monatlich Rücklagen für größere Instandhaltungen zu bilden, empfohlen werden mindestens 1 Euro pro Quadratmeter, also 150 Euro monatlich bei 150 Quadratmetern.

Lohnt sich eine längere Zinsbindung bei der aktuellen Zinslage?

Bei den aktuellen Bauzinsen zwischen 3,0 und 3,5 Prozent empfehlen Experten Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren. Der Aufschlag für längere Bindungen ist derzeit moderat, oft nur 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte für zehn zusätzliche Jahre Zinssicherheit. Angesichts der Unsicherheit über künftige Zinsentwicklungen bietet eine lange Bindung erhebliche Planungssicherheit. Du schützt dich vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung und kannst langfristig kalkulieren. Mehr Informationen zur optimalen Zinsstrategie findest du in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

[fs-toc-h2]8. Fazit: Solide Planung sichert langfristigen Erfolg

Eine realistische Budgetplanung ist das Fundament für einen erfolgreichen Hauskauf ohne finanzielle Überlastung. Berücksichtige neben dem Kaufpreis alle Nebenkosten, laufenden Ausgaben und Rücklagen. Rechne konservativ mit maximal 35 bis 40 Prozent deines Nettoeinkommens für die monatliche Rate und behalte eine eiserne Reserve zurück. Wähle eine angemessene Tilgung von mindestens 3 Prozent, um schneller schuldenfrei zu werden. Nutze Förderprogramme und hole mehrere Finanzierungsangebote ein. Mit professioneller Beratung und dem Zugang zu über 600 Banken über bestebaufinanzierung.com findest du die passende Finanzierung für deine individuelle Situation.