Notarkosten und Grundbuchgebühren: Was kommt auf Sie zu?

Wer den Kauf einer Immobilie plant, rechnet meist zuerst mit dem reinen Kaufpreis. Doch rund 10–15 % des Gesamtbudgets entfallen auf sogenannte Kaufnebenkosten – und darunter nehmen die Notarkosten und Grundbuchgebühren eine zentrale Rolle ein. Ohne sie ist kein Eigentumsübergang möglich.

Dieser Ratgeber zeigt detailliert, wie sich diese Kosten zusammensetzen, welche gesetzlichen Grundlagen gelten und wie Käufer Einsparmöglichkeiten erkennen können – ohne auf Rechtssicherheit zu verzichten.

[fs-toc-h2]1. Warum Notarkosten und Grundbuchgebühren anfallen

In Deutschland ist der Immobilienkauf ohne Notar nicht möglich. Der Notar ist eine neutrale Instanz, die Kaufverträge beurkundet, prüft und den rechtssicheren Eigentumswechsel garantiert.

Ohne ihn gäbe es keine verlässliche Absicherung für Käufer, Verkäufer und Banken. Auch das Grundbuch – das öffentliche Register aller Grundstücke – spielt eine zentrale Rolle. Nur wer dort als Eigentümer eingetragen ist, gehört das Grundstück auch rechtlich.

Notarkosten und Grundbuchgebühren sind also keine unnötigen Ausgaben, sondern Grundpfeiler der Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb.

[fs-toc-h2]2. So setzen sich die Notarkosten zusammen

Die Notarkosten beim Hauskauf richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GNotKG) und basieren auf dem Kaufpreis der Immobilie. Dabei handelt es sich um eine Gebührenordnung mit festen Prozentsätzen, die bundesweit einheitlich ist.

Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € entstehen rund 1,0 % Notarkosten – also etwa 3.000 €. Darin enthalten sind:

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Vollzug des Vertrags (z. B. Eintragungen im Grundbuch beantragen)
• Betreuung rund um Belastungen (z. B. Grundschuld)

Wichtig: Auch Zusatzleistungen wie Vollmachten, Abwicklung von Vorkaufsrechten oder Nachträge können separat berechnet werden.

[fs-toc-h2]3. Grundbuchgebühren: Eintragungen mit Preisetikett

Zusätzlich zum Notar erhebt das zuständige Grundbuchamt Gerichtskosten für:

• Eintragung des neuen Eigentümers
• Löschung alter Rechte (z. B. Wohnrechte)
• Eintragung der Grundschuld zur Kreditsicherung

Diese Kosten orientieren sich ebenfalls am Kaufpreis bzw. an der Grundschuldhöhe und machen etwa 0,5 % des Kaufpreises aus.

Beispielrechnung:
Bei einer Immobilie mit 300.000 € Kaufpreis und 250.000 € Kredit:

• Eigentumseintragung: ca. 700–900 €
• Grundschuld-Eintragung: ca. 500–700 €
• Löschungen oder Vorkaufsvermerke: 50–200 €

Summe: rund 1.300–1.800 €

[fs-toc-h2]4. Wer zahlt was – Käufer oder Verkäufer?

In Deutschland gilt der Grundsatz: Der Käufer trägt die Notar- und Grundbuchkosten. Das ist gängige Praxis – kann aber individuell vertraglich geregelt werden.

Ausnahmen:

• Löschungen von Belastungen (z. B. alte Grundschulden des Verkäufers) übernimmt üblicherweise der Verkäufer.
• Kosten für Notar-Vollmachten oder Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte) hängen von der vertraglichen Vereinbarung ab.

Tipp: Eine Kostenaufstellung vorab hilft, Überraschungen zu vermeiden – und kann beim Preisgespräch mit dem Verkäufer berücksichtigt werden.

[fs-toc-h2]Fazit: Mit welchen Kosten müssen Käufer rechnen?

Wer eine Immobilie kauft, sollte für Notar- und Grundbuchkosten rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises einplanen. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das rund 6.000–8.000 €. Hinzu kommen ggf. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Finanzierungskosten.

Diese scheinbar „unsichtbaren“ Kosten sind nicht zu unterschätzen – sie können über Kreditbedarf und Liquidität entscheiden. Eine gute Vorbereitung und Transparenz gegenüber dem Notar zahlen sich aus – buchstäblich.