Maklerkosten finanzieren: Provision und Nebenkosten clever stemmen

Maklerkosten gehören zu den größten Nebenkosten beim Immobilienkauf und können schnell fünfstellige Beträge erreichen. Bei einem 400.000 Euro teuren Haus können allein 14.000 bis 28.000 Euro Maklerprovision anfallen - Geld, das zusätzlich zum Kaufpreis aus dem Eigenkapital kommen muss. Viele Käufer unterschätzen diese Belastung und geraten dadurch in Finanzierungsschwierigkeiten. Mit der richtigen Strategie lassen sich aber auch Maklerkosten clever finanzieren, ohne die Gesamtkondition der Baufinanzierung zu gefährden.

[fs-toc-h2]1. Wie entstehen Maklerkosten und wer zahlt sie?

Entstehung und Höhe der Maklerprovision

Die Maklerprovision entsteht durch den Abschluss eines Maklervertrags, der meist stillschweigend durch die Inanspruchnahme von Maklerleistungen zustande kommt. Die Höhe der Provision variiert regional stark und kann zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises liegen. In vielen Bundesländern hat sich eine Teilung zwischen Käufer und Verkäufer etabliert, wodurch jeder die Hälfte der Gesamtprovision trägt.

Die Provisionsregelung wurde 2020 durch das Bestellerprinzip verändert: Wer den Makler beauftragt, trägt auch mindestens die Hälfte der Kosten. Bei von Verkäufern beauftragten Maklern kann die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden, aber der Käufer darf nicht mehr als die Hälfte zahlen. Diese Regelung gilt für Wohnimmobilien, nicht für Gewerbeobjekte.

Trotz des Bestellerprinzips sind Maklerkosten für Käufer weiterhin ein erheblicher Kostenfaktor. Die Provision wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, und muss meist binnen weniger Wochen bezahlt werden. Eine langfristige Ratenzahlung ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Regionale Unterschiede und Verhandlungsmöglichkeiten

Die Maklerprovision unterscheidet sich erheblich zwischen den Bundesländern. Während in Bayern und Baden-Württemberg oft noch 7,14 Prozent (6 Prozent plus 19 Prozent Mehrwertsteuer) üblich sind, liegt die Provision in anderen Regionen bei 3,57 bis 5,95 Prozent. Diese regionalen Unterschiede können bei identischen Objektwerten zu Kostenunterschieden von mehreren tausend Euro führen.

Grundsätzlich ist die Maklerprovision verhandelbar, besonders bei höheren Objektwerten oder einfachen Verkaufssituationen. Erfahrene Käufer können oft Provisionsreduzierungen erreichen, wenn sie schnell und sicher finanziert kaufen können. Auch bei Objekten mit längerer Vermarktungszeit sind Makler eher zu Zugeständnissen bereit.

Typische Provisionssätze nach Regionen:

• Bayern/Baden-Württemberg: 6-7% plus Mehrwertsteuer
• Nordrhein-Westfalen: 6-7,14% geteilt zwischen Käufer/Verkäufer
• Berlin/Brandenburg: 7,14% geteilt zwischen Käufer/Verkäufer
• Hamburg/Schleswig-Holstein: 6% plus Mehrwertsteuer geteilt
• Hessen: 5,95-7,14% je nach Region und Vereinbarung
• Sachsen/Thüringen: 6-7,14% regional unterschiedlich

Die Kenntnis der regionalen Standards hilft bei Verhandlungen und der realistischen Budgetplanung.

[fs-toc-h2]2. Warum ist die separate Finanzierung von Maklerkosten problematisch?

Hohe Zinskosten bei Konsumentenkrediten

Viele Käufer finanzieren Maklerkosten über separate Konsumentenkredite, da diese schnell verfügbar sind und keine Grundschuldbestellung erfordern. Diese vermeintlich einfache Lösung ist aber meist sehr teuer. Konsumentenkredite haben oft Zinssätze zwischen 4 und 8 Prozent, während Baufinanzierungen bei 3-4 Prozent liegen.

Bei 20.000 Euro Maklerkosten über einen Konsumentenkredit zu 6 Prozent Zinsen entstehen jährlich 1.200 Euro Zinskosten, verglichen mit 600-800 Euro bei einer Baufinanzierung. Über eine 10-jährige Laufzeit summiert sich dieser Unterschied auf mehrere tausend Euro Mehrkosten.

Zusätzlich verschlechtern Konsumentenkredite deine Bonität für die Hauptfinanzierung. Die monatlichen Raten reduzieren dein verfügbares Einkommen und können zu ungünstigeren Konditionen oder sogar zur Ablehnung der Baufinanzierung führen. Banken bewerten die Gesamtbelastung aller Kredite bei der Bonitätsprüfung.

Eigenkapitalverlust und seine Folgen

Wenn du Maklerkosten aus dem Eigenkapital zahlst, reduziert sich entsprechend die Eigenkapitalquote für die Hauptfinanzierung. Statt einer geplanten 80-Prozent-Finanzierung kann schnell eine 90-Prozent-Finanzierung entstehen, die zu deutlich schlechteren Konditionen führt.

Der Zinsaufschlag für höhere Beleihungsausläufe kann 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte betragen. Bei einer 350.000 Euro Finanzierung bedeutet das 1.050 bis 2.800 Euro Mehrkosten pro Jahr. Diese dauerhaften Mehrkosten können die einmaligen Maklerkosten schnell übersteigen.

Nachteile separater Maklerkostenfinanzierung:

• Deutlich höhere Zinsen als bei Baufinanzierungen
• Verschlechterung der Bonität durch zusätzliche Kreditbelastung
• Reduzierte Eigenkapitalquote führt zu schlechteren Hauptkonditionen
• Komplexere Finanzierungsstruktur mit mehreren Kreditgebern
• Höhere Gesamtbelastung durch parallele Ratenzahlungen

Eine integrierte Finanzierungslösung ist daher meist deutlich günstiger und einfacher zu handhaben.

[fs-toc-h2]3. Wie integrierst du Maklerkosten in die Baufinanzierung?

Vollfinanzierung als Gesamtlösung

Die eleganteste Lösung ist die Integration der Maklerkosten in eine Vollfinanzierung, die den Kaufpreis plus alle Nebenkosten umfasst. Moderne Banken bieten zunehmend solche 105-110-Prozent-Finanzierungen zu akzeptablen Konditionen an, wenn die Bonität stimmt und das Objekt als Sicherheit ausreicht.

Bei einer Vollfinanzierung werden alle Kosten zu einheitlichen Baufinanzierungskonditionen finanziert. Statt verschiedener Kredite mit unterschiedlichen Zinssätzen hast du nur einen Ansprechpartner und eine monatliche Rate. Dies vereinfacht nicht nur die Verwaltung, sondern ist meist auch günstiger als eine Mischfinanzierung.

Voraussetzung für eine Vollfinanzierung ist eine sehr gute Bonität mit sicherem Einkommen und idealerweise steigendem Einkommenspotential. Banken prüfen bei Vollfinanzierungen besonders kritisch, da sie ein höheres Ausfallrisiko eingehen. Selbstständige haben es deutlich schwerer als Angestellte mit unbefristetem Arbeitsvertrag.

Aufstockung der Hauptfinanzierung

Eine Alternative ist die bewusste Aufstockung der Hauptfinanzierung um den Betrag der Nebenkosten. Statt 80 Prozent des Kaufpreises finanzierst du beispielsweise 90 Prozent und verwendest die zusätzlichen 10 Prozent für Maklerkosten und andere Nebenkosten. Diese Lösung ist oft einfacher durchsetzbar als eine komplette Vollfinanzierung.

Der Zinsnachteil einer höheren Beleihung ist meist geringer als die Kosten einer separaten Finanzierung. Moderne Banken staffeln ihre Zinssätze weniger stark als früher, wodurch der Aufschlag für höhere Beleihungsausläufe oft nur 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte beträgt.

Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Finanzierungsszenarien mit und ohne integrierte Nebenkosten durchrechnen und die optimale Lösung für deine Situation finden.

Strategien für die Integration von Maklerkosten:

• Vollfinanzierung inklusive aller Nebenkosten
• Aufstockung der Hauptfinanzierung um Nebenkostenanteil
• Gestaffelte Finanzierung mit verschiedenen Laufzeiten
• Kombination aus Eigenkapital und integrierter Teilfinanzierung

[fs-toc-h2]4. Welche steuerlichen Aspekte sind bei Maklerkosten zu beachten?

Steuerliche Behandlung bei selbstgenutzten Immobilien

Bei selbstgenutzten Immobilien sind Maklerkosten Teil der Anschaffungskosten, können aber nicht steuerlich abgesetzt werden. Die Kosten erhöhen zwar den Anschaffungswert der Immobilie, was bei einem späteren Verkauf die Spekulationssteuer reduzieren kann, aber eine direkte steuerliche Entlastung gibt es nicht.

Anders sieht es bei den Finanzierungskosten aus: Wenn du Maklerkosten über einen separaten Kredit finanzierst, sind die Zinsen nicht absetzbar. Bei einer integrierten Baufinanzierung sind die gesamten Zinsen ebenfalls nicht absetzbar, aber die Gesamtbelastung ist meist niedriger.

Einzige Ausnahme sind haushaltsnahe Dienstleistungen des Maklers, die zu 20 Prozent von der Steuerschuld abgezogen werden können. Dies gilt aber nur für sehr spezifische Leistungen und ist meist ein geringer Betrag.

Vorteile bei vermieteten Immobilien

Bei Kapitalanlagen können Maklerkosten vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, entweder sofort oder verteilt über mehrere Jahre. Diese steuerliche Absetzbarkeit reduziert die effektive Belastung erheblich. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent kosteten 20.000 Euro Maklerkosten effektiv nur 12.000 Euro.

Auch die Zinsen für die Finanzierung der Maklerkosten sind bei vermieteten Immobilien vollständig absetzbar. Dies macht eine integrierte Finanzierung noch attraktiver, da die gesamten Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können.

Die steuerliche Behandlung sollte bei der Finanzierungsentscheidung berücksichtigt werden. Bei Kapitalanlagen können auch höhere Finanzierungsquoten sinnvoll sein, da die Zinsen absetzbar sind und die Eigenkapitalrentabilität steigt.

Steuerliche Behandlung von Maklerkosten:

• Eigennutzung: Nicht absetzbar, erhöhen Anschaffungskosten
• Vermietung: Vollständig als Werbungskosten absetzbar
• Finanzierungszinsen: Bei Eigennutzung nicht, bei Vermietung vollständig absetzbar
• Haushaltsnahe Dienstleistungen: 20% bis 4.000 Euro absetzbar

In unserem Anschlussfinanzierung-Ratgeber findest du weitere Informationen zur steueroptimalen Strukturierung von Immobilienfinanzierungen.

[fs-toc-h2]5. Welche Alternativen zur klassischen Maklerprovision gibt es?

Pauschalhonorar-Makler und Discount-Anbieter

Eine wachsende Zahl von Maklern arbeitet mit Pauschalhonoraren statt prozentuale Provisionen. Diese können besonders bei höherwertigen Objekten erhebliche Ersparnisse bringen. Ein Pauschalhonorar von 10.000 Euro ist bei einem 500.000 Euro Objekt deutlich günstiger als eine 3,5-prozentige Provision.

Discount-Makler und Online-Plattformen bieten oft reduzierte Provisionen zwischen 1 und 2,5 Prozent. Allerdings kann der Service eingeschränkt sein und du musst möglicherweise mehr Eigenleistung erbringen. Bei komplexeren Transaktionen kann sich der Preisunterschied durch zusätzlichen Aufwand relativieren.

Hybridmodelle kombinieren Online-Services mit persönlicher Betreuung und können einen guten Kompromiss aus Kosten und Service bieten. Wichtig ist eine genaue Prüfung der Leistungen, da reduzierte Provisionen oft mit Einschränkungen verbunden sind.

Direktkauf vom Eigentümer

Der Kauf direkt vom Eigentümer eliminiert Maklerkosten vollständig, bringt aber andere Herausforderungen mit sich. Du musst selbst alle Recherchen durchführen, Besichtigungen organisieren und Verhandlungen führen. Auch rechtliche Risiken steigen, da kein professioneller Makler zwischen den Parteien vermittelt.

Online-Plattformen haben den Direktkauf erleichtert, indem sie Eigentümer und Käufer zusammenbringen. Trotzdem solltest du bei Direktkäufen besonders sorgfältig prüfen und gegebenenfalls einen Anwalt einschalten. Die gesparten Maklerkosten können durch andere Beratungskosten oder übersehene Probleme schnell aufgezehrt werden.

Alternative Maklermodelle und Kostenstrukturen:

• Pauschalhonorar statt prozentuale Provision
• Discount-Makler mit reduzierten Provisionen (1-2,5%)
• Online-Makler mit Hybrid-Service-Modellen
• Direktkauf ohne Makler bei privaten Verkäufern
• Auktionen und Versteigerungen ohne Maklerbeteiligung

Die Wahl der richtigen Verkaufsform hängt von deiner Erfahrung, verfügbaren Zeit und Risikobereitschaft ab.

[fs-toc-h2]6. Wie verhandelst du Maklerkosten erfolgreich?

Verhandlungsstrategien bei der Provision

Maklerprovisionen sind grundsätzlich verhandelbar, auch wenn viele Makler dies nicht gerne kommunizieren. Besonders bei höheren Objektwerten, schnellen Kaufentscheidungen oder schwer verkäuflichen Objekten bestehen Verhandlungsspielräume. Als gut finanzierter Käufer hast du eine stärkere Position als unsichere Interessenten.

Timing ist bei Provisionsverhandlungen entscheidend. Verhandle nicht erst nach der Objektbesichtigung, sondern bereits bei der ersten Kontaktaufnahme. Makler investieren Zeit und Aufwand in die Betreuung und sind später weniger kompromissbereit. Eine frühe Klärung verhindert auch Missverständnisse.

Argumentiere sachlich mit dem Marktumfeld und deinen Stärken als Käufer. Schnelle Entscheidungsfähigkeit, sichere Finanzierung und Flexibilität bei Terminen sind wertvolle Argumente. Auch die Bereitschaft zum Verzicht auf aufwändige Services kann Provisionsreduzierungen rechtfertigen.

Professionelle Verhandlungsführung

Bereite dich gut auf Provisionsverhandlungen vor, indem du Marktpreise recherchierst und alternative Angebote kennst. Sei kompromissbereit und fokussiere auf eine Win-Win-Situation. Extreme Forderungen führen oft zum Abbruch der Gespräche und können dich interessante Objekte kosten.

Dokumentiere alle Vereinbarungen schriftlich und kläre auch Nebenpunkte wie Zahlungsmodalitäten oder zusätzliche Leistungen. Manche Makler sind bei der Provision wenig flexibel, bieten aber andere Vorteile wie verlängerte Zahlungsziele oder kostenlose Zusatzleistungen.

Erfolgreiche Verhandlungstaktiken für Maklerprovisionen:

• Frühzeitige Klärung bereits bei erster Kontaktaufnahme
• Sachliche Argumentation mit eigenen Stärken als Käufer
• Marktkenntnis und Alternativangebote als Verhandlungsbasis
• Kompromissbereitschaft und Win-Win-Fokus
• Schriftliche Fixierung aller Vereinbarungen

[fs-toc-h2]7. Welche Finanzierungspartner bieten integrierte Lösungen?

Banken mit Vollfinanzierungskonzepten

Nicht alle Banken bieten Vollfinanzierungen oder integrierte Nebenkostenfinanzierungen an. Spezialisierte Immobilienfinanzierer und moderne Direktbanken sind oft flexibler als traditionelle Filialbanken. Online-Banken haben häufig standardisierte Prozesse für Vollfinanzierungen entwickelt.

Regionale Sparkassen und Volksbanken können bei guter Kundenbeziehung ebenfalls flexible Lösungen anbieten. Der persönliche Kontakt ermöglicht oft individuelle Gestaltungen, die bei anonymen Online-Prozessen nicht möglich sind. Auch die lokale Marktkenntnis kann von Vorteil sein.

Spezialisierte Finanzierungsvermittler haben oft Zugang zu Banken, die Vollfinanzierungen zu attraktiven Konditionen anbieten. Diese können verschiedene Anbieter vergleichen und die optimal passende Lösung für deine Situation finden.

FinTech-Lösungen und moderne Ansätze

Neue FinTech-Unternehmen entwickeln innovative Finanzierungslösungen, die traditionelle Bankprodukte ergänzen oder ersetzen. Einige bieten spezielle Nebenkostenfinanzierungen oder Brückenfinanzierungen an, die später in die Hauptfinanzierung integriert werden können.

Auch hybride Lösungen aus verschiedenen Finanzierungsbausteinen werden angeboten. Dabei können verschiedene Tranchen mit unterschiedlichen Konditionen und Laufzeiten kombiniert werden, um eine optimale Gesamtlösung zu erreichen.

Mit der Expertise von bestebaufinanzierung.com erhältst du Zugang zu einem breiten Netzwerk von Finanzierungspartnern und kannst auch innovative Lösungen für die Nebenkostenfinanzierung nutzen.

Anbieter für integrierte Nebenkostenfinanzierung:

• Spezialisierte Online-Baufinanzierer mit Vollfinanzierungsfokus
• Regionale Banken mit flexiblen Lösungsansätzen
• FinTech-Unternehmen mit innovativen Finanzierungsmodellen
• Finanzierungsvermittler mit Zugang zu Spezialkreditgebern
• Große Direktbanken mit standardisierten Vollfinanzierungen

[fs-toc-h2]8. FAQ - Häufige Fragen zur Maklerkostenfinanzierung

Kann ich Maklerkosten immer in die Baufinanzierung integrieren?

Nicht immer, aber bei guter Bonität und angemessenen Objektwerten meist schon. Banken prüfen die Gesamtfinanzierung und müssen von der Rückzahlungsfähigkeit überzeugt sein. Eine Vollfinanzierung ist anspruchsvoller als eine 80-Prozent-Finanzierung.

Wie hoch sind die Zinsnachteile bei integrierter Nebenkostenfinanzierung?

Meist 0,1 bis 0,5 Prozentpunkte gegenüber einer reinen 80-Prozent-Finanzierung. Das ist deutlich günstiger als separate Konsumentenkredite mit 4-8 Prozent Zinsen. Die genaue Höhe hängt von Bank, Bonität und Objektwert ab.

Muss ich bei Vollfinanzierungen höhere Tilgungen zahlen?

Oft ja, da Banken bei höheren Risiken auch schnellere Rückzahlung wünschen. Tilgungsraten von 2-3 Prozent sind bei Vollfinanzierungen häufiger als bei hohen Eigenkapitalquoten. Das erhöht die monatliche Belastung, verkürzt aber die Laufzeit.

Sind Maklerkosten bei vermieteten Objekten anders finanzierbar?

Ja, bei Kapitalanlagen sind Banken oft flexibler, da die Zinsen steuerlich absetzbar sind. Auch höhere Finanzierungsquoten sind akzeptabler, da die Steuerersparnis die effektiven Kosten reduziert.

Wie lange dauert eine Vollfinanzierung mit Nebenkosten?

Nicht länger als normale Baufinanzierungen, meist 2-4 Wochen. Die zusätzliche Prüfung der Nebenkosten verursacht kaum Verzögerungen. Wichtig ist die vollständige Dokumentation aller Kosten von Anfang an.

[fs-toc-h2]9. Fazit: Maklerkosten intelligent finanzieren statt vermeiden

Integrierte Finanzierung als beste Lösung

Maklerkosten sind ein unvermeidbarer Bestandteil vieler Immobilienkäufe und sollten von Anfang an in die Finanzierungsplanung integriert werden. Statt teure Separate Lösungen zu suchen oder das Eigenkapital zu belasten, bietet eine durchdachte Vollfinanzierung meist die beste Kosten-Nutzen-Relation.

Die Zeiten, in denen Vollfinanzierungen automatisch sehr teuer oder schwer erhältlich waren, sind vorbei. Moderne Banken haben flexible Lösungen entwickelt, die auch Nebenkosten zu akzeptablen Konditionen finanzieren können. Wichtig ist eine professionelle Vorbereitung und der Vergleich verschiedener Anbieter.