Mietkauf vs. Baufinanzierung: Welcher Weg führt günstiger ins Eigenheim?

Du träumst vom Eigenheim, aber das Eigenkapital fehlt? Dann hast du vielleicht schon vom Mietkauf gehört – einem Modell, das den Weg ins eigene Haus auch ohne große Ersparnisse möglich machen soll. Doch ist diese Alternative zur klassischen Baufinanzierung wirklich günstiger? In diesem Ratgeber erfährst du, wie beide Finanzierungswege funktionieren, was sie tatsächlich kosten und für wen sich welches Modell lohnt. Mit konkreten Zahlen und Beispielen zeigen wir dir, welche Variante dich schneller und kostengünstiger ans Ziel bringt.

[fs-toc-h3]1. Was ist Mietkauf und wie funktioniert er?

Mietkauf klingt zunächst verlockend einfach: Du ziehst in deine Wunschimmobilie ein, zahlst monatlich Miete und wirst am Ende Eigentümer – ganz ohne Bankkredit. Doch hinter diesem Konzept steckt ein komplexes Vertragskonstrukt, das du genau verstehen solltest, bevor du dich darauf einlässt.

Beim Mietkauf schließt du mit dem Verkäufer einen kombinierten Miet- und Kaufvertrag ab, der notariell beurkundet werden muss. Du zahlst über einen festgelegten Zeitraum von meist 10 bis 20 Jahren eine monatliche Rate an den Eigentümer. Von dieser Rate behält der Verkäufer einen Teil als Mietzins ein, der restliche Anteil wird auf den Kaufpreis angerechnet. Zusätzlich musst du in den meisten Fällen eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten – entweder sofort oder in Raten.

Klassischer Mietkauf vs. Optionskauf

Es gibt zwei grundlegende Varianten. Beim klassischen Mietkauf verpflichtest du dich von Anfang an zum Kauf der Immobilie. Am Ende der Laufzeit zahlst du die vereinbarte Restsumme und wirst juristischer Eigentümer. Beim Optionskauf hingegen kannst du dich bis zu einem bestimmten Stichtag entscheiden, ob du die Immobilie kaufen möchtest oder nicht. Diese Flexibilität lassen sich Verkäufer allerdings mit höheren Mieten und längeren Laufzeiten von bis zu 30 Jahren bezahlen.

Wirtschaftliches vs. juristisches Eigentum

Ein wichtiger Punkt: Mit Vertragsunterzeichnung wirst du wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Das bedeutet, du bist bereits während der Mietphase für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen verantwortlich – obwohl du juristisch noch nicht Eigentümer bist. Der Verkäufer bleibt bis zur letzten Zahlung im Grundbuch eingetragen. Diese Konstellation birgt erhebliche Risiken, besonders wenn größere Sanierungen anfallen oder der Verkäufer insolvent wird.

Tipp: Lass den Mietkaufvertrag unbedingt von einem Anwalt oder Notar prüfen, bevor du unterschreibst. Die Verträge sind nicht gesetzlich geregelt und können erhebliche Fallstricke enthalten.

[fs-toc-h3]2. Wie funktioniert die klassische Baufinanzierung?

Die klassische Baufinanzierung ist der Standardweg ins Eigenheim und läuft über ein Bankdarlehen. Du bringst Eigenkapital ein, nimmst einen Kredit auf und tilgst diesen über monatliche Raten. Im Gegensatz zum Mietkauf wirst du hier sofort nach dem Kauf juristischer Eigentümer der Immobilie – sie gehört dir von Anfang an, auch wenn noch Schulden darauf lasten.

Die Bank vergibt dir ein Annuitätendarlehen, bei dem du über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate zahlst. Diese Rate setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Zinsen und Tilgung. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, wodurch auch die Zinsen geringer werden. Der dadurch frei werdende Betrag fließt automatisch in die Tilgung – du zahlst die Immobilie also immer schneller ab.

Eigenkapital als Grundvoraussetzung

Banken verlangen in der Regel mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis. Dieses Geld solltest du tatsächlich angespart haben – als Ersparnis auf dem Konto, als Bausparguthaben oder als Wertpapiere. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger wird dein Zinssatz. Mit 30 Prozent Eigenkapital bekommst du deutlich bessere Konditionen als mit nur 10 Prozent.

Nutze unseren Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Eigenkapitalquoten durchzurechnen und zu sehen, wie sich das auf deine monatliche Rate auswirkt. Der Rechner zeigt dir auch, wie schnell du deine Immobilie abbezahlt hast und welche Gesamtkosten auf dich zukommen.

Bonität und Sicherheiten

Die Bank prüft deine Kreditwürdigkeit gründlich. Sie will wissen: Hast du ein sicheres, regelmäßiges Einkommen? Gibt es negative Schufa-Einträge? Wie hoch sind deine laufenden Verpflichtungen? Als Sicherheit trägt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch ein. Solltest du die Raten nicht mehr zahlen können, darf sie die Immobilie zwangsversteigern und sich aus dem Erlös bedienen.

Für Selbstständige und Freiberufler ist die Kreditvergabe oft schwieriger, da ihr Einkommen schwankt. Banken verlangen hier in der Regel mehr Eigenkapital und höhere Zinsen. In unserem Ratgeber zur Baufinanzierung findest du umfassende Informationen zum gesamten Finanzierungsprozess – inklusive Tipps für besondere berufliche Situationen.

[fs-toc-h3]3. Der direkte Kostenvergleich: Was zahlst du wirklich?

Jetzt wird es konkret: Was kostet dich eine Immobilie über Mietkauf im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung? Die Antwort ist eindeutig – und sie spricht klar gegen den Mietkauf.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung für 250.000 Euro

Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an. Eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro steht zur Verfügung. Du hast 50.000 Euro Eigenkapital angespart – das entspricht 20 Prozent des Kaufpreises. Wie unterscheiden sich die beiden Finanzierungswege?

Szenario Mietkauf:

• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Anzahlung: 50.000 Euro (20 Prozent)
• Laufzeit: 15 Jahre
• Monatliche Rate: 1.500 Euro
• Anrechnung auf Kaufpreis: 700 Euro (Rest ist Mietzins)
• Gesamtsumme Mietzahlungen: 270.000 Euro (1.500 Euro x 180 Monate)
• Davon auf Kaufpreis angerechnet: 126.000 Euro (700 Euro x 180 Monate)
• Restsumme am Ende: 74.000 Euro (250.000 - 50.000 - 126.000)
• Gesamtkosten: 324.000 Euro (50.000 + 270.000 + 4.000 Notarkosten)

Szenario Baufinanzierung:

• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Eigenkapital: 50.000 Euro (20 Prozent)
• Darlehenssumme: 200.000 Euro
• Zinssatz: 3,5 Prozent p.a.
• Anfängliche Tilgung: 2,5 Prozent
• Monatliche Rate: 1.000 Euro
• Restschuld nach 15 Jahren: 89.000 Euro
• Zinskosten nach 15 Jahren: ca. 69.000 Euro
• Gesamtkosten: 319.000 Euro (50.000 Eigenkapital + 200.000 Darlehen + 69.000 Zinsen)

Wie du siehst, übersteigt der Mietkauf den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis von 250.000 Euro deutlich. Die effektiven Kosten liegen bei 324.000 Euro, während du bei der Baufinanzierung trotz Zinsen nur 319.000 Euro zahlst – und das bei einer niedrigeren monatlichen Rate von nur 1.000 Euro statt 1.500 Euro beim Mietkauf.

Warum ist die Baufinanzierung günstiger?

Der entscheidende Unterschied liegt in der Funktionsweise beider Modelle. Bei der Baufinanzierung fallen die Zinsen immer nur auf die verbliebene Restschuld an, die sich jeden Monat verringert. Der Tilgungsanteil erhöht sich automatisch mit jeder Rate – ein Effekt, der über die Jahre zu erheblichen Einsparungen führt. Beim Mietkauf hingegen bleibt die Ansparrate immer gleich hoch. Du profitierst nicht vom sinkenden Zinsanteil, sondern zahlst über die gesamte Laufzeit den gleichen Betrag.

Verbraucherschützer haben ausgerechnet: Nur wenn mindestens 80 Prozent der monatlichen Mietzahlung auf den Kaufpreis angerechnet werden, kann ein Mietkauf mit einer Baufinanzierung mithalten. In der Praxis liegt dieser Anteil jedoch meist deutlich niedriger – oft bei nur 40 bis 50 Prozent.

[fs-toc-h3]4. Für wen lohnt sich welches Modell?

Obwohl die Baufinanzierung in den meisten Fällen die günstigere Variante ist, gibt es Situationen, in denen ein Mietkauf die einzige Möglichkeit sein kann, ins Eigenheim zu kommen. Schauen wir uns die verschiedenen Zielgruppen an und bewerten, für wen welches Modell tatsächlich Sinn macht.

Selbstständige und Freiberufler: Diese Berufsgruppe hat es bei Banken oft schwer. Schwankendes Einkommen macht Kreditgeber nervös, auch wenn das Durchschnittseinkommen hoch genug wäre. Hier kann der Mietkauf eine Alternative sein, weil der Verkäufer nicht die gleichen strengen Kriterien anlegt wie eine Bank. Allerdings solltest du auch hier prüfen, ob nicht eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital günstiger wäre – trotz der höheren Zinsen sind die Gesamtkosten oft niedriger als beim Mietkauf.

Personen ohne Eigenkapital

Junge Familien, die noch nicht lange im Berufsleben stehen, haben oft wenig gespart. Der Mietkauf verspricht hier einen Weg ins Eigenheim ohne große Ersparnisse. Doch Vorsicht: Die geforderte Anzahlung von 20 Prozent entspricht oft genau dem Eigenkapital, das auch Banken verlangen. Häufig ist eine Vollfinanzierung trotzdem günstiger als ein Mietkauf. Stelle jetzt eine unverbindliche Finanzierungsanfrage, um verschiedene Optionen durchzurechnen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Menschen mit negativen Schufa-Einträgen

Wenn deine Bonität angekratzt ist, lehnen Banken deinen Kreditantrag oft ab. Der Mietkauf fragt nicht nach Schufa-Einträgen – zumindest nicht so streng wie Banken. Aber bedenke: Am Ende der Laufzeit musst du die Restsumme zahlen. Wenn deine Bonität sich bis dahin nicht verbessert hat, bekommst du auch dann keinen Bankkredit – und der gesamte Mietkauf kann platzen. Alle deine Zahlungen wären dann verloren.

Probewohner: Du bist dir nicht sicher, ob die Gegend wirklich zu dir passt? Du willst die Immobilie erst gründlich testen? Dann ist der Optionskauf eine Überlegung wert. Du wohnst zur Miete und kannst dich später entscheiden, ob du kaufen möchtest. Allerdings zahlst du dafür mit deutlich höheren Mieten und längeren Laufzeiten – und riskierst dabei, dass deine Sonderzahlungen verfallen, wenn du dich gegen den Kauf entscheidest.

Wann du auf jeden Fall zur Baufinanzierung greifen solltest: Wenn du über ausreichende Bonität verfügst und mindestens 10 Prozent Eigenkapital aufbringen kannst, ist die klassische Baufinanzierung fast immer die bessere Wahl. Die Gesamtkosten sind niedriger, du profitierst von staatlicher Förderung, bist von Anfang an Eigentümer und trägst deutlich weniger Risiken.

[fs-toc-h3]5. Die größten Risiken beim Mietkauf

Neben den höheren Kosten birgt der Mietkauf erhebliche Risiken, die bei einer klassischen Baufinanzierung nicht bestehen. Diese solltest du unbedingt kennen, bevor du einen Mietkaufvertrag unterschreibst. Die Realität zeigt: Viele dieser Risiken sind nicht nur theoretischer Natur, sondern treten in der Praxis regelmäßig auf.

Insolvenz des Verkäufers

Was passiert, wenn der Verkäufer während der Laufzeit pleitegeht? Im schlimmsten Fall sind alle deine Zahlungen verloren. Die Immobilie gehört rechtlich immer noch dem Verkäufer und geht bei seiner Insolvenz in die Insolvenzmasse ein. Du stehst als Gläubiger in der Schlange – weit hinten. Deine Chancen, dein eingezahltes Geld zurückzubekommen, sind gering. Bei einer Baufinanzierung gehört die Immobilie dir von Anfang an – dieses Risiko besteht nicht.

Zahlungsschwierigkeiten und Vertragsauflösung

Wenn du die monatlichen Raten nicht mehr zahlen kannst, hat der Verkäufer das Recht, den Mietvertrag nach den Bedingungen von Paragraph 543 BGB zu kündigen. Dann sind nicht nur deine bisherigen Zahlungen verloren – du kannst auch zu Schadensersatz für den Mietausfall verklagt werden. Bei der Baufinanzierung hat die Bank zwar auch das Recht zur Zwangsversteigerung, aber zumindest bleibt dir ein eventueller Überschuss aus dem Verkaufserlös.

Probleme bei der Endfinanzierung

Am Ende der Laufzeit musst du die Restsumme zahlen. Diese liegt oft zwischen 50.000 und 100.000 Euro – eine beträchtliche Summe, die die wenigsten aus der Portokasse bezahlen können. Wenn du dafür einen Bankkredit aufnehmen musst, prüft die Bank deine Bonität erneut. Hat sich deine finanzielle Situation verschlechtert – etwa durch Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Krankheit – bekommst du eventuell keinen Kredit. Dann platzt der gesamte Mietkauf, und alle deine Zahlungen waren umsonst. In unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung erfährst du, wie du die Endfinanzierung optimal planst.

Undurchsichtige Verträge und versteckte Kosten

Mietkaufverträge sind nicht gesetzlich geregelt. Jeder Verkäufer kann seinen Vertrag frei gestalten. Das führt zu intransparenten Regelungen und versteckten Kosten. Beispiele: Wer zahlt für größere Reparaturen? Was passiert bei höherer Gewalt? Kannst du den Vertrag auf Dritte übertragen, wenn du aus beruflichen Gründen umziehen musst? Viele Verträge enthalten hier Klauseln, die dich stark benachteiligen. Eine anwaltliche Prüfung vor Vertragsabschluss ist daher unerlässlich.

Überteuerte Immobilien in schlechter Lage

Immobilien, die per Mietkauf angeboten werden, sind oft schwer verkäuflich – entweder wegen der Lage, des Zustands oder des überhöhten Preises. Verkäufer nutzen den Mietkauf gezielt für Objekte, die sie auf dem regulären Markt nicht loswerden. Vergleiche den Preis daher unbedingt mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung. Liegt er mehr als 10 Prozent darüber, sollten bei dir alle Alarmglocken läuten.

[fs-toc-h3]6. So entscheidest du richtig: Checkliste für deine Situation

Die Entscheidung zwischen Mietkauf und Baufinanzierung hängt von deiner individuellen Situation ab. Diese Checkliste hilft dir bei der Einschätzung und führt dich Schritt für Schritt durch den Entscheidungsprozess.

Prüfe zunächst deine finanzielle Ausgangslage:

• Wie viel Eigenkapital hast du angespart?
• Ist dein Einkommen regelmäßig und sicher?
• Wie steht es um deine Bonität und Schufa-Auskunft?
• Kannst du unerwartete Kosten von 10.000 bis 20.000 Euro stemmen?

Wenn du mindestens 10 Prozent Eigenkapital hast und über eine solide Bonität verfügst, solltest du auf jeden Fall zunächst Baufinanzierungsangebote einholen. Oft sind die Chancen auf einen Bankkredit besser als gedacht. Mit unserem Zugang zu über 600 Bankpartnern finden wir auch bei schwierigeren Fällen oft noch eine Lösung.

Rechne beide Varianten konkret durch

Verlasse dich nicht auf vage Versprechungen oder Schätzungen. Hole dir verbindliche Angebote für beide Modelle ein und rechne die tatsächlichen Gesamtkosten über die komplette Laufzeit aus. Berücksichtige dabei alle Nebenkosten wie Notargebühren, Grundbucheintragungen und eventuelle Abschlussgebühren. Prüfe auch, ob du am Ende die Restsumme beim Mietkauf finanzieren kannst – und zu welchen Konditionen.

Lass Mietkaufverträge prüfen:

• Beauftrage einen Anwalt oder Notar mit der Vertragsprüfung (Kosten: 500-1.000 Euro)
• Vergleiche den Kaufpreis mit ähnlichen Objekten in der Umgebung
• Lass die Immobilie von einem Gutachter auf Mängel untersuchen
• Achte besonders auf Klauseln zu Reparaturkosten und Vertragskündigung
• Kläre, was bei Insolvenz des Verkäufers passiert

Berücksichtige Förderungen:

• Bei klassischer Baufinanzierung kannst du KfW-Förderung nutzen (bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit)
• Wohn-Riester ist nur bei Baufinanzierung möglich
• Regionale Förderprogramme gibt es meist nur für Bankfinanzierungen
• Beim Mietkauf entgehen dir diese Förderungen komplett

Die Förderungen können über die Laufzeit mehrere zehntausend Euro ausmachen. Wenn du Sanierungen an der Immobilie planst, solltest du dir auch unseren Ratgeber zum Modernisierungskredit ansehen – dort erfährst du, welche zusätzlichen Fördermöglichkeiten es gibt.

[fs-toc-h3]7. FAQ – Häufig gestellte Fragen

Kann ich einen Mietkaufvertrag vorzeitig kündigen?

Ein Rücktritt vom Mietkauf ist grundsätzlich nicht möglich, es sei denn, der Vertrag enthält eine entsprechende Rücktrittsklausel. Ob du vom Mietkauf zurücktreten kannst und deine Zahlungen erstattet bekommst, hängt von der Kulanz des Verkäufers ab. In der Praxis sind Rücktritte extrem selten und mit hohen Verlusten verbunden. Prüfe den Vertrag daher unbedingt auf Kündigungsklauseln, bevor du unterschreibst.

Was passiert mit meinen Zahlungen, wenn ich die Immobilie nicht kaufe?

Das hängt vom Vertragstyp ab. Beim klassischen Mietkauf bist du zum Kauf verpflichtet – ein Rücktritt ist nicht vorgesehen. Beim Optionskauf kannst du dich gegen den Kauf entscheiden, verlierst dann aber in der Regel die Anzahlung und eventuelle Sonderzahlungen. Auch das Geld für Reparaturen und Modernisierungen, die du während der Mietphase gezahlt hast, ist dann verloren. Im schlimmsten Fall hast du 15 Jahre Miete gezahlt und stehst am Ende mit leeren Händen da.

Ist Mietkauf wirklich günstiger als eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital?

Nein, in den meisten Fällen ist eine Vollfinanzierung über eine Bank trotz der höheren Darlehenssumme und der Zinsen deutlich günstiger als ein Mietkauf. Der Grund: Bei der Baufinanzierung sinkt die Restschuld kontinuierlich, wodurch auch die Zinsen geringer werden. Beim Mietkauf bleibt die Ansparrate konstant hoch. Lass dich beraten, ob eine Vollfinanzierung für dich möglich ist – die Hürden sind oft niedriger als gedacht.

Wer ist für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich?

Als wirtschaftlicher Eigentümer bist du während der Mietphase für alle Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Der Verkäufer kann dich an sämtlichen Kosten beteiligen – von der Erneuerung der Heizung bis zum Fassadenanstrich. Das kann schnell mehrere zehntausend Euro kosten. Achte im Vertrag darauf, dass größere Schäden, die bereits vor Vertragsbeginn bestanden, ausgeschlossen sind und dass es klare Regelungen für die Kostenaufteilung gibt.

Welche Mindestsumme gibt es beim Mietkauf?

Anders als bei Baufinanzierungen gibt es beim Mietkauf keine gesetzlich festgelegte Mindestsumme. Allerdings bieten hauptsächlich Genossenschaften, Bauträger und private Verkäufer Mietkauf an – meist für Objekte ab 150.000 Euro aufwärts. Für kleinere Summen lohnt sich der Aufwand für die Verkäufer meist nicht. Bei Baufinanzierungen hingegen sind auch kleinere Darlehenssummen ab 50.000 Euro problemlos möglich.

[fs-toc-h3]8. Fazit

Der direkte Vergleich zeigt deutlich: Die klassische Baufinanzierung ist in den allermeisten Fällen die günstigere und sicherere Variante. Du zahlst weniger Gesamtkosten, bist von Anfang an Eigentümer und kannst staatliche Förderungen nutzen. Der Mietkauf mag auf den ersten Blick attraktiv wirken, entpuppt sich bei genauer Betrachtung aber oft als teure und riskante Alternative. Die höheren Kosten, versteckten Gebühren und erheblichen Risiken wie Verkäuferinsolvenz oder Probleme bei der Endfinanzierung machen ihn nur für ganz bestimmte Zielgruppen sinnvoll. Selbst für Selbstständige ohne Kreditzugang oder Menschen mit schwacher Bonität lohnt es sich, zunächst alle Möglichkeiten einer klassischen Finanzierung auszuloten. Mit professioneller Beratung und Zugang zu über 600 Bankpartnern finden wir auch für schwierige Fälle oft noch passende Finanzierungslösungen.