Studentenwohnungen als Kapitalanlage: Finanzierung und Rendite-Tipps

Studentenwohnungen gelten als interessante Kapitalanlage mit stabiler Nachfrage und attraktiven Renditen. Doch die Finanzierung solcher Mikroapartments unterscheidet sich deutlich von der klassischen Immobilienfinanzierung, und auch bei der Renditeberechnung gibt es Besonderheiten zu beachten. In diesem Ratgeber erfährst du, wie die Finanzierung von Studentenwohnungen funktioniert, welche Renditen realistisch sind und worauf du als Kapitalanleger besonders achten solltest.

[fs-toc-h2]1. Was macht Studentenwohnungen als Kapitalanlage besonders?

Studentenwohnungen sind kleine, kompakte Apartments zwischen 18 und 30 Quadratmetern, die speziell auf die Bedürfnisse von Studierenden zugeschnitten sind. Sie befinden sich meist in unmittelbarer Nähe zu Universitäten oder Hochschulen und sind vollständig möbliert. Die Ausstattung umfasst typischerweise ein kombiniertes Wohn-Schlafzimmer, eine Küchenzeile und ein kleines Bad.

Der große Unterschied zu klassischen Kapitalanlagen liegt in der Vermietungsstruktur. Während du bei einer normalen Eigentumswohnung selbst Mieter suchst und Verträge abschließt, übernimmt bei Studentenwohnungen oft ein professioneller Betreiber diese Aufgaben. Du schließt mit diesem Betreiber einen Pachtvertrag ab, der dir garantierte Einnahmen sichert.

Die wichtigsten Merkmale von Studentenwohnungen im Überblick:

• Standardisierte Grundrisse: Effiziente Nutzung des Raums mit durchdachten Möblierungskonzepten
• Professionelles Management: Betreiber kümmern sich um Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung
• Garantierte Pacht: Feste monatliche Zahlungen unabhängig von der Vermietungssituation
• Gemeinschaftseinrichtungen: Waschküchen, Lernbereiche oder Gemeinschaftsräume erhöhen die Attraktivität
• Langfristige Verträge: Pachtverträge laufen meist über 15 bis 25 Jahre mit Option auf Verlängerung

Diese Betreibermodelle bringen sowohl Vorteile als auch Risiken mit sich. Die Bank bewertet eine Studentenwohnung mit Betreibervertrag anders als eine klassische Eigentumswohnung zur Selbstvermietung, was direkte Auswirkungen auf deine Finanzierungsmöglichkeiten hat.

Praxis-Tipp: Bevor du in eine Studentenwohnung investierst, solltest du unbedingt prüfen, wie etabliert und finanzstark der Betreiber ist. Ein Betreiberwechsel oder eine Insolvenz kann die Rendite erheblich beeinträchtigen, selbst wenn du theoretisch eine Mietgarantie hast. Fordere Geschäftsberichte an und recherchiere, wie lange der Betreiber bereits am Markt ist.

[fs-toc-h2]2. Wie unterscheidet sich die Finanzierung von klassischen Kapitalanlagen?

Die Finanzierung von Studentenwohnungen weicht in mehreren wichtigen Punkten von der klassischen Immobilienfinanzierung ab. Banken bewerten das Risiko anders, weil die Apartments kleiner sind, eine spezielle Zielgruppe haben und über Betreibermodelle vermietet werden.

Der wichtigste Unterschied liegt im Beleihungswert. Während Banken bei klassischen Eigentumswohnungen oft bis zu 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren, liegt die Beleihungsgrenze bei Studentenwohnungen meist niedriger. Das bedeutet für dich: Du benötigst mehr Eigenkapital.

Typische Finanzierungskonditionen im Vergleich:

Bei klassischen Eigentumswohnungen:

• Beleihung bis 80 Prozent des Kaufpreises möglich
• Markübliche Zinssätze ohne Aufschlag
• Mieteinnahmen werden voll anerkannt
• Große Auswahl an Finanzierungspartnern

Bei Studentenwohnungen:

• Beleihung meist nur 60 bis 70 Prozent
• Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten
• Pachteinnahmen abhängig von Betreiber-Bonität
• Weniger Banken bieten Finanzierung an

Ein zweiter wichtiger Punkt betrifft die Bewertung der Einnahmen. Bei Studentenwohnungen mit Betreibervertrag schauen Banken genau auf die Bonität des Betreibers und die Qualität des Pachtvertrags. Ist der Betreiber finanziell solide und der Vertrag langfristig, werden die Pachteinnahmen voll anerkannt. Bei schwächeren Betreibern können Banken die Einnahmen reduziert ansetzen oder höhere Zinsen verlangen.

Die Zinssätze liegen typischerweise etwa 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über den Konditionen für klassische Eigentumswohnungen. Bei einem Kredit über 100.000 Euro macht ein halber Prozentpunkt über 20 Jahre immerhin etwa 5.000 Euro Mehrkosten aus. Eine genaue Kalkulation ist daher essentiell. Unser Baufinanzierungsrechner hilft dir, verschiedene Szenarien durchzuspielen.

Steuerlich bieten Studentenwohnungen interessante Möglichkeiten. Die Finanzierungszinsen sind vollständig absetzbar, die Abschreibung läuft über 50 Jahre, und auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mindern deine Steuerlast. Detaillierte Informationen zur Finanzierung von Kapitalanlagen findest du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

[fs-toc-h2]3. Welche Rendite ist bei Studentenwohnungen realistisch?

Die Rendite einer Studentenwohnung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen, und ein genauer Blick auf alle Faktoren ist wichtig für eine realistische Einschätzung. Die beworbenen Bruttorenditen klingen oft verlockend und liegen häufig zwischen fünf und sieben Prozent. Diese Zahl ergibt sich aus dem Verhältnis der jährlichen Pachteinnahmen zum Kaufpreis.

Allerdings ist die Bruttorendite nur ein erster Anhaltspunkt. Von den Pachteinnahmen musst du verschiedene Kosten abziehen, um zur Nettorendite zu gelangen. Diese versteckten Kosten werden von Verkäufern gerne kleingeredet, haben aber erheblichen Einfluss auf deine tatsächliche Rendite.

Kostenblöcke, die deine Rendite schmälern:

• Verwaltungskosten: 15 bis 20 Prozent der Mieteinnahmen durch höheren Aufwand
• Instandhaltungsrücklage: 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter jährlich für künftige Renovierungen
• Nicht-umlagefähige Nebenkosten: Versicherungen, Grundsteuer, Hausgeld (50 bis 100 Euro monatlich)
• Finanzierungskosten: Zinsen für dein Darlehen
• Leerstandsrisiko: Trotz Garantie solltest du bei Betreiberwechsel Puffer einkalkulieren

Nach Abzug dieser Kosten bleibt die Nettorendite, die bei gut kalkulierten Objekten zwischen zwei und vier Prozent liegt. Das klingt zunächst bescheiden, doch die Gesamtrendite setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Du profitierst von der laufenden Pacht abzüglich Kosten, vom Vermögensaufbau durch die Tilgung des Kredits aus Mieteinnahmen und von der potenziellen Wertsteigerung der Immobilie.

Der Hebel der Fremdfinanzierung verstärkt deine Eigenkapitalrendite erheblich. Wenn du 27.000 Euro Eigenkapital einsetzt und damit ein Objekt für 90.000 Euro kontrollierst, wirken sich Wertsteigerungen überproportional auf dein eingesetztes Kapital aus. Eine Wertsteigerung von zehn Prozent bedeutet 9.000 Euro Gewinn auf 27.000 Euro Eigenkapital, also 33 Prozent Rendite auf dein eingesetztes Kapital.

Praxis-Tipp: Lass dir vom Verkäufer eine detaillierte Renditeberechnung mit allen Nebenkosten geben. Rechne selbst nach und sei skeptisch bei Bruttorenditen über sieben Prozent. Oft werden Nebenkosten zu niedrig angesetzt oder Risiken verschwiegen. Eine realistische Netto-Rendite von drei bis vier Prozent ist bei Studentenwohnungen ein guter Wert.

[fs-toc-h2]4. Welche Standortfaktoren beeinflussen den Erfolg?

Der Standort ist bei Studentenwohnungen noch wichtiger als bei klassischen Immobilien, weil die Zielgruppe sehr spezifisch ist und klare Anforderungen hat. Eine Studentenwohnung in einer Stadt ohne Universität oder mit schrumpfenden Studierendenzahlen wird langfristig Probleme bekommen, selbst wenn der Betreiber heute noch eine Pacht garantiert.

Die wichtigsten Standortkriterien, auf die du achten solltest:

• Nähe zur Universität: Maximal 15 bis 20 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln
• Stabile oder wachsende Studierendenzahlen: Prüfe die Entwicklung der letzten zehn Jahre und Prognosen
• Infrastruktur: Supermärkte, Cafés, öffentliche Verkehrsmittel in fußläufiger Entfernung
• Konkurrenz am Markt: Wie viele andere Studentenwohnheime gibt es? Wie ist die Auslastung?
• Reputation der Hochschule: Renommierte Universitäten ziehen konstant neue Studierende an

Besonders wichtig ist die Entwicklung der Studierendenzahlen. Universitätsstädte wie München, Berlin, Hamburg oder Köln haben kontinuierlich wachsende Zahlen und bieten daher eine sichere Basis. Kleinere Hochschulstädte können attraktiv sein, wenn die Universität einen exzellenten Ruf hat und spezialisierte Studiengänge anbietet, die Studierende auch überregional anziehen.

Die Wettbewerbssituation solltest du ebenfalls analysieren. Gibt es bereits viele Studentenwohnheime oder plant die Stadt weitere? Ein Überangebot kann dazu führen, dass die Auslastung sinkt und Betreiber in Schwierigkeiten geraten. Erkundige dich beim städtischen Amt für Hochschulentwicklung oder bei der Universität selbst nach Planungen für neue Wohnheime.

[fs-toc-h2]5. Welche Risiken musst du kennen und wie minimierst du sie?

Wie jede Kapitalanlage birgt auch eine Studentenwohnung Risiken, die du vor dem Kauf gründlich abwägen solltest. Das größte Risiko liegt im Betreibermodell selbst. Du bist abhängig von einem Unternehmen, das dir die Pacht zahlt und die Verwaltung übernimmt.

Die wichtigsten Risikofaktoren im Detail:

Betreiberinsolvenz: Wenn der Betreiber zahlungsunfähig wird, fallen die garantierten Pachtzahlungen weg. Du musst dann selbst einen neuen Betreiber finden oder das Apartment eigenständig vermieten, was bei möbliertem Wohnraum und wechselnden Studierenden aufwendig ist. Minimiere dieses Risiko durch Prüfung der Betreiber-Bonität, indem du Geschäftsberichte anforderst und recherchierst, wie lange der Betreiber bereits erfolgreich am Markt ist.

Sinkende Studierendenzahlen: Demografischer Wandel oder Verlagerung von Studiengängen können die Nachfrage reduzieren. Schütze dich durch Wahl etablierter Universitätsstädte mit diversifiziertem Studienangebot und langfristig stabiler Entwicklung.

Höhere Instandhaltungskosten: Studentenwohnungen unterliegen durch häufige Mieterwechsel stärkerer Abnutzung. Kalkuliere großzügige Rücklagen und vermeide Objekte in Billigbauweise.

Schwieriger Wiederverkauf: Mikroapartments haben eine kleinere Käuferschicht als normale Wohnungen. Plane mit längeren Vermarktungszeiten und möglicherweise Preisabschlägen beim Verkauf.

Änderung rechtlicher Rahmenbedingungen: Mietpreisbremse oder verschärfte Auflagen für möblierte Wohnungen können die Rendite beeinflussen.

Um diese Risiken zu minimieren, solltest du auf Diversifikation achten. Investiere nicht dein gesamtes Kapital in eine einzige Studentenwohnung, sondern streue idealerweise über mehrere Objekte oder kombiniere mit anderen Anlageformen. Prüfe den Pachtvertrag gründlich mit einem Fachanwalt, besonders die Regelungen bei Betreiberwechsel oder Insolvenz. Wähle nur Objekte in Top-Lagen mit stabiler Nachfrage, und kalkuliere konservativ mit niedrigeren Renditen als vom Verkäufer versprochen.

[fs-toc-h2]6. FAQ: Häufige Fragen zu Studentenwohnungen als Kapitalanlage

Kann ich eine Studentenwohnung ohne Eigenkapital finanzieren?

Theoretisch ja, praktisch ist es sehr schwierig. Banken verlangen bei Studentenwohnungen meist mindestens 30 Prozent Eigenkapital wegen des höheren Risikos. Vollfinanzierungen sind selten und nur bei ausgezeichneter Bonität und Top-Objekten möglich, allerdings zu deutlich schlechteren Konditionen.

Was passiert, wenn der Betreiber wechselt?

Bei einem Betreiberwechsel sollte der Pachtvertrag idealerweise auf den neuen Betreiber übergehen. Prüfe im Vertrag, ob eine Übernahmeklausel existiert. Im schlechtesten Fall musst du vorübergehend selbst vermieten oder einen neuen Betreiber suchen, was zu Einnahmeausfällen führen kann.

Lohnt sich eine Studentenwohnung auch ohne Betreiber?

Die Eigenverwaltung ist möglich, aber deutlich aufwendiger. Du musst dich selbst um Vermietung, Möblierung, häufige Mieterwechsel und Instandhaltung kümmern. Dafür sparst du die Betreibergebühr und kannst möglicherweise höhere Mieten erzielen. Diese Variante eignet sich eher für Anleger vor Ort mit Zeit und Immobilienerfahrung.

Welche Laufzeit sollte der Pachtvertrag haben?

Mindestens 15 Jahre, besser 20 bis 25 Jahre mit Verlängerungsoption. Kurze Vertragslaufzeiten erhöhen dein Risiko, weil du früher einen neuen Betreiber finden musst. Achte auch auf automatische Verlängerungsklauseln und faire Kündigungsfristen.

[fs-toc-h2]7. Fazit: Studentenwohnungen als Beimischung im Portfolio

Studentenwohnungen können eine interessante Ergänzung im Anlageportfolio sein, sind aber keine risikofreie Geldanlage. Die beworbenen hohen Renditen relativieren sich bei genauer Betrachtung aller Kosten, bleiben aber attraktiv im Vergleich zu anderen sicheren Anlageformen. Die Abhängigkeit vom Betreiber ist das zentrale Risiko, das durch sorgfältige Prüfung und Auswahl minimiert werden kann. Mit professioneller Beratung über bestebaufinanzierung.com findest du heraus, ob eine Studentenwohnung zu deiner Anlagestrategie passt und wie du die Finanzierung optimal strukturierst. Der Zugang zu über 600 Banken ermöglicht es, auch bei dieser speziellen Finanzierungsform die besten Konditionen zu finden.