Umzugsfinanzierung: Verkaufen, kaufen, überbrücken

Du hast deine Traumimmobilie gefunden, aber deine jetzige Immobilie ist noch nicht verkauft? Diese Situation kennen viele Immobilienbesitzer, die einen Wohnungswechsel planen. Der Spagat zwischen Verkauf und Neukauf stellt Eigentümer vor eine finanzielle Herausforderung. Eine Umzugsfinanzierung kann die Lösung sein, um den Übergang reibungslos zu gestalten. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, worauf du achten musst und wie du die passende Lösung für deine Situation findest.

[fs-toc-h2]1. Was ist eine Zwischenfinanzierung beim Immobilienwechsel?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Überbrückungskredit, der speziell für die Zeit zwischen Immobilienverkauf und -neukauf konzipiert wurde. Dieses Finanzierungsinstrument ermöglicht es dir, bereits die neue Immobilie zu erwerben, bevor der Verkaufserlös deiner alten Immobilie zur Verfügung steht.

Das Besondere an diesem Kredit: Es handelt sich um ein endfälliges Darlehen mit einer maximalen Laufzeit von 24 Monaten. Während dieser Zeit zahlst du ausschließlich Zinsen – eine monatliche Tilgung entfällt. Sobald du den Verkaufserlös erhältst, löst du die Zwischenfinanzierung auf einen Schlag ab.

Die Höhe der Zwischenfinanzierung orientiert sich am erwarteten Verkaufserlös deiner bisherigen Immobilie. Liegt beispielsweise eine Restschuld von 50.000 Euro auf deiner Immobilie und du verkaufst diese für 250.000 Euro, kannst du eine Zwischenfinanzierung über maximal 200.000 Euro aufnehmen.

Wichtiger Hinweis: Banken vergeben Zwischenfinanzierungen nur, wenn ein konkreter Verkaufsplan vorliegt. Idealerweise hast du bereits einen Kaufvertrag oder zumindest verbindliche Kaufinteressenten. Mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag für deine zu verkaufende Immobilie verbesserst du deutlich deine Verhandlungsposition bei der Bank. Unser Ratgeber zur Baufinanzierung bietet dir weiterführende Informationen zum Thema Finanzierungsgrundlagen.

[fs-toc-h2]2. Wann lohnt sich eine Umzugsfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist nicht für jeden Immobilienwechsel die richtige Lösung. Die Entscheidung hängt von deiner konkreten Situation ab und sollte sorgfältig abgewogen werden. Grundsätzlich eignet sich dieses Finanzierungsinstrument besonders dann, wenn du dich in einem klassischen Dilemma befindest: Die neue Wunschimmobilie steht zum Verkauf, während deine bisherige Immobilie noch nicht veräußert ist.

Der Verkaufsprozess sollte fortgeschritten sein

Idealerweise sollte der Verkaufsprozess deiner bisherigen Immobilie bereits fortgeschritten sein. Je konkreter deine Verkaufspläne, desto bessere Konditionen erhältst du von der Bank. Hast du bereits einen Käufer gefunden oder liegen dir verbindliche Kaufzusagen vor, sinkt das Risiko für die Bank erheblich – und damit auch der Zinssatz für deine Zwischenfinanzierung.

Bonität und finanzielle Belastbarkeit

Deine persönliche Bonität spielt eine zentrale Rolle bei der Bewilligung. Banken prüfen besonders gründlich, ob du in der Lage bist, während der Übergangsphase eine Doppelbelastung zu tragen. Du musst nachweisen können, dass dein Einkommen ausreicht, um sowohl die Zinsen der Zwischenfinanzierung als auch die regulären Raten des neuen Immobilienkredits zu bedienen.

Mit unserem Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen und prüfen, ob die finanzielle Belastung für dich tragbar ist.

Weitere Anwendungsfälle

Auch in anderen Situationen kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein:

• Dein Bausparvertrag wird in wenigen Monaten zuteilungsreif
• Eine Lebensversicherung steht kurz vor der Auszahlung
• Du möchtest durch zusätzliches "Eigenkapital" einen besseren Beleihungsauslauf erreichen

Tipp: Prüfe vorab realistisch, ob du die doppelte finanzielle Belastung während der Übergangsphase stemmen kannst. Ein seriöser Finanzierungsberater hilft dir dabei, deine tatsächliche Belastbarkeit einzuschätzen.

[fs-toc-h2]3. Kosten und Konditionen im Detail

Die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung liegen deutlich über denen einer klassischen Baufinanzierung, was viele Immobilienkäufer zunächst abschreckt. Ende Januar 2025 musst du mit effektiven Zinssätzen zwischen 4,85 und 6,17 Prozent rechnen – das bedeutet einen Aufschlag von 1 bis 5 Prozentpunkten gegenüber langfristigen Immobiliendarlehen.

Warum sind Zwischenfinanzierungen teurer?

Diese Mehrkosten haben nachvollziehbare Gründe. Banken kalkulieren mehrere Risikofaktoren ein, allen voran die Unsicherheit über den tatsächlichen Verkaufspreis deiner alten Immobilie. Der Immobilienmarkt kann sich innerhalb weniger Monate verändern, und was heute als realistischer Verkaufspreis gilt, könnte morgen schon zu optimistisch sein. Hinzu kommt der Bearbeitungsaufwand für die Bank, der bei einer Zwischenfinanzierung genauso hoch ist wie bei einem langfristigen Darlehen – nur dass die Bank durch die kurze Laufzeit deutlich weniger Zinserträge erzielt.

Diese Zusatzkosten kommen auf dich zu

Neben den Zinsen entstehen weitere Kostenposten:

• Bearbeitungsgebühr: 1-2 Prozent der Kreditsumme
• Grundschuldeintragung: falls die Bank diese als Sicherheit fordert
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig von der Finanzierungssumme

Konkretes Kostenbeispiel

Bei einer Zwischenfinanzierung über 150.000 Euro mit 5 Prozent Zinsen und einer Laufzeit von 6 Monaten zahlst du rund 3.750 Euro Zinsen. Hinzu kommen eventuelle Bearbeitungsgebühren von bis zu 3.000 Euro sowie gegebenenfalls Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt musst du also mit Kosten zwischen 5.000 und 8.000 Euro rechnen – eine nicht unerhebliche Summe, die du in deine Kalkulation einbeziehen solltest.

Als Finanzierungsvermittler mit Zugang zu über 600 Bankpartnern finden wir für dich attraktive Konditionen – stelle jetzt deine unverbindliche Finanzierungsanfrage bei uns.

[fs-toc-h2]4. So läuft die Beantragung einer Zwischenfinanzierung ab

Der Antragsprozess für eine Zwischenfinanzierung unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten von einer klassischen Baufinanzierung. Eine gründliche Vorbereitung beschleunigt die Bearbeitung und verbessert deine Konditionen erheblich.

Schritt 1: Bedarfsanalyse durchführen

Ermittle deinen genauen Finanzierungsbedarf. Berücksichtige nicht nur den Kaufpreis der neuen Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Diese belaufen sich je nach Bundesland auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden.

Schritt 2: Verkaufsvorbereitung optimieren

Je weiter der Verkaufsprozess deiner alten Immobilie fortgeschritten ist, desto besser. Erstelle ein aussagekräftiges Exposé, führe Besichtigungen durch und dokumentiere das Interesse potenzieller Käufer. Ein notarieller Kaufvertragsentwurf oder sogar ein unterschriebener Vorvertrag wirkt sich äußerst positiv auf die Zinskonditionen aus.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Für den Kreditantrag benötigst du folgende Dokumente:

• Einkommensnachweise der letzten drei Monate
• Ausgefüllte Selbstauskunft
• Objektunterlagen der zu verkaufenden Immobilie (Grundbuchauszug, Flurkarte)
• Kaufvertragsentwurf oder Exposé der neuen Immobilie
• Nachweise über vorhandenes Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotübersichten)

Je vollständiger und strukturierter du diese Unterlagen einreichst, desto schneller kann die Bank deine Anfrage bearbeiten.

Schritt 4: Bonitätsprüfung meistern

Die Bonitätsprüfung erfolgt bei Zwischenfinanzierungen besonders gründlich. Die Bank muss sicherstellen, dass du die Doppelbelastung während der Übergangszeit tragen kannst. Sie simuliert auch das Worst-Case-Szenario: Was passiert, wenn sich der Verkauf um mehrere Monate verzögert? Eine Haushaltsrechnung mit Puffer ist hier Gold wert.

Schritt 5: Finanzierungszusage erhalten

Bei positiver Prüfung erhältst du ein Finanzierungsangebot. Prüfe alle Konditionen genau: Zinssatz, Laufzeit, Kündigungsfristen und eventuelle Nebenkosten. Die Bearbeitungszeit liegt meist zwischen 2 und 6 Wochen.

Bei unserem Beratungsteam erhältst du oft schnellere Rückmeldungen durch unsere direkten Bankenkontakte – kontaktiere uns für eine persönliche Beratung.

[fs-toc-h2]5. Alternativen zur klassischen Zwischenfinanzierung

Nicht immer ist eine Zwischenfinanzierung die wirtschaftlich sinnvollste oder einzig mögliche Lösung für deinen Immobilienwechsel. Es gibt mehrere Alternativen, die je nach Situation günstiger oder praktischer sein können.

Variables Darlehen für mehr Flexibilität

Das variable Darlehen kombiniert ein langfristiges Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen für den Eigenkapitalanteil. Der große Vorteil liegt in der fehlenden Maximallaufzeit von 24 Monaten – du bist zeitlich deutlich flexibler. Allerdings musst du mit Zinsanpassungen alle drei Monate rechnen, was bei steigendem Zinsniveau zu höheren Kosten führen kann.

Ratenkredit für kleinere Summen

Für Beträge bis etwa 100.000 Euro kann ein klassischer Ratenkredit eine praktikable Alternative sein. Die Bewilligung erfolgt schneller und unkomplizierter, da sie sich ausschließlich an deinem regelmäßigen Einkommen orientiert. Die Zinsen liegen zwar oft höher, doch bei überschaubaren Summen und kurzen Laufzeiten können die Gesamtkosten durchaus konkurrenzfähig sein.

Weitere Finanzierungsoptionen im Überblick

• Anzahlung durch Käufer: Teilzahlung vor Übergabe (erfordert notarielle Absicherung)
• Objekttausch: Übertragung der Absicherung von alter auf neue Immobilie
• Modernisierungskredit: Sinnvolle Ergänzung bei geplanten Renovierungsarbeiten

In unserem Ratgeber zum Modernisierungskredit erfährst du mehr über diese Finanzierungsform und wie du sie strategisch einsetzen kannst.

Tipp: Jede Alternative hat spezifische Vor- und Nachteile. Eine individuelle Beratung hilft, die für deine Situation passende Lösung zu finden. Nutze unsere kostenlose Finanzierungsberatung, um alle Optionen zu prüfen.

[fs-toc-h2]6. Häufige Fehler vermeiden – So klappt dein Immobilienwechsel

Bei der Planung einer Umzugsfinanzierung lauern zahlreiche Fallstricke, die im schlimmsten Fall dein gesamtes Vorhaben gefährden können.

Fehler 1: Verkaufspreis zu optimistisch ansetzen

Viele Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Immobilie aus emotionalen Gründen oder weil sie sich an vereinzelten Höchstpreisen orientieren. Wenn du deine Zwischenfinanzierung auf einen unrealistischen Verkaufspreis aufbaust und dann 20 oder 30 Prozent unter deiner Preisvorstellung verkaufen musst, entsteht eine gefährliche Finanzierungslücke. Lass den Wert daher unbedingt professionell ermitteln und kalkuliere einen Sicherheitspuffer ein.

Fehler 2: Zeitplan zu knapp kalkulieren

Sechs Monate für einen Immobilienverkauf klingen zunächst großzügig, können sich in der Praxis aber als knapp erweisen. Käufe platzen häufiger als man denkt – sei es wegen gescheiterter Finanzierungen, Problemen beim Gutachten oder Änderungen in der Lebensplanung der Käufer. Plane daher besser mit neun bis zwölf Monaten.

Fehler 3: Doppelbelastung unterschätzen

Es reicht nicht, die Zinsen für beide Kredite zu addieren. Du musst auch an die laufenden Nebenkosten beider Immobilien denken: Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld, Energiekosten und Instandhaltungsrücklagen. Hinzu kommen Umzugskosten, eventuelle Renovierungsarbeiten und der normale Lebensunterhalt. Erstelle eine detaillierte Haushaltsrechnung und plane einen Puffer von mindestens 20 Prozent ein.

Fehler 4: Zu spät mit der Planung beginnen

Wenn du erst mit der Planung beginnst, wenn du bereits ein Objekt gefunden hast, stehst du unter enormem Zeitdruck. Beginne idealerweise schon Monate vor der eigentlichen Objektsuche mit der Finanzierungsplanung. Kläre deine Bonität, sprich mit mehreren Banken und entwickle verschiedene Szenarien.

Fehler 5: Keine Ausstiegsstrategie entwickeln

Was passiert, wenn die maximale Laufzeit von 24 Monaten abläuft und deine Immobilie immer noch nicht verkauft ist? Bespreche schon beim Abschluss mit deiner Bank, welche Optionen du in diesem Fall hast. In unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung findest du alle wichtigen Informationen für diesen Fall.

Fehler 6: Steuerliche Aspekte ignorieren

Bei Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist können Steuern anfallen. Ziehe einen Steuerberater hinzu, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

[fs-toc-h2]7. FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Umzugsfinanzierung

Wie lange dauert die Bearbeitung eines Zwischenfinanzierungsantrags?

Die Bearbeitungszeit variiert je nach Bank zwischen 2 und 6 Wochen. Entscheidend sind die Vollständigkeit deiner Unterlagen und die Komplexität der Finanzierung. Mit einem vorhandenen Kaufvertrag und guter Bonität geht es schneller. Als Finanzierungsvermittler können wir den Prozess oft beschleunigen, da wir die Anforderungen der Banken genau kennen.

Kann ich die Zwischenfinanzierung vorzeitig ablösen?

Ja, das ist einer der großen Vorteile der Zwischenfinanzierung. Du kannst jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgen, sobald der Verkaufserlös zur Verfügung steht. Achte jedoch auf eventuelle Kündigungsfristen – meist beträgt diese drei Monate.

Was passiert, wenn sich der Verkauf meiner Immobilie verzögert?

Wenn die maximale Laufzeit von 24 Monaten abläuft, musst du mit der Bank über eine Verlängerung (Prolongation) verhandeln. Dies bedeutet faktisch einen Neuvertragsabschluss mit erneuten Nebenkosten. Alternativ kannst du versuchen, den Verkaufspreis zu senken oder eine alternative Finanzierung zu finden.

Benötige ich für eine Zwischenfinanzierung immer eine Grundschuld?

Nicht zwingend. Ob die Bank eine Grundschuld fordert, hängt von deiner Bonität und der Kredithöhe ab. Bei vorhandenem Kaufvertrag und guten Sicherheiten verzichten manche Banken darauf. Dies spart Notar- und Grundbuchkosten.

Welche Mindestsumme gibt es bei Zwischenfinanzierungen?

Die meisten Banken vergeben Zwischenfinanzierungen erst ab 50.000 Euro, viele sogar erst ab 200.000 Euro. Für kleinere Beträge sind Ratenkredite oft die bessere Alternative.

[fs-toc-h2]8. Fazit

Eine durchdachte Umzugsfinanzierung ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Immobilienwechsel. Die Zwischenfinanzierung ermöglicht es dir, deine Traumimmobilie zu erwerben, ohne deine bisherige Immobilie unter Zeitdruck verkaufen zu müssen. Trotz höherer Zinsen überwiegen in vielen Fällen die Vorteile: Du wahrst deine Verhandlungsposition beim Verkauf, vermeidest Stress und kannst zwei Umzüge vermeiden. Entscheidend ist eine realistische Planung, ein solider Verkaufsplan und ausreichende Liquidität für die Übergangsphase. Mit professioneller Beratung und Zugang zu über 600 Bankpartnern findest du die passende Lösung für deine individuelle Situation.