Teilverkauf Immobilie: Alternative zur klassischen Baufinanzierung?

Teilverkauf ist keine Alternative zur klassischen Baufinanzierung, sondern eine teure Notlösung für Senioren ohne Kreditwürdigkeit: Das Nutzungsentgelt von 4–7 % jährlich kostet bei 100.000 € Teilverkauf über 15 Jahre rund 60.000–105.000 € – ein vergleichbarer Immobilienkredit nur 18.000–25.000 € Zinsen. Teilverkauf lohnt sich nur, wenn du 65+ bist, keine Bank dir einen Kredit gibt und du keine Erben hast, die du benachteiligen würdest.

Du hast eine abbezahlte Immobilie, brauchst aber dringend Geld – für Modernisierung, Pflege oder Lebensunterhalt. Die Bank lehnt einen Kredit ab, weil du im Rentenalter bist. Jetzt wird dir Teilverkauf als Lösung angeboten: Ein Investor kauft 20–50 % deiner Immobilie, zahlt dir sofort 50.000–200.000 € aus, und du bleibst wohnen. Klingt verlockend. Die Realität: Teilverkauf ist eine der teuersten Finanzierungsformen überhaupt. Bei bestebaufinanzierung.com vergleichen wir für dich über 600 Banken – in den meisten Fällen finden wir eine günstigere Lösung.

[fs-toc-h2]1. Was ist Teilverkauf – und für wen ist er gedacht?

Beim Teilverkauf verkaufst du einen Teil deiner Immobilie, meist 20–50 % des Wertes, an ein spezialisiertes Unternehmen. Du bleibst Haupteigentümer und erhältst ein lebenslanges Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet: Du darfst weiter in der Immobilie wohnen oder sie vermieten.

Im Gegenzug zahlst du ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer – eine Art Miete für den verkauften Anteil. Dieses Entgelt liegt aktuell zwischen 3,9 % und 6,9 % pro Jahr, bezogen auf die Auszahlungssumme. Bei 100.000 € Teilverkauf zahlst du also 325–575 € monatlich.

Teilverkauf richtet sich primär an Senioren ab 65 Jahren, die ihre schuldenfreie Immobilie nicht verlassen wollen, aber Liquidität brauchen. Die Zielgruppe: Rentner mit geringer Rente, die von Banken keinen Kredit mehr bekommen, weil das Einkommen nicht ausreicht oder das Alter zu hoch ist.

Warum Teilverkauf keine Baufinanzierungs-Alternative ist

Hier ist ein wichtiger Punkt: Teilverkauf wird oft als "Alternative zur Baufinanzierung" beworben. Das ist irreführend. Eine klassische Baufinanzierung nutzt du für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Teilverkauf dagegen setzt voraus, dass du bereits Eigentümer bist – idealerweise schuldenfrei.

Du kannst mit Teilverkauf also nicht dein Traumhaus kaufen. Du kannst nur Kapital aus deinem bestehenden Haus herausholen. Das ist ein fundamentaler Unterschied.

[fs-toc-h2]2. Die wahren Kosten: Nutzungsentgelt über 15 Jahre

Das Nutzungsentgelt ist der größte Kostenfaktor beim Teilverkauf. Es wird oft als "kleine monatliche Miete" verharmlost. Schauen wir uns an, was das über die Jahre wirklich bedeutet.

Beispiel: Du verkaufst 30 % deiner Immobilie im Wert von 350.000 €. Du erhältst 105.000 € ausgezahlt. Das Nutzungsentgelt beträgt 5,2 % pro Jahr. Das sind 5.460 € jährlich oder 455 € monatlich.

Nach 10 Jahren hast du 54.600 € Nutzungsentgelt gezahlt. Nach 15 Jahren sind es 81.900 €. Nach 20 Jahren 109.200 €. Du hast dann mehr Nutzungsentgelt bezahlt, als du ursprünglich erhalten hast. Und das bei gleichbleibenden 5,2 % – manche Verträge sehen nach 10 Jahren eine Anpassung nach oben vor, gekoppelt an die Inflation oder aktuelle Zinsen.

Zum Vergleich: Ein Immobilienkredit über 105.000 € zu 3,8 % Zinsen mit 2 % Tilgung kostet dich über 15 Jahre etwa 32.000 € Zinsen. Die Differenz: 49.900 €. Das ist Geld, das du beim Teilverkauf zusätzlich bezahlst.

[fs-toc-h2]3. Wertsteigerungsklausel: Das versteckte Risiko

Fast alle Teilverkaufs-Anbieter haben eine Wertsicherungsklausel im Vertrag. Das bedeutet: Beim späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf erhält der Investor mindestens 115–120 % dessen, was er dir ursprünglich gezahlt hat – unabhängig davon, ob deine Immobilie tatsächlich so stark im Wert gestiegen ist.

Beispiel: Der Investor kauft 30 % deiner Immobilie für 90.000 €. Die Wertsicherungsklausel sagt: Er bekommt mindestens 108.000 € zurück (120 % von 90.000 €). Deine Immobilie müsste also um mindestens 6 % gestiegen sein (bei 30 % Anteil = 20 % Gesamtwertsteigerung nötig), damit du nicht draufzahlst.

Steigt deine Immobilie nur um 10 % in 15 Jahren, trägst du das Verlustrisiko komplett allein. Der Investor ist abgesichert – du nicht.

Umgekehrt profitierst du natürlich von Wertsteigerungen über der Mindestgrenze. Wenn deine Immobilie um 40 % steigt, erhältst du auch mehr beim Verkauf. Aber: Das Risiko ist asymmetrisch verteilt.

[fs-toc-h2]4. Für wen Teilverkauf wirklich passt – und für wen nicht

Teilverkauf ist sinnvoll für eine sehr spezifische Zielgruppe. Du solltest folgende Kriterien erfüllen:

Du bist mindestens 65 Jahre alt und planst, noch 10–20 Jahre in deiner Immobilie zu wohnen. Deine Immobilie ist schuldenfrei und hat einen Wert von mindestens 250.000 €. Dein Einkommen reicht nicht aus, um bei einer Bank einen Kredit zu bekommen – selbst nicht mit Grundschuldbesicherung. Du hast keine Erben, die durch den Teilverkauf finanziell benachteiligt würden, oder deine Erben stimmen ausdrücklich zu.

Teilverkauf passt nicht, wenn du unter 60 Jahre alt bist – dann bekommst du fast immer noch einen normalen Kredit. Du planst, in 3–5 Jahren umzuziehen oder ins Pflegeheim zu gehen. Du hast Kinder, die später erben sollen – der Teilverkauf schmälert ihr Erbe erheblich. Dein Kapitalbedarf ist unter 50.000 € – da sind die Abschlusskosten prozentual zu hoch.

[fs-toc-h2]5. Ablauf eines Teilverkaufs: So läuft es ab

Wenn du dich für einen Teilverkauf entscheidest, läuft er in mehreren Schritten ab. Zuerst holst du dir ein unverbindliches Angebot von einem Teilverkaufs-Anbieter ein. Dieser macht eine erste Bewertung deiner Immobilie – meist online anhand deiner Angaben.

Dann beauftragt der Anbieter einen unabhängigen Gutachter, der den genauen Verkehrswert ermittelt. Kosten: 500–1.200 €, oft übernimmt das der Anbieter. Auf Basis dieses Gutachtens erhältst du ein verbindliches Angebot: Wie viel Prozent du verkaufen musst, um deine Wunschsumme zu erhalten, wie hoch das monatliche Nutzungsentgelt ist und welche Bedingungen beim späteren Verkauf gelten.

Bist du einverstanden, wird ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt. Du und der Investor unterschreiben beim Notar. Der Investor wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen, ebenso dein lebenslanges Nießbrauchrecht. Kosten: 1,5–3 % der Teilverkaufssumme, also bei 100.000 € etwa 1.500–3.000 €.

Nach Eintragung im Grundbuch wird dir die vereinbarte Summe ausgezahlt. Ab dann zahlst du monatlich das Nutzungsentgelt.

[fs-toc-h2]6. Alternative Finanzierungsmodelle im Vergleich

Neben Teilverkauf und normalem Kredit gibt es noch weitere Möglichkeiten, Kapital aus deiner Immobilie zu holen. Die Leibrente ist ein vollständiger Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht. Du verkaufst deine Immobilie komplett, erhältst aber neben einer Einmalzahlung eine lebenslange monatliche Rente. Das Wohnrecht ist mietfrei. Diese Option passt, wenn du keine Erben hast und regelmäßiges Einkommen brauchst.

Die Umkehrhypothek funktioniert wie ein Kredit, den du nicht zurückzahlen musst. Die Bank zahlt dir monatlich Geld aus, die Schulden plus Zinsen werden erst nach deinem Tod aus dem Hausverkauf beglichen. In Deutschland noch selten, in den USA verbreitet.

Der klassische Immobilienkredit mit Grundschuldbesicherung bleibt in den meisten Fällen die günstigste Variante. Auch im Alter. Mehr dazu in unserem Ratgeber zu Immobilienkrediten.

Ein Modernisierungskredit ist speziell für Umbauten gedacht und oft bis 50.000 € ohne Grundbucheintrag erhältlich – schnell, unkompliziert, deutlich günstiger als Teilverkauf.

[fs-toc-h2]7. Steuerliche und rechtliche Aspekte

Beim Teilverkauf entstehen steuerliche Pflichten. Verkaufst du innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb oder Erbschaft, fällt Spekulationssteuer an – auf den Gewinn aus dem Teilverkauf. Hast du die Immobilie länger als 10 Jahre, ist der Verkauf steuerfrei.

Das Nutzungsentgelt ist keine Miete und daher nicht steuerlich absetzbar – außer du vermietest die Immobilie. Dann kannst du das Nutzungsentgelt als Werbungskosten geltend machen.

Beim späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf fallen erneut Notarkosten und Grunderwerbsteuer an. Viele Teilverkaufs-Verträge sehen vor, dass du diese Kosten allein trägst – auch für den Anteil des Investors. Das kann bei einer 300.000-€-Immobilie schnell 10.000–15.000 € ausmachen.

Achte auch darauf, dass dein Nießbrauchrecht korrekt und umfassend im Grundbuch eingetragen ist. Es sollte ausdrücklich ein Verkaufs- und Vermietungsrecht enthalten, falls du später doch ausziehen oder vermieten möchtest.

[fs-toc-h2]8. FAQ: Die häufigsten Fragen zum Teilverkauf

Kann ich den verkauften Anteil später zurückkaufen?

Ja, die meisten Verträge sehen ein Rückkaufsrecht vor. Allerdings zum dann aktuellen Marktwert – oder zum Mindesterlös laut Wertsicherungsklausel. Wenn deine Immobilie stark im Wert gestiegen ist, kann der Rückkauf deutlich teurer sein als der ursprüngliche Verkaufspreis.

Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann?

Wenn du in Zahlungsverzug gerätst, kann der Investor nach mehreren Mahnungen die gesamte Immobilie zwangsversteigern lassen. Das ist ein massives Risiko. Bevor du einen Teilverkauf machst, prüfe genau, ob du das monatliche Entgelt langfristig stemmen kannst – auch bei Inflation oder steigenden Lebenshaltungskosten.

Kann ich die Immobilie nach dem Teilverkauf noch vererben?

Ja, du vererbst deinen verbleibenden Anteil – also 50–80 % der Immobilie, je nachdem wie viel du verkauft hast. Deine Erben erben aber auch die Verpflichtung zum Nutzungsentgelt, falls sie weiter darin wohnen wollen. Oder sie müssen mit dem Investor verhandeln – meist läuft es auf einen Gesamtverkauf hinaus.

Welche Immobilien eignen sich für einen Teilverkauf?

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ab etwa 250.000 € Wert sind geeignet. Die Immobilie sollte in gutem Zustand sein, in gefragter Lage liegen und selbstgenutzt werden. Vermietete Immobilien sind schwieriger, weil die Mieterträge die Kalkulation beeinflussen.

Gibt es Teilverkauf auch für jüngere Menschen?

Theoretisch ja, praktisch eher nein. Die meisten Anbieter haben ein Mindestalter von 60–65 Jahren. Für jüngere Menschen gibt es fast immer bessere Alternativen – nämlich einen normalen Kredit. Auch bei schwieriger Bonität gibt es Spezialkredite, die günstiger sind als Teilverkauf.

[fs-toc-h2]9. Deine nächsten Schritte: So gehst du vor

Wenn du über Teilverkauf nachdenkst, gehe strategisch vor. Kläre zuerst deinen genauen Kapitalbedarf. Brauchst du wirklich 120.000 € oder reichen 80.000 €? Jeder Euro weniger spart dir Nutzungsentgelt.

Dann hole dir mindestens drei verschiedene Angebote ein: ein Teilverkaufs-Angebot von einem spezialisierten Unternehmen, ein Immobilienkreditangebot von mindestens zwei Banken, und prüfe KfW-Fördermöglichkeiten, falls es um Modernisierung oder altersgerechten Umbau geht.

Rechne alle Varianten über 15–20 Jahre durch. Was kostet dich Variante A insgesamt, was Variante B? Berücksichtige dabei auch, was mit deinen Erben passiert.

Sprich mit deinen Kindern oder anderen Erben, bevor du einen Teilverkauf abschließt. Sie haben ein berechtigtes Interesse daran, informiert zu sein, weil der Teilverkauf ihr zukünftiges Erbe reduziert.