Mietrendite berechnen: So kalkulierst du die Rendite deiner Vermietungsimmobilie
Warum Bruttomietrendite und Nettomietrendite so weit auseinanderliegen – und welche Kennzahl wirklich über den Erfolg deiner Investition entscheidet
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent deiner Investition du jährlich als Mieteinnahmen zurückbekommst. Klingt einfach – ist es aber nicht, wenn man es richtig macht. Denn die Bruttomietrendite, mit der Makler werben, und die Nettomietrendite, die dein tatsächliches Ergebnis beschreibt, können mehrere Prozentpunkte auseinanderliegen.
Wer eine Vermietungsimmobilie kauft, trifft eine langfristige Investitionsentscheidung. Die Mietrendite ist dabei die wichtigste Kennzahl – sie zeigt dir, ob die Immobilie ihre Kosten trägt, einen Cashflow erwirtschaftet und wie sie im Vergleich zu anderen Anlageformen dasteht.
Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie du Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor korrekt berechnest – mit Formeln, einem konkreten Rechenbeispiel und den häufigsten Fehlern, die Investoren beim Kalkulieren machen.
[fs-toc-h2] 1. Was ist die Mietrendite – und warum ist sie die zentrale Kennzahl?
Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem investierten Kapital, ausgedrückt in Prozent. Sie zeigt, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet.
Die Grundlogik ist dieselbe wie bei anderen Kapitalanlagen: Wer 100.000 Euro anlegt und jährlich 4.000 Euro zurückbekommt, erzielt eine Rendite von 4 Prozent. Bei einer Immobilie ist „die Anlage" der Kaufpreis (plus Nebenkosten), und „der Ertrag" sind die Nettokaltmieteinnahmen abzüglich der nicht umlegbaren Kosten.
Was die Mietrendite nicht abbildet: Wertsteigerung, steuerliche Effekte durch Abschreibung und den Hebeleffekt einer Fremdfinanzierung. Dazu später mehr. Als erste Bewertungskennzahl beim Objektvergleich ist sie unverzichtbar.
[fs-toc-h2] 2. Bruttomietrendite berechnen: Der schnelle Erstcheck
Die Bruttomietrendite ist die einfachste und gleichzeitig unvollständigste Kennzahl. Sie wird von Maklern und in Exposés fast immer verwendet – weil sie besser aussieht als die realistische Nettomietrendite.
Die Formel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 280.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.050 Euro, also 12.600 Euro im Jahr.
12.600 ÷ 280.000 × 100 = 4,5 % Bruttomietrendite
Was diese Zahl ignoriert: alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), laufende nicht umlegbare Kosten wie Instandhaltung und Verwaltung sowie das Leerstandsrisiko. In der Praxis unterschätzt die Bruttomietrendite die echten Kosten erheblich.
Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite unter 4 Prozent ist ein ernstes Warnsignal. Unter 4 Prozent lohnt es sich kaum, die Nettomietrendite noch detailliert auszurechnen – sie wird noch deutlich schlechter ausfallen. Ab 5 oder 6 Prozent Bruttomietrendite wird es interessant.
[fs-toc-h2] 3. Nettomietrendite berechnen: Was das Objekt wirklich abwirft
Die Nettomietrendite ist die Kennzahl, mit der du wirklich rechnen musst. Sie berücksichtigt alle Kosten, die du als Vermieter tragen musst und nicht auf den Mieter umlegen kannst.
Die Formel:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Was gehört in den Zähler – die Einnahmen minus Kosten?
Du startest mit der Jahreskaltmiete und ziehst davon ab, was du als Vermieter selbst tragen musst:
- Instandhaltungsrücklage: Als Orientierung gelten 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter und Jahr für Neubauten, 10 bis 12 Euro für Altbauten. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand sind das 700 bis 840 Euro jährlich.
- Hausverwaltungskosten: Bei einer extern verwalteten Wohnung rechne mit 25 bis 40 Euro pro Monat, also 300 bis 480 Euro jährlich.
- Leerstandspuffer: Mindestens ein Monat Leerstand pro Jahr sollte eingerechnet werden – das entspricht rund 8 Prozent der Jahresmiete. Ignorierst du das, schönst du die Rendite.
- Grundsteuer: Soweit sie nicht umgelegt wird, zählt sie zu den Kosten. In den meisten Fällen wird sie auf den Mieter umgelegt, aber der Anteil, den du bei Leerstand selbst trägst, bleibt bei dir.
Was gehört in den Nenner – die Gesamtinvestition?
Hier kommt ein häufiger Fehler: Viele Investoren rechnen nur mit dem Kaufpreis, nicht mit der Gesamtinvestition. Die Kaufnebenkosten gehören zwingend dazu:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten und Grundbucheintrag: ca. 1,5 % bis 2 %
- Maklerprovision (falls anfallend): 0 % bis 3,57 % (hälftig seit 2020)
In Bayern und Sachsen-Anhalt mit günstigerer Grunderwerbsteuer kommen Nebenkosten auf rund 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises, in Brandenburg, Thüringen oder Schleswig-Holstein auf bis zu 12 bis 13 Prozent.
Aus einer Bruttomietrendite von 4,5 Prozent werden durch realistische Kalkulation 3,37 Prozent netto – ein Unterschied von mehr als einem Prozentpunkt. Bei größeren Investitionssummen entspricht das schnell mehreren Tausend Euro jährlich.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, weil Rendite und Risiko immer zusammen betrachtet werden müssen. Als Orientierung gilt:
Nettomietrendite unter 2,5 %: Die Immobilie trägt sich kaum selbst. Wertsteigerungspotenzial muss die fehlende Rendite kompensieren – was in Toplagen möglich, aber spekulativ ist.
Nettomietrendite 3 – 4 %: Solide für Lagen mit guter Nachfrage, geringem Leerstandsrisiko und moderatem Wertsteigerungspotenzial. Bei aktuellen Bauzinsen von rund 3,5 bis 4,1 Prozent muss der Zins genau mit der Nettomietrendite verglichen werden.
Nettomietrendite ab 4 – 5 %: Attraktiv – hier ist in der Regel ein positiver Cashflow auch bei Fremdfinanzierung erreichbar. Oft in B-Lagen und ländlicheren Regionen mit stabiler Nachfrage.
Nettomietrendite ab 6 %: Hoch – aber häufig mit erhöhtem Risiko durch Leerstand, Sanierungsbedarf oder strukturschwache Lagen verbunden.
[fs-toc-h2] 4. Kaufpreisfaktor: Der Kehrwert der Rendite – und ein schneller Vergleich
Der Kaufpreisfaktor (auch Mietpreismultiplikator) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und zeigt, wie viele Jahreskaltmieten du für das Objekt bezahlst.
Die Formel:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Im obigen Beispiel: 280.000 ÷ 12.600 = Faktor 22,2
Das bedeutet: Es dauert rechnerisch 22 Jahre, bis du den Kaufpreis allein durch Mieteinnahmen wieder hereingeholt hast – ohne Kosten, ohne Steuern, ohne Inflation.
Als Richtwerte gelten: Unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als akzeptabel, über 25 bis 30 als teuer, über 30 als sehr teuer. In Metropolen wie München oder Frankfurt sind Faktoren von 35 bis 40 keine Seltenheit – dort ist die Kalkulation fast ausschließlich auf Wertsteigerung ausgerichtet, nicht auf laufende Rendite.
Der Kaufpreisfaktor eignet sich hervorragend als erster Schnellfilter beim Objektvergleich: Liegt er über 30, brauchst du die Nettomietrendite oft gar nicht mehr detailliert auszurechnen – das Objekt ist renditemäßig kaum attraktiv.
[fs-toc-h2] 5. Der Leverage-Effekt: Was Fremdfinanzierung mit der Eigenkapitalrendite macht
Wer eine Vermietungsimmobilie vollständig mit Eigenkapital kauft, erzielt die Nettomietrendite als Eigenkapitalrendite. Wer fremdfinanziert, kann diese Rendite – unter bestimmten Bedingungen – erheblich steigern. Das nennt sich Leverage-Effekt oder Hebeleffekt.
Das Prinzip: Du setzt 80.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierst 230.000 Euro über eine Bank. Die Nettomietrendite beträgt 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition von 310.800 Euro, also rund 10.900 Euro jährlich. Die jährliche Zinsbelastung bei 3,8 Prozent Zinssatz auf 230.000 Euro beträgt rund 8.740 Euro. Der verbleibende Überschuss von rund 2.160 Euro auf dein eingesetztes Eigenkapital von 80.000 Euro ergibt eine Eigenkapitalrendite von 2,7 Prozent – die Fremdfinanzierung hat in diesem Szenario keine Verbesserung gebracht.
Wann wirkt der Hebel positiv? Nur wenn die Nettomietrendite höher ist als der Darlehenszinssatz. Beträgt die Nettomietrendite 5 Prozent und der Zinssatz 3,8 Prozent, verdient du mit dem Fremdkapital mehr als es kostet – der Hebel funktioniert. Bei einem Zinsniveau von 3,5 bis 4 Prozent im Jahr 2026 ist das für viele Objekte eine enge Kalkulation.
Die Wahl der richtigen Darlehensstruktur beeinflusst den monatlichen Cashflow erheblich. Was dabei zu beachten ist, erklärt unser Ratgeber Tilgungsdarlehen vs. Annuitätendarlehen.
[fs-toc-h2] 6. Steuerliche Aspekte: AfA, Werbungskosten und was das mit der Rendite macht
Vermietungsimmobilien bieten steuerliche Vorteile, die in der reinen Mietrenditenberechnung nicht erscheinen – aber die effektive Rendite nach Steuern erhöhen.
Abschreibung (AfA): Du kannst die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks) über die Nutzungsdauer abschreiben:
- Bestandsimmobilien: 2 % jährlich (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Altbauten, Baujahr vor 1925: 2,5 % jährlich
- Neubauten ab 2023: 3 % jährlich
Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 Euro (Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil) bedeuten 2 Prozent AfA 4.000 Euro jährlichen steuerlichen Abzug. Je nach persönlichem Steuersatz reduziert das die Steuerbelastung um 1.200 bis 2.000 Euro pro Jahr.
Was noch absetzbar ist: Darlehenszinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer und sogar Fahrtkosten zur Immobilie. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.
Wer gezielt in energieeffiziente Immobilien investiert oder energetisch modernisiert, kann zusätzlich KfW-Förderprogramme nutzen und damit die Finanzierungskosten senken – was direkt die Cashflow-Situation verbessert. Unser Ratgeber zum KfW-Kredit erklärt, welche Programme für Vermietungsimmobilien relevant sind.
[fs-toc-h2] 7. Häufige Fehler bei der Mietrenditeberechnung
Warmmiete statt Kaltmiete ansetzen
Ein klassischer Fehler: Die Betriebskosten fließen als Vorauszahlung des Mieters ein und werden mit ihm abgerechnet – sie sind kein Ertrag des Vermieters, sondern ein Durchlaufposten. Wer mit der Warmmiete rechnet, überschätzt die Rendite um 20 bis 40 Prozent.
Kaufnebenkosten weglassen
Wer nur den Kaufpreis in den Nenner setzt, rechnet zu optimistisch. Kaufnebenkosten von 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises erhöhen die Gesamtinvestition erheblich und senken die Nettomietrendite entsprechend.
Leerstand ignorieren
Selbst in guten Lagen gibt es Mieterwechsel, Renovierungsphasen und gelegentlichen Leerstand. Wer mit 100 Prozent Belegung rechnet, plant an der Realität vorbei. Mindestens ein Monat Leerstand pro Jahr sollte im Modell stehen.
Instandhaltung unterschätzen
Gerade bei Altbauten kann ein einziger Defekt – Heizung, Dach, Fenster – mehrere Jahresrenditen auffressen. Die Rücklage von 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr ist ein Minimum, keine Obergrenze. Bei einem 70-Quadratmeter-Altbau entspricht das 700 bis 840 Euro jährlich, die in die Rechnung gehören.
[fs-toc-h2] 8. Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Ab 3 Prozent netto ist die Immobilie solide, ab 4 bis 5 Prozent attraktiv. Unter 2,5 Prozent trägt sie sich kaum selbst und die Investition ist primär auf Wertsteigerung ausgerichtet. Was für dich persönlich ausreichend ist, hängt von deiner Finanzierungssituation, deinem Steuersatz und dem Wertsteigerungspotenzial der Lage ab.
Warum liegt die Nettomietrendite immer unter der Bruttomietrendite?
Weil die Bruttomietrendite nur Kaufpreis und Jahresmiete berücksichtigt, aber weder Kaufnebenkosten noch laufende nicht umlegbare Kosten einbezieht. Die Differenz beträgt je nach Objekt 1 bis 3 Prozentpunkte.
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttomietrendite von 5 Prozent, ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent. Beide Kennzahlen sind rechnerische Kehrwerte voneinander.
Lohnt sich eine Vermietungsimmobilie bei aktuellen Zinsen von 3,5 bis 4 Prozent?
Das hängt davon ab, ob die Nettomietrendite den Zinssatz übersteigt. Ist die Nettomietrendite höher als der Darlehenszins, erwirtschaftet das Fremdkapital mehr als es kostet. Liegt der Zins über der Rendite, kostet dich die Finanzierung Geld – der Leverage-Effekt kehrt sich um. Bei aktuellen Zinsen ist die Marge oft eng, weshalb Lage, Kaufpreis und Kaufnebenkosten besonders sorgfältig kalkuliert werden müssen. Aktuelle Zinsentwicklungen findest du in unserem Ratgeber zu den aktuellen Bauzinsen.
Was bringt eine Modernisierung für die Mietrendite?
Modernisierungen steigern in der Regel die erzielbare Miete – und damit die Mietrendite. Nach §559 BGB darfst du 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen. Bei einer Modernisierung für 30.000 Euro wäre das eine mögliche Mieterhöhung von 2.400 Euro jährlich – was die Nettomietrendite direkt verbessert. Welche Finanzierungsformen für Modernisierungen sinnvoll sind, erklärt unser Ratgeber zum Modernisierungskredit.
[fs-toc-h2] 9. Fazit: Mit welcher Zahl du wirklich rechnen solltest
Die Bruttomietrendite ist der Wert, den du im Exposé siehst. Die Nettomietrendite ist der Wert, der zählt. Zwischen beiden können mehrere Prozentpunkte liegen – und genau diese Differenz entscheidet darüber, ob eine Investition aufgeht oder nicht.
Wer eine Vermietungsimmobilie ernsthaft prüft, rechnet immer die Nettomietrendite durch: mit realistischen Kaufnebenkosten, mit Instandhaltungsrücklage, mit einem Leerstandspuffer und – wenn fremdfinanziert – mit dem Zinssatz als Vergleichsgröße.
Eine Nettomietrendite, die klar über dem Darlehenszinssatz liegt, schafft positiven Cashflow. Eine Nettomietrendite auf Höhe des Zinssatzes bedeutet: Die Immobilie trägt sich, du baust Vermögen durch Tilgung auf – aber du verdienst laufend nichts daran. Eine Nettomietrendite unter dem Zinssatz bedeutet: Du zahlst monatlich drauf und hoffst auf Wertsteigerung.
Welche dieser Konstellationen zu dir und deinen Zielen passt, ist eine persönliche Entscheidung. Aber sie sollte auf echten Zahlen basieren – nicht auf der Bruttomietrendite aus dem Makler-Exposé.
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