Sanierungsobjekte finanzieren: Vom Schnäppchen zur Kostenfalle

Du hast ein günstiges Sanierungsobjekt gefunden und überlegst, ob sich der Kauf lohnt? Der niedrige Kaufpreis wirkt verlockend, doch die Finanzierung eines Sanierungsobjekts ist deutlich komplexer als bei einer bezugsfertigen Immobilie. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Finanzierungsmöglichkeiten dir zur Verfügung stehen, welche Kosten tatsächlich auf dich zukommen und wie du vermeidest, dass aus deinem vermeintlichen Schnäppchen eine finanzielle Kostenfalle wird.

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[fs-toc-h2]1. Was macht ein Sanierungsobjekt besonders?

Ein Sanierungsobjekt ist eine Immobilie, die umfangreiche bauliche Maßnahmen benötigt, um bewohnbar zu sein oder modernen Standards zu entsprechen. Der entscheidende Unterschied zu einer normalen Immobilie liegt in der Finanzierung: Du musst nicht nur den Kaufpreis aufbringen, sondern auch die Sanierungskosten einkalkulieren – und das oft in erheblichem Umfang.

Eine Immobilie gilt als sanierungsbedürftig, wenn sie Bautechniken und Materialien aufweist, die nicht den heutigen Standards entsprechen. Der Kaufpreis solcher Objekte liegt meist 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert vergleichbarer sanierter Immobilien. Diese Differenz ist jedoch trügerisch, denn die Sanierungskosten können schnell den gesamten Preisvorteil auffressen oder sogar übersteigen.

Typische Merkmale sanierungsbedürftiger Immobilien:

• Veraltete Heizungsanlagen älter als 20 Jahre
• Undichte Dächer oder fehlende Dachdämmung
• Marode Elektro- und Wasserleitungen
• Fehlende oder unzureichende Wärmedämmung
• Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbefall
• Einfachverglaste Fenster
• Asbestbelastete Materialien bei Baujahr vor 1995

Streng genommen ist es der Normalfall, dass Sanierungskosten höher ausfallen als ursprünglich kalkuliert. Besonders gefragt sind Sanierungsobjekte in attraktiven Lagen, wo bezugsfertige Immobilien kaum noch verfügbar oder unbezahlbar sind.

Hinweis: Nicht jedes günstige Objekt ist automatisch ein gutes Sanierungsobjekt. Manchmal ist der Kaufpreis niedrig, weil die Immobilie in einer unattraktiven Lage steht oder bauliche Mängel hat, die kaum wirtschaftlich zu beheben sind.

[fs-toc-h2]2. Finanzierungsmöglichkeiten für Sanierungsobjekte

Die Finanzierung eines Sanierungsobjekts unterscheidet sich grundlegend von einer normalen Baufinanzierung. Du benötigst nicht nur Geld für den Kaufpreis, sondern auch für die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen. Banken sehen Sanierungsobjekte kritischer als bezugsfertige Immobilien, weshalb die Finanzierung anspruchsvoller ist.

Kaufpreis plus Sanierung in einer Finanzierung

Die eleganteste Lösung ist eine Gesamtfinanzierung, bei der Kaufpreis und Sanierungskosten in einem einzigen Darlehen zusammengefasst werden. Hierbei bewertet die Bank nicht den aktuellen Zustand der Immobilie, sondern deren Wert nach abgeschlossener Sanierung.

Voraussetzungen für eine Gesamtfinanzierung:

1. Detaillierter Sanierungsplan mit Zeitrahmen
2. Konkrete Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben
3. Höheres Eigenkapital 20-30 Prozent statt üblicher 10-20 Prozent
4. Nachweis über ausreichende Bonität für Doppelbelastung

Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Finanzierungsszenarien durchspielen und prüfen, wie sich unterschiedliche Eigenkapitalquoten auf deine monatliche Belastung auswirken.

Modernisierungskredit als Ergänzung

Eine Alternative ist die zweigeteilte Finanzierung: Du finanzierst den Kaufpreis über eine normale Baufinanzierung und die Sanierungskosten über einen separaten Modernisierungskredit. Modernisierungskredite sind entweder als zweckgebundenes Immobiliendarlehen mit Grundbucheintrag oder als Ratenkredit ohne Grundbucheintrag zur freien Verwendung möglich, meist bis zu einer Darlehenssumme von 50.000 Euro.

Bei kleineren Sanierungsvorhaben bis etwa 50.000 Euro bietet sich ein Ratenkredit an, der schneller bewilligt wird und keine Grundschuldeintragung erfordert. Die Zinsen liegen zwar höher als bei einem klassischen Immobiliendarlehen, dafür bist du flexibler und kannst oft jederzeit Sondertilgungen vornehmen. Für umfangreichere Sanierungen über 50.000 Euro empfiehlt sich dagegen ein zweckgebundener Modernisierungskredit als Immobiliendarlehen mit günstigeren Konditionen.

In unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit findest du ausführliche Informationen zu den verschiedenen Varianten und erfährst, welche Form für dein Vorhaben am besten geeignet ist.

KfW-Förderung für energetische Sanierung

Für energetische Sanierungsmaßnahmen bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW zinsgünstige Förderkredite und Tilgungszuschüsse. Mit dem KfW-Programm 261 erhältst du einen zinsgünstigen Kredit bis zu 150.000 Euro und einen Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 37.500 Euro.

Wichtige Fördervoraussetzungen:

• Antragstellung vor Beginn der Maßnahmen
• Einschaltung eines zertifizierten Energieberaters Pflicht
• Erreichung definierter energetischer Standards
• Kombination mit BAFA-Zuschüssen möglich bis 70 Prozent für Heizungen

Finanzierungsbeispiel Sanierungsobjekt

Ausgangssituation:

• Kaufpreis: 200.000 Euro
• Sanierungskosten: 80.000 Euro
• Wert nach Sanierung: 320.000 Euro
• Eigenkapital: 60.000 Euro

Variante 1 – Gesamtfinanzierung:

• Darlehenssumme: 220.000 Euro
• Eigenkapital: 60.000 Euro oder 21 Prozent
• Zinssatz: 3,8 Prozent p.a.
• Monatliche Rate: ca. 1.320 Euro
• Vorteil: Ein Vertrag, niedrigere Gesamtkosten

Variante 2 – Geteilte Finanzierung:

• Baufinanzierung: 140.000 Euro bei 3,5 Prozent
• Modernisierungskredit: 80.000 Euro bei 5,2 Prozent
• Eigenkapital: 60.000 Euro
• Monatliche Rate: ca. 1.460 Euro
• Vorteil: Flexibler bei kleineren Anpassungen

[fs-toc-h2]3. Die versteckten Kosten eines Sanierungsobjekts

Der größte Fehler beim Kauf eines Sanierungsobjekts ist die Unterschätzung der tatsächlichen Sanierungskosten. Oftmals können sich unerwartete Mängel zeigen, die zusätzliche Investitionen erfordern und die ursprüngliche Kalkulation erheblich übersteigen.

Die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz kann zusätzlich bis zu 35.000 Euro kosten, wenn du als neuer Hausbesitzer bestimmte energetische Nachrüstungen vornehmen musst.

Hinweis: Kalkuliere immer einen Puffer von mindestens 20 Prozent auf die geschätzten Sanierungskosten ein. Unvorhergesehene Mängel wie Schimmel hinter Wänden, Schwamm im Gebälk oder Asbest in Bodenbelägen tauchen fast immer auf.

[fs-toc-h2]4. Risiken minimieren durch professionelle Bewertung

Die größte Sicherheit bietet eine fundierte Kaufentscheidung, bei der das Projekt von einem Fachmann geprüft wird. Ohne professionelle Begutachtung kaufst du praktisch die Katze im Sack.

Ein unabhängiges Baugutachten durch einen vereidigten Sachverständigen kostet zwischen 1.000 und 2.500 Euro, ist aber jeden Cent wert. Der Gutachter untersucht systematisch alle relevanten Bereiche und deckt versteckte Mängel auf, bevor du kaufst.

Checkliste: Objektprüfung vor dem Kauf

Dokumenten-Check:

• Grundbuchauszug auf Lasten prüfen
• Bauakten einsehen Genehmigungen, Pläne
• Energieausweis anfordern
• Nachweise über Sanierungen sammeln

Technische Prüfung durch Gutachter:

• Substanzprüfung Fundament, Mauerwerk, Dachstuhl
• Feuchtigkeitsmessung in allen kritischen Bereichen
• Prüfung Installationen Heizung, Elektro, Wasser
• Schadstoffanalyse bei Baujahr vor 1995

Finanzielle Bewertung:

• Marktwert nach Sanierung ermitteln
• Detaillierte Kostenaufstellung erstellen
• Fördermöglichkeiten recherchieren
• Wirtschaftlichkeitsrechnung durchführen

Rechtliche Absicherung:

• Kaufvertrag vom Anwalt prüfen lassen
• Gewährleistungsausschlüsse kritisch hinterfragen
• Rücktrittsmöglichkeiten verhandeln
• Sanierungspflichten nach GEG klären

Ein Holzgutachten deckt Befall mit Hausschwamm oder Holzwürmern auf, während eine Asbestuntersuchung bei Baujahren vor 1995 unbedingt durchgeführt werden sollte. Die Kosten für ein Schadstoffgutachten liegen bei 500 bis 1.500 Euro.

Auf Basis des Gutachtens solltest du konkrete Kostenvoranschläge von mindestens drei Handwerksbetrieben pro Gewerk einholen. Nur so erhältst du realistische Preise für deine Region und erkennst überteuerte Angebote.

[fs-toc-h2]5. Wann sich der Kauf lohnt

Nicht jedes Sanierungsobjekt ist ein gutes Investment. Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab, die du nüchtern bewerten solltest.

Die Lage ist bei Sanierungsobjekten noch wichtiger als bei normalen Immobilien. Unsanierte Immobilien erzielen in der Stadt einen Preisabschlag von durchschnittlich 21 Prozent, auf dem Land sogar 28 Prozent gegenüber energetisch sanierten Objekten. Diese Differenz zeigt das Wertsteigerungspotenzial nach erfolgreicher Sanierung.

Faustformel für die Wirtschaftlichkeit

Kaufpreis plus Sanierungskosten plus Nebenkosten sollte mindestens 15 Prozent unter dem Marktwert einer sanierten Immobilie liegen.

Das bedeutet: Nach Abzug aller Kosten sollten mindestens 15-20 Prozent Wertsteigerungspotenzial übrig bleiben, damit sich der Aufwand lohnt.

Persönliche Voraussetzungen prüfen:

• Handwerkliches Geschick für Eigenleistungen vorhanden?
• Gutes Netzwerk zu Handwerkern verfügbar?
• Ausreichend Zeit für Organisation vorhanden?
• Finanzielle Reserven für Unvorhergesehenes eingeplant?
• Geduld für mindestens 6-12 Monate Bauzeit?

In unserem Ratgeber zur Baufinanzierung findest du umfassende Informationen zum gesamten Finanzierungsprozess und erhältst Tipps für besondere Situationen.

Wenn du deine individuellen Finanzierungsmöglichkeiten prüfen möchtest, kannst du über unsere unverbindliche Finanzierungsanfrage ein maßgeschneidertes Angebot für dein Sanierungsprojekt erhalten.

[fs-toc-h2]6. FAQ – Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Sanierungsobjekt?

Banken verlangen bei Sanierungsobjekten meist mehr Eigenkapital als bei normalen Finanzierungen. Rechne mit mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten also Kaufpreis plus Sanierung. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstigere Konditionen erhältst du und desto höher ist dein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Kosten.

Finanzieren Banken auch ohne detaillierten Sanierungsplan?

Für größere Sanierungsvorhaben verlangen Banken fast immer einen detaillierten Kostenplan mit konkreten Angeboten. Ohne diesen Plan ist die Kreditvergabe deutlich schwieriger oder die Bank kalkuliert mit hohen Risikoaufschlägen. Bei kleinen Modernisierungsmaßnahmen bis etwa 30.000 Euro reicht manchmal eine grobe Kostenschätzung.

Was passiert, wenn die Sanierungskosten höher werden als geplant?

Das ist ein ernsthaftes Risiko. Banken finanzieren nur die ursprünglich vereinbarte Summe. Steigen die Kosten, musst du eine Nachfinanzierung beantragen, was meist mit deutlich schlechteren Konditionen verbunden ist. Deshalb ist der 20-prozentige Kostenpuffer so wichtig.

Kann ich während der Sanierung bereits einziehen?

Das hängt vom Umfang der Sanierung ab. Bei umfassenden Arbeiten an Elektrik, Heizung oder tragenden Wänden ist ein Einzug oft nicht möglich oder mit erheblichen Einschränkungen verbunden. Plane die Kosten für eine Zwischenlösung wie Miete oder Hotel in deine Kalkulation ein.

Welche Förderungen gibt es für Sanierungsobjekte?

Für energetische Sanierungen bietet die KfW zinsgünstige Kredite bis 150.000 Euro mit Tilgungszuschüssen bis 37.500 Euro. Das BAFA gewährt Zuschüsse bis 70 Prozent für neue Heizungsanlagen. Wichtig: Die Anträge müssen vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden und ein Energieberater ist Pflicht.

[fs-toc-h2]7. Fazit

Ein Sanierungsobjekt kann ein lohnendes Investment sein – vorausgesetzt, du gehst strategisch vor und kalkulierst realistisch. Die Finanzierung ist komplexer als bei bezugsfertigen Immobilien und erfordert eine sorgfältige Planung mit detaillierten Kostenvoranschlägen und ausreichendem Eigenkapital. Durch professionelle Gutachten, konkrete Handwerkerangebote und die Nutzung staatlicher Förderungen minimierst du das Risiko erheblich. Mit unserer Expertise und dem Zugang zu über 600 Bankpartnern finden wir auch für anspruchsvolle Sanierungsprojekte passende Finanzierungslösungen.