Volltilger-Darlehen 2025: Vor- und Nachteile der schnellen Entschuldung

Das Volltilger-Darlehen verspricht absolute Planungssicherheit und Schuldenfreiheit zu einem festen Termin. Statt nach zehn oder 15 Jahren Zinsbindung eine Restschuld zu haben, bist du am Ende der Laufzeit komplett entschuldet. Doch diese Sicherheit hat ihren Preis: Die monatliche Rate fällt deutlich höher aus als bei klassischen Finanzierungen. In diesem Ratgeber erfährst du, wie Volltilger-Darlehen funktionieren, welche Vor- und Nachteile sie bieten und ob diese Finanzierungsform zu deiner Situation passt.

[fs-toc-h2]1. Was ist ein Volltilger-Darlehen und wie funktioniert es?

Ein Volltilger-Darlehen ist eine Baufinanzierung, bei der die gesamte Darlehenssumme innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt wird. Anders als bei klassischen Annuitätendarlehen gibt es am Ende keine Restschuld und keine Anschlussfinanzierung. Du kennst von Anfang an den exakten Zeitpunkt deiner Schuldenfreiheit.

Das Prinzip ist einfach: Die Bank berechnet die Tilgungsrate so, dass Zinsen und Tilgung gemeinsam am Ende der Laufzeit die Darlehenssumme auf null reduzieren. Wählst du beispielsweise eine Laufzeit von 20 Jahren, zahlst du jeden Monat eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Der Zinsanteil sinkt dabei kontinuierlich, während der Tilgungsanteil steigt. Am Ende des 20. Jahres ist der letzte Euro bezahlt.

Der entscheidende Unterschied zur klassischen Baufinanzierung

Der wesentliche Unterschied zur normalen Baufinanzierung liegt in der Tilgungshöhe. Bei einem klassischen Darlehen vereinbarst du eine anfängliche Tilgung von typischerweise zwei bis drei Prozent. Nach Ablauf der Zinsbindung von zehn oder 15 Jahren bleibt eine erhebliche Restschuld, die du neu finanzieren musst. Mehr Informationen zur Planung dieser zweiten Finanzierungsphase findest du in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Beim Volltilger-Darlehen liegt die anfängliche Tilgung deutlich höher, oft bei fünf bis sieben Prozent oder mehr, abhängig von der gewünschten Laufzeit. Die Berechnung erfolgt rückwärts: Du legst fest, wann du schuldenfrei sein möchtest. Die Bank rechnet aus, welche monatliche Rate dafür nötig ist. Diese Rate bleibt über die gesamte Laufzeit konstant und garantiert dir zum vereinbarten Termin die vollständige Schuldenfreiheit.

Einen ersten Eindruck, wie sich verschiedene Tilgungsvarianten auf deine monatliche Belastung auswirken, bekommst du mit unserem Baufinanzierungsrechner. Dort kannst du unterschiedliche Laufzeiten und Tilgungssätze durchspielen und sofort sehen, wie sich deine Entscheidung auf die monatliche Rate auswirkt.

[fs-toc-h2]2. Welche Vorteile bietet ein Volltilger-Darlehen?

Die Entscheidung für ein Volltilger-Darlehen bringt mehrere handfeste Vorteile mit sich, die über die reine Zinsersparnis hinausgehen.

Absolute Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit

Der größte Vorteil ist die hundertprozentige Planungssicherheit. Du weißt vom ersten Tag an, wann du deine Immobilie abbezahlt hast. Es gibt keine bösen Überraschungen durch gestiegene Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Du kannst langfristig planen, beispielsweise den Renteneintritt schuldenfrei gestalten oder andere finanzielle Ziele verfolgen, sobald die Immobilie abbezahlt ist.

Diese Sicherheit ist besonders wertvoll in Zeiten volatiler Zinsmärkte. Während andere Kreditnehmer nach zehn Jahren mit möglicherweise deutlich höheren Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung konfrontiert werden, zahlst du einfach deine gleichbleibende Rate weiter. Das Zinsänderungsrisiko ist komplett ausgeschaltet. Die aktuelle Zinsentwicklung und ihre Bedeutung für verschiedene Finanzierungsmodelle kannst du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung nachlesen.

Erhebliche Zinsersparnis gegenüber klassischen Finanzierungen

Die hohe Tilgung führt zu massiven Zinseinsparungen. Je schneller du tilgst, desto weniger Restschuld bleibt, auf die du Zinsen zahlst. Bei einem klassischen Darlehen mit zwei Prozent Tilgung zahlst du über 30 Jahre enorme Zinskosten. Ein Volltilger-Darlehen über 20 Jahre halbiert diese Zinslast nahezu.

Betrachten wir ein konkretes Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehenssumme und drei Prozent Zinssatz zahlst du bei klassischer Finanzierung mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung etwa 162.000 Euro Zinsen. Das dauert ungefähr 33 Jahre. Bei einem Volltilger-Darlehen über 20 Jahre mit entsprechend höherer Tilgung reduzieren sich die Gesamtzinsen auf etwa 95.000 Euro. Du sparst also 67.000 Euro Zinsen und bist 13 Jahre früher schuldenfrei.

Weitere wichtige Vorteile auf einen Blick

Neben der Planungssicherheit und Zinsersparnis gibt es noch weitere Pluspunkte, die für ein Volltilger-Darlehen sprechen. Erstens gewähren Banken häufig Zinsrabatte zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten unter den Konditionen für normale Annuitätendarlehen. Dies mag auf den ersten Blick wenig erscheinen, summiert sich aber über die Laufzeit zu mehreren tausend Euro zusätzlicher Ersparnis.

Zweitens gibt es den psychologischen Effekt der absehbaren Schuldenfreiheit. Zu wissen, dass du in beispielsweise 18 Jahren schuldenfrei bist, gibt vielen Menschen ein beruhigendes Gefühl. Die Immobilie ist nicht mehr nur ein Kostenfaktor, sondern ein klarer Vermögensaufbau mit definiertem Enddatum.

Drittens profitierst du von der kalkulatorischen Sicherheit für die Bank, die sie durch den Zinsrabatt an dich weitergibt. Die Bank hat bei einem Volltilger-Darlehen kein Zinsänderungsrisiko. Sie weiß genau, wann sie ihr Geld vollständig zurückerhält und kann dies besser kalkulieren.

[fs-toc-h2]3. Was sind die Nachteile eines Volltilger-Darlehens?

Bei allen Vorteilen gibt es auch klare Nachteile, die du vor der Entscheidung kennen solltest.

Deutlich höhere monatliche Belastung

Der offensichtlichste Nachteil ist die spürbar höhere monatliche Rate. Um ein Darlehen in 20 statt 33 Jahren abzubezahlen, musst du monatlich deutlich mehr tilgen. Die Rate kann 30 bis 50 Prozent höher ausfallen als bei einer klassischen Finanzierung mit zwei Prozent Tilgung.

Diese höhere Rate schränkt deinen finanziellen Spielraum ein. Weniger Geld bleibt für andere wichtige Bereiche deines Lebens. Konkret bedeutet dies weniger Budget für Urlaube und Freizeitaktivitäten, für Rücklagen bei unvorhergesehenen Ausgaben, für die private Altersvorsorge oder Vermögensbildung, für die Unterstützung der Kinder bei Ausbildung oder Studium, für größere Anschaffungen wie ein neues Auto oder für Modernisierungen am Haus selbst.

Du musst ehrlich prüfen, ob dein Haushaltseinkommen die hohe Rate langfristig tragen kann. Eine Rechnung, die heute knapp aufgeht, kann in fünf Jahren bei veränderten Lebensumständen problematisch werden. Realistische Budgetplanung ist das A und O, mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zur Haushaltsrechnung.

Mangelnde Flexibilität bei Lebensveränderungen

Die hohe Rate ist über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Bei einer klassischen Finanzierung mit Restschuld hast du nach Ablauf der ersten Zinsbindung die Möglichkeit, die Tilgung anzupassen. Beim Volltilger-Darlehen ist diese Flexibilität nicht gegeben. Die Rate bleibt konstant bis zur letzten Zahlung.

Lebensveränderungen können die hohe Rate plötzlich zu einer Belastung machen. Folgende Situationen sind in der Praxis häufig: Elternzeit reduziert das Haushaltseinkommen oft deutlich, längere Krankheit oder Berufsunfähigkeit können das Einkommen schmälern, ein Jobwechsel bringt möglicherweise vorübergehend weniger Gehalt, eine Scheidung bedeutet, dass ein Einkommen wegfällt oder die Kinder benötigen plötzlich finanzielle Unterstützung für Ausbildung oder Studium.

Zwar bieten viele Verträge Tilgungssatzwechsel-Optionen an, aber diese sind oft begrenzt und nicht so flexibel wie bei normalen Darlehen. Auch Sondertilgungen helfen beim Volltilger weniger, da die Rate gleichbleibt und sich nur die Laufzeit verkürzt.

Opportunitätskosten und Bonitätsanforderungen

Das Geld, das du in die hohe Tilgung steckst, fehlt für andere Investitionen. In Zeiten niedriger Kreditzinsen argumentieren manche Finanzexperten, dass es klüger sein kann, langsamer zu tilgen und das gesparte Geld in renditestarke Anlagen zu investieren. Bei drei Prozent Kreditzins und beispielsweise fünf Prozent Aktienrendite würdest du durch langsamere Tilgung und parallele Geldanlage theoretisch Vermögen aufbauen.

Dieser Gedanke hat seine Berechtigung, funktioniert aber nur, wenn du tatsächlich die Disziplin hast, das gesparte Geld konsequent anzulegen, und wenn die Märkte sich positiv entwickeln. Die Praxis zeigt, dass viele Menschen das zusätzliche Geld eher für Konsum ausgeben als für langfristigen Vermögensaufbau. Die sichere Entschuldung durch einen Volltilger ist daher oft die praktikablere Strategie.

Zudem prüfen Banken bei Volltilger-Darlehen die Bonität besonders genau. Die hohe monatliche Belastung darf dein Haushaltseinkommen nicht überfordern. Die Faustregeln für die maximale Rate gelten auch hier, aber bei der höheren Volltilger-Rate erreichst du diese Grenzen schneller. Damit scheiden Volltilger-Darlehen für Haushalte mit knappem Budget oft aus.

[fs-toc-h2]4. Für wen eignet sich ein Volltilger-Darlehen?

Ein Volltilger-Darlehen ist nicht für jeden die richtige Wahl. Bestimmte Voraussetzungen und Lebenssituationen sprechen dafür oder dagegen.

Ideale Kandidaten für den Volltilger

Besonders geeignet ist das Volltilger-Darlehen für Personen mit überdurchschnittlichem Einkommen und geringen sonstigen finanziellen Verpflichtungen. Wer nach Abzug aller Lebenshaltungskosten einen großen finanziellen Spielraum hat, kann die hohe Rate problemlos stemmen und profitiert maximal von der Zinsersparnis.

Folgende Profile passen typischerweise gut zum Volltilger-Darlehen: Doppelverdiener ohne Kinder oder mit älteren, bereits selbstständigen Kindern profitieren von zwei vollen Gehältern. Gutverdienende Fachkräfte in sicheren Anstellungen wie Ärzte, Ingenieure oder Beamte haben stabile Einkommensverhältnisse. Ältere Käufer zwischen 45 und 55 Jahren, die vor dem Ruhestand schuldenfrei werden möchten, können die hohe Rate in der Erwerbsphase tragen. Sicherheitsorientierte Personen, denen Planbarkeit wichtiger ist als Renditeoptimierung, schätzen die Gewissheit der Schuldenfreiheit.

Ein 45-Jähriger, der mit 65 Jahren in Rente geht, kann beispielsweise ein 20-jähriges Volltilger-Darlehen wählen und seinen Ruhestand ohne Immobilienkredit genießen. Die hohe Rate fällt in die Erwerbsphase mit gutem Einkommen, danach ist das Haus abbezahlt und die Rente muss nur noch die laufenden Nebenkosten decken.

Wann du besser auf einen Volltilger verzichtest

Für junge Familien mit Kindern ist ein Volltilger oft zu unflexibel. Die Lebensumstände ändern sich schnell, ein Partner geht vielleicht in Elternzeit, größere Ausgaben für die Kinder stehen an. Die Flexibilität einer normalen Finanzierung mit niedrigerer Rate und der Option zur Anpassung ist hier oft wertvoller als die Zinsersparnis.

Auch Selbstständige oder Freiberufler mit schwankenden Einkommen sollten vorsichtig sein. Die konstant hohe Rate lässt sich bei unregelmäßigen Einnahmen schwerer bedienen als eine niedrigere Rate mit gelegentlichen Sondertilgungen in guten Monaten. Die Flexibilität normaler Finanzierungen passt besser zu schwankenden Einkommen.

Folgende Situationen sprechen eher gegen einen Volltilger: Du stehst noch am Anfang deiner Karriere mit Einkommenssteigerungspotenzial, du planst in den nächsten Jahren Familienzuwachs oder längere Elternzeit, du hast andere wichtige finanzielle Ziele wie Altersvorsorge oder Bildungsrücklagen, du möchtest finanzielle Flexibilität für unvorhergesehene Chancen oder Krisen bewahren oder du bist risikobereit und könntest dir vorstellen, gespartes Geld gewinnbringend anzulegen.

Eine individuelle Beratung hilft dir zu klären, welche Finanzierungsform zu deiner Situation passt. Über unseren Ratgeber zur Baufinanzierung erhältst du weitere Informationen zu verschiedenen Finanzierungsmodellen und kannst mit dem Team von bestebaufinanzierung.com deine optimale Strategie entwickeln.

[fs-toc-h2]5. Wie hoch ist die monatliche Rate beim Volltilger wirklich?

Die konkreten Zahlen helfen dir, die Belastung realistisch einzuschätzen. Die Rate hängt von drei Faktoren ab: Darlehenssumme, Zinssatz und gewählter Laufzeit.

Bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro und einem Zinssatz von 3,0 Prozent ergeben sich folgende monatliche Raten je nach Laufzeit. Für 15 Jahre Laufzeit zahlst du monatlich 1.726 Euro, die anfängliche Tilgung liegt bei etwa 8,3 Prozent und nach zehn Jahren hast du bereits 124.000 Euro getilgt, sodass die Restschuld nur noch 126.000 Euro beträgt.

Für 20 Jahre Laufzeit sinkt die Rate auf 1.396 Euro monatlich bei etwa 5,7 Prozent anfänglicher Tilgung, nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei 110.000 Euro. Für 25 Jahre Laufzeit zahlst du 1.263 Euro monatlich mit circa 4,5 Prozent anfänglicher Tilgung und einer Restschuld nach zehn Jahren von etwa 100.000 Euro.

Zum Vergleich: Eine klassische Finanzierung mit zwei Prozent Tilgung kostet 1.042 Euro monatlich. Die Mehrbelastung beim 20-jährigen Volltilger beträgt also 354 Euro pro Monat. Diese 354 Euro sorgen aber dafür, dass du 13 Jahre früher schuldenfrei bist und etwa 55.000 Euro Zinsen sparst.

Die richtige Laufzeit wählen

Die Wahl der Laufzeit ist eine Abwägung zwischen monatlicher Belastung und Geschwindigkeit der Entschuldung. Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rate, aber auch desto höher die Zinsersparnis. Du solltest eine Laufzeit wählen, bei der die Rate langfristig tragbar bleibt, auch wenn sich deine Lebensumstände ändern.

Als Orientierung gilt die bewährte Faustregel: Die monatliche Rate sollte 35 bis maximal 40 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 4.000 Euro wären dies 1.400 bis 1.600 Euro. Damit käme der 20-jährige Volltilger über 250.000 Euro gerade noch infrage, während der 15-jährige Volltilger zu teuer wäre.

Rechne deine persönliche Situation mit verschiedenen Laufzeiten durch. Unser Baufinanzierungsrechner zeigt dir transparent, wie sich die Laufzeit auf Rate und Gesamtkosten auswirkt und hilft dir, die für dich passende Variante zu finden.

[fs-toc-h2]6. FAQ: Häufige Fragen zum Volltilger-Darlehen

Was passiert, wenn ich die hohe Rate nicht mehr zahlen kann?

Wenn du in finanzielle Schwierigkeiten gerätst, solltest du sofort deine Bank kontaktieren. Viele Volltilger-Verträge bieten begrenzte Möglichkeiten zur Tilgungsanpassung, allerdings deutlich eingeschränkter als bei klassischen Darlehen. Im Notfall können Stundungen vereinbart werden, aber dies sollte die absolute Ausnahme bleiben.

Kann ich einen Volltilger vorzeitig ablösen?

Ja, aber wie bei allen Immobiliendarlehen musst du eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn du vor Ablauf der Zinsbindung ablöst. Diese kann erheblich sein. Plane daher realistisch und wähle eine Laufzeit, die du durchhalten kannst.

Gibt es Volltilger-Darlehen auch mit Sondertilgungsrechten?

Die meisten Banken erlauben auch bei Volltilger-Darlehen Sondertilgungen, üblicherweise bis zu fünf oder zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Diese verkürzen die Laufzeit, nicht die monatliche Rate.

Welche Laufzeit ist beim Volltilger optimal?

Das hängt von deiner persönlichen Situation ab. Als Faustregel gilt: Wähle eine Laufzeit, die zum Renteneintritt endet und bei der die Rate bequem tragbar ist. Für 40-Jährige wären 25 Jahre ideal, für 45-Jährige eher 20 Jahre.

[fs-toc-h2]7. Fazit: Volltilger als sichere Finanzierungsstrategie

Das Volltilger-Darlehen ist eine hervorragende Wahl für sicherheitsorientierte Kreditnehmer mit stabilem Einkommen, die Planbarkeit schätzen und bereit sind, eine höhere monatliche Belastung zu tragen. Die Zinsersparnis von mehreren zehntausend Euro und die garantierte Schuldenfreiheit zu einem festen Termin sind überzeugende Argumente. Allerdings erfordert der Volltilger eine ehrliche Einschätzung deiner langfristigen finanziellen Leistungsfähigkeit. Mit professioneller Beratung über bestebaufinanzierung.com findest du heraus, ob ein Volltilger zu deiner Situation passt und welche Laufzeit optimal ist. Der Zugang zu über 600 Banken ermöglicht es, verschiedene Volltilger-Angebote zu vergleichen und die für dich günstigsten Konditionen zu finden.