Kreditwürdigkeitsprüfung bei der Baufinanzierung: So prüfen Banken deine Bonität

Die Kreditwürdigkeitsprüfung entscheidet über Zusage oder Ablehnung deiner Baufinanzierung – und über die Zinshöhe. Banken prüfen dein Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital, Schufa-Score und die Immobilie als Sicherheit. Eine gute Vorbereitung kann dir Zehntausende Euro Zinsen sparen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Kriterien zählen, welche Unterlagen du brauchst und wie du deine Bonität verbesserst.

[fs-toc-h2]1. Was ist eine Kreditwürdigkeitsprüfung und warum ist sie wichtig?

Die Kreditwürdigkeitsprüfung bewertet deine finanzielle Situation systematisch. Sie klärt zwei Fragen: Kannst du den Kredit zurückzahlen (Leistungsfähigkeit) und wirst du ihn zurückzahlen (Zahlungswilligkeit)? Die Bank prüft deine Schufa-Auskunft, Einkommenssituation, erstellt eine Haushaltsrechnung und bewertet die Immobilie als Sicherheit.

Das Ergebnis bestimmt nicht nur die Zusage, sondern auch die Konditionen. Eine sehr gute Bonität bringt dir 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte niedrigere Zinsen. Bei 300.000 Euro über 20 Jahre sparst du damit 30.000 bis 60.000 Euro. Schlechte Bonität führt zur Ablehnung oder Risikozuschlägen von 0,5 bis 2,0 Prozentpunkten.

Jede Bank nutzt eigene Scoring-Modelle mit unterschiedlicher Gewichtung. Während manche den Schufa-Score priorisieren, achten andere stärker auf Eigenkapital oder Beruf. Deshalb kannst du bei einer Bank eine Zusage bekommen, bei einer anderen nicht. Unser Baufinanzierung-Vergleich mit über 600 Banken findet für dich die Institute mit den besten Konditionen für deine individuelle Situation.

Tipp: Bereite alle Unterlagen vollständig vor. Professionelle Präsentation signalisiert Zuverlässigkeit. Lückenhafte Unterlagen wecken Misstrauen.

[fs-toc-h2]2. Diese Kriterien prüfen Banken bei der Kreditwürdigkeitsprüfung

Schufa-Score und Zahlungshistorie

Der Schufa-Score liegt zwischen 0 und 100. Über 97,5 gilt als hervorragend, 95-97,5 als gut, unter 90 signalisiert erhöhtes Risiko. Die Schufa sammelt Daten über Bankkonten, Kreditkarten, laufende Kredite, Handyverträge und Zahlungsausfälle. Zu viele Kreditanfragen verschlechtern deinen Score.

Negative Einträge wie Mahnbescheide, Vollstreckungsbescheide oder Privatinsolvenzen wirken massiv. Eine Privatinsolvenz bleibt drei Jahre nach Restschuldbefreiung gespeichert. Selbst kleine offene Forderungen werden problematisch, wenn sie an Inkasso übergehen. Überprüfe deine Schufa-Auskunft auf Fehler und lass falsche Einträge korrigieren.

Einkommensverhältnisse

Banken bewerten Höhe und Stabilität deines Einkommens. Unbefristete Verträge sind besser als befristete. Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst gelten als besonders kreditwürdig. Selbstständige müssen Steuerbescheide der letzten drei Jahre und betriebswirtschaftliche Auswertungen vorlegen – Banken rechnen mit dem Durchschnitt.

Zusätzliche Einkünfte wie Kindergeld oder Mieteinnahmen zählen oft nur zu 70-80%. Variable Gehaltsbestandteile wie Boni werden meist nicht voll angerechnet. Idealerweise solltest du die Probezeit hinter dir haben.

Eigenkapital

Die Eigenkapitalquote ist entscheidend. Banken empfehlen 20-30%, optimal sind 30-40%. Damit deckst du Kaufnebenkosten ab und reduzierst das Darlehen. Je höher dein Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz. Bei 40% Eigenkapital bekommst du 0,3-0,5 Prozentpunkte bessere Konditionen als bei 10%.

Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Kontoguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge und Schenkungen. Eigenleistungen werden bis 10-15% der Bausumme anerkannt, wenn du handwerkliche Fähigkeiten nachweist. Das Eigenkapital muss verfügbar und durch Kontoauszüge der letzten drei Monate nachweisbar sein. Mit unserem kostenlosen Eigenkapitalrechner kannst du genau berechnen, wie viel Eigenkapital du für deine Wunschimmobilie brauchst.

Haushaltsrechnung

Die Bank erstellt eine detaillierte Haushaltsrechnung. Sie zieht von deinem Nettoeinkommen alle festen Ausgaben ab: Kreditraten, Versicherungen, Unterhalt, Lebenshaltung. Für Lebenshaltungskosten setzt sie Pauschalen an – 800-1.000 Euro für die erste Person, 200-300 Euro für weitere Personen, 150-250 Euro pro Kind.

Der verbleibende Betrag muss die Kreditrate plus 10-20% Sicherheitspuffer abdecken. Banken rechnen mit fiktiv höheren Raten, um Zahlungsfähigkeit bei steigenden Zinsen zu prüfen. Mit unserem kostenlosen Budgetrechner für Baufinanzierung ermittelst du vorab, welche monatliche Rate du dir leisten kannst.

Objektbewertung

Die Immobilie ist die Sicherheit. Der Beleihungswert liegt meist 10-20% unter dem Kaufpreis, da die Bank mit Wertverlusten bei Zwangsversteigerung rechnet. Je besser Lage, Zustand und Ausstattung, desto höher der Beleihungswert und bessere Konditionen.

Bei Neubauten prüft die Bank die Baubeschreibung, bei Bestandsimmobilien den Zustand. Sanierungsbedarf mindert den Wert. Immobilien in strukturschwachen Regionen werden schlechter bewertet als in Ballungsräumen.

Wichtig: Vereinbare bei älteren Immobilien vor dem Kauf eine Besichtigung mit einem Bausachverständigen. Versteckte Mängel können die Finanzierung gefährden.

[fs-toc-h2]3. Welche Unterlagen brauchst du für die Bonitätsprüfung?

Für Arbeitnehmer

Du benötigst die letzten drei Gehaltsabrechnungen als Einkommensnachweis. Manche Banken verlangen zwölf Monate, um Stabilität zu prüfen. Dein aktueller Arbeitsvertrag zeigt, ob du unbefristet oder befristet angestellt bist.

Kontoauszüge der letzten drei Monate geben Einblick in deine Kontobewegungen. Die Bank prüft regelmäßige Gehaltseingänge, Überziehungen, Rücklastschriften und Ausgabeverhalten. Saubere Konten ohne Überziehungen verbessern deine Bonität deutlich.

Die Schufa-Selbstauskunft holst du vorab selbst ein. So kannst du Fehler korrigieren und weißt, was die Bank sehen wird. Die kostenlose Auskunft gibt es einmal jährlich, für die Bank reicht die Schufa-Bonitätsauskunft (ca. 30 Euro).

Die Selbstauskunft ist ein Bankformular, in dem du alle Vermögenswerte (Kontoguthaben, Wertpapiere, Immobilien), Verbindlichkeiten (Kredite, Leasing, Bürgschaften) und persönliche Daten angibst. Sei ehrlich – falsche Aussagen führen zur sofortigen Ablehnung.

Für Selbstständige und Freiberufler

Selbstständige müssen Einkommenssteuerbescheide der letzten drei Jahre vorlegen, bei manchen Banken fünf Jahre. Die Bank prüft, ob dein Einkommen stabil ist. Zusätzlich brauchst du betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der letzten zwei Jahre plus eine aktuelle BWA (max. drei Monate alt). Banken rechnen mit dem durchschnittlichen Gewinn der letzten drei Jahre.

Bei GmbH-Gesellschaftern verlangt die Bank Gesellschafterverträge, Handelsregisterauszüge und Bilanzen. Die Finanzierung für Selbstständige ist schwieriger und oft mit höheren Zinsen verbunden.

Objektunterlagen

Zur Immobilie brauchst du den Kaufvertrag oder notariellen Entwurf, Grundbuchauszug (max. drei Monate alt), Baubeschreibung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Neubauten sind detaillierte Baupläne, Kostenaufstellungen und Baugenehmigungen nötig.

Tipp: Erstelle einen Ordner mit allen Unterlagen, thematisch geordnet. Vollständige, strukturierte Zusammenstellung beschleunigt die Prüfung und hinterlässt professionellen Eindruck.

[fs-toc-h2]4. So verbesserst du deine Bonität vor der Baufinanzierung

Schufa-Score optimieren

Bestelle deine kostenlose Schufa-Auskunft drei Monate vor dem Finanzierungsantrag. Prüfe alle Einträge auf Richtigkeit. Fehlerhafte oder veraltete Einträge lassen sich korrigieren. Reduziere die Anzahl deiner Konten und Kreditkarten – viele offene Kreditlinien gelten als Risiko. Kündige ungenutzte Kreditkarten und Dispokredite.

Vermeide Kreditanfragen in den sechs Monaten vor der Baufinanzierung. Jede Kreditanfrage wird vermerkt und kann deinen Score senken. Nutze "Konditionsanfragen" ohne Schufa-Eintrag. Zahle alle offenen Forderungen sofort – selbst kleine Beträge bei Online-Shops können zu negativen Einträgen führen. Halte dein Konto im Plus oder nutze den Dispo nur minimal.

Eigenkapital aufbauen

Je mehr Eigenkapital, desto bessere Konditionen. Spare in den Monaten vor der Finanzierung maximal. Lege Bonuszahlungen, Steuerrückzahlungen oder Erbschaften auf ein separates Konto. Verkaufe nicht benötigte Wertgegenstände oder löse alte Sparbücher auf.

Verwandtschaftliche Schenkungen zählen als Eigenkapital. Lass dir Geld schriftlich bestätigen und überweise es einige Monate vor der Finanzierung auf dein Konto. Schenkungen müssen ab bestimmten Freibeträgen versteuert werden – informiere dich beim Steuerberater.

Schulden abbauen

Tilge bestehende Kredite, Ratenkäufe oder Dispokredite vor der Baufinanzierung. Jede Verpflichtung schmälert dein verfügbares Einkommen. Ein Autokredit mit 300 Euro monatlich reduziert dein Finanzierungspotenzial um 50.000-70.000 Euro.

Fasse mehrere kleine Kredite zu einem Ratenkredit zusammen. Das wirkt übersichtlicher. Achte auf Vorfälligkeitsentschädigungen bei Umschuldung.

Stabile finanzielle Verhältnisse schaffen

Vermeide größere finanzielle Veränderungen vor der Finanzierung. Jobwechsel sind problematisch, da du wieder in der Probezeit bist. Die meisten Banken verlangen, dass du die Probezeit hinter dir hast. Vermeide größere Anschaffungen auf Kredit – sie verschlechtern deine Bonität.

Führe drei Monate vor der Finanzierung ein Haushaltsbuch. Dokumentiere alle Einnahmen und Ausgaben. Das zeigt der Bank, dass du deine Ausgaben im Griff hast.

Wichtig: Alle Maßnahmen brauchen Zeit. Beginne sechs bis zwölf Monate vor dem geplanten Immobilienkauf mit der Optimierung deiner finanziellen Situation.

[fs-toc-h2]5. Häufig gestellte Fragen zur Kreditwürdigkeitsprüfung

Wie lange dauert eine Bonitätsprüfung bei der Baufinanzierung?

Bei vollständigen Unterlagen dauert die Kreditwürdigkeitsprüfung drei bis sieben Werktage. Bei Selbstständigen verlängert sich die Prüfung auf zwei bis drei Wochen.

Kann ich meine Bonität zwischen Antrag und Darlehensauszahlung noch verbessern?

Geringfügige Verbesserungen sind möglich, etwa durch Ausgleich von Dispokrediten oder zusätzliches Eigenkapital. Größere Veränderungen erfordern eine neue Bonitätsprüfung.

Wirkt sich die Anzahl der Kreditanfragen negativ auf meine Bonität aus?

Mehrere Kreditanfragen innerhalb von 14 Tagen für denselben Zweck gelten bei der Schufa als eine Anfrage. Vermeide dennoch mehr als drei bis vier parallele Bankanfragen.

Welche Unterlagen benötige ich für die Bonitätsprüfung?

Arbeitnehmer brauchen Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Schufa-Auskunft, Objektunterlagen und Selbstauskunft. Selbstständige müssen zusätzlich Steuerbescheide und BWA vorlegen.

Kann eine abgelehnte Baufinanzierung meine Bonität verschlechtern?

Die Ablehnung selbst verschlechtert deine Bonität nicht. Jedoch werden alle Kreditanfragen gespeichert. Viele Ablehnungen können bei künftigen Banken kritische Nachfragen auslösen.

[fs-toc-h2] Fazit

Die Kreditwürdigkeitsprüfung bestimmt über Zusage und Konditionen deiner Baufinanzierung. Banken bewerten Einkommen, Eigenkapital, Schufa-Score, Haushaltsrechnung und Objektwert. Eine gute Vorbereitung mit vollständigen Unterlagen, sauberem Konto und gutem Schufa-Score macht den Unterschied zwischen günstigen und teuren Zinsen. Bei 300.000 Euro kannst du durch optimale Bonität bis zu 60.000 Euro sparen. Beginne sechs bis zwölf Monate vor dem Immobilienkauf mit der Optimierung deiner Finanzen. Unsicher, ob deine Bonität ausreicht? Nutze unsere kostenlose Finanzierungsberatung – unsere Experten mit über 25 Jahren Erfahrung analysieren deine Situation und finden mit Zugang zu 600+ Banken die optimale Lösung für dich.