Volltilgerdarlehen: Baufinanzierung ohne Restschuld

Ein Eigenheim finanzieren und gleichzeitig wissen, wann du den letzten Cent zurückgezahlt hast – das klingt für viele Käufer nach einem Traum. Genau das bietet dir ein Volltilgerdarlehen: Du zahlst dein Darlehen innerhalb einer festen Laufzeit komplett zurück, ohne dass am Ende eine Restschuld bleibt. Keine Anschlussfinanzierung, keine Unsicherheit über zukünftige Zinsen, kein Risiko. Doch diese Planungssicherheit hat ihren Preis – vor allem in Form höherer monatlicher Raten. Ist ein Volltilgerdarlehen also die richtige Wahl für deine Baufinanzierung?

[fs-toc-h2]1. Was ist ein Volltilgerdarlehen und wie funktioniert es?

Ein Volltilgerdarlehen ist eine besondere Form des Annuitätendarlehens, bei der die Zinsbindung und die gesamte Laufzeit identisch sind. Das bedeutet konkret: Am Ende der vereinbarten Laufzeit hast du dein Darlehen vollständig zurückgezahlt – die Restschuld liegt bei null Euro.

Der entscheidende Unterschied zu einem klassischen Darlehen? Die Vorgehensweise wird umgedreht. Normalerweise legst du eine anfängliche Tilgung fest – beispielsweise 2 oder 3 Prozent – und die Bank errechnet daraus deine monatliche Rate. Beim Volltilgerdarlehen startest du stattdessen mit der Frage: Wann will ich schuldenfrei sein? Du legst also die gewünschte Laufzeit fest, und die Bank berechnet dann, wie hoch deine Tilgungsrate sein muss, um dieses Ziel zu erreichen.

Je kürzer die Laufzeit, desto höher die monatliche Rate. Die typischen Laufzeiten liegen zwischen 10 und 30 Jahren, am beliebtesten sind 15 bis 20 Jahre.

Tipp: Nutze den Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Laufzeiten durchzuspielen und herauszufinden, welche monatliche Belastung für dich realistisch ist.

Während der Laufzeit zahlst du eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung – genau wie bei jedem Annuitätendarlehen. Mit jeder Rate verschiebt sich jedoch das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt kontinuierlich, weil du nur noch auf die verbleibende Restschuld Zinsen zahlst. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil automatisch. Diese Dynamik sorgt dafür, dass du gegen Ende hauptsächlich Tilgung zahlst und kaum noch Zinsen.

Ein konkretes Beispiel macht das deutlicher:

Bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro, einem Zinssatz von 3,6 Prozent und einer gewünschten Laufzeit von 20 Jahren ergibt sich eine anfängliche Tilgung von etwa 4,5 Prozent. Die monatliche Rate läge dann bei rund 1.688 Euro. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit 2 Prozent Tilgung würdest du dagegen nur 1.167 Euro monatlich zahlen – hättest aber nach 20 Jahren noch eine erhebliche Restschuld.

[fs-toc-h2]2. Welche Vorteile bietet dir ein Volltilgerdarlehen?

Die Vorteile liegen vor allem in der Sicherheit und Planbarkeit. Wer sich für diese Finanzierungsform entscheidet, weiß vom ersten Tag an, wann die Immobilie wirklich gehört.

Keine Anschlussfinanzierung nötig

Das ist der offensichtlichste Vorteil. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen läuft die Zinsbindung nach 10, 15 oder 20 Jahren aus, und du hast noch eine Restschuld. Dann musst du eine neue Finanzierung aushandeln – und niemand weiß heute, wie hoch die Zinsen in zehn oder fünfzehn Jahren sein werden. Steigen die Bauzinsen bis dahin deutlich an, kann deine Anschlussfinanzierung erheblich teurer ausfallen. Dieses Risiko fällt beim Volltilgerdarlehen komplett weg.

Maximale Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit

Der Zinssatz, den du zu Beginn vereinbarst, gilt bis zur vollständigen Tilgung. Egal was an den Kapitalmärkten passiert, egal wie sich die Wirtschaft entwickelt – dein Zinssatz bleibt konstant. Das macht die finanzielle Planung extrem einfach, denn du kannst heute schon ausrechnen, wie viel Geld du in 15 oder 20 Jahren insgesamt für deine Immobilie bezahlt haben wirst.

Zinsrabatt von den Banken

Banken belohnen die hohe Tilgungsleistung oft mit einem Nachlass von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten. Das klingt zunächst wenig, summiert sich aber über die Jahre zu mehreren Tausend Euro. Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro und einer Laufzeit von 20 Jahren können das durchaus 5.000 bis 8.000 Euro Zinsersparnis sein.

Und dann ist da noch der psychologische Aspekt: Ein festes Enddatum motiviert. Du weißt genau, an welchem Tag du deine letzte Rate zahlst und die Immobilie dir endgültig gehört. Die emotionale Sicherheit, die mit dieser Gewissheit kommt, ist für viele unbezahlbar.

[fs-toc-h2]3. Wo liegen die Nachteile und Einschränkungen?

So verlockend die Vorteile klingen – ein Volltilgerdarlehen bringt auch deutliche Einschränkungen mit sich, die du nicht unterschätzen solltest.

Der größte Nachteil? Die höhere monatliche Belastung. Weil du das Darlehen innerhalb der Laufzeit komplett tilgen musst, fallen die Raten deutlich höher aus als bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Das kann dein Budget erheblich einschränken und lässt weniger finanziellen Spielraum für andere Ausgaben oder unvorhergesehene Kosten.

Noch kritischer ist die mangelnde Flexibilität. Bei den meisten Volltilgerdarlehen sind Sondertilgungen nicht vorgesehen oder nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Der Grund: Die Bank hat die gesamte Finanzierung von Anfang bis Ende genau durchkalkuliert. Wenn du zwischendurch eine größere Summe zurückzahlst – etwa durch eine Erbschaft oder eine Bonuszahlung – verkürzt sich die Laufzeit, und die ursprünglich vereinbarte Rate passt nicht mehr.

Hinweis: Plane unbedingt einen finanziellen Puffer von mindestens drei bis sechs Monatsgehältern ein, um unvorhergesehene Ausgaben oder Einkommensausfälle abfedern zu können.

Auch Tilgungspausen oder die Anpassung der Tilgungsrate sind in der Regel nicht möglich. Wenn du also vorübergehend weniger Einkommen hast – etwa durch Elternzeit, Arbeitslosigkeit oder Krankheit – kannst du die Rate nicht einfach senken. Du bist über die gesamte Laufzeit an die vereinbarte monatliche Zahlung gebunden.

Ein oft übersehener Nachteil betrifft die Zinsentwicklung: Wenn du ein Volltilgerdarlehen bei relativ hohen Zinsen abschließt und die Zinsen in den folgenden Jahren sinken, kannst du davon nicht profitieren. Du bist an deinen vereinbarten Zinssatz gebunden – bis auf eine Ausnahme: Nach Ablauf von zehn Jahren hast du laut § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten.

Schließlich kommt ein Volltilgerdarlehen nicht für jeden infrage. Wer nur über ein mittleres Einkommen verfügt oder wessen finanzielle Situation noch nicht vollständig gefestigt ist, kann sich die hohen Raten oft nicht dauerhaft leisten. Wenn sich deine Lebensumstände ändern – etwa durch Familiengründung, Scheidung oder berufliche Veränderungen – kann die hohe monatliche Belastung schnell zum Problem werden.

[fs-toc-h2]4. Für wen eignet sich ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen ist nicht für jeden die richtige Wahl. Der wichtigste Faktor ist ein hohes und vor allem stabiles Einkommen. Wer sich für diese Finanzierungsform entscheidet, muss über Jahre hinweg höhere monatliche Raten stemmen können, ohne dass finanzielle Engpässe entstehen.

Idealerweise solltest du nach Abzug der Rate noch ausreichend Geld übrig haben für:

• Lebensunterhalt und laufende Kosten
• Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung
• Gelegentliche größere Ausgaben
• Urlaub und Freizeit

Besonders geeignet ist das Volltilgerdarlehen für Gutverdiener mit sicherem Arbeitsplatz – etwa Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst, gut verdienende Angestellte in großen Unternehmen oder etablierte Selbstständige. Auch Paare, bei denen beide Partner berufstätig sind und gemeinsam ein hohes Haushaltseinkommen erzielen, können von dieser Finanzierungsform profitieren.

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die persönliche Einstellung zu Risiko und Sicherheit. Wenn du zu den Menschen gehörst, die nachts ruhiger schlafen, wenn sie wissen, dass sie in 15 oder 20 Jahren garantiert schuldenfrei sind, ist das Volltilgerdarlehen ideal für dich. Sicherheitsorientierte Käufer, die sich nicht mit der Unsicherheit einer späteren Anschlussfinanzierung belasten möchten, finden hier die perfekte Lösung.

Das Alter spielt ebenfalls eine Rolle. Ältere Käufer, die ihre Immobilie bis zum Renteneintritt abbezahlt haben möchten, profitieren besonders. Wenn du beispielsweise 45 Jahre alt bist und mit 65 Jahren in Rente gehst, kannst du ein 20-jähriges Volltilgerdarlehen wählen und bist pünktlich zum Rentenbeginn schuldenfrei. Das ist ein enormer Vorteil, denn im Ruhestand sinkt das Einkommen meist deutlich, und eine laufende Baufinanzierung kann dann zur Belastung werden.

Nicht geeignet ist ein Volltilgerdarlehen dagegen für:

• Käufer mit mittlerem Einkommen, bei denen die Raten das Budget stark einschränken
• Menschen, die sich beruflich gerade erst etablieren
• Familien, die absehbar größere finanzielle Veränderungen vor sich haben
• Personen, die finanziellen Spielraum für andere Investitionen behalten möchten

[fs-toc-h2]5. Wie unterscheidet sich das Volltilgerdarlehen vom klassischen Annuitätendarlehen?

Beide Darlehensformen funktionieren nach dem Annuitätenprinzip – du zahlst monatlich eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Doch die Unterschiede in der Ausgestaltung sind erheblich.

Beim klassischen Annuitätendarlehen vereinbarst du zu Beginn eine anfängliche Tilgung, meist zwischen 1 und 3 Prozent. Aus dieser Tilgung, dem Zinssatz und der Darlehenssumme ergibt sich deine monatliche Rate. Die Zinsbindung läuft in der Regel über 10, 15 oder 20 Jahre – am Ende dieser Periode bleibt aber eine Restschuld übrig, die du dann über eine Anschlussfinanzierung weiter abbezahlst.

Beim Volltilgerdarlehen ist das grundlegend anders. Du legst zunächst die gewünschte Gesamtlaufzeit fest – also den Zeitpunkt, zu dem du komplett schuldenfrei sein möchtest. Die Bank berechnet dann, wie hoch die Tilgungsrate sein muss, damit nach Ablauf dieser Zeit keine Restschuld mehr bleibt. Die Zinsbindung entspricht dabei exakt der Gesamtlaufzeit.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Unterschiede:

Angenommen, du finanzierst 300.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,6 Prozent.

Klassisches Annuitätendarlehen: 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Monatliche Rate: 1.400 Euro. Nach zehn Jahren hast du etwa 76.000 Euro getilgt und hast noch eine Restschuld von 224.000 Euro. Du benötigst also eine Anschlussfinanzierung – und wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind, wird es teurer.

Volltilgerdarlehen: 20 Jahre Laufzeit, anfängliche Tilgung etwa 4,5 Prozent. Monatliche Rate: 2.025 Euro. Das sind zwar 625 Euro mehr pro Monat, dafür bist du nach 20 Jahren aber wirklich fertig. Keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, keine weiteren Zahlungen.

Tipp: Für einen individuellen Vergleich zwischen Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen kannst du verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Laufzeiten und Tilgungen durchrechnen, um die für dich passende Lösung zu finden.

Die Gesamtzinskosten liegen beim Volltilgerdarlehen bei etwa 186.000 Euro, während du beim Annuitätendarlehen – selbst bei gleichbleibenden Zinsen für die Anschlussfinanzierung – über 220.000 Euro Zinsen zahlen würdest. Ein weiterer Unterschied liegt in der Flexibilität: Klassische Annuitätendarlehen bieten meist Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 Prozent jährlich und oft auch die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Laufzeit anzupassen. Beim Volltilgerdarlehen sind diese Optionen in der Regel nicht vorgesehen oder kosten extra. Dafür erhältst du beim Volltilgerdarlehen oft einen Zinsrabatt, den du beim normalen Annuitätendarlehen nicht bekommst.

[fs-toc-h2]6. Was kostet ein Volltilgerdarlehen aktuell?

Die Zinsen für Volltilgerdarlehen orientieren sich grundsätzlich an den allgemeinen Bauzinsen, liegen aber durch den gewährten Zinsrabatt meist 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte darunter. Im Dezember 2025 bewegen sich die Bauzinsen auf einem moderaten Niveau.

Aktuelle Zinssätze (Dezember 2025):

• 10 Jahre: 3,5 bis 3,8 Prozent
• 15 Jahre: 3,7 bis 4,0 Prozent
• 20 Jahre: 3,7 bis 4,1 Prozent

Bei einem Volltilgerdarlehen kannst du also je nach Laufzeit, Bonität und Eigenkapitalanteil mit Zinssätzen zwischen 3,4 und 3,9 Prozent rechnen. Die genaue Höhe hängt von mehreren Faktoren ab: dem Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert), deiner Bonität, dem Standort der Immobilie und der gewählten Laufzeit.

Ein konkretes Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 250.000 Euro, einem Zinssatz von 3,6 Prozent und einer Laufzeit von 18 Jahren ergibt sich eine anfängliche Tilgung von etwa 5 Prozent. Die monatliche Rate liegt bei rund 1.792 Euro. Nach 18 Jahren hast du insgesamt etwa 135.000 Euro Zinsen gezahlt und bist schuldenfrei.

Würdest du stattdessen ein klassisches Annuitätendarlehen mit 2 Prozent Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung wählen, läge deine monatliche Rate bei nur 1.167 Euro – aber nach 10 Jahren hättest du noch etwa 187.000 Euro Restschuld.

Die Zinsentwicklung für 2026 ist laut Experten eher stabil bis leicht steigend. Die Europäische Zentralbank hat am 18. Dezember 2025 die Leitzinsen unverändert gelassen, und die meisten Analysten erwarten für die nächsten Monate keine großen Sprünge. Wenn du also eine Immobilie im Blick hast und die Konditionen passen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um dir die aktuellen Zinsen langfristig zu sichern.

Hinweis: Die genauen Konditionen für dein Volltilgerdarlehen hängen stark von deiner individuellen Situation ab. Ein Vergleich mehrerer Angebote kann dir mehrere Tausend Euro sparen.

[fs-toc-h2]7. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich ein Volltilgerdarlehen vorzeitig ablösen?

Nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Darlehens hast du laut § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten. Dann kannst du das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen oder umschulden. Innerhalb der ersten zehn Jahre ist eine vorzeitige Ablösung nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich, die mehrere Tausend Euro betragen kann.

Sind Sondertilgungen bei einem Volltilgerdarlehen möglich?

Bei den meisten Volltilgerdarlehen sind Sondertilgungen nicht vorgesehen, da das Darlehen von Anfang bis Ende exakt durchkalkuliert ist. Einige Banken bieten jedoch flexible Volltilgerdarlehen mit jährlichen Sondertilgungsrechten von 5 bis 10 Prozent an. Diese Option solltest du im Vertrag vereinbaren, falls du unerwartet zu Geld kommst und schneller tilgen möchtest.

Welche Laufzeit sollte ich für mein Volltilgerdarlehen wählen?

Die ideale Laufzeit hängt von deiner finanziellen Situation und deinen Zielen ab. Kürzere Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren bedeuten höhere monatliche Raten, aber niedrigere Gesamtzinskosten. Längere Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren senken die monatliche Belastung, erhöhen aber die Gesamtkosten. Als Faustregel gilt: Wähle die Laufzeit so, dass die monatliche Rate maximal 35 bis 40 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens beträgt.

Kann ich ein Volltilgerdarlehen auch als Anschlussfinanzierung nutzen?

Ja, das ist sogar sehr sinnvoll. Wenn deine erste Zinsbindung ausläuft und noch eine Restschuld bleibt, kannst du diese über ein Volltilgerdarlehen finanzieren. Da die Darlehenssumme nun niedriger ist, kannst du mit derselben monatlichen Rate wie bisher eine deutlich höhere Tilgung erzielen und bist schneller schuldenfrei. Für eine rechtzeitige Planung lohnt sich auch ein Blick auf die Anschlussfinanzierung.

Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann?

Wenn du in finanzielle Schwierigkeiten gerätst und die Raten nicht mehr zahlen kannst, solltest du sofort das Gespräch mit deiner Bank suchen. Eine Ratenpause oder Tilgungsaussetzung ist bei Volltilgerdarlehen zwar meist nicht vorgesehen, aber in Härtefällen manchmal möglich. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Deshalb ist es so wichtig, vor Abschluss eines Volltilgerdarlehens ausreichende Sicherheitsreserven einzuplanen.

[fs-toc-h2]8. Fazit

Ein Volltilgerdarlehen ist die richtige Wahl für alle, die Planungssicherheit über alles schätzen und bereit sind, dafür eine höhere monatliche Belastung in Kauf zu nehmen. Du profitierst von der Gewissheit, nach Ablauf der vereinbarten Zeit komplett schuldenfrei zu sein – ohne Anschlussfinanzierung, ohne Zinsänderungsrisiko und mit einem klaren Enddatum vor Augen.

Die Zinsrabatte, die Banken gewähren, und die insgesamt niedrigeren Gesamtzinskosten machen diese Finanzierungsform attraktiv, wenn du über ein hohes und stabiles Einkommen verfügst. Allerdings solltest du die Einschränkungen nicht unterschätzen: Die mangelnde Flexibilität, die meist fehlenden Sondertilgungsoptionen und vor allem die hohen monatlichen Raten erfordern eine sehr solide finanzielle Basis.

Wer sich unsicher ist, ob das Einkommen über die gesamte Laufzeit stabil bleibt, oder wer finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben benötigt, ist mit einem flexibleren Annuitätendarlehen oft besser beraten. Die Entscheidung hängt letztlich von deiner persönlichen Situation ab.

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