Tilgungsaussetzung: Wann sie sinnvoll sein kann

Eine Aussetzung der Tilgung bei der Baufinanzierung klingt verlockend: Niedrigere monatliche Raten, mehr finanzieller Spielraum. Doch diese Finanzierungsform hat zwei Gesichter – als strategisches Instrument für Kapitalanleger oder als Notlösung bei Zahlungsschwierigkeiten. In diesem Ratgeber erfährst du, wann diese Option wirklich sinnvoll ist, welche Kosten entstehen und welche Risiken du beachten solltest.

[fs-toc-h2]1. Was bedeutet tilgungsfreie Finanzierung?

Bei einer tilgungsfreien Baufinanzierung zahlst du vorübergehend oder dauerhaft nur die Zinsen, während die eigentliche Rückzahlung der Darlehenssumme pausiert. Es gibt zwei grundlegend unterschiedliche Formen, die du unbedingt unterscheiden solltest.

Geplante Tilgungsfreiheit mit Sparvertrag

Bei dieser Form, auch endfälliges Darlehen oder Festdarlehen genannt, wird die Tilgungsfreiheit von Anfang an im Kreditvertrag vereinbart. Du zahlst über die gesamte Laufzeit ausschließlich Zinsen an die Bank. Die Darlehenssumme bleibt konstant bei beispielsweise 250.000 Euro – egal ob im ersten oder im zehnten Jahr. Parallel dazu zahlst du den Betrag, der normalerweise zur Tilgung genutzt würde, in ein sogenanntes Tilgungsersatzprodukt ein.

Als Tilgungsersatz kommen infrage:

• Kapitallebensversicherungen mit garantierter Ablaufleistung
• Bausparverträge, die bei Zuteilung die Restschuld ablösen
• Investmentfonds oder Fondssparpläne mit Renditechancen
• Andere Sparverträge mit planbarer Auszahlung

Am Ende der Laufzeit wird das angesparte Kapital verwendet, um das Darlehen in einer Summe zu tilgen. Die Idee dahinter: Wenn dein Sparvertrag mehr Rendite abwirft als die Zinsen kosten, kannst du theoretisch schneller schuldenfrei werden oder sogar einen Überschuss erzielen.

Vorübergehende Tilgungspause bei Zahlungsschwierigkeiten

Die zweite Form ist eine Notlösung: Du gerätst unerwartet in finanzielle Schwierigkeiten – durch Jobverlust, Krankheit oder unvorhergesehene Ausgaben. In diesem Fall kannst du mit deiner Bank eine vorübergehende Aussetzung der Rückzahlung vereinbaren, meist für drei bis sechs Monate, in Ausnahmefällen bis zu einem Jahr. Du zahlst in dieser Zeit nur noch die Zinsen, was deine monatliche Belastung spürbar reduziert.

Beispiel: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro mit 4% Zinsen und 2% Tilgung zahlst du normalerweise 1.000 Euro monatlich (667 Euro Zinsen + 333 Euro Tilgung). Mit Tilgungspause zahlst du nur noch 667 Euro – eine Entlastung von 333 Euro pro Monat.

Der entscheidende Unterschied

Der wichtigste Unterschied liegt in der Planung: Bei der geplanten Variante ist sie von Anfang an Teil deiner Finanzierungsstrategie. Bei der Notfall-Variante reagierst du auf eine unvorhergesehene Situation. Die Kosten, Risiken und steuerlichen Aspekte unterscheiden sich erheblich.

Wenn du mehr über verschiedene Finanzierungsformen und deren Vor- und Nachteile erfahren möchtest, hilft dir unser umfassender Ratgeber zur Baufinanzierung weiter.

[fs-toc-h2]2. Vermietete Immobilien: Hier kann es sich lohnen

Ein tilgungsfreies Darlehen ist kein Standard-Finanzierungsinstrument für jeden. Es eignet sich primär für spezifische Situationen und Anlegertypen.

Steuervorteile bei vermieteten Objekten

Der Haupteinsatzbereich für endfällige Darlehen sind vermietete Immobilien. Der Grund liegt in der Steuer: Als Vermieter kannst du die Zinsen vollständig als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen absetzen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil Jahr für Jahr, weil du kontinuierlich tilgst. Bei der tilgungsfreien Variante bleiben die Zinsen konstant hoch, weil die Darlehenssumme gleich bleibt.

Rechenbeispiel vermietete Immobilie:

• Darlehenssumme: 300.000 Euro
• Zinssatz: 4% = 12.000 Euro Zinsen pro Jahr
• Mieteinnahmen: 18.000 Euro pro Jahr
• Steuersatz: 40%

Mit konstantem Zinsabzug sparst du jährlich 4.800 Euro Steuern (12.000 Euro × 40%). Diese Steuerersparnis verringert deine tatsächlichen Finanzierungskosten erheblich. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen würde der absetzbare Zinsanteil jedes Jahr kleiner, damit auch deine Steuerersparnis.

Anleger mit Renditestrategie

Erfahrene Anleger nutzen die tilgungsfreie Finanzierung gezielt, wenn sie davon überzeugt sind, mit dem Tilgungsersatzprodukt eine höhere Rendite zu erzielen als die Kreditkosten betragen. Liegt der Darlehenszins bei 4% und du erzielst mit deinem Fondssparplan 6% Rendite, ergibt sich theoretisch ein Vorteil von 2 Prozentpunkten. Über 20 Jahre kann das bei entsprechenden Beträgen einen fünfstelligen Überschuss bedeuten.

Wichtige Voraussetzungen für diese Strategie:

• Hohe Risikotoleranz und Erfahrung mit Kapitalanlagen
• Langer Anlagehorizont (mindestens 15-20 Jahre)
• Disziplin bei der Einzahlung in den Sparvertrag
• Finanzielle Puffer für schlechte Börsenphasen
• Bewusstsein, dass Renditen nie garantiert sind

Familie absichern durch Lebensversicherung

Manche Eigennutzer wählen diese Variante in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung, um zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen: Die Lebensversicherung dient gleichzeitig als Tilgungsersatz und als Absicherung der Familie im Todesfall. Das spart theoretisch eine zusätzliche Risikolebensversicherung.

Allerdings ist diese Variante heute weniger attraktiv als früher:

• Renditen von Kapitallebensversicherungen sind niedrig (oft unter 2%)
• Die Kreditkosten (4-5% Zinsen) übersteigen meist die Versicherungsrendite
• Separate Risikolebensversicherungen sind oft günstiger und flexibler
• Steuerliche Vorteile sind für Eigennutzer minimal

Wann du darauf verzichten solltest

Für die Finanzierung deiner selbstgenutzten Immobilie ist ein endfälliges Darlehen in den meisten Fällen nicht zu empfehlen, wenn:

• Du keine vermietete Immobilie finanzierst (keine Steuervorteile)
• Du wenig Erfahrung mit Kapitalanlagen hast
• Dir Planungssicherheit wichtiger ist als Renditechancen
• Du deine erste Immobilie kaufst
• Dein Budget bereits knapp kalkuliert ist

Für die klassische Eigenheimfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen mit kontinuierlicher Tilgung fast immer die bessere, sicherere und oft auch günstigere Wahl.

[fs-toc-h2]3. Notfall-Tilgungspause bei finanziellen Engpässen

Anders als die geplante Variante dient die Notfall-Tilgungspause dazu, kurzfristige finanzielle Engpässe zu überbrücken. Hier geht es nicht um Renditeoptimierung, sondern um Schadensbegrenzung.

Typische Situationen für eine Notfall-Lösung

Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit

Der Verlust des Arbeitsplatzes oder die Reduzierung auf Kurzarbeit führt zu einem plötzlichen Einkommensrückgang. Eine vorübergehende Tilgungspause verschafft dir Zeit, einen neuen Job zu finden oder bis die Kurzarbeit endet. Die Aussetzung wird in der Regel für drei bis sechs Monate gewährt, in Ausnahmefällen auch länger.

Krankheit oder Pflegefall

Eine längere Krankheit oder die Pflege eines Angehörigen kann dein Einkommen erheblich mindern. Gleichzeitig entstehen oft zusätzliche Kosten. Die Tilgungspause gibt dir finanziellen Spielraum, bis sich die Situation stabilisiert hat.

Unvorhergesehene Ausgaben

Manchmal häufen sich ungeplante Kosten: Eine teure Reparatur am Haus, ein Wasserschaden oder der Ausfall wichtiger Haushaltsgeräte. Wenn deine Rücklagen nicht ausreichen, kann eine vorübergehende Lösung helfen, diese Phase zu überbrücken.

Elternzeit oder berufliche Neuorientierung

Während der Elternzeit reduziert sich das Haushaltseinkommen. Eine Tilgungspause für einige Monate kann die finanzielle Belastung in dieser Phase verringern. Auch bei einem Jobwechsel mit vorübergehender Einkommensreduzierung kann sie sinnvoll sein.

So beantragst du die Aussetzung

1. Frühzeitig Kontakt aufnehmen: Sobald du merkst, dass du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst, kontaktiere deine Bank. Warte nicht, bis du die erste Rate nicht mehr zahlen kannst.
2. Situation glaubhaft darlegen: Erkläre der Bank konkret, warum du die Tilgung vorübergehend nicht leisten kannst und wann sich deine Situation voraussichtlich bessert.
3. Unterlagen vorbereiten: Je nach Situation benötigst du Nachweise wie Arbeitslosenbescheinigung, Krankmeldungen oder andere Belege.
4. Dauer vereinbaren: Die Bank wird mit dir klären, für welchen Zeitraum die Tilgung ausgesetzt werden kann. Üblich sind drei bis sechs Monate.
5. Konditionen schriftlich festhalten: Lass dir die Vereinbarung schriftlich geben. Darin sollte stehen, wie lange die Aussetzung gilt und was danach passiert.

Was du beachten musst

Die Tilgungspause ist keine Lösung auf Dauer. Du hast in der Regel keinen rechtlichen Anspruch darauf – die Bank entscheidet nach Kulanz. Manche Kreditverträge sehen eine solche Möglichkeit ausdrücklich vor, dann ist sie ein vertragliches Recht. Prüfe deinen Vertrag oder frage bei deiner Bank nach.

Während der Aussetzung zahlst du weiterhin Zinsen. Deine Schulden werden nicht weniger, sondern bleiben konstant. Das bedeutet: Nach der Pause verlängert sich entweder deine Kreditlaufzeit, oder deine monatliche Rate erhöht sich, weil du die ausgefallene Tilgung nachholen musst. Die Gesamtkosten deiner Finanzierung steigen durch die längere Laufzeit.

Wichtig: Stelle niemals eigenmächtig die Zahlung ein! Das führt zu Mahnungen, Verzugszinsen und im schlimmsten Fall zur Kündigung des Darlehens durch die Bank. Sprich immer zuerst mit deiner Bank.

[fs-toc-h2]4. Kosten und Risiken im Detail

Eine tilgungsfreie Finanzierung ist nicht kostenlos und birgt erhebliche Risiken, die du genau kennen solltest.

Konstante Zinslast führt zu Mehrkosten

Der größte Kostenfaktor: Du zahlst während der gesamten Laufzeit Zinsen auf die volle Darlehenssumme. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Zinslast kontinuierlich, weil du parallel tilgst. Bei der tilgungsfreien Variante bleibt sie konstant hoch.

Vergleichsrechnung über 20 Jahre:

Annuitätendarlehen:

• Darlehenssumme: 250.000 Euro
• Zinssatz: 4%
• Tilgung: 3%
• Monatliche Rate: 1.458 Euro (bleibt gleich)
• Gesamtzinsen nach 20 Jahren: ca. 127.000 Euro
• Restschuld nach 20 Jahren: ca. 78.000 Euro

Tilgungsfreies Darlehen mit Sparvertrag:

• Darlehenssumme: 250.000 Euro (bleibt konstant)
• Zinssatz: 4%
• Monatliche Zinsrate: 833 Euro
• Einzahlung Tilgungsersatz: 625 Euro (entspricht 3% Tilgung)
• Gesamtzinsen nach 20 Jahren: 200.000 Euro
• Mehrkosten nur durch Zinsen: 73.000 Euro

Diese Mehrkosten von 73.000 Euro müssen durch die Rendite des Tilgungsersatzprodukts ausgeglichen werden. Dazu kommen noch die Kosten für den Sparvertrag selbst.

Gebühren der Tilgungsersatzprodukte

Kapitallebensversicherung:

• Abschlusskosten: 3-5% der Versicherungssumme (einmalig)
• Laufende Verwaltungskosten: 0,5-1% pro Jahr
• Risikokosten für Todesfallschutz
• Garantierte Rendite oft unter 2%

Bausparvertrag:

• Abschlussgebühr: 1-1,6% der Bausparsumme (einmalig)
• Kontoführungsgebühren: 10-20 Euro jährlich
• Sparzinsen: 0,1-0,5%
• Darlehenszinsen bei Zuteilung: oft höher als aktuelle Marktzinsen

Fondssparplan:

• Ausgabeaufschlag: 0-5% (je nach Anbieter)
• Laufende Kosten (TER): 0,2-2% pro Jahr
• Mögliche Rendite: 4-8% langfristig
• Risiko: Keine Garantie, Wertschwankungen möglich

Das Timing-Problem

Ein oft unterschätztes Problem: Der Tilgungsersatz muss exakt zum Fälligkeitstermin des Darlehens die benötigte Summe bereitstellen. Bei Fondssparplänen kann es sein, dass genau zu diesem Zeitpunkt die Börsen im Minus stehen. Du wärst dann gezwungen, zu einem ungünstigen Zeitpunkt zu verkaufen.

Auch bei Bausparverträgen gibt es Unwägbarkeiten: Die Zuteilung kann sich verzögern. Wenn dein Darlehen fällig wird, der Bausparvertrag aber noch nicht zugeteilt ist, musst du überbrücken – oft zu schlechteren Konditionen.

Renditerisiko beachten

Die Rechnung funktioniert nur, wenn dein Tilgungsersatz tatsächlich die erwartete Rendite bringt. Bei Kapitallebensversicherungen liegt die garantierte Leistung oft 20-30% unter der prognostizierten Ablaufleistung mit Überschussbeteiligung. Rechnet die Bank mit der prognostizierten Summe, reicht die garantierte Leistung nicht zur vollständigen Tilgung.

Bei Fondssparplänen gibt es überhaupt keine Garantie. Eine Börsenkrise kurz vor der Fälligkeit kann deine Rechnung zunichtemachen. Dann musst du entweder nachfinanzieren oder das Darlehen kann nicht vollständig getilgt werden.

Stundungsrisiko bei Notfall-Variante

Wenn du aus finanziellen Gründen eine Aussetzung brauchst und die Bank ablehnt, hast du keine rechtliche Handhabe – außer es ist vertraglich vereinbart. Die Bank kann auch zusätzliche Bedingungen stellen oder höhere Zinsen verlangen. In manchen Fällen wird die Aussetzung nur gewährt, wenn du zusätzliche Sicherheiten stellst.

[fs-toc-h2]5. Bessere Alternativen für mehr Flexibilität

Bevor du dich für eine tilgungsfreie Finanzierung entscheidest, solltest du prüfen, ob es nicht bessere Alternativen gibt.

Niedrige Anfangstilgung statt Nulltilgung

Statt einer kompletten Tilgungsfreiheit kannst du ein Annuitätendarlehen mit sehr niedriger Anfangstilgung wählen – beispielsweise nur 1%. Vorteile:

• Du tilgst von Anfang an, wenn auch langsam
• Größere Auswahl an Banken (viele lehnen reine Tilgungsfreiheit ab)
• Oft bessere Zinsen als bei endfälligen Darlehen
• Du kannst die Tilgung später erhöhen, wenn mehr Geld zur Verfügung steht
• Keine Abhängigkeit von Tilgungsersatzprodukten

Die niedrige Tilgung reduziert deine monatliche Belastung ähnlich wie eine Tilgungsfreiheit, aber ohne die extremen Mehrkosten.

Moderne Darlehen mit Flexibilität

Viele moderne Baudarlehen bieten bereits eingebaute Flexibilität:

Tilgungssatzwechsel: Du kannst die Tilgung während der Laufzeit mehrfach anpassen, oft zwischen 1 und 10%. Das gibt dir Spielraum bei veränderten finanziellen Verhältnissen.

Sondertilgungsrechte: Bis zu 5-10% der Darlehenssumme pro Jahr kannst du außerplanmäßig tilgen, ohne Zusatzkosten. Wenn du unerwartet Geld bekommst, reduzierst du damit deine Restschuld.

Tilgungsfreie Anlaufjahre: Manche KfW-Darlehen bieten 1-3 tilgungsfreie Jahre zu Beginn. Das verschafft dir anfangs mehr finanziellen Spielraum.

Diese Optionen kombinieren Flexibilität mit den Vorteilen eines klassischen Annuitätendarlehens.

Ratenaussetzung statt Tilgungspause

In echten Notfällen kann eine komplette Ratenaussetzung (Stundung) die Lösung sein. Dabei werden auch die Zinsen gestundet. Die Bank gewährt diese allerdings nur in Ausnahmefällen und bei glaubhafter Aussicht auf Besserung. Die gestundeten Beträge müssen später nachgezahlt werden, oft mit Aufschlag.

Umschuldung als Option

Wenn deine aktuelle Finanzierung zu teuer ist oder die Konditionen unflexibel sind, kann eine Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung sinnvoll sein. Du holst neue Angebote ein und wechselst zu einer Bank mit besseren Konditionen und mehr Flexibilitätsoptionen.

Mehr Informationen zu günstigen Konditionen bei der Anschlussfinanzierung findest du in unserem spezialisierten Ratgeber.

[fs-toc-h2]6. FAQ – Häufige Fragen

Kann ich bei jedem Kredit die Tilgung aussetzen?

Nein, nicht jede Bank bietet diese Option an. Vor allem geplante tilgungsfreie Darlehen mit Tilgungsersatz werden nur von wenigen Banken vergeben. Bei vermieteten Immobilien sind die Chancen deutlich besser als bei selbstgenutzten. Eine vorübergehende Aussetzung bei finanziellen Engpässen ist häufiger möglich, wenn sie im Kreditvertrag vorgesehen ist oder die Bank kulant reagiert. Prüfe vor Vertragsabschluss, ob dein Darlehen diese Flexibilität bietet.

Wie lange kann die Rückzahlung pausieren?

Bei geplanten endfälligen Darlehen läuft die Tilgungsfreiheit über die gesamte Darlehenslaufzeit, oft 15-30 Jahre, bis das Tilgungsersatzprodukt ausgezahlt wird. Bei Notfall-Lösungen gewähren Banken meist drei bis sechs Monate, in Ausnahmefällen bis zu einem Jahr. Eine Verlängerung ist möglich, wenn sich deine Situation nicht wie erwartet verbessert hat. Längere Aussetzungen werden nur selten genehmigt, da die Bank ein Interesse an der Rückzahlung hat.

Was passiert nach der Tilgungspause mit meiner Rate?

Nach einer vorübergehenden Pause gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder deine monatliche Rate steigt, weil du die ausgefallene Tilgung nachholen musst, oder die Laufzeit deines Kredits verlängert sich entsprechend. Manche Banken bieten auch eine Kombination an. Die konkrete Regelung hängt von deiner Vereinbarung mit der Bank ab. Bei einer geplanten tilgungsfreien Finanzierung bleibt die Zinsrate gleich, bis am Ende das Darlehen durch den Tilgungsersatz abgelöst wird.

Ist das auch bei KfW-Darlehen möglich?

KfW-Darlehen bieten oft standardmäßig tilgungsfreie Anlaufjahre – meist 1 bis 5 Jahre, je nach Programm und Laufzeit. Das ist jedoch etwas anderes als eine Tilgungsfreiheit über die gesamte Laufzeit. Die tilgungsfreien Anlaufjahre sind von vornherein im Tilgungsplan berücksichtigt. Eine spätere Aussetzung bei finanziellen Problemen ist bei KfW-Darlehen schwieriger, da hier oft keine direkte Vertragsbeziehung zwischen dir und der KfW besteht, sondern die Hausbank als Vermittler fungiert.

Was kostet diese Finanzierungsform?

Bei einer geplanten tilgungsfreien Finanzierung zahlst du über die gesamte Laufzeit Zinsen auf die volle Darlehenssumme – das sind erhebliche Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen. Dazu kommen die Kosten für das Tilgungsersatzprodukt (Abschlussgebühren, Verwaltungskosten, Fondsgebühren). Die Gesamtmehrkosten können schnell 30.000 bis 80.000 Euro betragen. Bei einer Notfall-Lösung entstehen keine direkten Zusatzkosten, aber die Gesamtkosten steigen durch die längere Laufzeit. Manche Banken verlangen für die Bearbeitung einer nachträglichen Aussetzung eine Gebühr von 50 bis 200 Euro.

[fs-toc-h2] Fazit: Nur in Ausnahmefällen sinnvoll

Eine tilgungsfreie Finanzierung ist kein Standard-Instrument für die normale Eigenheimfinanzierung. Als geplantes endfälliges Darlehen eignet sie sich primär für vermietete Immobilien wegen der steuerlichen Vorteile oder für sehr erfahrene Anleger mit hoher Risikotoleranz. Die Mehrkosten durch konstant hohe Zinsen sind erheblich und müssen durch Renditen ausgeglichen werden – was keine Garantie ist. Als Notlösung bei finanziellen Engpässen kann eine vorübergehende Tilgungspause helfen, Zahlungsschwierigkeiten zu überbrücken. Sprich frühzeitig mit deiner Bank und prüfe Alternativen wie Tilgungssatzwechsel. Für die meisten Bauherren ist ein klassisches Annuitätendarlehen mit flexiblen Optionen die bessere, sicherere und oft günstigere Wahl.