Mehrfamilienhaus finanzieren: Von der Eigennutzung zur Vollvermietung

Ein Mehrfamilienhaus bietet dir die Möglichkeit, selbst zu wohnen und gleichzeitig durch Mieteinnahmen deine Finanzierung zu erleichtern. Doch die Finanzierung unterscheidet sich erheblich von der eines Einfamilienhauses, und der Weg von der Eigennutzung zur reinen Kapitalanlage erfordert strategische Planung. In diesem Ratgeber erfährst du, wie die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern funktioniert, welche Unterschiede zwischen Eigennutzung und Vollvermietung bestehen und wie du die optimale Finanzierungsstrategie für deine Situation findest.

[fs-toc-h2]1. Was macht die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses besonders?

Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie mit mindestens drei separaten Wohneinheiten unter einem Dach. Die Bandbreite reicht von kleinen Dreifamilienhäusern über umgebaute Villen bis hin zu größeren Wohnkomplexen mit zehn oder mehr Einheiten. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus oder einer einzelnen Eigentumswohnung eröffnet dir ein Mehrfamilienhaus die Möglichkeit, Wohnen und Investition zu verbinden.

Der entscheidende Vorteil liegt in den Mieteinnahmen, die deine Finanzierung unterstützen. Wenn du eine Wohnung selbst nutzt und zwei oder mehr Einheiten vermietest, fließen die Mieten direkt in die Tilgung deines Kredits. Die Bank berücksichtigt diese Einnahmen bei der Finanzierung, was deine Kreditwürdigkeit erhöht und dir ermöglicht, ein größeres Objekt zu finanzieren, als es bei reiner Eigennutzung möglich wäre.

Banken bewerten Mehrfamilienhäuser nach unterschiedlichen Kriterien, abhängig davon, wie du das Objekt nutzen möchtest. Dabei unterscheiden sie im Wesentlichen drei Nutzungsmodelle:

Eigennutzung mit Vermietung: Du wohnst selbst in einer Einheit und vermietest die übrigen Wohnungen. Diese Variante wird oft als "Renditeobjekt mit Eigennutzung" bezeichnet und kombiniert die Vorteile beider Welten. Die Banken bewerten sie grundsätzlich positiv, weil deine Eigennutzung das Objekt stabilisiert und du als Eigentümer vor Ort direkten Einfluss auf die Verwaltung hast.

Teilweise Eigennutzung, teilweise Vermietung an Angehörige: Dieses Modell ist besonders bei größeren Familien beliebt, etwa wenn die Eltern im Erdgeschoss wohnen und die Kinder die oberen Etagen bewohnen. Banken prüfen hier genau, ob tatsächlich Miete gezahlt wird oder ob es sich um kostenfreie Überlassung handelt, was die Finanzierung beeinflusst.

Vollvermietung als Kapitalanlage: Alle Einheiten werden vermietet, du selbst wohnst nicht im Objekt. Diese Variante wird rein als Renditeobjekt bewertet, mit höheren Anforderungen an Eigenkapital und oft auch höheren Zinsen als bei Eigennutzung.

Die Finanzierungskonditionen variieren erheblich je nach gewähltem Modell. Bei Eigennutzung mit Vermietung profitierst du oft von den günstigeren Konditionen für selbstgenutzte Immobilien bei gleichzeitiger Anerkennung der Mieteinnahmen. Bei reiner Vollvermietung gelten die Konditionen für Kapitalanlagen, die typischerweise 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über denen für selbstgenutzte Objekte liegen.

Praxis-Tipp: Wenn du zunächst selbst im Mehrfamilienhaus wohnen und später vollständig vermieten möchtest, solltest du dies bei der Finanzierung von Anfang an transparent kommunizieren. Manche Banken verlangen bei späterem Wechsel von Eigennutzung zu Vollvermietung eine Anpassung der Konditionen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung.

[fs-toc-h2]2. Wie bewertet die Bank Mieteinnahmen bei der Finanzierung?

Die Mieteinnahmen sind ein zentraler Faktor bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses. Anders als bei reiner Eigennutzung, wo die Bank nur dein Einkommen aus Arbeit berücksichtigt, fließen bei vermieteten Einheiten die zu erwartenden Mieten in die Haushaltsrechnung ein. Allerdings erkennen Banken nicht die volle Miete an, sondern rechnen konservativ, um Risiken wie Leerstand oder Mietausfall zu berücksichtigen.

Typischerweise setzen Banken nur 70 bis 80 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete als Einnahmen an. Diese Reduzierung soll Leerstandszeiten, Mietausfälle und nicht umlagefähige Nebenkosten abdecken. Wenn eine Wohnung in deinem Mehrfamilienhaus 800 Euro Kaltmiete einbringt, rechnet die Bank also nur mit 560 bis 640 Euro monatlichen Einnahmen für die Haushaltsrechnung.

Die Bewertung hängt von mehreren Faktoren ab, die die Bank genau prüft:

Lage und Vermietbarkeit: In begehrten Wohnlagen mit niedrigen Leerstandsquoten erkennen Banken tendenziell höhere Prozentsätze an als in strukturschwachen Regionen mit hohem Leerstand.

Zustand der Wohnungen: Moderne, gut ausgestattete Wohnungen werden positiver bewertet als sanierungsbedürftige Einheiten, bei denen künftige Renovierungskosten die Rendite schmälern.

Bestehende Mietverträge: Sind die Wohnungen bereits vermietet und liegen ordentliche Mietverträge vor, wertet die Bank dies als Sicherheit. Bei leer stehenden Wohnungen ist sie vorsichtiger.

Größe und Zuschnitt: Standard-Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern gelten als gut vermietbar. Sehr große oder sehr kleine Wohnungen sowie ungünstige Grundrisse können skeptischer bewertet werden.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Rechnung: Du möchtest ein Dreifamilienhaus kaufen, in dem du eine Wohnung selbst nutzt und zwei Einheiten für jeweils 750 Euro kalt vermietest. Die Bank setzt 75 Prozent der Mieten an, also 562,50 Euro pro Wohnung oder insgesamt 1.125 Euro monatlich. Dieser Betrag fließt in deine Haushaltsrechnung als zusätzliches Einkommen und erhöht deine Kreditwürdigkeit erheblich.

Die Mieteinnahmen haben direkte Auswirkungen auf die maximale Darlehenssumme. Während du bei reiner Eigennutzung möglicherweise nur 300.000 Euro finanzieren könntest, ermöglichen die zusätzlichen Mieteinnahmen von 1.125 Euro vielleicht eine Finanzierung von 450.000 Euro oder mehr. Dies eröffnet dir den Zugang zu größeren und wertvolleren Objekten. Detaillierte Informationen zur Kalkulation deiner Finanzierung findest du in unserem Baufinanzierungsrechner.

[fs-toc-h2]3. Welche Eigenkapitalquote benötige ich wirklich?

Die Eigenkapitalanforderungen bei Mehrfamilienhäusern variieren je nach Nutzungsmodell und sind generell höher als bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern. Während bei reiner Eigennutzung manchmal auch 80 Prozent Beleihung möglich sind, verlangen Banken bei Mehrfamilienhäusern meist deutlich mehr Eigenkapital.

Bei Eigennutzung mit Vermietung solltest du mit mindestens 20 bis 25 Prozent Eigenkapital rechnen, zuzüglich der Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren und belaufen sich insgesamt auf zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises. Ideal sind daher 30 bis 35 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, um die Nebenkosten vollständig abzudecken und einen guten Beleihungsauslauf zu erreichen.

Bei reiner Vollvermietung als Kapitalanlage steigen die Anforderungen weiter. Hier verlangen Banken oft 30 bis 40 Prozent Eigenkapital, weil sie das Risiko höher einschätzen. Du bist nicht vor Ort, hast weniger direkten Einfluss auf die Mieter und die Immobilie ist ausschließlich als Renditeobjekt zu bewerten. Die höhere Eigenkapitalquote soll dieses Risiko abfedern.

Alternativ zum klassischen Eigenkapital kannst du auch andere Sicherheiten einbringen. Manche Banken akzeptieren bereits abbezahlte Immobilien, Lebensversicherungen mit entsprechendem Rückkaufswert oder Wertpapierdepots als zusätzliche Sicherheit. Dies kann den Eigenkapitalbedarf reduzieren, ersetzt ihn aber nicht vollständig.

Eine weitere Möglichkeit ist die Nutzung von Fördermitteln, etwa durch KfW-Programme für energetische Sanierung oder altersgerechten Umbau. Diese zinsgünstigen Darlehen verbessern deine Finanzierungsstruktur und können die Eigenkapitalquote indirekt senken, weil ein Teil der Finanzierung zu besseren Konditionen läuft. Mehr Informationen zu Fördermöglichkeiten findest du in unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit.

Praxis-Tipp: Auch wenn Banken theoretisch mit weniger Eigenkapital finanzieren, solltest du einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben zurückhalten. Bei Mehrfamilienhäusern können kurzfristig größere Reparaturen anfallen, etwa wenn die Heizung ausfällt oder das Dach undicht wird. Ein Liquiditätspolster von mindestens 10.000 bis 20.000 Euro zusätzlich zum Eigenkapital gibt dir Sicherheit.

[fs-toc-h2]4. Eigennutzung oder Vollvermietung - was ist günstiger?

Die Entscheidung zwischen Eigennutzung mit Vermietung und reiner Vollvermietung hat erhebliche Auswirkungen auf deine Finanzierung und die Gesamtrendite. Beide Modelle haben spezifische Vor- und Nachteile, die du sorgfältig abwägen solltest.

Bei Eigennutzung mit Vermietung profitierst du von günstigeren Finanzierungskonditionen, weil Banken selbstgenutzte Immobilien bevorzugt behandeln. Die Zinsen liegen typischerweise 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte unter denen für reine Kapitalanlagen. Zudem benötigst du weniger Eigenkapital, was den Einstieg erleichtert. Ein weiterer Vorteil ist die direkte Kontrolle vor Ort. Als Eigentümer im Haus kannst du schnell auf Probleme reagieren, die Immobilie gut instand halten und bei Mieterwechseln persönlich die neuen Mieter auswählen.

Allerdings verzichtest du bei Eigennutzung auf die steuerlichen Vorteile, die Vollvermietung bietet. Die Mieteinnahmen aus den vermieteten Einheiten sind zwar steuerpflichtig, aber du kannst die anteiligen Zinsen, Abschreibungen und Kosten gegenrechnen. Bei der selbstgenutzten Wohnung entfallen diese Abzugsmöglichkeiten, und auch die anteiligen Finanzierungskosten kannst du nicht steuerlich geltend machen.

Die Vollvermietung als reine Kapitalanlage bietet maximale steuerliche Vorteile. Alle Kosten der Immobilie sind steuerlich absetzbar, was deine Steuerlast erheblich senken kann:

• Finanzierungszinsen vollständig absetzbar
• Gebäudeabschreibung von zwei Prozent jährlich
• Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung
• Versicherungen, Grundsteuer und weitere Nebenkosten

Bei hohen persönlichen Steuersätzen kann die Steuerersparnis die höheren Finanzierungskosten überkompensieren. Ein Rechenbeispiel zeigt den Effekt: Bei 400.000 Euro Finanzierung zu 3,5 Prozent zahlst du jährlich 14.000 Euro Zinsen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sparst du durch die Absetzbarkeit etwa 5.880 Euro Steuern pro Jahr. Hinzu kommt die Gebäudeabschreibung und weitere absetzbare Kosten, sodass die Steuerersparnis schnell 8.000 bis 10.000 Euro jährlich erreichen kann.

Der Nachteil der Vollvermietung liegt in den höheren Anfangskosten durch mehr Eigenkapital und höhere Zinsen sowie in der fehlenden Nähe zum Objekt, wenn du woanders wohnst. Du musst einen Verwalter beauftragen oder selbst regelmäßig nach dem Rechten sehen, was Zeit und Geld kostet.

Eine dritte, oft übersehene Option ist der zeitversetzte Wechsel. Du startest mit Eigennutzung und profitierst von den günstigen Finanzierungskonditionen. Nach einigen Jahren, wenn deine Lebensumstände sich ändern oder du umziehen möchtest, wandelst du die selbstgenutzte Einheit in eine weitere Mieteinheit um. Wichtig dabei ist, dass du dies bei der Bank ankündigst. Manche Verträge enthalten Klauseln, die eine Konditionenanpassung bei Wegfall der Eigennutzung vorsehen. Andere Banken sind kulanter, besonders wenn du bereits mehrere Jahre zuverlässig gezahlt hast.

[fs-toc-h2]5. Wie kalkuliere ich die Wirtschaftlichkeit richtig?

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung bei einem Mehrfamilienhaus ist komplexer als bei reiner Eigennutzung, weil du sowohl Einnahmen als auch verschiedene Kostenblöcke berücksichtigen musst. Eine solide Kalkulation ist essentiell, um nicht nach dem Kauf unangenehme Überraschungen zu erleben.

Beginne mit der Erfassung aller Einnahmen. Liste die Kaltmieten aller vermietbaren Einheiten auf und prüfe, ob diese der ortsüblichen Miete entsprechen. Wenn das Objekt bereits vermietet ist, schau dir die bestehenden Mietverträge an. Sind die Mieten marktgerecht oder besteht Nachholpotenzial? Liegt umgekehrt die Miete über dem Marktniveau, musst du mit sinkenden Einnahmen bei Mieterwechseln rechnen.

Von den Einnahmen ziehst du alle Ausgaben ab. Diese umfassen die nicht umlagefähigen Nebenkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Verwaltungskosten. Letztere betragen bei professioneller Verwaltung etwa 25 bis 30 Euro pro Einheit und Monat. Weiterhin musst du eine Instandhaltungsrücklage bilden. Die Faustregel besagt, dass du pro Quadratmeter und Jahr etwa acht bis zwölf Euro zurücklegen solltest. Bei einem Dreifamilienhaus mit insgesamt 240 Quadratmetern sind dies mindestens 1.920 Euro jährlich oder 160 Euro monatlich.

Hinzu kommen das Mietausfallwagnis für Leerstand und Zahlungsausfälle, das du mit zwei bis fünf Prozent der Jahreskaltmiete kalkulieren solltest, sowie die Finanzierungskosten aus Zins und Tilgung deines Darlehens. Nach Abzug all dieser Posten bleibt der Überschuss, der dir entweder als Cashflow zur Verfügung steht oder in die Tilgung fließt.

Ein vollständiges Rechenbeispiel verdeutlicht die Kalkulation:

Dreifamilienhaus, Kaufpreis 450.000 Euro, drei Wohnungen à 80 Quadratmeter, Kaltmiete jeweils 750 Euro, eine Wohnung eigengenutzt.

Monatliche Einnahmen: 2 x 750 Euro = 1.500 Euro. Jährliche Mieteinnahmen: 18.000 Euro.

Monatliche Ausgaben: Grundsteuer 100 Euro, Versicherungen 50 Euro, Verwaltung (für zwei Einheiten) 50 Euro, Instandhaltungsrücklage 160 Euro, Mietausfallwagnis 25 Euro. Summe laufende Kosten: 385 Euro monatlich oder 4.620 Euro jährlich.

Finanzierung: 300.000 Euro Darlehen zu 3,3 Prozent Zinssatz und 3 Prozent Tilgung, monatliche Rate 1.575 Euro.

Überschuss vor Steuern: Mieteinnahmen 1.500 Euro minus laufende Kosten 385 Euro minus Finanzierung 1.575 Euro = minus 460 Euro. Du zahlst also 460 Euro aus eigener Tasche zu den Mieteinnahmen, wohnst aber selbst mietfrei in deiner Einheit. Würdest du für eine vergleichbare Wohnung 750 Euro Miete zahlen, sparst du diese und hast effektiv einen positiven Cashflow von 290 Euro.

Diese Rechnung zeigt, dass die Eigennutzung mit Vermietung oft nur dann funktioniert, wenn du die gesparte Miete für die selbstgenutzte Einheit einrechnest. Langfristig steigt die Rendite durch die Tilgung des Kredits aus den Mieteinnahmen und die mögliche Wertsteigerung der Immobilie. Eine detaillierte Kalkulation für deine konkrete Situation kannst du mit unserem Baufinanzierungsrechner erstellen.

[fs-toc-h2]6. FAQ: Häufige Fragen zur Mehrfamilienhaus-Finanzierung

Kann ich ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren?

Vollfinanzierungen sind bei Mehrfamilienhäusern sehr selten und nur bei exzellenter Bonität und außergewöhnlichen Objekten möglich. Die Banken verlangen typischerweise mindestens 20 bis 25 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist unrealistisch und würde extrem hohe Zinsen bedeuten.

Was ist besser: Alles vermieten oder eine Wohnung selbst nutzen?

Das hängt von deiner persönlichen Situation ab. Eigennutzung bringt günstigere Finanzierungskonditionen und weniger Eigenkapitalbedarf, kostet aber steuerliche Vorteile. Vollvermietung bietet maximale steuerliche Abzugsmöglichkeiten, erfordert aber mehr Eigenkapital und höhere Zinsen. Bei hohem Steuersatz lohnt sich Vollvermietung oft mehr.

Wie finde ich heraus, ob die Mieten realistisch sind?

Prüfe die Mieten über Immobilienportale für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung. Auch der örtliche Mietspiegel gibt Anhaltspunkte. Lass dir vom Verkäufer die letzten drei Jahre Mieteinnahmen belegen. Bei deutlich über Marktniveau liegenden Mieten besteht Risiko bei Mieterwechsel.

Brauche ich einen Verwalter oder kann ich selbst verwalten?

Bei Eigennutzung im Haus kannst du die Verwaltung selbst übernehmen, wenn du Zeit und Nerven dafür hast. Bei Vollvermietung oder wenn du nicht vor Ort wohnst, ist ein professioneller Verwalter sinnvoll. Die Kosten von 25 bis 30 Euro pro Einheit monatlich sind gut investiert für professionelle Abrechnung und rechtssichere Verwaltung.

[fs-toc-h2]7. Fazit: Mehrfamilienhäuser clever finanzieren

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses bietet durch die Mieteinnahmen interessante Möglichkeiten, erfordert aber sorgfältige Planung und höheres Eigenkapital als bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern. Die Entscheidung zwischen Eigennutzung mit Vermietung und reiner Vollvermietung hängt von deiner finanziellen Situation, deinem Steuersatz und deinen persönlichen Präferenzen ab. Beide Modelle können wirtschaftlich sein, wenn du die Kalkulation richtig machst und alle Kosten realistisch einplanst.