Teilverkauf der Immobilie: Alternative zur Vollfinanzierung

Du besitzt eine abbezahlte Immobilie und benötigst Kapital für Renovierungen, einen altersgerechten Umbau oder einfach mehr finanzielle Freiheit? Der Teilverkauf deiner Immobilie könnte eine Alternative zur klassischen Baufinanzierung sein. Bei diesem Modell verkaufst du einen Anteil deines Eigenheims und bleibst trotzdem wohnen. Doch während die Idee verlockend klingt, birgt sie auch erhebliche Kosten und Risiken, die du genau verstehen solltest.

[fs-toc-h2]1. Was ist ein Immobilien-Teilverkauf und wie funktioniert er?

Beim Teilverkauf einer Immobilie veräußerst du einen Anteil von typischerweise 20 bis 50 Prozent deines Hauses oder deiner Wohnung an ein spezialisiertes Unternehmen. Du erhältst dafür eine Einmalzahlung, die du frei verwenden kannst. Das Besondere: Du bleibst in deiner Immobilie wohnen und behältst die volle Kontrolle über das Objekt. Der Käufer wird zwar Miteigentümer, verzichtet aber auf jegliche Mitsprache bei der Nutzung.

So funktioniert der Teilverkauf im Detail:

1. Immobilienbewertung: Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den aktuellen Marktwert deiner Immobilie
2. Angebotserstellung: Du erhältst ein konkretes Angebot mit Auszahlungsbetrag und Nutzungsentgelt
3. Vertragsverhandlung: Festlegung des Verkaufsanteils, der Festschreibungsdauer und weiterer Konditionen
4. Notarielle Beurkundung: Nach gesetzlicher Bedenkfrist von zwei Wochen erfolgt die Beurkundung
5. Grundbucheintrag: Eintragung des Nießbrauchrechts und der Eigentumsübertragung
6. Auszahlung: Kaufpreiszahlung erfolgt meist 14 Tage nach Auflassungsvormerkung

Das Wohnrecht wird rechtlich über ein Nießbrauchrecht abgesichert, das im Grundbuch eingetragen wird. Dieses Nießbrauchrecht ist umfassender als ein einfaches Wohnrecht: Es ermöglicht dir nicht nur, selbst in der Immobilie zu wohnen, sondern sie auch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Im Gegenzug für dieses umfassende Nutzungsrecht zahlst du ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer.

Der Markt für Teilverkäufe hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Zu den bekanntesten Anbietern gehören:

• Wertfaktor
• Heimkapital
• Deutsche Teilkauf
• Volksbank Immobilien Teilverkauf
• Liquidhome

Allerdings haben einige Unternehmen ihr Neugeschäft bereits eingestellt oder ihre Konditionen deutlich verschlechtert. Die gestiegenen Finanzierungskosten und der schwierige Immobilienmarkt haben die Branche unter Druck gesetzt. Wenn du dich über klassische Finanzierungsalternativen informieren möchtest, die oft deutlich günstiger sind als ein Teilverkauf, kannst du dich in unserer persönlichen Baufinanzierungsberatung umfassend über deine Möglichkeiten informieren.

Tipp: Bevor du dich für einen Anbieter entscheidest, solltest du mehrere Angebote einholen und diese detailliert vergleichen. Die Unterschiede bei Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelten und Vertragsbedingungen können erheblich sein und über die Laufzeit tausende Euro ausmachen.

[fs-toc-h2]2. Die Kosten des Teilverkaufs: Was du wirklich zahlst

Die Kosten eines Teilverkaufs werden häufig unterschätzt. Während die Einmalzahlung verlockend wirkt, summieren sich die laufenden und späteren Kosten zu beträchtlichen Summen.

Das Nutzungsentgelt im Detail:

Das Nutzungsentgelt bildet die größte Belastung – es ist vergleichbar mit einer Miete für den verkauften Anteil deiner Immobilie. Es wird als Prozentsatz pro Jahr auf den Auszahlungsbetrag berechnet und monatlich fällig. Im Jahr 2025 liegen die Sätze je nach Festschreibungsdauer unterschiedlich:

• Festschreibung 10 Jahre: 4,9 bis 6,6 Prozent pro Jahr
• Festschreibung lebenslang: 6,4 bis 7,6 Prozent pro Jahr

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einem Teilverkauf von 150.000 Euro und einem Nutzungsentgelt von 5,5 Prozent zahlst du jährlich 8.250 Euro, also 688 Euro pro Monat. Über 20 Jahre summiert sich das auf 165.000 Euro – mehr als der ursprünglich erhaltene Betrag. Die dramatische Entwicklung zeigt sich im Vergleich: Während 2023 noch Sätze unter 3 Prozent möglich waren, haben sich die Kosten mittlerweile mehr als verdoppelt.

Weitere versteckte Kosten beim Teilverkauf:

• Durchführungsentgelt: 3,25 bis 6,5 Prozent des Gesamtverkaufspreises beim späteren Verkauf
• Mindesterlösanteil: Einige Anbieter verlangen 117 Prozent des ursprünglichen Betrags zurück
• Instandhaltungskosten: Trägst du weiterhin komplett allein
• Nebenkosten: Bleiben vollständig bei dir als Eigentümer
• Rückkaufgebühren: 1 bis 2 Prozent des Rückkaufpreises plus Gutachten- und Notarkosten

Manche Anbieter verzichten auf ein explizites Durchführungsentgelt, behalten sich aber stattdessen einen Mindesterlösanteil vor. Die Deutsche Teilkauf beispielsweise verlangt 117 Prozent des ursprünglich gezahlten Betrags zurück. Hinzu kommen die vollen Instandhaltungskosten, die du als Eigentümer weiterhin allein trägst – der Teilkäufer beteiligt sich trotz seines Anteils nicht an Reparaturen, Modernisierungen oder Nebenkosten. Um die tatsächlichen Kosten eines Teilverkaufs mit einer klassischen Finanzierung zu vergleichen, hilft dir unser Baufinanzierungsrechner bei der Kalkulation deiner individuellen monatlichen Belastung.

[fs-toc-h2]3. Voraussetzungen und Eignung für einen Teilverkauf

Nicht jede Immobilie und nicht jeder Eigentümer kommt für einen Teilverkauf infrage. Die Anbieter stellen klare Anforderungen, die du erfüllen musst.

Checkliste: Voraussetzungen für den Teilverkauf

• Immobilienwert: Mindestens 200.000 bis 300.000 Euro
• Auszahlungssumme: Minimum 100.000 Euro
• Belastungsfreiheit: Möglichst keine oder nur geringe Restschulden
• Immobilienzustand: Gut bis sehr gut, keine umfangreiche Sanierung erforderlich
• Mindestalter: 60 bis 65 Jahre (je nach Anbieter)
• Regelmäßiges Einkommen: Ausreichend für Nutzungsentgelt plus Lebenshaltung
• Wohnsituation: Selbstnutzung geplant oder Vermietungsabsicht

Die meisten Anbieter setzen ein Mindestalter von 60 bis 65 Jahren voraus. Der Teilverkauf richtet sich primär an Senioren, die ihr gebundenes Immobilienvermögen teilweise freisetzen möchten. Besonders wichtig ist ein ausreichendes regelmäßiges Einkommen, denn du musst das monatliche Nutzungsentgelt zuverlässig zahlen können. Bei einer Rente von 1.500 Euro und einem Nutzungsentgelt von 600 Euro bleiben dir nur 900 Euro für alle anderen Lebenshaltungskosten – ein finanziell gefährlicher Engpass.

Wann ein Teilverkauf sinnvoll sein kann:

• Du erhältst aufgrund deines Alters keinen klassischen Kredit mehr
• Du benötigst eine hohe Einmalzahlung für Renovierung oder altersgerechten Umbau
• Du möchtest unbedingt in deinem gewohnten Umfeld wohnen bleiben
• Du verfügst über ausreichende laufende Einkünfte für das Nutzungsentgelt
• Du hast keine Erben oder möchtest das Erbe nicht als Immobilie hinterlassen
• Du möchtest den Verkaufszeitpunkt selbst bestimmen, aber bereits Liquidität erhalten

Allerdings solltest du dir bewusst sein: In den meisten Fällen ist eine klassische Baufinanzierung die deutlich günstigere Alternative. Selbst wenn du als Senior einen etwas höheren Zinssatz zahlst, bleiben die Gesamtkosten meist erheblich unter denen eines Teilverkaufs. In unserem Ratgeber zur Baufinanzierung erfährst du mehr über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und welche Optionen auch im höheren Alter zur Verfügung stehen.

[fs-toc-h2]4. Risiken und Nachteile, die du kennen musst

Der Teilverkauf birgt erhebliche finanzielle Risiken, die über die hohen Kosten hinausgehen. Eine umfassende Risikoanalyse ist unerlässlich, bevor du dich für diese Finanzierungsform entscheidest.

Die größten Risiken im Überblick:

1. Wertsteigerungsklauseln und Haftung
Viele Anbieter lassen sich vertraglich eine Mindestwertsteigerung zusichern, typischerweise 17 Prozent über die Vertragslaufzeit. Wird diese beim späteren Gesamtverkauf nicht erreicht, haftest du mit deinem verbleibenden Anteil für die Differenz. In einem schwachen Immobilienmarkt kann das bedeuten, dass du deutlich weniger erhältst als erwartet.

Beispielrechnung Wertverlustrisiko:

• Teilverkauf: 30 Prozent für 150.000 Euro
• Erwartete Wertsteigerung: 117 Prozent = 175.500 Euro Rückzahlung
• Tatsächlicher Verkaufspreis nach 15 Jahren: 500.000 Euro (statt 600.000 Euro)
• Anteil Teilkäufer: 175.500 Euro (garantiert)
• Dein Anteil: nur 324.500 Euro (statt erwarteter 420.000 Euro)
• Dein Verlust: 95.500 Euro

2. Grundschuldbelastung der gesamten Immobilie

Die Risiken der Grundschuldbelastung:

• Der Teilkäufer lässt eine Grundschuld über 100 Prozent der Immobilie eintragen
• Bei Zahlungsverzug droht Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung
• Du verlierst die Kontrolle, obwohl du Mehrheitseigentümer bist
• Verkauf oder Beleihung der Immobilie nur mit Zustimmung möglich

3. Teure und riskante Rückkaufoption
Der vorzeitige Rückkauf ist zwar möglich, aber mit erheblichen Hürden verbunden:

• Zahlung des aktuellen Marktwerts (nicht des ursprünglichen Betrags)
• Zusätzliche Rückkaufgebühr von 1 bis 2 Prozent des Rückkaufpreises
• Kosten für neues Gutachten und Notar
• Bei Wertsteigerung kann der Rückkauf deutlich teurer werden

4. Drastische Kostensteigerung nach Festschreibungsende
Nach Ablauf der Festschreibungsfrist kann der Anbieter die Kosten erhöhen. In der Regel orientiert sich die Anpassung an der Entwicklung der Hypothekenzinsen oder der Inflation. Bei den aktuellen Marktverwerfungen können die Nutzungsentgelte drastisch steigen – von ursprünglich 3 Prozent auf über 7 Prozent. Wenn deine finanzielle Leistungsfähigkeit dann nicht mehr ausreicht, kann das zum Verlust der Immobilie führen.

Tipp: Kalkuliere immer mit einem Sicherheitspuffer. Selbst bei lebenslanger Festschreibung solltest du prüfen, ob du das Nutzungsentgelt langfristig aus deinen Einnahmen zahlen kannst, auch bei unerwarteten zusätzlichen Ausgaben wie Reparaturen.

[fs-toc-h2]5. Bessere Alternativen zum Teilverkauf

Bevor du dich für einen Teilverkauf entscheidest, solltest du andere Finanzierungsmöglichkeiten prüfen. In den meisten Fällen gibt es günstigere Alternativen.

Alternative 1: Klassische Baufinanzierung

Auch im höheren Alter ist eine normale Baufinanzierung oft möglich und deutlich günstiger als ein Teilverkauf. Mit Zugang zu über 600 Bankpartnern können wir häufig auch für Senioren attraktive Finanzierungslösungen finden.

Vorteile gegenüber dem Teilverkauf:

• Monatliche Rate oft niedriger als Nutzungsentgelt (circa 500 Euro statt 688 Euro)
• Nach 20 Jahren ist die Immobilie abbezahlt statt laufender Kosten
• Du behältst 100 Prozent Eigentum und profitierst von Wertsteigerungen
• Zinsen steuerlich absetzbar bei Vermietung
• Sondertilgungen und vorzeitige Ablösung möglich
• Keine versteckten Durchführungsentgelte beim späteren Verkauf

Mit unserem Tilgungsrechner kannst du deine monatliche Belastung bei verschiedenen Zinssätzen und Tilgungsraten berechnen und direkt mit dem Nutzungsentgelt eines Teilverkaufs vergleichen.

Alternative 2: Seniorenkredit und tilgungsfreie Finanzierungen

Speziell für ältere Immobilieneigentümer entwickelt. Der Vergleich zeigt die Unterschiede:

Seniorenkredit im Vergleich zum Teilverkauf:

• Monatliche Belastung: Nur Zinsen statt Nutzungsentgelt
• Zinssatz: 3 bis 5 Prozent statt 5 bis 7,6 Prozent
• Eigentum: 100 Prozent bei dir statt nur 50 bis 80 Prozent
• Tilgung: Bei Verkauf oder Tod (bei beiden Modellen)
• Flexibilität: Hoch bei Seniorenkredit, gering beim Teilverkauf

Bei tilgungsfreien Krediten zahlst du nur die Zinsen, die Tilgung erfolgt erst beim späteren Verkauf der Immobilie. Das hält die monatliche Belastung niedrig und ist trotzdem günstiger als ein Teilverkauf. Eine weitere Option ist die klassische Umkehrhypothek: Die Bank zahlt dir monatlich oder einmalig Geld aus, das erst beim Verkauf oder Tod aus der Immobilie zurückgezahlt wird.

Alternative 3: Leibrente und Immobilienverrentung

Bei der Leibrente verkaufst du deine Immobilie komplett, erhältst aber ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rentenzahlung. Der Verkaufspreis liegt in der Regel deutlich höher als beim Teilverkauf, da der Käufer das gesamte Objekt erwirbt.

Unterschiede zum Teilverkaufsmodell:

• Monatliche Einnahmen statt Ausgaben
• Höherer Gesamterlös als beim Teilverkauf
• Keine Instandhaltungspflichten mehr (je nach Vertrag)
• Transparentere Kostenstruktur
• Kein Wertverlustrisiko für dich

Die Immobilienverrentung über eine Bank funktioniert ähnlich: Du erhältst eine monatliche Zahlung, während die Bank das Eigentum nach deinem Tod erhält. Diese Modelle sind transparenter und oft kostengünstiger als der Teilverkauf, da keine laufenden Nutzungsentgelte anfallen.

Alternative 4: Schenkung mit Nießbrauch

Wenn du Kinder oder andere Erben hast, kann eine Schenkung mit Nießbrauchrecht eine steuerlich günstige Alternative sein:

Schritt-für-Schritt zur Familienlösung:

1. Du überträgst die Immobilie bereits jetzt an deine Kinder
2. Du behältst lebenslanges Nießbrauchrecht (Wohnen plus Vermieten)
3. Deine Kinder nutzen die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
4. Von diesem Darlehen zahlen sie dir einen Teil aus
5. Du wohnst kostenlos, während deine Kinder das Darlehen abbezahlen

Diese Lösung vermeidet die hohen Kosten des Teilverkaufs und nutzt Freibeträge bei der Schenkungssteuer (400.000 Euro pro Kind alle 10 Jahre). Wie du bei der Übertragung von Immobilien steuerlich profitieren kannst und welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung und steuerlichen Aspekten.

[fs-toc-h2]6. Der Weg zur richtigen Entscheidung

Die Entscheidung für oder gegen einen Teilverkauf solltest du sorgfältig vorbereiten und nicht übereilt treffen.

Prüfschritt 1: Umfassende Bedarfsanalyse

Beginne mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme:

Finanzcheck durchführen:

• Wie viel Kapital benötigst du wirklich?
• Welche laufenden Einnahmen hast du (Rente, Mieten, etc.)?
• Welche festen monatlichen Ausgaben fallen an?
• Bleibt genug Puffer für das Nutzungsentgelt plus Unvorhergesehenes?

Verwendungszweck klären:

• Dringende Renovierung: Bei Sanierungsbedarf kann ein Modernisierungskredit mit KfW-Förderung die passende Lösung sein
• Altersgerechter Umbau: KfW-Zuschüsse bis 6.250 Euro nutzen
• Liquidität für Lebensunterhalt: Rechne genau – Kostet das Nutzungsentgelt mehr als es nutzt?

Berücksichtige dabei, dass deine Ausgaben im Alter oft steigen, etwa für Gesundheit und Pflege. Prüfe auch, welche Verwendung das Kapital haben soll: Bei einer dringenden Renovierung ist ein zweckgebundener Modernisierungskredit meist die wirtschaftlichere Wahl.

Prüfschritt 2: Angebote systematisch vergleichen

Hole immer mehrere Angebote ein – sowohl für den Teilverkauf als auch für alternative Finanzierungen.

Vergleichskriterien Teilverkauf:

• Höhe des Nutzungsentgelts (jährlich in Prozent)
• Festschreibungsdauer (10 Jahre, 15 Jahre, lebenslang)
• Durchführungsentgelt beim späteren Verkauf
• Wertsteigerungsklauseln und Mindesterlösanteile
• Rückkaufoptionen und Konditionen
• Kündigungsmöglichkeiten und -fristen
• Regelungen bei Zahlungsverzug

Berechne die Gesamtkosten über verschiedene Zeiträume: nach 10, 15 und 20 Jahren. Oft zeigt sich erst in dieser Langfristbetrachtung, wie teuer ein Teilverkauf wirklich ist. Nutze dafür die Teilverkaufsrechner der Anbieter, aber auch unabhängige Vergleichsrechner. Um die Kosten einem klassischen Immobilienkredit gegenüberzustellen, nutze unseren Baufinanzierungsvergleich, mit dem du Angebote von über 600 Bankpartnern vergleichen kannst.

Prüfschritt 3: Professionelle Beratung einholen

Die wichtigsten Beratungsschritte:

• Finanzierungsberatung: Lass dich unabhängig zu allen Alternativen beraten
• Rechtliche Prüfung: Notar oder Anwalt soll Teilverkaufsvertrag prüfen
• Familiengespräch: Sprich mit Kindern/Erben über deine Pläne
• Bedenkfrist nutzen: Die zweiwöchige gesetzliche Frist nicht unterschreiten

Lass dich unabhängig beraten, bevor du unterschreibst. In unserer persönlichen Baufinanzierungsberatung zeigen wir dir oft deutlich günstigere Alternativen zum Teilverkauf auf. Mit Zugang zu über 600 Bankpartnern prüfen wir alle Finanzierungsmöglichkeiten und finden die Lösung, die wirklich zu deiner Situation passt. Die zweiwöchige gesetzliche Bedenkfrist solltest du unbedingt nutzen und nicht unter Druck unterschreiben, selbst wenn der Anbieter mit zeitlich begrenzten Angeboten lockt. Sprich auch mit deinen Kindern oder anderen Erben über deine Pläne. Oft gibt es in der Familie Lösungen, die du alleine nicht siehst.

[fs-toc-h2]7. Häufig gestellte Fragen zum Teilverkauf

Kann ich den verkauften Anteil später zurückkaufen?

Ja, die meisten Teilverkaufsverträge räumen dir ein Rückkaufsrecht ein. Allerdings musst du dann den aktuellen Marktwert des verkauften Anteils zahlen, nicht den ursprünglich erhaltenen Betrag. Bei gestiegenen Immobilienpreisen kann der Rückkauf deutlich teurer werden. Hinzu kommen Nebenkosten wie Gutachten und Notargebühren. Einige Anbieter verlangen zusätzlich eine Rückkaufgebühr von 1 bis 2 Prozent des Rückkaufpreises. Plane den Rückkauf daher nur ein, wenn du dir sicher bist, dass du das notwendige Kapital aufbringen kannst.

Was passiert mit dem Teilverkauf im Erbfall?

Der Teilverkaufsvertrag läuft auch nach deinem Tod weiter. Deine Erben übernehmen die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag, also auch die Zahlung des Nutzungsentgelts. Sie können die Immobilie verkaufen, wobei der Teilkäufer seinen Anteil plus Durchführungsentgelt erhält. Alternativ können die Erben den verkauften Anteil zurückkaufen, wenn sie das Kapital aufbringen können. Das Nießbrauchrecht erlischt mit deinem Tod, sodass die Erben bei Eigennutzung das volle Nutzungsentgelt zahlen müssten – oft ist dann ein schneller Verkauf die wirtschaftlichere Lösung.

Ist ein Teilverkauf steuerlich absetzbar?

Nein, das Nutzungsentgelt ist steuerlich nicht absetzbar, da es sich rechtlich nicht um Schuldzinsen, sondern um eine Gegenleistung für das Nießbrauchrecht handelt. Auch der Verkauf selbst ist bei selbstgenutzten Immobilien nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Bei vermieteten Immobilien kann der Teilverkauf jedoch steuerliche Konsequenzen haben. Im Gegensatz dazu sind Zinsen bei einer klassischen Baufinanzierung steuerlich absetzbar, wenn du die Immobilie vermietest – ein weiterer Vorteil gegenüber dem Teilverkauf.

Kann der Teilkäufer mich zum Verkauf zwingen?

In der Regel nicht während der Vertragslaufzeit, solange du deine Verpflichtungen erfüllst. Wenn du aber das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kannst oder die Immobilie erheblich verfallen lässt, kann der Teilkäufer auf einen Verkauf drängen. In den Verträgen sind meist Regelungen enthalten, die bei Zahlungsverzug oder Pflichtverletzungen einen vorzeitigen Verkauf ermöglichen. Da der Teilkäufer eine Grundschuld über die gesamte Immobilie hält, kann er im Extremfall auch die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung beantragen. Deshalb ist es so wichtig, dass du das Nutzungsentgelt wirklich langfristig zahlen kannst.

Gibt es einen Teilverkauf auch ohne Nutzungsentgelt?

Nein, bei kommerziellen Anbietern ist das Nutzungsentgelt ein fester Bestandteil des Geschäftsmodells. Der Teilkäufer verzichtet auf die Nutzung seines Immobilienanteils und erhält dafür das Nutzungsentgelt als Verzinsung seiner Investition. Möglich ist eine Vereinbarung ohne Nutzungsentgelt nur bei einem privaten Teilverkauf, etwa innerhalb der Familie. Hier könnten Eltern und Kinder vereinbaren, dass die Kinder einen Anteil übernehmen und die Eltern kostenlos wohnen bleiben. Steuerlich ist das als Schenkung mit Nießbrauchrecht zu behandeln und muss entsprechend gestaltet werden.

[fs-toc-h2]8. Fazit: Teilverkauf als teure Notlösung

Der Teilverkauf einer Immobilie bietet schnelle Liquidität ohne Auszug – doch dieser Komfort hat seinen Preis. Mit Nutzungsentgelten von aktuell 5 bis 7 Prozent, zusätzlichen Durchführungsentgelten und versteckten Risiken bei Wertsteigerungsklauseln ist der Teilverkauf deutlich teurer als klassische Finanzierungsalternativen. Über eine Laufzeit von 20 Jahren können die Kosten das Zwei- bis Dreifache der ursprünglichen Auszahlung erreichen.

In den meisten Fällen findest du mit professioneller Beratung günstigere Lösungen: von der klassischen Baufinanzierung über Seniorenkredite bis zur Immobilienverrentung. In unserer Baufinanzierungsberatung analysieren wir deine individuelle Situation und finden mit Zugang zu über 600 Bankpartnern die Finanzierung, die wirklich zu dir passt – oft zu einem Bruchteil der Kosten eines Teilverkaufs. Lass dich beraten, bevor du eine so weitreichende Entscheidung triffst. Deine Immobilie ist mehr wert, als sie durch einen überteuerten Teilverkauf zu verschenken.