Wie funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Der Traum vom eigenen Zuhause scheitert für viele an einem entscheidenden Faktor: dem fehlenden Eigenkapital. Doch ist es tatsächlich unmöglich, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu realisieren? Die gute Nachricht: Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Immobilienkauf auch ohne eigene Mittel funktionieren. Allerdings bringt eine 100%-Finanzierung sowohl Chancen als auch Risiken mit sich.

In diesem Ratgeber erfährst du, wie eine 100%- oder 110%-Finanzierung funktioniert, welche Bedingungen erfüllt sein müssen und worauf du achten solltest, um eine sichere und langfristig tragfähige Finanzierung zu gewährleisten.

[fs-toc-h2]1. Was bedeutet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer klassischen Baufinanzierung bringt der Käufer üblicherweise 20–30 % eigene Mittel ein. Dies reduziert das finanzielle Risiko für die Bank und sorgt für bessere Kreditkonditionen.

Doch was, wenn keine eigenen Mittel vorhanden sind? Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – auch 100%-Finanzierung genannt – bedeutet, dass die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern in einigen Fällen auch die Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) finanziert. Dabei gibt es zwei Modelle:

• 100%-Finanzierung: Hier wird ausschließlich der Kaufpreis der Immobilie durch das Darlehen gedeckt.
• 110%-Finanzierung: Neben dem Kaufpreis werden auch die Nebenkosten finanziert, was eine noch höhere Kreditlast bedeutet.

Tipp: Eine 100%-Finanzierung wird nicht von jeder Bank angeboten. Es lohnt sich, verschiedene Kreditinstitute und deren Konditionen zu vergleichen.

[fs-toc-h2]2. Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen gewähren Banken eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Da diese jedoch ein höheres Risiko für den Kreditgeber bedeutet, sind die Anforderungen an den Kreditnehmer strenger.

Diese Bedingungen solltest du erfüllen:

• Sicheres und hohes Einkommen
  Die Bank prüft, ob dein Einkommen ausreicht, um die monatliche Rate zu bedienen. Besonders gute Chancen haben:
  
  • Beamte
  • Angestellte mit unbefristetem Arbeitsvertrag
  • Selbstständige mit stabilen Einkommensverhältnissen‍
• Gute Bonität und SCHUFA-Score
  Ein positiver SCHUFA-Score ist entscheidend für die Kreditvergabe. Negative Einträge können dazu führen, dass die Bank den Antrag ablehnt oder ungünstigere Konditionen anbietet.‍

• Werthaltige Immobilie als Sicherheit
  Je stabiler der Immobilienwert, desto wahrscheinlicher ist die Bewilligung einer 100%-Finanzierung. Banken bevorzugen Immobilien in gefragten Lagen oder Neubauten.

Tipp: Falls dein SCHUFA-Score nicht optimal ist, kannst du ihn durch eine Bonitätsprüfung und gezielte Maßnahmen verbessern, z. B. durch die fristgerechte Rückzahlung bestehender Kredite.

[fs-toc-h2]3. Vorteile und Risiken einer 100%-Finanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kann ein schneller Weg ins Eigenheim sein, bringt jedoch auch gewisse Risiken mit sich. Bevor du dich für eine 100%- oder sogar 110%-Finanzierung entscheidest, solltest du die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen.

Vorteile einer 100%-Finanzierung

1. Sofortiger Immobilienerwerb
   Ohne jahrelanges Ansparen kannst du direkt in deine Wunschimmobilie investieren und musst nicht erst Eigenkapital aufbauen. Besonders in einem Markt mit steigenden Immobilienpreisen kann das ein großer Vorteil sein.
2. Schnelle Realisierung des Kaufvorhabens
   Wenn du eine Immobilie gefunden hast, die ideal zu deinen Anforderungen passt, kannst du schneller zuschlagen, ohne erst Rücklagen bilden zu müssen. Das ist insbesondere in gefragten Regionen mit hoher Nachfrage ein entscheidender Vorteil.
3. Günstige Zinsen langfristig sichern
   In Zeiten niedriger Zinsen kannst du von einer langfristigen Zinsbindung profitieren. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren steigen, bleibt deine monatliche Rate dennoch stabil, wenn du eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren wählst.

Risiken und Nachteile einer 100%-Finanzierung

1. Höhere Zinsen und monatliche Raten
   Da die Bank das gesamte Kaufvorhaben finanziert, trägt sie ein größeres Risiko. Dieses Risiko wird mit höheren Zinssätzen und höheren monatlichen Raten ausgeglichen, was deine finanzielle Belastung erhöht.
2. Längere Kreditlaufzeit und höhere Gesamtkosten
   Ohne Eigenkapital zahlst du am Ende deutlich mehr für deine Immobilie, da sich die Zinskosten über die Jahre summieren. Zudem dauert es länger, bis der Kredit vollständig getilgt ist, was deine finanzielle Planung langfristig beeinflussen kann.
3. Hohes Risiko bei Wertverlust der Immobilie
   Sollte der Immobilienwert in Zukunft sinken, kann es problematisch werden, die Restschuld zu decken, falls du verkaufen möchtest. In einem solchen Fall besteht die Gefahr einer sogenannten Unterdeckung, bei der der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den offenen Kreditbetrag zu tilgen.

Fazit und Tipp

Eine 100%-Finanzierung kann eine gute Lösung sein, wenn du über ein sicheres Einkommen verfügst und langfristig in deiner Immobilie bleiben möchtest. Um dich vor steigenden Zinsen zu schützen, solltest du eine möglichst lange Zinsbindung (z. B. 15–20 Jahre) wählen. Zudem ist es ratsam, frühzeitig eine Tilgungsstrategie zu entwickeln, um die Restschuld schneller zu reduzieren und die Finanzierungskosten zu senken.

[fs-toc-h2]4. Welche Alternativen gibt es zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Falls du keine 100%-Finanzierung erhältst oder dir die hohen Zinsen zu riskant erscheinen, gibt es sinnvolle Alternativen:

• Unterstützung durch die Familie – Eltern oder Verwandte können als Bürgen auftreten oder ein zinsloses Darlehen gewähren.
• Bausparvertrag – Ein Bausparvertrag kann als Sicherheit für die Bank dienen oder zur späteren Eigenkapitalbildung genutzt werden.
• Kombikredite – Eine Mischung aus klassischem Bankdarlehen und Darlehen der staatlichen Förderbank KfW kann zu besseren Konditionen führen.

‍

Hinweis: Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet spezielle Programme zur Immobilienfinanzierung an. Diese beinhalten oft besonders zinsgünstige Darlehen oder Tilgungszuschüsse, die die Gesamtbelastung senken können.

[fs-toc-h2]5. Fazit: Lohnt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kann eine attraktive Möglichkeit sein, wenn du schnell ins Eigenheim möchtest und über ein sicheres Einkommen verfügst. Sie ermöglicht es dir, ohne jahrelanges Ansparen direkt eine Immobilie zu erwerben, was besonders in Zeiten steigender Immobilienpreise ein Vorteil sein kann.

Allerdings geht eine 100%-Finanzierung mit höheren Risiken einher. Die Zinsen und monatlichen Raten sind in der Regel deutlich höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Dadurch steigen die Gesamtkosten über die Laufzeit erheblich, und du bist stärker von Zinsentwicklungen abhängig. Zudem kann es im Falle eines Wertverlusts der Immobilie schwierig werden, die Restschuld zu tilgen, falls du verkaufen musst.

Ob sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital lohnt, hängt daher stark von deiner individuellen finanziellen Situation und deiner langfristigen Planung ab. Eine realistische Einschätzung deiner Belastbarkeit ist entscheidend – du solltest sicherstellen, dass du auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten die Raten problemlos tragen kannst.