Schuldnerverzug bei Immobilienkrediten: Was passiert wenn du die Kreditrate nicht mehr zahlen kannst?
Diese Folgen drohen bei Zahlungsverzug und so kannst du handeln
Ein Schuldnerverzug bei deinem Immobilienkredit kann schnell zur existenziellen Bedrohung werden. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung – unerwartete Ereignisse führen oft dazu, dass du deine monatlichen Raten nicht mehr zahlen kannst. Doch was passiert genau, wenn du in Zahlungsverzug gerätst? Welche rechtlichen Folgen drohen und wie kannst du eine Zwangsversteigerung abwenden? In diesem Ratgeber erfährst du alles Wichtige zum Schuldnerverzug und erhältst konkrete Handlungsempfehlungen für den Ernstfall.
[fs-toc-h2]1. Was ist Schuldnerverzug bei Immobilienkrediten?
Ein Schuldnerverzug tritt nach § 286 BGB ein, wenn du als Kreditnehmer eine fällige Zahlung trotz Mahnung nicht leistest. Bei Immobilienkrediten gelten jedoch besondere Regelungen, die du unbedingt kennen solltest. Wenn du gerade dabei bist, eine Finanzierung aufzunehmen oder umzuschulden, findest du ausführliche Informationen in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.
Wann gerätst du in Verzug?
Anders als bei anderen Krediten ist bei Immobilienfinanzierungen oft ein konkreter Zahlungstermin vereinbart. Du gerätst automatisch in Verzug, wenn du diesen Termin versäumst – eine Mahnung ist dann nicht erforderlich. Die Bank kann jedoch auch vor Eintritt des Verzugs eine Mahnung verschicken, um dich zur Zahlung aufzufordern.
Bei Verbraucherdarlehen gibt es eine wichtige Sonderregelung: Du kommst spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Rechnung in Verzug, sofern die Bank dich auf diese Folge hingewiesen hat. Das bedeutet konkret: Selbst ohne Mahnung tritt der Verzug ein, wenn du innerhalb eines Monats nach Fälligkeit nicht zahlst.
Welche Voraussetzungen müssen für einen Schuldnerverzug erfüllt sein?
Für einen rechtswirksamen Schuldnerverzug müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig vorliegen:
- Die Forderung muss fällig sein
- Der Anspruch muss durchsetzbar sein (keine Einreden wie Zurückbehaltungsrecht)
- Du musst die Zahlung schuldhaft versäumt haben
- In der Regel ist eine Mahnung erforderlich (außer bei vereinbartem Zahlungstermin)
Wie viele Mahnungen sind rechtlich nötig?
Der Mythos der "drei Mahnungen" ist falsch. Rechtlich genügt bereits eine einzige Mahnung, um dich in Verzug zu setzen. Danach kann die Bank bereits rechtliche Schritte einleiten.
Warte nicht ab, bis Mahnungen ins Haus flattern! Wenn du merkst, dass deine monatliche Belastung zu hoch wird, kontaktiere sofort deine Bank. Die meisten Institute sind zu Lösungen bereit, wenn du frühzeitig das Gespräch suchst. Alternativ kannst du dich auch an uns wenden – mit über 25 Jahren Erfahrung unterstützen wir dich bei der Suche nach der optimalen Finanzierungslösung. Stelle jetzt deine unverbindliche Finanzierungsanfrage.
Tipp: Wenn du absehen kannst, dass eine Zahlung schwierig wird, kontaktiere deine Bank proaktiv. Viele Institute zeigen sich kulant, wenn du frühzeitig das Gespräch suchst und realistische Lösungsvorschläge unterbreitest.
[fs-toc-h2]2. Welche Folgen drohen wenn du die Kreditrate nicht mehr zahlen kannst?
Die Folgen eines Schuldnerverzugs bei Immobilienkrediten sind weitreichend und können deine finanzielle Existenz gefährden. Je länger der Verzug andauert, desto drastischer werden die Maßnahmen der Bank.
Verzugszinsen und Mahnkosten bei Zahlungsverzug
Bereits bei der ersten Mahnung entstehen dir zusätzliche Kosten. Die Bank darf Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen. Der Basiszinssatz liegt aktuell (Oktober 2025) bei 3,62%, sodass du mit Verzugszinsen von etwa 8,62% rechnen musst. Hinzu kommen Mahngebühren ab der zweiten Mahnung sowie eventuelle Anwaltskosten.
Beispielrechnung: Bei einer ausstehenden Rate von 1.500 Euro und einem Verzug von drei Monaten können schnell 200-300 Euro zusätzliche Kosten entstehen.
Kann die Bank meinen Immobilienkredit kündigen?
Ja, die Bank kann deinen Immobilienkredit kündigen, wenn du mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten im Rückstand bist und dieser Rückstand mindestens 2,5% des ursprünglichen Darlehensbetrags ausmacht. Vor der Kündigung muss die Bank dich mahnen und dir eine Frist von mindestens zwei Wochen zur Begleichung des Rückstands einräumen.
Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro bedeutet dies: Sobald du mit 7.500 Euro im Verzug bist, kann die Bank kündigen. Nach der Kündigung wird die gesamte Restschuld sofort fällig – nicht nur die versäumten Raten.
Wenn du deine bestehende Finanzierung optimieren möchtest, nutze unseren Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzurechnen und deine monatliche Belastung zu kalkulieren.
Schufa-Eintrag und Kreditwürdigkeit
Ein negativer Schufa-Eintrag ist nahezu unvermeidbar, wenn es zur Kündigung des Kreditvertrags kommt. Dieser Eintrag bleibt in der Regel drei Jahre nach vollständiger Begleichung der Schuld gespeichert. Dies erschwert oder verhindert künftige Kreditaufnahmen erheblich und kann auch Auswirkungen auf Mietverträge oder Mobilfunkverträge haben.
Hinweis: Die erste Mahnung darf die Bank dir nicht als Verzögerungsschaden in Rechnung stellen, da sie den Verzug erst auslöst. Alle weiteren Mahnungen und die damit verbundenen Kosten musst du jedoch tragen.
[fs-toc-h2]3. Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab und wie lange dauert sie?
Die Zwangsversteigerung ist die drastischste Folge eines Schuldnerverzugs bei Immobilienkrediten. Da die Bank in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit eingetragen hat, kann sie diese verwerten, um ihre Forderungen durchzusetzen.
Kann die Bank mein Haus pfänden?
Die Bank kann deine Immobilie nicht direkt "pfänden", aber sie kann die Zwangsversteigerung einleiten. Bei Abschluss deiner Baufinanzierung wurde eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Diese enthält in der Regel eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung, wodurch die Bank praktisch einen rechtskräftigen Zwangsvollstreckungstitel in der Hand hat. Ein langwieriges Gerichtsverfahren ist daher nicht erforderlich.
Das Gesetz schützt dich als privaten Kreditnehmer: Die Bank muss die Grundschuld zunächst kündigen und dabei eine sechsmonatige Kündigungsfrist beachten. Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht verkürzt werden – selbst wenn du zustimmen würdest. Nutze diese Zeit unbedingt, um nach Lösungen zu suchen! Wir beraten dich gerne zu deinen Optionen – kontaktiere uns für ein kostenloses Erstgespräch.
Die sechsmonatige Schutzfrist vor Zwangsversteigerung
Das Gesetz schützt dich als privaten Kreditnehmer durch eine wichtige Regelung: Die Bank muss die Grundschuld zunächst kündigen und dabei eine sechsmonatige Kündigungsfrist beachten. Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht verkürzt werden – selbst wenn du zustimmen würdest. Diese Zeit solltest du unbedingt nutzen, um nach Lösungen zu suchen.
Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung?
Der gesamte Prozess vom ersten Zahlungsverzug bis zur tatsächlichen Versteigerung läuft in mehreren Schritten ab:
- Mahnverfahren: 3-6 Monate nach Zahlungsverzug erfolgen Mahnungen
- Kündigung: Nach zwei versäumten Raten (mindestens 2,5% der Darlehenssumme) kann die Bank kündigen
- Grundschuldkündigung: Sechsmonatige Kündigungsfrist läuft
- Antragstellung beim Gericht: Die Bank reicht den Versteigerungsantrag ein
- Gutachten: Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert
- Terminansetzung: Das Gericht setzt einen Versteigerungstermin fest
- Versteigerung: Die Immobilie wird öffentlich versteigert
Vom ersten Zahlungsverzug bis zur tatsächlichen Versteigerung vergehen in der Regel 18-24 Monate. Diese Zeit kannst du für einen freihändigen Verkauf nutzen, der meist einen höheren Erlös bringt.
Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit
Ja, du kannst deine Immobilie auch während eines laufenden Kredits verkaufen. Ein freihändiger Verkauf ist fast immer die bessere Option als eine Zwangsversteigerung. Du erzielst höhere Verkaufspreise (oft 10-20% mehr) und behältst mehr Kontrolle über den Prozess. Mit dem Verkaufserlös wird dann die Restschuld bei der Bank beglichen.
Wichtig: Bei einer Zwangsversteigerung wird die Immobilie oft deutlich unter Marktwert verkauft. Reicht der Erlös nicht zur Deckung der Restschuld, bleibst du weiterhin für die Differenz haftbar.
Tipp: Kontaktiere frühzeitig einen Immobilienmakler und informiere die Bank über deine Verkaufsabsichten. Je schneller du handelst, desto bessere Preise kannst du erzielen.
[fs-toc-h2]4. Wie kannst du Schuldnerverzug vermeiden oder eine Zwangsversteigerung abwenden?
Die beste Strategie ist natürlich, einen Schuldnerverzug von vornherein zu verhindern. Doch auch wenn du bereits in Zahlungsschwierigkeiten steckst, gibt es Handlungsoptionen.
Präventive Maßnahmen bei der Kreditaufnahme
Bereits bei Abschluss deiner Immobilienfinanzierung solltest du Vorkehrungen treffen:
- Tilgungsfreie Zeit vereinbaren: Manche Banken bieten die Möglichkeit, für einen begrenzten Zeitraum nur Zinsen zu zahlen
- Sondertilgungsrechte nutzen: Kannst du unerwartet Geld zurückzahlen, reduziert dies deine Restschuld
- Ratenaussetzung einplanen: Vereinbare vertraglich die Option, Raten vorübergehend auszusetzen
- Restschuldversicherung abschließen: Diese springt bei Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod ein
Wenn du eine neue Finanzierung planst, informiere dich umfassend in unserem detaillierten Ratgeber zur Baufinanzierung über alle wichtigen Aspekte.
Kann ich meine Baufinanzierung Rate senken?
Ja, es gibt mehrere Möglichkeiten, deine monatliche Belastung zu reduzieren:
- Bankgespräch suchen: Kontaktiere deine Bank, bevor du in Verzug gerätst. Offenheit wird oft mit Kulanz belohnt
- Stundungsvereinbarung treffen: Die Bank kann Raten stunden oder vorübergehend reduzieren
- Laufzeitverlängerung prüfen: Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Belastung
- Tilgungssatz anpassen: Reduziere vorübergehend den Tilgungsanteil (zahle mehr Zinsen, weniger Tilgung)
- Ratenpause vereinbaren: Manche Banken bieten befristete Aussetzung der Zahlungen an
Umschuldung als Rettungsanker
Wenn deine bestehende Finanzierung zu teuer geworden ist oder du mehrere Kredite bedienen musst, kann eine Umschuldung sinnvoll sein. Allerdings ist eine Umschuldung während der Zinsbindung meist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.
Profitiere von unserem Zugang zu über 600 Banken – wir finden für dich die günstigsten Konditionen für deine Umfinanzierung. Mehr dazu erfährst du auf unserer Seite zur Baufinanzierung.
Nach Ablauf der Zinsbindung: Hier hast du die beste Gelegenheit für eine Anschlussfinanzierung zu besseren Konditionen. Bereits 12-18 Monate vor Ablauf solltest du Angebote einholen. Umfassende Informationen zur Anschlussfinanzierung und wie du von günstigeren Konditionen profitierst, findest du in unserem speziellen Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
Staatliche Hilfen nutzen bei Zahlungsschwierigkeiten
In bestimmten Situationen kannst du staatliche Unterstützung beantragen:
- Wohngeld (Lastenzuschuss): Zuschuss zu den Wohnkosten für Eigenheimbesitzer bei geringem Einkommen
- Sozialleistungen: Bei Arbeitslosigkeit können teilweise Kreditraten übernommen werden
- Schuldnerberatung: Kostenlose Unterstützung bei karitativen Einrichtungen
Professionelle Beratung einholen
Scheue dich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen:
- Schuldnerberatungsstellen bieten kostenlose Unterstützung
- Spezialisierte Finanzierungsvermittler helfen bei Umfinanzierungen
- Rechtsanwälte können deine Position gegenüber der Bank stärken
Mit über 25 Jahren Erfahrung in der Baufinanzierung stehen wir dir mit Rat und Tat zur Seite. Stelle jetzt deine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsanfrage.
Hinweis: Ignoriere niemals Mahnungen oder Schreiben der Bank. Je früher du reagierst, desto mehr Optionen hast du. Die meisten Banken sind zu Lösungen bereit, wenn du Zahlungswilligkeit zeigst und realistische Vorschläge unterbreitest.
[fs-toc-h2]5. FAQ – Häufige Fragen zum Schuldnerverzug bei Immobilienkrediten
Was passiert wenn ich eine Kreditrate nicht zahlen kann?
Wenn du eine einzelne Rate nicht zahlen kannst, gerätst du zunächst in Verzug. Die Bank wird dich mahnen und Verzugszinsen berechnen. Kritisch wird es erst, wenn du mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten im Rückstand bist und dieser Betrag mindestens 2,5% der ursprünglichen Darlehenssumme ausmacht. Dann kann die Bank den Kreditvertrag kündigen. Wichtig: Kontaktiere die Bank sofort, wenn du eine Zahlung nicht leisten kannst – oft lassen sich kulante Lösungen finden.
Wie viele Raten darf ich bei einem Immobilienkredit auslassen?
Rechtlich darfst du keine einzige Rate "auslassen". Sobald du eine Rate nicht zum vereinbarten Termin zahlst, gerätst du in Verzug. Die Bank kann den Kredit kündigen, wenn du mit zwei aufeinanderfolgenden Raten in Rückstand bist und dieser Betrag mindestens 2,5% der Kreditsumme ausmacht. Bei 300.000 Euro Darlehenssumme wären das 7.500 Euro – also etwa 5-6 typische Monatsraten. Warte aber nicht, bis es so weit kommt, sondern handle beim ersten Zahlungsproblem.
Kann ich eine Zwangsversteigerung noch abwenden?
Ja, selbst nach Einleitung des Verfahrens hast du Möglichkeiten. Am effektivsten ist ein freihändiger Verkauf der Immobilie, der meist 10-20% höhere Erlöse bringt als eine Versteigerung. Alternativ kannst du versuchen, die Restschuld durch eine neue Finanzierung abzulösen oder mit der Bank eine Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen. Bis zur tatsächlichen Versteigerung vergehen oft 18-24 Monate – diese Zeit solltest du aktiv nutzen. Je früher du handelst, desto besser sind deine Chancen.
Was passiert wenn der Versteigerungserlös nicht für die Restschuld reicht?
Du bleibst auch nach der Zwangsversteigerung für die Differenz zwischen Verkaufserlös und Restschuld haftbar. Diese Restforderung wird die Bank weiterhin von dir einfordern. Zusätzlich können Verfahrenskosten und weitere Zinsen anfallen. Im schlimmsten Fall droht dann eine Privatinsolvenz. Deshalb ist ein freihändiger Verkauf fast immer die bessere Alternative – hier erzielst du in der Regel deutlich höhere Preise und kannst die Restschuld oft vollständig begleichen.
Wie kann ich meine monatliche Belastung bei der Baufinanzierung reduzieren?
Es gibt mehrere Wege, deine monatliche Rate zu senken: Du kannst mit der Bank über eine Laufzeitverlängerung verhandeln, was die Rate reduziert, aber die Gesamtkosten erhöht. Alternativ kannst du den Tilgungssatz senken – dann zahlst du mehr Zinsen und weniger Tilgung, was die monatliche Belastung verringert. Manche Banken bieten auch befristete Ratenpausen an. Nach Ablauf der Zinsbindung kannst du bei der Anschlussfinanzierung die Konditionen komplett neu verhandeln und an deine aktuelle Situation anpassen. Detaillierte Informationen und konkrete Berechnungen findest du in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
[fs-toc-h2] Fazit
Ein Schuldnerverzug bei Immobilienkrediten ist eine ernste Situation, die schnelles und besonnenes Handeln erfordert. Die wichtigste Regel lautet: Kontaktiere deine Bank sofort, wenn sich Zahlungsschwierigkeiten abzeichnen. Je früher du das Gespräch suchst, desto mehr Lösungsoptionen stehen dir offen. Von Stundungsvereinbarungen über Laufzeitverlängerungen bis hin zu Umschuldungen gibt es verschiedene Wege, eine Zwangsversteigerung zu verhindern. Bei bestebaufinanzierung.com unterstützen wir dich mit über 25 Jahren Erfahrung und Zugang zu 600+ Banken dabei, die optimale Lösung für deine individuelle Situation zu finden.
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