Baufinanzierung nach Schenkung: Geschenktes Grundstück oder Geld von Eltern richtig nutzen

Ob Geld auf dem Konto oder ein unbebautes Grundstück in der Familie: Schenkungen von Eltern gehören zu den wirksamsten Hebeln, um eine Baufinanzierung günstiger oder überhaupt möglich zu machen. Aber weder die steuerliche Gestaltung noch die Bankenbewertung sind selbstverständlich.

Eltern, die ihren Kindern beim Hausbau helfen wollen, haben verschiedene Möglichkeiten: Sie schenken Geld, sie übertragen ein Grundstück, sie gewähren ein zinsloses Darlehen. Für die Bank macht das einen erheblichen Unterschied – und für das Finanzamt auch.

Dieser Ratgeber erklärt, wie Geldschenkungen und Grundstücksschenkungen in der Baufinanzierung funktionieren, was steuerlich gilt, wo Fallstricke liegen – und wie du beides optimal nutzt.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel ist allgemeine Fachinformation, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für individuelle Gestaltungsfragen wende dich an einen Steuerberater oder Notar.

[fs-toc-h2] 1. Was zählt als Eigenkapital – und was nicht?

Bevor es um Schenkungen geht, ist ein Grundverständnis wichtig: Banken unterscheiden zwischen echtem Eigenkapital und unechtem Eigenkapital.

Echtes Eigenkapital ist Kapital, das nicht zurückgezahlt werden muss. Es stärkt den Beleihungsauslauf, verbessert den Zinssatz und erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage. Dazu zählen: eigene Ersparnisse, Bausparverträge, Wertpapiere, eine bereits abbezahlte Immobilie – und Schenkungen.

Unechtes Eigenkapital ist Kapital, das zurückgezahlt werden muss. Ein Darlehen von den Eltern ist kein Eigenkapital, sondern eine Verbindlichkeit. Banken erfassen laufende Rückzahlungsverpflichtungen in der Haushaltsrechnung – ein Familiendarlehen reduziert damit das verfügbare Einkommen für die Kreditrate, anstatt es zu verbessern.

Das ist der wichtigste Unterschied, der in der Praxis häufig übersehen wird: Wer 50.000 Euro von den Eltern als Darlehen erhält und das in die Baufinanzierung einbringt, hat aus Bankensicht weniger – nicht mehr – Spielraum. Eine echte Schenkung hingegen verbessert die Situation klar.

[fs-toc-h2] 2. Geldschenkung: Was Banken verlangen und wie das Finanzamt reagiert

Was die Bank sehen möchte

Eine Geldschenkung gilt für Banken als Eigenkapital – aber nur, wenn sie nachweislich vorhanden ist. Zugesagtes, aber noch nicht überwiesenes Geld zählt nicht. Der Betrag muss zum Zeitpunkt des Kreditantrags auf dem Konto des Kreditnehmers liegen und durch Kontoauszüge belegt werden können.

Banken fragen zudem nach der Herkunft des Eigenkapitals. Eine ungewöhnliche Einzahlung kurz vor dem Kreditantrag weckt Nachfragen – und die lassen sich am saubersten mit einem schriftlichen Schenkungsvertrag und dem Nachweis des Überweisungswegs beantworten. Das ist kein bürokratischer Selbstzweck: Banken sind nach dem Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet, die Herkunft größerer Vermögenswerte zu prüfen.

Praktisch bedeutet das: Bereite folgende Unterlagen vor:

• Schriftlicher Schenkungsvertrag (auch bei Eltern-Kind-Schenkungen empfehlenswert)
• Kontoauszug des Schenkenden vor der Überweisung
• Kontoauszug des Beschenkten nach dem Eingang

Was das Finanzamt betrifft

Jede Schenkung – auch unter dem Freibetrag – muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Ausführung angezeigt werden (§ 30 ErbStG). Das gilt auch dann, wenn keine Steuer anfällt.

Die gute Nachricht: Eltern können jedem Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro pro Elternteil steuerfrei schenken. Bei zwei Elternteilen sind das bis zu 800.000 Euro steuerfrei in einem Zehnjahreszeitraum. Beträge darüber werden nach Steuerklasse I versteuert: bis 75.000 Euro mit 7 Prozent, bis 300.000 Euro mit 11 Prozent, bis 600.000 Euro mit 15 Prozent.

Die 10-Jahres-Frist läuft ab dem Datum der Schenkung. Wer vor zehn Jahren bereits eine Schenkung erhalten hat, muss diese zu einer neuen Schenkung hinzurechnen – der Freibetrag gilt nicht mehrfach gleichzeitig, sondern rollt alle zehn Jahre neu an.

[fs-toc-h2] 3. Geschenktes Grundstück: Wie es in der Baufinanzierung zählt

Ein geschenktes Grundstück ist aus Bankensicht eine Form von Eigenkapital – und oft eine besonders wertvolle. Wer ein Grundstück bereits besitzt und nur noch den Bau finanzieren muss, bringt eine erhebliche Sicherheit mit, die den Beleihungsauslauf direkt senkt.

Wie die Bank das Grundstück bewertet

Banken nehmen nicht den emotionalen Wert oder den Kaufpreis von vor zwanzig Jahren als Grundlage. Sie ermitteln den aktuellen Beleihungswert des Grundstücks – das ist ein konservativer, nachhaltiger Wert, der in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert liegt. Für die Baufinanzierungsrechnung zählt dieses Grundstück als Eigenkapital.

Wichtig: Das Grundstück muss zum Zeitpunkt des Kreditantrags bereits auf deinen Namen im Grundbuch eingetragen sein. Ein zugesagtes, aber noch nicht übertragenes Grundstück zählt nicht – genauso wenig wie zugesagtes Geld.

Wohnrecht und Nießbrauch – wenn Eltern im Grundstück bleiben wollen

Viele Eltern möchten das Grundstück übertragen, sich aber ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Das ist zivil- und steuerrechtlich möglich und hat sogar Vorteile: Wohnrecht und Nießbrauch mindern den steuerlichen Wert der Schenkung und senken damit die anfallende Schenkungssteuer.

Aber für die Bank ist das ein Problem: Ein Grundstück mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch ist schwerer zu verwerten, wenn der Kredit nicht bedient wird. Banken setzen deshalb den Beleihungswert deutlich niedriger an – oder nehmen das belastete Grundstück als Sicherheit gar nicht an. Wenn Eltern das Grundstück übertragen und gleichzeitig darin wohnen bleiben möchten, sollte das mit dem Baufinanzierungsberater abgestimmt werden, bevor der Schenkungsvertrag beurkundet wird.

Keine Grunderwerbsteuer unter nahen Verwandten

Eine wichtige Erleichterung: Bei Schenkungen von Immobilien oder Grundstücken in gerader Linie (Eltern → Kind) fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Das spart je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückswerts – ein erheblicher Vorteil gegenüber einem Kauf.

Anfallen können aber Notargebühren und Kosten für die Grundbuchumschreibung, die sich am Wert des Grundstücks orientieren.

[fs-toc-h2] 4. Kettenschenkung und gestaffelte Übertragung: Mehr aus dem Freibetrag herausholen

Wer größere Summen steuerfrei übertragen möchte, kann die Freibeträge mehrerer Personen kombinieren.

Beispiel Kettenschenkung: Großeltern wollen ihrem Enkel 800.000 Euro zukommen lassen. Der Freibetrag von Großeltern an Enkel beträgt nur 200.000 Euro pro Großelternteil. Sie schenken das Geld zunächst ihren Kindern (400.000 Euro pro Elternteil ist steuerfrei), die es dann an das Enkelkind weiterschenken (ebenfalls 400.000 Euro steuerfrei). Wichtig: Die Zwischenschenkung muss rechtlich eindeutig sein – das Geld muss tatsächlich dem Zwischenbeschenkten gehören, bevor es weitergegeben wird. Reine Durchleitungen ohne echte Zwischenverfügungsfreiheit erkennt das Finanzamt nicht an.

Staffelung über Zeit: Der Freibetrag von 400.000 Euro gilt alle zehn Jahre neu. Wer heute 400.000 Euro erhält und in zehn Jahren wieder 400.000 Euro bekommt, hat insgesamt 800.000 Euro steuerfrei erhalten. Bei früher Planung ist das ein erheblicher Gestaltungsspielraum.

Diese Überlegungen betreffen in erster Linie die steuerliche Ebene und sollten mit einem Steuerberater abgestimmt werden. Für die Baufinanzierung zählt am Ende das, was nachweislich vorhanden ist.

[fs-toc-h2] 5. Welche Unterlagen braucht die Bank?

Ob Geld oder Grundstück – Schenkungen erfordern gegenüber der Bank eine klare Dokumentation. Folgende Unterlagen solltest du vorbereiten:

Bei einer Geldschenkung:

• Schriftlicher Schenkungsvertrag (empfohlen, nicht zwingend vorgeschrieben)
• Kontoauszug des Schenkers vor der Überweisung (belegt die Herkunft)
• Kontoauszug des Beschenkten mit Eingang des Betrags
• Bei Überschreitung der Freibeträge: Bescheid des Finanzamts

Bei einer Grundstücksschenkung:

• Aktueller Grundbuchauszug auf deinen Namen
• Notarieller Schenkungsvertrag
• Aktuelles Wertgutachten oder Bodenrichtwert-Auskunft (die Bank beauftragt dies oft selbst)
• Nachweis, dass keine Belastungen (Wohnrecht, Nießbrauch, Grundschulden) im Grundbuch eingetragen sind

Was Banken generell verlangen, erklärt unser Ratgeber Baufinanzierung beantragen: Diese Unterlagen verlangt die Bank. Wie du das Bankgespräch optimal vorbereitest, beschreibt unsere Checkliste für das Beratungsgespräch Baufinanzierung.

[fs-toc-h2] 6. Häufige Fragen zu Schenkung und Baufinanzierung

Wann muss ich die Schenkung dem Finanzamt melden?

Innerhalb von drei Monaten nach Ausführung der Schenkung – also nach Überweisung des Geldes oder nach notarieller Beurkundung bei Grundstücken. Das gilt auch dann, wenn keine Steuer anfällt, weil der Betrag unterhalb des Freibetrags liegt. Das Finanzamt leitet die Meldung intern weiter; ein gesonderter Schritt ist nicht immer erforderlich, wenn der Notar die Übertragung direkt meldet.

Gilt das Geldgeschenk sofort als Eigenkapital für die Bank?

Erst wenn es nachweislich auf dem Konto des Kreditnehmers eingegangen ist. Zugesagtes oder erwartetes Geld zählt nicht. Wer den Kreditantrag plant, sollte das Geld mindestens vier bis sechs Wochen vor dem Antragsgespräch überweisen lassen, damit es in den Kontoauszügen klar sichtbar ist.

Kann ich das geschenkte Geld auch erst nach der Finanzierungszusage nutzen?

Wenn das Geld erst nach der Zusage, aber vor der Auszahlung eintrifft, informiere die Bank. Viele Banken berücksichtigen noch in der Abschlussphase eingehende Schenkungen, wenn sie entsprechend dokumentiert sind. Kommt das Geld nach Auszahlung des Darlehens, kannst du es für eine Sondertilgung nutzen.

Was passiert steuerlich, wenn Eltern später verarmen?

In einem solchen Fall kann der Schenker nach §528 BGB die Schenkung zurückfordern, wenn er selbst nicht mehr seinen Lebensunterhalt bestreiten kann. Das ist eine gesetzlich verankerte Möglichkeit, keine Seltenheit in der Praxis. Wer eine größere Schenkung erhält, sollte sich dieses Risikos bewusst sein und es in die Planung einbeziehen.

Zählt ein Familiendarlehen nicht auch als Eigenkapital?

Nein. Ein Darlehen muss zurückgezahlt werden und stellt für die Bank eine Verbindlichkeit dar. Die monatliche Rückzahlungsrate an die Eltern wird in der Haushaltsrechnung als Ausgabe erfasst und reduziert das verfügbare Einkommen für die Bankrate. Wer von den Eltern Geld als Darlehen erhält, hat aus Bankensicht schlechtere Konditionen als jemand, der dieselbe Summe als echte Schenkung bekommt.

[fs-toc-h2] 7. Fazit: Was bei Schenkungen und Baufinanzierung wirklich zählt

Eine Schenkung von Eltern ist einer der wirksamsten Wege, die Baufinanzierung zu verbessern: Sie senkt den Beleihungsauslauf, verbessert den Zinssatz und erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Zusage. Das gilt für Geldschenkungen genauso wie für geschenkte Grundstücke.

Entscheidend ist die Reihenfolge: erst Schenkung ausführen und dokumentieren, dann Kreditantrag stellen. Weder zugesagtes Geld noch ein noch nicht übertragenes Grundstück zählt als Eigenkapital. Und was das Finanzamt betrifft: Die großzügigen Freibeträge von 400.000 Euro je Elternteil machen viele Schenkungen vollständig steuerfrei – aber die Meldefrist von drei Monaten gilt immer.

Was in jedem Fall vorab geprüft werden sollte: Sind Wohnrecht oder Nießbrauch geplant? Soll das Grundstück als Sicherheit für die Bank dienen? Und wie wirkt sich das auf den Beleihungswert aus? Diese Fragen sollten vor dem Notartermin geklärt sein – nicht danach.

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