Nebenkosten beim Hauskauf 2026: Vollständige Übersicht mit Rechenbeispiel

Wer ein Haus kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Deutlich mehr. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler – können je nach Bundesland zwischen 7 und 15 % des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Immobilie für 350.000 Euro in Nordrhein-Westfalen sind das bis zu 50.000 Euro, die zusätzlich aufgebracht werden müssen.

Was viele nicht wissen: Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer das nicht einplant, scheitert bei der Baufinanzierung – nicht am Kaufpreis, sondern an den Nebenkosten.

Dieser Ratgeber listet alle Kostenpositionen vollständig auf, erklärt, was sich 2026 geändert hat, und rechnet ein konkretes Beispiel für NRW durch.

[fs-toc-h2]1. Grunderwerbsteuer – die größte Einzelposition

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist die kostspieligste Nebenkosten-Position – und die einzige, die stark vom Bundesland abhängt. Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Das Ergebnis: eine Spanne von 3,5 % bis 6,5 %, die bei gleicher Immobilie tausende Euro Unterschied bedeutet.

Aktuelle Grunderwerbsteuersätze 2026 (alle 16 Bundesländer):

Was das konkret bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 12.250 Euro – in NRW 22.750 Euro. Ein Unterschied von 10.500 Euro für dieselbe Immobilie, allein durch die Wahl des Bundeslandes.

Zwei wichtige Änderungen, die viele Ratgeber noch nicht enthalten:

• Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt – als bislang einziges Bundesland.
• Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % erhöht.

Kann man die Grunderwerbsteuer legal reduzieren?

Ja – in begrenztem Rahmen. Bewegliche Gegenstände, die nicht fest mit der Immobilie verbunden sind, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Dazu zählen Einbauküchen, Markisen, Gartenhäuser, Saunas oder hochwertige Außenanlagen. Werden diese Gegenstände mit einem realistischen Zeitwert separat im Kaufvertrag ausgewiesen, senkt das die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Das Finanzamt prüft, ob die angegebenen Werte marktüblich sind. Überhöhte Angaben gelten als Steuerhinterziehung. Eine rechtssichere Umsetzung empfiehlt sich daher immer in Abstimmung mit dem beurkundenden Notar.

[fs-toc-h2]2. Notar- und Grundbuchkosten

Ohne Notar kein Hauskauf: Nach § 311b BGB ist die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Kaufverträge ohne Notarunterschrift sind rechtlich unwirksam. Die Kosten sind bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – es gibt keine Preisunterschiede zwischen verschiedenen Notaren oder Bundesländern.

Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen typischerweise bei 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das rund 5.250 bis 7.000 Euro. Der Anteil sinkt leicht bei sehr hohen Kaufpreisen; bei niedrigen Kaufpreisen unter 200.000 Euro kann er etwas höher ausfallen.

Was ist im Einzelnen enthalten:

• Beurkundung des Kaufvertrags (größter Einzelposten)
• Auflassungsvormerkung im Grundbuch (sichert den Anspruch des Käufers)
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• Grundschuldbestellung (wenn eine Baufinanzierung aufgenommen wird)
• Auslagen und Mehrwertsteuer auf Notarleistungen (19 %)

Die Grundbuchkosten sind in diesen Angaben enthalten – sie werden gesondert vom Grundbuchamt erhoben, nicht vom Notar selbst.

[fs-toc-h2]3. Maklercourtage – optional, aber häufig

Nicht jede Immobilie wird über einen Makler verkauft. Wer direkt vom Eigentümer kauft oder privat vermittelt wird, zahlt keine Maklercourtage. Ist ein Makler involviert, kommt eine erhebliche Zusatzposition dazu.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB): Käufer von Wohnimmobilien müssen maximal 50 % der Maklerprovision tragen. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf keine Zahlung vom Käufer verlangt werden.

In der Praxis teilen Käufer und Verkäufer die Provision meist hälftig. Die Gesamtprovision liegt regional zwischen rund 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. – der Käuferanteil beträgt damit meist 2,975 % bis 3,57 %.

Was das konkret bedeutet: Bei 350.000 Euro Kaufpreis und einer Käuferprovision von 3,57 % zahlt der Käufer rund 12.495 Euro an den Makler.

Als nach §34i GewO zugelassener Vermittler sind wir verpflichtet, alle Kostenpositionen transparent zu benennen – auch die, die sich je nach Konstellation stark unterscheiden. Ob ein Makler beteiligt ist und zu welchen Konditionen, sollte schon in der ersten Besichtigung geklärt werden.

[fs-toc-h2]4. Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Nebenkosten?

Das ist die Folgefrage, die direkt aus den Nebenkosten entsteht – und die viele unterschätzen. Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis (oder einen Teil davon), nicht aber die Erwerbsnebenkosten.

In unserer Beratungspraxis sehen wir häufig, dass Kunden ausreichend Eigenkapital für eine 20-%-Anzahlung eingeplant haben – aber vergessen haben, dass die Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und 20 % Eigenkapital (70.000 Euro) plus Nebenkosten von 41.000 Euro (mit Makler, NRW) sind das insgesamt 111.000 Euro, die liquide vorhanden sein müssen.

Wer das Eigenkapital nur auf die 20-Prozent-Marke des Kaufpreises berechnet, unterschätzt seinen tatsächlichen Bedarf erheblich.

Faustformel für die Eigenkapitalplanung:Notwendiges Eigenkapital = Gewünschter Eigenkapitalanteil am Kaufpreis + Kaufnebenkosten

Bei günstiger Grunderwerbsteuer (z. B. Bayern mit 3,5 %) und ohne Makler liegen die Nebenkosten bei rund 5–6 % des Kaufpreises. In Hochsteuer-Bundesländern wie NRW mit Makler können es 12–15 % sein.

Den Zins, zu dem du heute finanzieren kannst, und wie er sich mit dem Eigenkapitalanteil verändert, zeigen die aktuelle Bauzinsen auf unserer Seite. Deine monatliche Rate – basierend auf Kaufpreis minus Eigenkapital – kannst du im Baufinanzierungsrechner direkt durchrechnen.

[fs-toc-h2]5. Einmalige Kaufnebenkosten vs. laufende Kosten: Was ist was?

Ein häufiges Missverständnis: Die Kaufnebenkosten sind einmalig und entstehen zum Zeitpunkt des Kaufs. Sie sind nicht zu verwechseln mit den laufenden Nebenkosten des Eigentums.

Einmalig beim Kauf:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklercourtage (falls anfällt)

Laufend nach dem Kauf:

• Grundsteuer (jährlich, Höhe je nach Gemeinde)
• Instandhaltungsrücklage (empfohlen: ca. 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr)
• Versicherungen (Wohngebäude, Elementarschäden)
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen (Verwaltung, Gemeinschaftskosten)

Aus über 2.500 begleiteten Finanzierungen wissen wir: Die laufenden Kosten werden im Finanzierungsplan häufig unterschätzt. Wer nur Zins und Tilgung einplant, gerät nach dem Einzug schnell unter Druck – wenn die erste größere Reparatur anfällt.

FAQ – Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Hauskauf

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Die Gesamtnebenkosten liegen je nach Bundesland und Makler-Situation zwischen rund 7 % und 15 % des Kaufpreises. Ohne Makler und mit niedrigem Grunderwerbsteuersatz (z. B. Bayern mit 3,5 %) kann man die Nebenkosten auf etwa 5–6 % senken. In Hochsteuer-Bundesländern wie NRW (6,5 %) mit Makler summieren sie sich auf 12–15 %. Diese Spanne zeigt, wie stark der Standort und die Vertriebskonstellation die Gesamtkosten beeinflussen.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Es gibt drei Pflichtpositionen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %, je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,0–1,2 % des Kaufpreises) und Grundbuchgebühren (ca. 0,5–0,8 %). Hinzu kommt – wenn ein Makler beteiligt ist – die Maklercourtage. Seit Dezember 2020 trägt der Käufer gesetzlich maximal 50 % der Gesamtprovision. Alle vier Positionen sind einmalig und müssen beim Abschluss des Kaufvertrags bezahlt werden.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Nebenkosten?

Die Nebenkosten müssen vollständig aus Eigenkapital bestritten werden – Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Das nötige Eigenkapital setzt sich zusammen aus dem gewünschten Eigenkapitalanteil am Kaufpreis plus den Gesamtnebenkosten. Wer 20 % des Kaufpreises als Anzahlung plant und in NRW kauft, muss je nach Makler-Situation 28–42 % des Kaufpreises als liquide Mittel bereithalten.

Kann ich Nebenkosten beim Hauskauf finanzieren?

Standardmäßig nein – Banken setzen voraus, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. In Ausnahmefällen gibt es Konstruktionen, bei denen Teile der Nebenkosten in die Finanzierung eingebettet werden – das erhöht aber den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz erheblich. Grundsätzlich gilt: Wer die Nebenkosten nicht aus eigenen Mitteln tragen kann, muss das im Beratungsgespräch frühzeitig ansprechen.

Was ist günstiger – Kauf mit oder ohne Makler?

Ein Kauf ohne Makler spart die Käufer-Courtage von typischerweise 2,975–3,57 % des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das rund 10.000–12.500 Euro. Allerdings können Immobilien über Makler manchmal zu höheren Kaufpreisen angeboten werden. Entscheidend ist der Gesamtvergleich: Was kostet die Immobilie inklusive aller Nebenkosten – mit und ohne Makler? Rein auf die Nebenkosten gesehen ist ein Kauf ohne Makler immer günstiger.

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Alle Angaben zu Steuersätzen und Kostenquoten sind Richtwerte und können je nach Bundesland, Objekt und Konstellation abweichen. Prüfen Sie die aktuellen Steuersätze beim zuständigen Finanzamt. Stand: Juni 2026.

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