Nominalbetrag bei der Baufinanzierung: Der Unterschied zum Auszahlungsbetrag

Der Nominalbetrag ist eine der wichtigsten Kennzahlen in deinem Kreditvertrag – und gleichzeitig eine der am häufigsten missverstandenen. Er bezeichnet den Nennwert deines Darlehens, auf dessen Basis Zinsen und Tilgung berechnet werden. Was viele nicht wissen: Der Nominalbetrag entspricht oft nicht dem Betrag, den du tatsächlich ausgezahlt bekommst. Gerade bei der Baufinanzierung kann diese Differenz mehrere tausend Euro ausmachen. In diesem Ratgeber erfährst du, was der Nominalbetrag genau bedeutet und warum du ihn bei deiner Finanzplanung unbedingt im Blick haben solltest.

[fs-toc-h2]1. Was ist der Nominalbetrag bei Kreditverträgen?

Der Nominalbetrag – auch als Nennwert, Darlehensnominalbetrag oder Bruttodarlehensbetrag bezeichnet – ist die Summe, über die dein Kreditvertrag abgeschlossen wird. Diese Zahl steht ganz oben in deinem Tilgungsplan und bildet die Grundlage für alle weiteren Berechnungen. Im Unterschied zum Auszahlungsbetrag, den du tatsächlich auf dein Konto erhältst, umfasst der Nominalbetrag die gesamte Kreditschuld inklusive aller einmaligen Kosten und Gebühren.

In der Praxis sieht das so aus: Du schließt einen Kreditvertrag über einen Nominalbetrag von 250.000 Euro ab. Dieser Betrag wird in deinem Vertrag festgeschrieben und dient als Berechnungsgrundlage für deine Zinszahlungen. Auf diesen 250.000 Euro wird der vereinbarte Sollzins angewendet – unabhängig davon, wie viel Geld am Ende tatsächlich auf deinem Konto landet.

Der Nominalbetrag bestimmt mehrere zentrale Aspekte deiner Finanzierung. Auf dessen Basis wird deine Zinslast berechnet – je höher der Nominalbetrag, desto höher fallen auch die Zinszahlungen aus. Gleichzeitig legt er die Höhe deiner monatlichen Rate fest. Bei einer Baufinanzierung ist er zudem in der Regel der Betrag, über den die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird.

Der Begriff "nominal" stammt ursprünglich aus dem Lateinischen und bedeutet "zum Namen gehörig". In der Wirtschaft bezeichnet er einen Wert, der nicht um Inflation oder andere Faktoren bereinigt ist – also den reinen Nennwert. Bei Krediten bezieht sich dieser Nennwert auf die im Vertrag festgeschriebene Darlehenssumme.

Praxistipp: Wenn du eine Baufinanzierung planst, findest du umfassende Informationen und einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsmodelle in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung. Dort erfährst du auch, wie du die richtige Darlehenssumme für dein Vorhaben ermittelst.

[fs-toc-h2]2. Der entscheidende Unterschied: Nominalbetrag vs. Auszahlungsbetrag

Viele Kreditnehmer verwechseln den Nominalbetrag mit dem Auszahlungsbetrag – ein Fehler, der zu erheblichen Planungsproblemen führen kann. Der Auszahlungsbetrag ist die Summe, die dir tatsächlich zur Verfügung steht, nachdem alle Gebühren und Kosten abgezogen wurden. Diese Differenz kann je nach Kreditart und Konditionen beträchtlich sein.

Von deinem Nominalbetrag werden verschiedene Positionen abgezogen, bevor das Geld auf deinem Konto landet. Dazu gehören Bearbeitungsgebühren, wobei diese bei vielen Banken mittlerweile entfallen. Auch Vermittlungsprovisionen bei Kreditvermittlern werden einbehalten. Falls du eine Restschuldversicherung abschließt, werden deren Beiträge ebenfalls vom Nominalbetrag abgezogen. Bei Baufinanzierungen kommen Schätzkosten für die Immobilienbewertung hinzu. Wenn die Auszahlung verzögert erfolgt, können Bereitstellungszinsen anfallen. Besonders das Disagio (Damnum) kann den Unterschied zwischen Nominalbetrag und Auszahlungsbetrag deutlich vergrößern.

Besonders das Disagio kann den Unterschied zwischen Nominalbetrag und Auszahlungsbetrag deutlich vergrößern. Hierbei handelt es sich um eine Zinsvorauszahlung, die direkt einbehalten wird. Mehr zu diesem Thema erfährst du in unserem ausführlichen Artikel über das Disagio und seine Vor- und Nachteile bei der Baufinanzierung.

Ein konkretes Beispiel: Du benötigst für den Kauf deiner Immobilie exakt 300.000 Euro. Deine Bank bietet dir ein Darlehen mit einem Disagio von 5 Prozent an. In diesem Fall müsstest du einen Nominalbetrag von 315.789 Euro vereinbaren, damit nach Abzug des 5-prozentigen Disagios (15.789 Euro) die benötigten 300.000 Euro ausgezahlt werden. Zurückzahlen musst du aber die vollen 315.789 Euro – plus Zinsen, die auf diesen höheren Betrag berechnet werden.

[fs-toc-h2]3. Warum der Nominalbetrag für deine Baufinanzierung entscheidend ist

Bei einer Baufinanzierung kommt dem Nominalbetrag eine besonders große Bedeutung zu. Er ist nicht nur die Grundlage für deine Zins- und Tilgungsberechnung, sondern auch für die rechtliche Absicherung deines Darlehens. Die Bank lässt in der Regel eine Grundschuld in Höhe des Nominalbetrags im Grundbuch eintragen. Diese Grundschuld dient als Sicherheit und bleibt auch nach vollständiger Tilgung des Kredits bestehen, sofern du sie nicht aktiv löschen lässt.

Die Höhe des Nominalbetrags beeinflusst außerdem deine Beleihungsquote – also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Eine höhere Beleihungsquote führt oft zu schlechteren Zinskonditionen, da die Bank ein größeres Risiko eingeht. Wenn du beispielsweise durch ein hohes Disagio einen deutlich höheren Nominalbetrag benötigst als eigentlich erforderlich, kann dies deine Beleihungsgrenze negativ beeinflussen.

So wirkt sich der Nominalbetrag auf deine monatliche Belastung aus:Je höher der Nominalbetrag, desto höher fallen deine monatlichen Raten aus – selbst wenn du letztendlich einen geringeren Betrag ausgezahlt bekommst. Bei einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent würdest du bei einem Nominalbetrag von 250.000 Euro eine monatliche Rate von etwa 1.146 Euro zahlen. Bei einem Nominalbetrag von 260.000 Euro (etwa durch ein Disagio) steigt die Rate auf rund 1.192 Euro – also 46 Euro mehr pro Monat oder 552 Euro pro Jahr.

Der Nominalbetrag bei der Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf deiner Zinsbindung steht eine Anschlussfinanzierung an. Zu diesem Zeitpunkt ist dein ursprünglicher Nominalbetrag durch die bisherige Tilgung bereits reduziert worden. Die Restschuld wird dann zur Grundlage für deinen neuen Kreditvertrag. Wenn du mehr über die Möglichkeiten und Strategien bei der Anschlussfinanzierung erfahren möchtest, findest du umfassende Informationen in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

[fs-toc-h2]4. Nominalbetrag bei Disagio und Sonderkonstellationen

In bestimmten Situationen kann die Differenz zwischen Nominalbetrag und Auszahlungsbetrag besonders groß ausfallen. Die häufigste Ursache dafür ist das Disagio, aber es gibt auch andere Konstellationen, in denen du aufpassen solltest.

Das Disagio (auch Damnum oder Abgeld genannt) ist eine Zinsvorauszahlung, die direkt vom Nominalbetrag abgezogen wird. Im Gegenzug erhältst du einen niedrigeren Sollzins während der Laufzeit. Bei Baufinanzierungen kann ein Disagio zwischen 2 und 10 Prozent des Nominalbetrags betragen – wobei Werte zwischen 3 und 5 Prozent am häufigsten sind.

Der Clou dabei: Wenn du einen bestimmten Betrag benötigst, musst du den Nominalbetrag entsprechend höher ansetzen. Bei einem benötigten Betrag von 300.000 Euro und einem Disagio von 4 Prozent ergibt sich ein Nominalbetrag von 312.500 Euro. Die Differenz von 12.500 Euro behält die Bank ein, du musst aber auf den vollen Nominalbetrag Zinsen zahlen und diesen auch vollständig tilgen.

Wenn sich während der Laufzeit herausstellt, dass deine ursprüngliche Finanzierung nicht ausreicht, kannst du ein Aufstockungsdarlehen beantragen. Dabei wird die neue Summe entweder auf den alten Nominalbetrag aufgeschlagen oder es wird ein separater Kreditvertrag mit eigenem Nominalbetrag abgeschlossen. Die zweite Variante ist häufiger, da beide Kredite oft unterschiedliche Zinssätze haben.

Wenn du eine Restschuldversicherung abschließt, wird die Versicherungsprämie häufig in den Nominalbetrag eingerechnet. Das bedeutet: Du leihst dir faktisch auch das Geld für die Versicherung und zahlst darauf Zinsen. Bei einer Prämie von 5.000 Euro und einem Sollzins von 3,5 Prozent über 20 Jahre zahlst du am Ende etwa 3.500 Euro zusätzlich nur an Zinsen für die Versicherung.

Wichtiger Hinweis: Der Nominalbetrag ist grundsätzlich eine feste Größe in deinem Kreditvertrag und kann nicht einfach angepasst werden. Eine Veränderung ist nur durch vollständige Ablösung des alten Kredits und Aufnahme eines neuen Darlehens oder durch Aufstockung möglich. Bei vorzeitiger Tilgung verringert sich zwar deine Restschuld, aber der ursprüngliche Nominalbetrag bleibt im Vertrag dokumentiert.

[fs-toc-h2]5. Häufige Fallstricke und praktische Tipps zum Nominalbetrag

Bei der Auseinandersetzung mit dem Nominalbetrag machen Kreditnehmer immer wieder ähnliche Fehler. Der klassischste Fehler ist die Verwechslung von Nominalbetrag und Auszahlungsbetrag. Viele gehen davon aus, dass beide Beträge identisch sind, was zu erheblichen Planungsproblemen führen kann. Plane daher immer mit dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag und prüfe genau, wie hoch die Differenz ist.

Ein weiteres Problem ist die unzureichende Finanzplanung. Wenn du mit dem Nominalbetrag rechnest statt mit dem Auszahlungsbetrag, fehlen dir am Ende möglicherweise mehrere tausend Euro für Nebenkosten oder Einrichtung. Kalkuliere daher immer mit dem Nettobetrag, der dir zur Verfügung steht. Viele Kreditnehmer unterschätzen auch die Zinslast, da sie vergessen, dass die Zinsen auf den höheren Nominalbetrag berechnet werden und nicht auf den ausgezahlten Betrag. Das kann über die Laufzeit einen fünfstelligen Unterschied ausmachen.

Die Beleihungsgrenze wird häufig übersehen. Ein hoher Nominalbetrag kann dazu führen, dass du eine kritische Beleihungsgrenze überschreitest (etwa 80 Prozent des Immobilienwerts). Das verschlechtert deine Konditionen und kann zusätzliche Sicherheiten erforderlich machen. Auch die Vertragsdetails werden oft nicht gründlich genug geprüft. Im Kreditgespräch wird oft nur vom Nominalbetrag gesprochen. Bestehe darauf, dass dir auch der exakte Auszahlungsbetrag schriftlich mitgeteilt wird, bevor du unterschreibst.

So vermeidest du Probleme: Lass dir vor Vertragsabschluss eine detaillierte Aufstellung geben, die sowohl den Nominalbetrag als auch den Auszahlungsbetrag ausweist. Darin sollten alle Abzüge einzeln aufgeführt sein. Vergleiche mehrere Angebote nicht nur anhand des Nominalzinses, sondern auch anhand des tatsächlichen Auszahlungsbetrags bei gleichem Finanzierungsbedarf. Wenn du Unterstützung bei der Auswahl der richtigen Finanzierung benötigst, kannst du dich auf unserer Website informieren, wo wir dir mit Zugang zu über 600 Banken die besten Konditionen ermitteln.

Profitipp für Vermieter: Wenn du eine vermietete Immobilie finanzierst, kann ein Disagio steuerliche Vorteile bringen. Das einbehaltene Damnum kannst du als Werbungskosten geltend machen. Allerdings erhöht es auch deinen Nominalbetrag und damit deine Zinslast. Rechne dir vor Vertragsabschluss genau aus, ob sich der steuerliche Vorteil lohnt oder ob eine klassische Finanzierung ohne Disagio günstiger ist. Für Modernisierungen und Sanierungen an Bestandsimmobilien findest du weitere Finanzierungsoptionen in unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit.

[fs-toc-h2]6. FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Nominalbetrag

Was ist der Unterschied zwischen Nominalbetrag und Darlehensbetrag?

Die Begriffe Nominalbetrag und Darlehensbetrag werden oft synonym verwendet und bezeichnen in der Regel dasselbe: den Nennwert deines Kredits, wie er im Vertrag festgeschrieben ist. Manche Banken unterscheiden jedoch zwischen dem Darlehensbetrag (die beantragte Summe) und dem Nominalbetrag (die finale Vertragssumme inklusive aller Nebenkosten). Im Zweifelsfall solltest du bei deiner Bank nachfragen, welche Definition sie verwendet.

Kann der Nominalbetrag nachträglich geändert werden?

Nein, der Nominalbetrag ist eine vertragliche Festlegung, die nicht einfach angepasst werden kann. Wenn du mehr Geld benötigst, musst du entweder ein Aufstockungsdarlehen beantragen (das einen eigenen Nominalbetrag hat) oder den alten Kredit ablösen und einen neuen aufnehmen. Eine Reduzierung des Nominalbetrags erfolgt ausschließlich durch deine Tilgungszahlungen, wodurch die Restschuld sinkt.

Muss ich den Nominalbetrag oder den Auszahlungsbetrag zurückzahlen?

Du musst den vollen Nominalbetrag zurückzahlen – plus die darauf anfallenden Zinsen. Der Auszahlungsbetrag spielt für die Rückzahlung keine Rolle. Wenn du beispielsweise einen Nominalbetrag von 210.000 Euro hast und nur 200.000 Euro ausgezahlt bekommst, musst du trotzdem die vollen 210.000 Euro plus Zinsen zurückzahlen.

Wie wirkt sich ein hohes Disagio auf den Nominalbetrag aus?

Ein Disagio erhöht deinen Nominalbetrag erheblich, da du mehr leihen musst, um den gewünschten Auszahlungsbetrag zu erhalten. Bei einem Disagio von 5 Prozent und einem benötigten Betrag von 200.000 Euro beträgt dein Nominalbetrag 210.526 Euro. Das bedeutet höhere Zinsen und eine längere Tilgungsdauer. Dafür profitierst du von einem niedrigeren Sollzins während der Laufzeit.

Wird der Nominalbetrag bei der Grundschuld eingetragen?

Ja, bei Baufinanzierungen wird die Grundschuld in der Regel in Höhe des Nominalbetrags im Grundbuch eingetragen. Die Bank sichert sich damit das Recht, bei Zahlungsausfall die Immobilie zu verwerten. Die Grundschuld bleibt auch nach vollständiger Tilgung des Kredits bestehen, sofern du sie nicht aktiv löschen lässt. Viele Kreditnehmer lassen die Grundschuld bestehen, um sie bei einer späteren Anschlussfinanzierung wiederzuverwenden.

[fs-toc-h2] Fazit: Der Nominalbetrag als Fundament deiner Finanzierung

Der Nominalbetrag ist die zentrale Kennzahl in deinem Kreditvertrag und bildet die Basis für Zinsen, Tilgung und rechtliche Absicherung. Die häufigste Fehlerquelle ist die Verwechslung mit dem Auszahlungsbetrag – ein Missverständnis, das deine Finanzplanung empfindlich stören kann. Prüfe daher vor Vertragsabschluss genau, wie hoch die Differenz zwischen beiden Beträgen ist und welche Kosten eingerechnet wurden. Nur so vermeidest du böse Überraschungen und stellst sicher, dass dein Finanzierungsbedarf tatsächlich gedeckt ist.