Baufinanzierung mit Elternbürgschaft: Chancen und Risiken für beide Seiten

Eine Elternbürgschaft kann der Schlüssel zum Traum vom Eigenheim sein, wenn das eigene Einkommen oder Eigenkapital nicht ausreicht. Viele junge Familien nutzen diese Möglichkeit, um früher ins eigene Zuhause zu ziehen oder bessere Konditionen zu erhalten. Doch eine Bürgschaft ist nicht nur eine große Chance, sondern auch ein erhebliches Risiko für alle Beteiligten. Dieser Ratgeber zeigt dir, wann eine Elternbürgschaft sinnvoll ist, wie sie funktioniert und welche Fallstricke du unbedingt vermeiden solltest.

[fs-toc-h2]1. Wie funktioniert eine Elternbürgschaft bei der Baufinanzierung?

Eine Elternbürgschaft bedeutet, dass deine Eltern gegenüber der Bank die Haftung für deinen Kredit übernehmen. Sie verpflichten sich, einzuspringen, falls du die Raten nicht mehr zahlen kannst. Für die Bank reduziert sich dadurch das Ausfallrisiko erheblich, was zu besseren Konditionen oder überhaupt erst einer Kreditzusage führen kann.

Es gibt zwei grundlegende Arten der Bürgschaft: die Ausfallbürgschaft und die selbstschuldnerische Bürgschaft. Bei der Ausfallbürgschaft muss die Bank zunächst versuchen, das Geld von dir zu bekommen, bevor sie auf deine Eltern zugreifen kann. Die selbstschuldnerische Bürgschaft hingegen ermöglicht der Bank, sofort auf deine Eltern zuzugreifen, ohne vorher bei dir zu vollstrecken. Diese Form ist für Banken attraktiver und führt daher zu besseren Konditionen.

Die Höhe der Bürgschaft kann variieren. Manchmal bürgen Eltern für die gesamte Kreditsumme, oft aber auch nur für einen Teilbetrag oder bis zu einer bestimmten Höchstgrenze. Eine Teilbürgschaft über 50.000 bis 100.000 Euro reicht oft aus, um die Bank zu überzeugen und bessere Zinsen zu erhalten. Wichtig ist auch die zeitliche Begrenzung: Viele Bürgschaften werden nach einer bestimmten Zeit oder bei Erreichen einer niedrigeren Restschuld automatisch beendet.

Tipp: Vereinbare von Anfang an klare Bedingungen für die Beendigung der Bürgschaft. Eine automatische Entlassung bei 60% Tilgung schützt deine Eltern und motiviert dich zur schnelleren Rückzahlung.

[fs-toc-h2]2. Welche Vorteile bietet eine Elternbürgschaft?

Die Vorteile einer Elternbürgschaft sind für junge Immobilienkäufer erheblich und können den entscheidenden Unterschied machen. Der wichtigste Vorteil ist die deutlich verbesserte Bonität in den Augen der Bank. Während dein eigenes Einkommen oder Eigenkapital vielleicht nicht ausreicht, überzeugt die zusätzliche Sicherheit durch solvente Eltern die meisten Kreditinstitute.

Konkret führt eine Elternbürgschaft oft zu Zinseinsparungen von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro über 20 Jahre entspricht dies einer Ersparnis von 12.000 bis 30.000 Euro über die gesamte Laufzeit. Diese Summen machen die Bürgschaft zu einer sehr lohnenden Investition in die Zukunft der Familie.

Ein weiterer wichtiger Vorteil ist die Möglichkeit höherer Beleihungsgrade. Während Banken normalerweise maximal 80% des Immobilienwerts finanzieren, sind mit Elternbürgschaft oft 90% oder sogar 100% möglich. Das reduziert den Eigenkapitalbedarf erheblich und ermöglicht den früheren Immobilienerwerb. Besonders junge Menschen profitieren davon, da sie noch nicht genug Zeit zum Sparen hatten.

Darüber hinaus können Elternbürgschaften auch bei unsicheren Einkommensverhältnissen helfen. Befristete Arbeitsverträge, Probezeiten oder selbstständige Tätigkeit werden durch die zusätzliche Sicherheit der Eltern kompensiert. Banken sind bereit, auch bei höheren Risiken zu finanzieren, wenn solvente Bürgen dahinterstehen.

Unser professioneller Baufinanzierung-Vergleich zeigt dir, welche Banken besonders attraktive Konditionen bei Bürgschaften anbieten und wie groß die Unterschiede zwischen den Anbietern sein können.

Strategie: Nutze die Bürgschaft nicht nur für bessere Zinsen, sondern auch für höhere Tilgungsraten. Die gesparten Zinsen kannst du in schnellere Entschuldung investieren.

[fs-toc-h2]3. Welche Risiken entstehen für die Eltern?

Eine Bürgschaft ist für Eltern mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden, die oft unterschätzt werden. Im schlimmsten Fall müssen sie den gesamten Kredit übernehmen und zusätzlich ihre eigene Immobilie verkaufen oder beleihen. Diese Tragweite sollte allen Beteiligten von Anfang an bewusst sein.

Das größte Risiko liegt in der vollständigen Haftung für eine Summe, die oft mehrere hunderttausend Euro beträgt. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft über 400.000 Euro können die Eltern sofort in Anspruch genommen werden, wenn das Kind die Raten nicht mehr zahlen kann. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung des Kindes werden schnell zum existenzbedrohenden Problem für die ganze Familie.

Besonders problematisch wird es, wenn die eigene Immobilie der Eltern noch nicht abbezahlt ist oder wenn sie diese als Sicherheit für die Bürgschaft einsetzen müssen. Eine Doppelbelastung durch zwei Immobilienkredite kann auch finanziell gut aufgestellte Eltern überfordern. Hinzu kommt, dass Bürgschaften oft über Jahrzehnte laufen und sich die finanzielle Situation der Eltern in dieser Zeit deutlich verschlechtern kann.

Ein weiteres oft übersehenes Risiko sind die Auswirkungen auf die eigene Kreditwürdigkeit der Eltern. Die Bürgschaftsverpflichtung wird bei der Schufa erfasst und reduziert den eigenen Kreditspielraum erheblich. Wollen die Eltern selbst einen Kredit aufnehmen oder ihre Immobilie beliehen, wird die bestehende Bürgschaft voll angerechnet. Das kann eigene Finanzierungspläne unmöglich machen oder zu deutlich schlechteren Konditionen führen.

Der umfassende Baufinanzierung-Ratgeber erklärt ausführlich, wie sich Bürgschaften auf die Bonität auswirken und welche langfristigen Folgen entstehen können.

Wichtig: Eltern sollten ihre eigene finanzielle Zukunft nicht gefährden. Eine Bürgschaft sollte nur übernommen werden, wenn auch bei Inanspruchnahme der Lebensstandard aufrechterhalten werden kann.

[fs-toc-h2]4. Wann ist eine Elternbürgschaft sinnvoll?

Eine Elternbürgschaft macht nicht in jeder Situation Sinn und sollte sorgfältig abgewogen werden. Am sinnvollsten ist sie, wenn nur eine kleine Finanzierungslücke besteht oder die Bonität geringfügig verbessert werden muss. In diesen Fällen überwiegen die Vorteile deutlich die Risiken.

Ideale Voraussetzungen für eine Elternbürgschaft:

Du solltest ein stabiles, ausreichendes Einkommen haben und nur aufgrund mangelnden Eigenkapitals oder kleiner Bonitätsmängel Probleme bei der Finanzierung haben. Wenn du 90% der benötigten Summe problemlos finanzieren könntest und nur die letzten 10% fehlen, ist eine Bürgschaft oft die perfekte Lösung. Auch bei befristeten Arbeitsverträgen oder kurzer Selbstständigkeit kann eine Bürgschaft die Zeit überbrücken, bis die Bonität ausreicht.

Die Eltern sollten finanziell sehr gut dastehen und die Bürgschaftssumme notfalls problemlos tragen können. Idealerweise besitzen sie eine abbezahlte Immobilie oder haben erhebliche andere Vermögenswerte. Ihr eigenes Einkommen sollte hoch genug sein, um auch bei Inanspruchnahme der Bürgschaft den gewohnten Lebensstandard zu halten. Eine Faustregel besagt, dass die Bürgschaftssumme nicht mehr als das dreifache Jahreseinkommen der Eltern betragen sollte.

Besonders sinnvoll sind Bürgschaften bei sogenannten "Grenzfällen": Wenn deine Haushaltsrechnung knapp positiv ist oder dein Eigenkapital nur wenige Prozent unter den Anforderungen liegt. In diesen Situationen kann eine begrenzte Bürgschaft über 50.000 bis 100.000 Euro ausreichen, um die Finanzierung zu ermöglichen. Das Risiko für die Eltern bleibt überschaubar, während der Nutzen für dich erheblich ist.

Mit unserem kostenlosen Tilgungsrechner kannst du verschiedene Szenarien mit und ohne Bürgschaft durchrechnen und die optimale Lösung für deine Familie finden.

Tipp: Prüfe alternative Lösungen wie KfW-Förderungen oder Darlehen von den Eltern, bevor du eine Bürgschaft in Anspruch nimmst. Manchmal gibt es bessere Wege zum Ziel.

[fs-toc-h2]5. Wie sollte eine Elternbürgschaft rechtlich gestaltet werden?

Die rechtliche Gestaltung einer Elternbürgschaft ist entscheidend für alle Beteiligten. Viele Probleme entstehen durch unklare Vereinbarungen oder fehlende Absicherungen. Eine professionelle rechtliche Beratung sollte daher immer erfolgen, auch wenn sie zunächst Kosten verursacht.

Wesentliche Vertragsbestandteile einer durchdachten Bürgschaft:

Die Höhe und Art der Bürgschaft sollte klar definiert sein. Eine Höchstbetragsbürgschaft ist meist sinnvoller als eine unbegrenzte Vollbürgschaft. Zusätzlich sollten klare Bedingungen für die Beendigung der Bürgschaft festgelegt werden: automatische Entlassung bei einer bestimmten Restschuld, nach einer festgelegten Zeit oder bei Erreichen bestimmter Einkommensgrenzen des Hauptschuldners.

Besonders wichtig sind Informationsrechte der Eltern. Sie sollten regelmäßig über die Höhe der Restschuld und den Stand der Ratenzahlungen informiert werden. Bei Verzug oder Problemen müssen sie sofort benachrichtigt werden, um rechtzeitig reagieren zu können. Viele Bürgschaftsverträge sehen vor, dass die Eltern bei mehr als zwei unbezahlten Raten automatisch informiert werden.

Eine interne Familienvereinbarung sollte die Bürgschaft ergänzen. Hier kann geregelt werden, unter welchen Umständen das Kind die Eltern von der Bürgschaft freistellen muss, wie mit Zinsen und Kosten umgegangen wird und was bei Familienstreitigkeiten passiert. Auch Sondertilgungen oder die Übertragung der Immobilie sollten geregelt werden. Diese Vereinbarung ist zwar rechtlich schwer durchsetzbar, schafft aber Klarheit und kann Streit vermeiden.

Der Ratgeber zum Unterschied zwischen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung zeigt dir auch, wie verschiedene Finanzierungsformen die Bürgschaftsgestaltung beeinflussen können.

[fs-toc-h2]6. Wie kann die Bürgschaft wieder beendet werden?

Die Beendigung einer Elternbürgschaft sollte von Anfang an mitgeplant werden. Je schneller die Bürgschaft beendet werden kann, desto geringer ist das Risiko für die Eltern und desto besser für die Beziehung innerhalb der Familie. Es gibt verschiedene Wege, eine Bürgschaft vorzeitig zu beenden.

Die häufigste Methode ist die Ablösung durch verbessertes Einkommen oder zusätzliches Eigenkapital. Wenn dein Einkommen gestiegen ist oder du durch Erbschaft oder Sparleistungen mehr Eigenkapital einbringen kannst, wird die Bank oft auf die Bürgschaft verzichten. Bereits eine Gehaltserhöhung von 500-1000 Euro monatlich kann ausreichen, um die Bürgschaft überflüssig zu machen.

Sondertilgungen sind ein weiterer effektiver Weg zur Bürgschaftsbeendigung. Viele Banken vereinbaren automatische Entlassungsklauseln bei Erreichen bestimmter Tilgungsgrade. Ist das Darlehen auf 60% oder 70% der ursprünglichen Summe getilgt, wird die Bürgschaft oft automatisch beendet. Jede Sondertilgung bringt dich diesem Ziel näher und reduziert gleichzeitig die Zinsbelastung.

Eine Umschuldung zu einer anderen Bank kann ebenfalls zur Bürgschaftsbeendigung führen. Wenn sich deine Bonität verbessert hat oder andere Banken bessere Konditionen ohne Bürgschaft anbieten, lohnt sich oft ein Wechsel. Die Vorfälligkeitsentschädigung muss dabei gegen die Vorteile der Bürgschaftsbeendigung abgewogen werden. Bei noch langen Zinsbindungszeiten kann ein Wechsel trotz Entschädigung vorteilhaft sein.

Unser kostenloser Modernisierungskredit-Rechner hilft dir auch bei der Planung von Modernisierungen, die den Immobilienwert steigern und die Bürgschaft überflüssig machen können.

Strategie: Plane von Anfang an die schnellstmögliche Beendigung der Bürgschaft. Jedes gesparte Jahr reduziert das Risiko für deine Eltern und stärkt das Vertrauen in der Familie.

[fs-toc-h2]7. Häufige Fragen zur Elternbürgschaft

Können Eltern die Bürgschaft jederzeit kündigen?

Nein, eine einmal abgegebene Bürgschaft kann nicht einseitig gekündigt werden. Die Bürgschaft endet erst durch Vertragserfüllung, Vereinbarung mit der Bank oder die vertraglich festgelegten Bedingungen. Daher ist es so wichtig, von Anfang an klare Beendigungsklauseln zu vereinbaren.

Was passiert bei Scheidung der Kinder?

Bei Scheidung wird die Situation kompliziert, da meist beide Ehepartner Kreditnehmer sind. Die Bürgschaft bleibt bestehen, auch wenn nur ein Partner die Immobilie behält. Hier sollten bereits im Bürgschaftsvertrag Regelungen für diesen Fall getroffen werden.

Können mehrere Personen gemeinsam bürgen?

Ja, Bürgschaften können von mehreren Personen gemeinsam übernommen werden. Beide Elternteile können bürgen, aber auch Großeltern oder andere Familienmitglieder. Wichtig ist die Regelung, ob die Bürgen als Gesamtschuldner oder nur anteilig haften.

Welche steuerlichen Folgen hat eine Bürgschaft?

Normalerweise entstehen keine steuerlichen Folgen, solange die Bürgschaft nicht in Anspruch genommen wird. Erst wenn Eltern tatsächlich zahlen müssen, können steuerliche Fragen entstehen. Bei unentgeltlichen Familienleistungen sind diese meist steuerlich unbeachtlich.

Wie hoch können die Zinseinsparungen sein?

Die Zinseinsparungen liegen meist zwischen 0,1 und 0,5 Prozentpunkten. Bei einem 300.000-Euro-Kredit über 20 Jahre entspricht dies einer Ersparnis von 6.000 bis 30.000 Euro. Die genaue Höhe hängt von deiner Bonität und der Bürgschaftsgestaltung ab.

[fs-toc-h2]8. Fazit

Eine Elternbürgschaft kann der Schlüssel zum Eigenheim sein und allen Beteiligten erhebliche Vorteile bringen. Die Zinseinsparungen und verbesserten Finanzierungsmöglichkeiten sind oft beträchtlich und rechtfertigen den Aufwand. Gleichzeitig dürfen die Risiken für die Eltern nicht unterschätzt werden. Eine sorgfältige Planung, rechtliche Beratung und klare Vereinbarungen sind essentiell für den Erfolg. Wenn alle Beteiligten die Tragweite verstehen und die Bürgschaft professionell gestaltet wird, ist sie ein mächtiges Instrument der Familienfinanzierung.