Löschungsbewilligung: Der komplette Ratgeber für deine Grundschuldlöschung

Eine Löschungsbewilligung ist das entscheidende Dokument, um deine Grundschuld nach der Tilgung deiner Baufinanzierung aus dem Grundbuch zu entfernen. Doch nicht immer ist die sofortige Löschung die beste Strategie. In diesem Ratgeber erfährst du alles über Kosten, Ablauf und die richtige Entscheidung für deine Situation.

[fs-toc-h2]1. Was ist eine Löschungsbewilligung und warum brauchst du sie?

Eine Löschungsbewilligung ist ein notariell beglaubigtes Dokument deiner Bank, das bestätigt, dass du deine Baufinanzierung vollständig zurückgezahlt hast. Mit diesem Nachweis kannst du die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen und deine Immobilie von allen Belastungen befreien.

Das Dokument dient als rechtssicherer Nachweis, dass die Bank auf ihre Sicherungsrechte an deiner Immobilie verzichtet. Ohne diese Bewilligung bleibt die Grundschuld bestehen, auch wenn dein Kredit längst abbezahlt ist. Die Bank behält damit theoretisch weiterhin die Möglichkeit, im Falle von Streitigkeiten auf deine Immobilie zuzugreifen.

Wichtig: Banken sind gesetzlich verpflichtet, dir die Löschungsbewilligung kostenlos auszustellen. Lass dir niemals Gebühren für die reine Ausstellung berechnen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 875 BGB und der Grundbuchordnung.

Die Löschungsbewilligung muss bestimmte Pflichtangaben enthalten, damit sie rechtswirksam ist. Dazu gehören das Grundbuchblatt und der Grundbuchband, die Flur- und Flurstücksnummer sowie die genaue Höhe der Grundschuld in Zahlen und Buchstaben. Außerdem müssen Name und Anschrift des Kreditgebers, die laufende Nummer der Grundbucheintragung und eine rechtsgültige Unterschrift eines vertretungsberechtigten Bankmitarbeiters enthalten sein.

[fs-toc-h2]2. Wann und wie erhältst du die Löschungsbewilligung von deiner Bank?

Die meisten deutschen Banken versenden die Löschungsbewilligung automatisch innerhalb von zwei bis vier Wochen nach deiner letzten Kreditrate. Dieser Service hat sich als Standard etabliert, da Banken ein Interesse daran haben, ihre Kreditakten zeitnah zu schließen und administrative Nacharbeit zu vermeiden.

Falls du nach sechs Wochen noch keine Löschungsbewilligung erhalten hast, solltest du das Dokument schriftlich bei deiner Bank anfordern. Deutsche Großbanken wie Sparkassen, Volksbanken, Deutsche Bank, Commerzbank und ING handhaben die Ausstellung unterschiedlich. Während Sparkassen oft standardisierte Prozesse haben und meist zügig bearbeiten, kann bei kleineren Regionalbanken die Bearbeitung länger dauern.

Die Beantragung läuft folgendermaßen ab: Du sendest eine schriftliche Anforderung an deine kreditgebende Bank und verwendest dabei am besten die bankinternen Vordrucke, falls diese vorhanden sind. Die Bearbeitungszeit beträgt normalerweise ein bis drei Wochen, und die Ausstellung ist gesetzlich garantiert kostenfrei.

Praxis-Tipp: Fordere die Löschungsbewilligung auch dann an, wenn du die Grundschuld zunächst bestehen lassen möchtest. Das Dokument verfällt nicht und du behältst dir alle Optionen offen, ohne später erneut durch den Beantragungsprozess zu müssen.

[fs-toc-h2]3. Schritt-für-Schritt Anleitung: So löschst du deine Grundschuld

Der Löschungsprozess erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und erfolgt in mehreren aufeinander aufbauenden Schritten. Eine ordnungsgemäße Durchführung ist entscheidend für den Erfolg und verhindert zeitaufwendige Nachbesserungen.

Zunächst prüfst du die erhaltene Löschungsbewilligung gründlich auf Vollständigkeit und Korrektheit aller Angaben. Parallel dazu besorgst du dir einen aktuellen Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht, um alle Daten abgleichen zu können. Die Kosten hierfür betragen etwa 10 bis 20 Euro und sind gut investiert, da fehlerhafte Angaben zu Verzögerungen führen können.

Im nächsten Schritt veranlasst du die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung, falls diese nicht bereits mit einem offiziellen Banksiegel versehen ist. Gleichzeitig benötigst du eine notariell beglaubigte Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zur Löschung. Bei Ehepartnern müssen beide unterschreiben, auch wenn nur einer den Kreditvertrag unterzeichnet hat.

Anschließend reichst du alle Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Amt prüft die formelle Richtigkeit und trägt einen Löschungsvermerk ein, ohne die ursprüngliche Eintragung physisch zu entfernen. Die Bearbeitungszeit variiert regional zwischen zwei und acht Wochen, abhängig von der Arbeitsbelastung des jeweiligen Amts.

Insider-Tipp: Bei einer Briefgrundschuld musst du zusätzlich den originalen Grundschuldbrief vorlegen. Bewahre diesen daher sicher auf oder melde einen Verlust unverzüglich der Bank, da sonst ein aufwendiges Aufgebotsverfahren nötig wird.

[fs-toc-h2]4. Kosten der Grundschuldlöschung: Was kommt auf dich zu?

Die Löschung einer Grundschuld verursacht Gebühren bei Notar und Grundbuchamt, deren Höhe sich nach der eingetragenen Grundschuldsumme richtet. Diese Kosten werden durch bundesweite Gebührenordnungen geregelt, können aber regional leicht variieren.

Für 2025 setzt sich die Kostenstruktur folgendermaßen zusammen: Die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung kostet 0,2 Prozent der Grundschuldsumme, während die notarielle Beglaubigung der Eigentümerzustimmung pauschal etwa 70 bis 120 Euro beträgt. Das Grundbuchamt erhebt ebenfalls 0,2 Prozent der Grundschuldsumme als Löschungsgebühr, hinzu kommen zusätzliche Auslagen von 20 bis 50 Euro.

Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro entstehen somit folgende Kosten: 600 Euro für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung, 95 Euro für die Beglaubigung der Eigentümerzustimmung, 600 Euro Grundbuchgebühren und 35 Euro Auslagen. Die Gesamtkosten belaufen sich damit auf 1.330 Euro.

Spar-Tipp: Die Kosten können je nach Bundesland und Notar leicht variieren. Hole mehrere Angebote ein, besonders wenn du in Grenznähe zu anderen Bundesländern wohnst. Manche Notare bieten auch Paketpreise für die gesamte Abwicklung an.

Wichtige Kostenfaktoren werden oft übersehen: Bei Briefgrundschulden können zusätzliche Notarkosten für die Bearbeitung des physischen Dokuments entstehen. Mehrere Grundstücke bedeuten entsprechend höhere Gebühren, da jedes Grundstück separat behandelt wird. Teilweise Löschungen sind überproportional teuer und eine Expressbearbeitung kostet extra, falls du zeitlichen Druck hast.

Wichtiger Hinweis: Die Löschungskosten sind bei vermieteten Immobilien oft als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Bei Betriebsimmobilien gelten sie als Betriebsausgaben und mindern entsprechend den zu versteuernden Gewinn.

[fs-toc-h2]5. Löschen oder behalten: Die strategische Entscheidung für deine Grundschuld

Nicht in jedem Fall ist die sofortige Löschung der Grundschuld die beste Entscheidung. Eine durchdachte Strategie kann dir viel Geld sparen und zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten offenhalten.

Die Löschung der Grundschuld ist praktisch unverzichtbar, wenn du einen Immobilienverkauf planst. Käufer bevorzugen eindeutig lastenfreie Immobilien, da sie sich nicht mit bestehenden Grundschulden auseinandersetzen möchten. Eine bestehende Grundschuld kann den Verkaufsprozess erheblich verzögern und den erzielbaren Preis mindern, da potenzielle Käufer zusätzlichen Aufwand und Risiken befürchten.

Wenn du dauerhaft in der Immobilie wohnen bleibst und keine größeren Investitionen planst, bringt die Löschung Rechtssicherheit und einen "sauberen" Grundbucheintrag. Viele Eigentümer empfinden die vollständige Entschuldung als wichtigen Lebensabschnitt und emotionale Befreiung von allen Bankverbindlichkeiten.

Andererseits gibt es gewichtige Gründe, die Grundschuld zu behalten. Eine bestehende Grundschuld kann als erstrangige Sicherheit für Modernisierungskredite dienen und dir Zugang zu günstigen Zinsen verschaffen. Mit unserem kostenlosen Modernisierungsrechner kannst du berechnen, wie viel Kredit dir zur Verfügung steht.

Planst du weitere Immobilienkäufe oder größere Anschaffungen, kann die Grundschuld wieder als Kreditsicherheit genutzt werden. Du vermeidest sowohl die aktuellen Löschungskosten als auch spätere Neueintragungskosten bei erneuter Kreditaufnahme, was bei größeren Grundschulden schnell mehrere tausend Euro ausmachen kann.

Praxis-Tipp: Beantrage die Löschungsbewilligung grundsätzlich nach der Tilgung, aber überlege dir die tatsächliche Löschung gut. Das Dokument behält seine Gültigkeit und du kannst später immer noch entscheiden, ohne erneut durch den Beantragungsprozess zu müssen.

Die sogenannte Eigentümergrundschuld bietet interessante Möglichkeiten: Du behältst den ursprünglichen Grundbuchrang, kannst die Grundschuld schnell bei neuen Krediten wiederverwenden, sparst erneute Eintragungskosten und schützt dich vor nachrangigen Eintragungen Dritter.

[fs-toc-h2]6. Besonderheiten bei Brief- und Buchgrundschulden

Deutsche Banken verwenden zwei verschiedene Grundschuldarten, die sich im Löschungsverfahren erheblich unterscheiden und unterschiedliche Herausforderungen mit sich bringen.

Die Buchgrundschuld ist die häufigste Form und existiert nur als Eintrag im Grundbuch ohne physisches Dokument. Die Löschungsbewilligung wird als separates Dokument ausgestellt und beim Grundbuchamt eingereicht. Dieses Verfahren ist standardisiert und meist problemlos abwickelbar.

Bei der Briefgrundschuld existiert zusätzlich zum Grundbucheintrag ein physischer Grundschuldbrief als Wertpapier. Für die Löschung muss dieser Brief im Original vorgelegt werden, was zusätzliche Komplikationen mit sich bringen kann. Die Löschungsbewilligung wird direkt auf dem Brief vermerkt, und der Brief muss beim Grundbuchamt abgegeben werden.

Achtung: Ohne den originalen Brief ist keine Löschung möglich. Bei Verlust ist ein aufwendiges Aufgebotsverfahren nötig, das zwischen 6 und 12 Monaten dauern und 500 bis 1.500 Euro kosten kann. Bewahre den Brief daher sicher auf und erstelle Kopien für deine Unterlagen.

Das Aufgebotsverfahren bei verlorenem Grundschuldbrief läuft folgendermaßen ab: Du musst zunächst eine Verlustmeldung bei der Polizei machen und die Bank über den Verlust informieren. Anschließend beantragst du ein Aufgebotsverfahren beim zuständigen Amtsgericht. Nach einer öffentlichen Bekanntmachung mit sechsmonatiger Wartefrist kann der verlorene Brief für kraftlos erklärt werden, erst dann ist eine Löschung der Grundschuld möglich.

Insider-Tipp: Erstelle von wichtigen Dokumenten wie Grundschuldbriefen stets Kopien und bewahre Original und Kopie getrennt auf. Dies erleichtert im Verlustfall den Nachweis und beschleunigt das Verfahren erheblich.

[fs-toc-h2]7. Häufige Probleme und praktische Lösungsansätze

In der Praxis treten bei Löschungsbewilligungen immer wieder ähnliche Probleme auf, die sich mit der richtigen Vorbereitung und dem Wissen um typische Stolpersteine meist vermeiden lassen.

Ein häufiges Problem ist, dass manche Banken die Ausstellung der Löschungsbewilligung mit fadenscheinigen Begründungen verweigern oder verzögern. Du hast jedoch einen gesetzlichen Anspruch nach § 875 BGB auf die kostenlose Ausstellung. Falls deine Bank sich weigert, solltest du eine schriftliche Anforderung mit Verweis auf die Rechtslage stellen und eine Frist von 14 Tagen setzen. Bei weiterer Verweigerung kannst du einen Rechtsanwalt einschalten, dessen Kosten bei berechtigtem Anspruch die Bank trägt.

Unvollständige oder fehlerhafte Löschungsbewilligungen führen zur Ablehnung durch das Grundbuchamt und verzögern den Prozess erheblich. Deshalb solltest du das Dokument gründlich prüfen, bevor du es beim Grundbuchamt einreichst. Führe einen Abgleich mit dem aktuellen Grundbuchauszug durch und verlange bei Fehlern eine kostenlose Korrektur durch die Bank. Nimm niemals selbst Änderungen an der Urkunde vor, da dies die Rechtswirksamkeit zerstört.

Bei Bankenfusionen oder Schließungen ist oft unklar, wer für die Ausstellung der Löschungsbewilligung zuständig ist. In solchen Fällen kannst du den Rechtsnachfolger über die Bankenaufsicht ermitteln oder Kontakt über die Einlagensicherung oder den Bankenverband aufnehmen. Bei komplexen Fällen ist notfalls anwaltliche Unterstützung ratsam.

Wichtiger Hinweis: Bewahre alle Kreditunterlagen mindestens 10 Jahre nach Tilgung auf. Sie können bei späteren Problemen entscheidend sein und dir viel Zeit und Ärger ersparen.

Weitere Stolpersteine ergeben sich oft aus Änderungen der Eigentumsverhältnisse seit der Kreditaufnahme, fehlenden Vollmachten bei Ehepartnern, veralteten Bankdaten in der Löschungsbewilligung oder unklaren Zuständigkeiten bei Grundstücksgemeinschaften.

Praxis-Tipp: Informiere deine Bank frühzeitig über Änderungen wie Heirat, Scheidung oder Eigentümerwechsel. Dies vermeidet spätere Komplikationen bei der Löschungsbewilligung und sorgt für eine reibungslose Abwicklung.

[fs-toc-h2]8. FAQ: Die 5 häufigsten Fragen zur Löschungsbewilligung

1. Wie lange dauert es, bis ich die Löschungsbewilligung von meiner Bank erhalte?

Die meisten deutschen Banken versenden die Löschungsbewilligung automatisch 2 bis 4 Wochen nach der letzten Kreditrate. Sparkassen und Volksbanken sind oft schneller als Großbanken. Falls du nach 6 Wochen nichts erhalten hast, fordere das Dokument schriftlich an. Die Bearbeitung dauert dann weitere 1 bis 3 Wochen.

2. Was kostet die Löschung einer Grundschuld im Jahr 2025?

Die Gesamtkosten betragen etwa 0,4 bis 0,5 Prozent der Grundschuldsumme. Bei 200.000 Euro Grundschuld sind das rund 900 Euro, bei 400.000 Euro etwa 1.800 Euro. Die Kosten setzen sich aus Notargebühren (0,2 Prozent) und Grundbuchgebühren (0,2 Prozent) plus Nebenkosten zusammen.

3. Kann ich die Grundschuld auch ohne Löschungsbewilligung löschen lassen?

Nein, die Löschungsbewilligung ist zwingend erforderlich. Ohne dieses Dokument kann das Grundbuchamt keine Löschung vornehmen. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, dir nach vollständiger Tilgung die Löschungsbewilligung kostenlos auszustellen.

4. Was passiert, wenn ich die Löschungsbewilligung verliere?

Du kannst bei deiner Bank eine Ersatzlöschungsbewilligung beantragen. Dies kostet meist zwischen 100 und 300 Euro. Bei Briefgrundschulden ist der Verlust problematischer, da ein aufwendiges Aufgebotsverfahren nötig wird, das 6 bis 12 Monate dauert und bis zu 1.500 Euro kostet.

5. Lohnt sich die Grundschuldlöschung bei geplanten Modernisierungen?

In den meisten Fällen nein. Eine bestehende Grundschuld kann als erstrangige Sicherheit für günstige Modernisierungskredite genutzt werden. Du sparst sowohl die Löschungskosten als auch spätere Neueintragungskosten. Mit unserem kostenlosen Budgetrechner kannst du dein Modernisierungspotential berechnen.

[fs-toc-h2] Fazit: Deine optimale Löschungsstrategie

Die Löschungsbewilligung ist dein Schlüssel zur lastenfreien Immobilie, aber nicht immer die beste Sofortstrategie. Beantrage das Dokument grundsätzlich nach der Tilgung, durchdenke aber die tatsächliche Löschung sorgfältig. Bei Verkaufsplänen ist die Löschung unverzichtbar, bei Modernisierungsvorhaben oft kontraproduktiv. Mit der richtigen Strategie sparst du nicht nur Kosten, sondern behältst dir auch finanzielle Flexibilität für die Zukunft.