Wie viel Kredit bekomme ich bei meinem Einkommen? Baufinanzierung 2026
Wie berechne ich, wie viel Baufinanzierung ich mir leisten kann?
Das ist die erste Frage, die fast jeder stellt, sobald der Gedanke ans Eigenheim konkreter wird: Was kann ich mir überhaupt leisten? Wie viel Kredit werde ich bekommen?
Die kurze Antwort: Es gibt eine klare Berechnungslogik – aber keine allgemeingültige Zahl. Wer die Formel versteht, kann seinen persönlichen Rahmen selbst einschätzen. Wer nur eine Tabelle liest, riskiert eine falsche Erwartung.
Dieser Ratgeber erklärt die Logik, zeigt Richtwerte für typische Einkommensklassen – und erklärt, warum dieselbe Tabelle für zwei verschiedene Menschen völlig unterschiedliche Ergebnisse liefert.
[fs-toc-h2]1. Wie Banken den Kreditrahmen berechnen – die Grundlogik
Banken gehen einen klaren Weg: Vom Einkommen werden die Lebenshaltungskosten abgezogen. Was übrig bleibt, ist die maximale tragbare Kreditrate. Aus der Rate ergibt sich – abhängig vom Zinssatz und der Laufzeit – die maximale Kreditsumme.
Der Weg im Detail:
Schritt 1 – Haushaltsnettoeinkommen ermitteln: Alle regelmäßigen, nachweisbaren Nettoeinkünfte addieren. Dazu zählen Gehalt, Mieteinnahmen (mit Abschlag), Kindergeld (unter Bedingungen) und andere stabile Einnahmen. Nicht angerechnet werden in der Regel Elterngeld (befristet), Urlaubsgeld (unregelmäßig) oder schwankende Boni.
Schritt 2 – Lebenshaltungskosten abziehen: Banken setzen Lebenshaltungskostenpauschalen an – unabhängig davon, was der Antragsteller tatsächlich ausgibt. Als Orientierung gelten typischerweise rund 500–800 Euro für einen Single-Haushalt, plus rund 200 Euro je weiterer Person. Diese Pauschalen variieren je nach Bank.
Schritt 3 – Bestehende Verpflichtungen abziehen: Laufende Ratenkredite (Auto, Möbel, Konsumkredite), Leasingraten und andere monatliche Kreditverpflichtungen werden vollständig vom verfügbaren Einkommen abgezogen.
Schritt 4 – Maximale Rate bestimmen: Als Faustregel gilt: Die Kreditrate (Zins + Tilgung) sollte nicht mehr als 35 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen. Einige Banken gehen bis 40 %, wenige bis 45 % – allerdings nur bei sehr guten Bonitätsprofilen und ausreichend Puffer in der Haushaltsrechnung.
Schritt 5 – Maximalen Kredit berechnen: Aus der maximalen Rate und dem aktuellen Zinssatz ergibt sich die maximale Darlehenssumme. Die Formel: Monatliche Rate ÷ Annuitätenfaktor = Kreditbetrag.
[fs-toc-h2]2. Richtwerte 2026: Wie viel Kredit bei welchem Einkommen?
Die folgende Tabelle basiert auf diesen verifizierten Werten:
- Zinssatz: 3,60 % p.a. (Bundesbank-MFI-Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite >5 bis 10 Jahre, Stand März 2026)
- Anfängliche Tilgung: 2 % p.a.
- Maximale Rate: 35 % des Nettoeinkommens
- Annahme: Keine bestehenden Verbindlichkeiten, keine Kinder, Single-Haushalt
Warum die Tabelle nur ein Startpunkt ist: Die Werte oben gelten für einen Single ohne Kinder, ohne bestehende Kredite und mit solider Bonität. Kinder, Ratenkredite, Teilzeitstellen oder ein höherer Lebenshaltungsstandard können den Kreditrahmen erheblich senken. Mehr Eigenkapital oder ein zweites Einkommen können ihn erhöhen.
[fs-toc-h2]3. Der Doppelverdiener-Effekt – warum Paare oft überproportional mehr bekommen
Das ist ein Punkt, den viele unterschätzen. Bei Paaren addieren sich nicht nur die Einkommen – sie verändern auch die Kostenstruktur.
Beispiel: Zwei Singles mit je 2.500 Euro netto hätten einzeln je einen Kreditrahmen von rund 187.000 Euro. Als Haushalt können sie aber gemeinsam erheblich mehr erhalten – weil die Lebenshaltungskosten nicht doppelt so hoch sind. Ein Zweipersonenhaushalt braucht weniger als zwei Singlehaushalte (Miete, Nebenkosten, Versicherungen).
Konkret: Ein Haushaltsnettoeinkommen von 5.000 Euro (2 × 2.500 €) ergibt nach der 35-%-Regel eine maximale Rate von 1.750 Euro – und damit einen Kreditrahmen von rund 374.000 Euro. Das ist mehr als das Doppelte des Einzelwerts von 187.000 Euro, weil die Abzüge nicht proportional skalieren.
Dazu kommt: Zwei Einkommen bedeuten weniger Ausfallrisiko für die Bank. Der Verlust eines Einkommens trifft einen Doppelverdiener-Haushalt weniger hart als einen Single. Das kann sich positiv auf die Konditionierung auswirken.
Lena verdient 2.800 Euro netto, Kai 3.200 Euro. Gemeinsames Haushaltsnettoeinkommen: 6.000 Euro. Sie haben einen Autokredit mit 280 Euro monatlicher Rate laufen und ein Kind.
So sieht die Bankrechnung aus:
- Haushaltsnettoeinkommen: 6.000 €
- Lebenshaltungskostenpauschale (2 Erwachsene + 1 Kind): ca. 1.000–1.100 €
- Laufender Autokredit: − 280 €
- Verbleibend für Kreditrate: ca. 4.620–4.720 €
- Maximale Rate (35 % von 6.000 €): 2.100 €
- Effektive maximale Rate: Die niedrigere Zahl gilt – also ca. 2.100 €, nach Abzug aber realistisch eher 1.820–1.900 €
Auf Basis von etwa 1.850 Euro monatlicher Kreditrate und einem Zinssatz von 3,60 % ergibt sich ein Kreditrahmen von rund 395.000 Euro.
Ohne den Autokredit wäre es knapp 460.000 Euro – eine Differenz von 65.000 Euro allein durch eine laufende Ratenverbindlichkeit.
Hinweis: Dieses Beispiel ist fiktiv. Zinssatz basiert auf Bundesbank-MFI-Statistik März 2026, 3,60 % für >5 bis 10 Jahre Zinsbindung. Alle Werte dienen der Orientierung.
[fs-toc-h2]4. Was als Einkommen zählt – und was nicht
Banken rechnen nicht automatisch alles als Einkommen an. Was angerechnet wird, hängt von der Verlässlichkeit und Kontinuität ab.
Wird in der Regel angerechnet:
- Monatliches Nettoeinkommen (unbefristete Anstellung, nach Probezeit)
- Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien (oft mit Abschlag von 20–30 %)
- Kindergeld (je nach Bank und Alter der Kinder)
- Renten und Pensionen (sofern dauerhaft)
- Einnahmen aus Nebentätigkeit (wenn dauerhaft und nachweisbar)
Wird oft nicht oder nur teilweise angerechnet:
- Elterngeld (zeitlich befristet – die meisten Banken rechnen es nicht an)
- Weihnachts- und Urlaubsgeld (unregelmäßig)
- Variable Boni (ohne nachgewiesene Regelmäßigkeit)
- Einkommen aus Probezeit oder befristeten Verträgen
- Selbstständigeneinkommen unter 2 Jahren Betriebszugehörigkeit
In unserer Beratungspraxis sehen wir häufig, dass Kunden Einkommensbestandteile selbst nicht berücksichtigen – oder umgekehrt auf Einkünfte vertrauen, die Banken schlicht nicht anrechnen. Beides führt zu falschen Erwartungen.
[fs-toc-h2]5. Wie Eigenkapital den Kreditrahmen verändert
Eigenkapital wirkt auf zwei Ebenen: Es deckt die Kaufnebenkosten ab – und es senkt den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert.
Was der Beleihungsauslauf mit dem Kreditrahmen macht:
Wer 20 % Eigenkapital einbringt, hat einen Beleihungsauslauf von 80 %. Das bedeutet: Die Bank finanziert weniger im Verhältnis zum Immobilienwert – und bewertet das Risiko als niedriger. Die Folge: In der Regel bessere Zinsen und eine höhere Bereitschaft, einen größeren Kreditbetrag zu gewähren.
Wer ohne Eigenkapital finanziert (Beleihungsauslauf 100 % oder mehr), zahlt nicht nur höhere Zinsen – die Bank wird auch konservativer bei der Kreditobergrenzen-Berechnung. Der höhere Zinssatz senkt seinerseits den möglichen Kreditbetrag, weil mehr von der monatlichen Rate in Zinsen statt in Tilgung fließt.
Konkreter Effekt: Bei 3,60 % Zins und 2 % Tilgung beträgt der Kreditrahmen für eine Rate von 1.400 Euro ca. 300.000 Euro. Bei 4,20 % Zins (höherer Beleihungsauslauf) und gleicher Rate schrumpft er auf ca. 263.000 Euro – allein durch den Zinsaufschlag wegen fehlendem Eigenkapital. Das sind knapp 37.000 Euro weniger Kredit bei identischer Rate.
Mit dem Baufinanzierungsrechner können Sie verschiedene Szenarien selbst durchrechnen.
[fs-toc-h2]6. Was Banken wirklich anders bewerten als die Faustregel
Die 35-%-Regel ist ein guter Startpunkt. Banken prüfen aber detaillierter. Wer weiß, worauf sie besonders achten, kann sein Profil gezielt aufbereiten.
Bestehende Ratenkredite: Jeder Euro monatlicher Kreditverpflichtung reduziert den Baufinanzierungsrahmen direkt. 300 Euro Autoleasingrate monatlich bedeuten bei einem Zinssatz von 3,60 % etwa 64.000 Euro weniger Kreditrahmen. Das ist keine Kleinigkeit.
Altersfaktor: Viele Banken wollen das Darlehen bis zum Renteneintritt weitgehend zurückgezahlt haben. Wer mit 50 Jahren finanziert, hat weniger Zeit – und bekommt deshalb oft eine niedrigere Kreditsumme oder muss eine höhere Tilgung akzeptieren.
Beschäftigungsart: Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst erhalten oft großzügigere Kreditrahmen, weil ihr Einkommensrisiko als sehr niedrig gilt. Selbstständige, Freiberufler und Angestellte in der Probezeit stehen deutlich schlechter da.
Haushaltsgröße: Kinder erhöhen die Lebenshaltungskostenpauschalen und verringern dadurch den Spielraum. Gleichzeitig kann Kindergeld (wenn dauerhaft) teilweise angerechnet werden.
Aus über 2.500 begleiteten Finanzierungen wissen wir: Die Differenz zwischen dem, was ein Rechner ausgibt, und dem, was die Bank tatsächlich genehmigt, liegt oft daran, dass bestehende Verpflichtungen oder Lebenshaltungspauschalen unterschätzt wurden.
Was wir nach 25 Jahren immer wieder beobachten: Viele Menschen, die sich „gerade so" auf den Rand des Kreditrahmens setzen, bereuen das nach einigen Jahren. Die monatliche Rate passt – solange nichts passiert. Aber Reparaturen, Einkommensausfälle, ein zweites Kind oder eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen sorgen dann für Druck.
Unser Rat: Planen Sie konservativer als die Bank genehmigt. Wenn die Bank 40 % Ihres Einkommens als Rate akzeptiert, ist das die Obergrenze – nicht das Ziel. 30 bis 35 % sind nachhaltiger. Wer Spielraum lässt, schläft ruhiger.
Als nach §34i GewO zugelassener Vermittler mit Zugang zu über 600 Bankpartnern prüfen wir für Sie nicht nur, wie viel Kredit möglich ist – sondern auch, wie viel sinnvoll ist. Diese Unterscheidung ist uns wichtiger als das maximale Finanzierungsvolumen.
FAQ – Häufige Fragen zum Kreditrahmen bei der Baufinanzierung
Wie viel Kredit bekomme ich bei 3.000 Euro netto?
Als grober Richtwert – basierend auf 35 % Regelrate, einem Zinssatz von 3,60 % (Bundesbank März 2026) und 2 % anfänglicher Tilgung – liegt der Kreditrahmen bei rund 225.000 Euro. Das gilt für einen Single ohne Kinder und ohne bestehende Kreditverpflichtungen. Mit laufenden Verbindlichkeiten oder Kindern sinkt der Wert; mit Eigenkapital und guter Bonität kann er etwas steigen.
Wie viel Kredit bekomme ich bei 4.000 Euro netto?
Unter denselben Annahmen ergibt sich ein Kreditrahmen von rund 300.000 Euro (max. Rate 1.400 Euro, 3,60 % Zins, 2 % Tilgung). Für ein Paar mit 4.000 Euro kombiniertem Haushaltsnetto und deutlich besserer Kostenstruktur kann der Rahmen bis in den Bereich 320.000–350.000 Euro steigen – wenn keine weiteren Verpflichtungen bestehen.
Was wird alles als Einkommen angerechnet?
Regelmäßiges, nachweisbares Nettoeinkommen aus unbefristeter Beschäftigung, dauerhafte Mieteinnahmen, Kindergeld und Renten zählen in der Regel dazu. Nicht angerechnet werden Elterngeld (befristet), Boni ohne Nachweis der Regelmäßigkeit und Einkommen aus der Probezeit. Selbstständige brauchen Einkommensnachweise über mindestens zwei bis drei Jahre.
Wie viel Kredit bekomme ich zu zweit?
Paare profitieren doppelt: Das Einkommen wird addiert, die Lebenshaltungskosten skalieren aber nicht proportional. Zwei Partner mit je 2.500 Euro netto erreichen gemeinsam oft einen deutlich höheren Kreditrahmen als das Doppelte des Einzelwerts – weil Wohn- und Lebenshaltungskosten im gemeinsamen Haushalt effizienter sind. Als Faustregel: Das gemeinsame Budget liegt bei einem Zweiverdienerpaar etwa 20–40 % über dem rechnerischen Einzelwert-Doppelten.
Warum bekomme ich weniger Kredit als die Tabelle zeigt?
Die häufigsten Ursachen: laufende Ratenkredite oder Leasingverträge, die den Spielraum reduzieren; Kinder, die die Lebenshaltungspauschalen erhöhen; Probezeit oder befristeter Vertrag, der das Einkommen in der Bankbewertung mindert; oder ein Zinssatz über dem Marktdurchschnitt wegen niedrigem Eigenkapital. Im Baufinanzierungsrechner können Sie verschiedene Szenarien selbst durchrechnen.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Alle Kreditrahmen-Angaben sind rechnerische Orientierungswerte auf Basis der genannten Zinssätze (Bundesbank-MFI-Zinsstatistik März 2026) und Annahmen. Individuelle Ergebnisse können je nach Bonität, Eigenkapital, Objektwert, Lebenshaltungssituation und Bankpartner erheblich abweichen. Stand: Juni 2026.
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Die Tabelle gibt Ihnen eine Orientierung – aber Ihren persönlichen Rahmen kennen Sie erst nach einer individuellen Haushaltsrechnung. Die Unterschiede können je nach Situation erheblich sein.
Als nach §34i GewO zugelassener Vermittler mit über 25 Jahren Erfahrung und Zugang zu mehr als 600 Bankpartnern ermitteln wir für Sie, was realistisch möglich ist – kostenlos und unverbindlich, ohne SCHUFA-belastende Kreditanfrage. Sie erhalten nicht nur eine Zahl, sondern eine ehrliche Einschätzung, welcher Kreditrahmen für Ihre Situation auch langfristig tragbar ist.
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