Baufinanzierung während Elternzeit: Immobilienkredit bei reduziertem Einkommen

Die Geburt eines Kindes ist für viele Paare der Moment, in dem der Wunsch nach den eigenen vier Wänden konkret wird. Mehr Platz, ein Garten für die Kleinen, Stabilität für die Familie – all das spricht für eine Immobilie. Doch ausgerechnet in dieser Lebensphase sinkt das Einkommen durch Elternzeit oder Teilzeitarbeit.

Viele Familien fragen sich daher: Ist eine Baufinanzierung während der Elternzeit überhaupt möglich? Die Antwort lautet: Ja, aber es ist komplizierter als unter normalen Umständen. Banken prüfen genauer, verlangen mehr Sicherheiten und bewerten deine Situation kritischer. Dieser Ratgeber zeigt dir, wie du trotz reduziertem Einkommen eine Finanzierung bekommst, welche Strategien funktionieren und worauf du unbedingt achten musst.

[fs-toc-h2] 1. Wie Banken reduziertes Einkommen bewerten

Banken finanzieren keine Träume, sondern kalkulieren Risiken. Wenn dein Einkommen sinkt, steigt aus ihrer Sicht die Wahrscheinlichkeit, dass du die monatliche Rate nicht dauerhaft zahlen kannst. Deshalb schauen sie sich deine Situation sehr genau an.

Das Elterngeld wird nicht als reguläres Einkommen gewertet, weil es zeitlich begrenzt ist. Maximal 14 Monate Elterngeld reichen nicht aus, um eine 30-jährige Finanzierung zu sichern. Die Bank erstellt eine Haushaltsrechnung, bei der sie deine monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüberstellt. Dabei werden nur dauerhafte Einkommen berücksichtigt – also das Gehalt nach der Rückkehr aus der Elternzeit.

Wenn du Vollzeit 3.500 Euro netto verdient hast und nach der Elternzeit nur noch Teilzeit mit 2.100 Euro arbeitest, rechnet die Bank mit den 2.100 Euro. Das reduziert die maximale Kreditsumme erheblich. Als Faustregel gilt: Die monatliche Rate sollte maximal 35 bis 40 Prozent deines Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei einem Partner in Elternzeit und reduziertem Einkommen schrumpft der Spielraum deutlich.

Ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung:

Partner A verdient weiterhin 3.000 Euro netto, Partner B nach der Elternzeit in Teilzeit 2.000 Euro. Das Haushaltseinkommen liegt bei 5.000 Euro. Davon sind maximal 2.000 Euro für die Rate verfügbar – abzüglich eines Sicherheitspuffers eher 1.700 bis 1.800 Euro. Mit dieser Rate kannst du bei 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung etwa 310.000 Euro finanzieren.

Positiv wertet die Bank, wenn die Elternzeit klar befristet ist und danach ein festes Einkommen nachgewiesen werden kann. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag in Teilzeit ist deutlich besser als befristete Verträge oder unsichere Perspektiven. Auch die Dauer der Betriebszugehörigkeit spielt eine Rolle – wer seit Jahren beim gleichen Arbeitgeber ist, gilt als stabiler als jemand, der häufig wechselt. Mehr zur Bonitätsbewertung findest du in unserem Ratgeber zur Bonität bei Baufinanzierung.

[fs-toc-h2] 2. Fünf Strategien für bessere Finanzierungschancen

Auch mit reduziertem Einkommen durch Elternzeit gibt es Wege, eine Baufinanzierung zu bekommen. Du musst nur die richtigen Hebel nutzen und deine Situation optimal präsentieren.

Der wichtigste Hebel ist mehr Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist der Darlehensbedarf und desto niedriger die monatliche Rate. Während normalerweise 20 Prozent Eigenkapital ausreichen, solltest du bei reduziertem Einkommen eher 30 bis 40 Prozent anstreben. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das 90.000 bis 120.000 Euro Eigenkapital statt nur 60.000 Euro. Die Mehrkosten an Eigenkapital senken deine monatliche Rate um mehrere hundert Euro.

Eine Elternbürgschaft kann die Finanzierung entscheidend erleichtern. Wenn deine Eltern über gute Bonität und regelmäßiges Einkommen verfügen, können sie als Bürgen einspringen. Die Bank bewertet dann nicht nur dein Einkommen, sondern auch das deiner Eltern. Das verbessert die Konditionen oft um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte und ermöglicht höhere Darlehenssummen. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung mit Elternbürgschaft.

Weitere wirksame Strategien:

• Beide Einkommen nutzen: Auch das Teilzeiteinkommen des zweiten Partners verbessert die Haushaltsrechnung deutlich
• Schenkungen einplanen: Geldgeschenke der Großeltern lassen sich als Eigenkapital einsetzen
• Günstigeres Objekt wählen: Eine kleinere Immobilie bedeutet niedrigere Rate und bessere Chancen
• Längere Zinsbindung mit niedriger Tilgung: 15-20 Jahre Zinsbindung mit nur 1,5-2% Tilgung senkt die monatliche Belastung

Ein weiterer kluger Schritt ist die Wahl einer längeren Zinsbindung bei niedriger Anfangstilgung. Wenn du 15 oder 20 Jahre Zinsbindung wählst, kannst du mit einer niedrigeren Tilgung von 1,5 oder 2 Prozent starten. Das macht die monatliche Rate bezahlbar. Sobald sich deine Einkommenssituation verbessert – zum Beispiel nach Ende der Elternzeit oder durch Gehaltserhöhungen – kannst du Sondertilgungen leisten oder die Tilgung erhöhen.

[fs-toc-h2] 3. Wann du die Finanzierung beantragen solltest

Timing ist bei einer Baufinanzierung während der Elternzeit entscheidend. Der schlechteste Zeitpunkt ist mitten in der Elternzeit, wenn das Einkommen am niedrigsten ist und die berufliche Zukunft noch unklar. Der beste Zeitpunkt hängt von deiner individuellen Situation ab.

Idealerweise beantragst du die Finanzierung erst nach der Rückkehr aus der Elternzeit, wenn du wieder arbeitest und ein festes Einkommen nachweisen kannst. Auch wenn es nur Teilzeit ist – ein tatsächlich fließendes Gehalt zählt mehr als Prognosen. Die Bank kann dann auf Basis realer Zahlen kalkulieren und nicht auf Basis von Annahmen. Das verbessert deine Chancen erheblich.

Wenn du bereits vor der Elternzeit eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du die Finanzierung ebenfalls vor der Elternzeit abschließen. In diesem Fall gilt dein volles Einkommen, und die Bank berücksichtigt die Elternzeit nur als vorübergehende Unterbrechung. Wichtig ist dann, dass du einen unbefristeten Arbeitsvertrag hast und die Rückkehr vertraglich geregelt ist. Manche Banken verlangen eine schriftliche Bestätigung des Arbeitgebers über die Weiterbeschäftigung nach der Elternzeit.

Eine Zwischenlösung ist, dass der Partner mit dem stabilen Einkommen die Finanzierung hauptsächlich trägt und der Partner in Elternzeit nur als zweiter Kreditnehmer mit einbezogen wird. Das funktioniert, wenn ein Einkommen allein schon ausreicht, um die Rate zu stemmen. Der zweite Kreditnehmer verbessert dann nur die Bonität, ist aber nicht existenziell für die Finanzierung.

[fs-toc-h2] 4. Diese Unterlagen musst du vorlegen

Die Unterlagen für eine Baufinanzierung während oder nach der Elternzeit unterscheiden sich etwas von Standardfinanzierungen. Du musst lückenlos nachweisen, wie sich dein Einkommen entwickelt hat und entwickeln wird.

Bringe auf jeden Fall die letzten drei Gehaltsnachweise mit – bei Teilzeit die aktuellen Teilzeit-Gehälter. Wenn du gerade aus der Elternzeit zurückgekehrt bist, zeigen diese Nachweise das neue, reduzierte Einkommen. Zusätzlich brauchst du deinen Arbeitsvertrag, aus dem die vereinbarte Arbeitszeit hervorgeht. Bei befristeten Verträgen musst du mit Nachfragen rechnen – die Bank will wissen, wie es nach Vertragsende weitergeht.

Der Elterngeldbescheid dokumentiert die Dauer und Höhe des Elterngelds, wird aber wie gesagt nicht als Einkommen gewertet. Trotzdem möchte die Bank ihn sehen, um die Gesamtsituation zu verstehen. Auch eine Bestätigung des Arbeitgebers über die Rückkehr aus der Elternzeit kann hilfreich sein. Manche Banken verlangen eine schriftliche Zusage, dass du nach der Elternzeit weiterbeschäftigt wirst und in welchem Umfang.

Die Kontoauszüge der letzten drei Monate zeigen der Bank, wie du wirtschaftest. Regelmäßiges Sparen trotz Elternzeit ist ein positives Signal. Bestehende Verbindlichkeiten müssen offengelegt werden – Ratenkredite, Leasingverträge oder andere Zahlungsverpflichtungen reduzieren den verfügbaren Betrag für die Hausrate. Mehr zur vollständigen Unterlagenliste findest du in unserem Ratgeber Baufinanzierung beantragen.

[fs-toc-h2] 5. Vermeide diese typischen Fehler

Bei einer Baufinanzierung während der Elternzeit lauern einige typische Fehler, die deine Chancen verschlechtern oder dich in finanzielle Schwierigkeiten bringen können.

Der häufigste Fehler ist, zu optimistisch zu kalkulieren. Du rechnest damit, dass du nach der Elternzeit schnell wieder Vollzeit arbeiten kannst oder dass das Einkommen bald steigt. Doch was ist, wenn die Kinderbetreuung nicht klappt, das Kind krank wird oder du länger in Teilzeit bleiben möchtest? Kalkuliere konservativ und plane mit einem Puffer. Wenn die Rate theoretisch 1.800 Euro betragen könnte, finanziere lieber nur für 1.600 Euro. Die 200 Euro Differenz geben dir Luft für Unvorhergesehenes.

Ein weiterer Fehler ist, zu wenig Eigenkapital einzusetzen. Manche Familien möchten ihre Ersparnisse als Reserve behalten und finanzieren mit minimalem Eigenkapital. Das führt aber zu höheren Zinsen und einer höheren monatlichen Belastung. Besser ist es, mehr Eigenkapital einzusetzen und dafür eine niedrigere Rate zu haben. Die Reserve kannst du über die ersten Jahre durch konsequentes Sparen wieder aufbauen.

Was du besser machen solltest:

Statt zu knapp zu kalkulieren, plane 20 Prozent Sicherheitspuffer für Kinderbetreuung, Arztbesuche und Anschaffungen ein. Statt Eigenkapital zurückzuhalten, nutze 30 bis 40 Prozent für bessere Konditionen. Statt kurzer Zinsbindung wähle 15 bis 20 Jahre für Planungssicherheit in der Familienphase. Statt hoher Anfangstilgung starte mit 1,5 bis 2 Prozent und erhöhe später. Statt auf Sondertilgungsrechte zu verzichten, vereinbare mindestens 5 Prozent für finanzielle Flexibilität.

Unterschätze auch nicht die Nebenkosten des Eigenheims. Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung – schnell kommen 300 bis 500 Euro monatlich zusammen. Diese Kosten zahlst du zusätzlich zur Rate und sie belasten dein Budget. Rechne realistisch und übernimm dich nicht.

[fs-toc-h2] 6. Dauerhaft in Teilzeit: So klappt es trotzdem

Manche Eltern entscheiden sich bewusst, dauerhaft in Teilzeit zu arbeiten, um mehr Zeit mit den Kindern zu verbringen. Das ist eine legitime Entscheidung, hat aber Folgen für die Baufinanzierung.

Der Vorteil: Ein dauerhaftes Teilzeiteinkommen ist planbar. Wenn du einen unbefristeten Teilzeitvertrag hast, weiß die Bank genau, mit welchem Einkommen sie rechnen kann. Das ist besser als unsichere Vollzeit-Prognosen. Der Nachteil: Das niedrigere Einkommen begrenzt die maximale Darlehenssumme. Du musst dich für eine günstigere Immobilie entscheiden oder mehr Eigenkapital einbringen.

In dieser Situation ist es besonders wichtig, dass beide Partner Einkommen haben. Ein Doppelverdiener-Haushalt, auch wenn beide nur Teilzeit arbeiten, wird von Banken positiv bewertet. Das Ausfallrisiko sinkt, weil bei Jobverlust eines Partners der andere weiter zahlen kann. Mit zwei Teilzeit-Einkommen von jeweils 2.000 Euro stehst du oft besser da als mit einem Vollzeit-Einkommen von 3.500 Euro und einem Partner ohne Einkommen.

Eine Alternative ist eine kleinere Immobilie als ursprünglich geplant. Statt des Hauses für 400.000 Euro nimmst du die Wohnung für 250.000 Euro. Das senkt nicht nur die Darlehenssumme, sondern auch die Nebenkosten und Instandhaltungskosten. Später, wenn die Kinder größer sind und du wieder mehr arbeitest, kannst du immer noch in eine größere Immobilie umziehen oder anbauen.

[fs-toc-h2] 7. Häufige Fragen zur Finanzierung in Elternzeit

Zählt Elterngeld als Einkommen für die Baufinanzierung?

Nein, Banken rechnen Elterngeld nicht als reguläres Einkommen, weil es zeitlich befristet ist. Sie kalkulieren nur mit dem dauerhaften Einkommen nach der Rückkehr aus der Elternzeit. Das Elterngeld wird lediglich zur Kenntnis genommen, hat aber keinen positiven Einfluss auf die maximale Darlehenssumme.

Kann ich während der Elternzeit überhaupt finanzieren?

Ja, aber es ist deutlich schwieriger. Die Bank rechnet nur mit dem Einkommen des Partners, der arbeitet. Wenn dieses Einkommen ausreicht, um die Rate zu stemmen, ist eine Finanzierung möglich. Besser ist es aber, bis nach der Rückkehr aus der Elternzeit zu warten, wenn beide Partner wieder Einkommen haben.

Sollte ich lieber vor oder nach der Elternzeit kaufen?

Idealerweise vor der Elternzeit, wenn noch beide Partner Vollzeit arbeiten und das Haushaltseinkommen am höchsten ist. Die zweitbeste Option ist nach der Rückkehr aus der Elternzeit, wenn zumindest Teilzeit-Einkommen wieder fließt. Mitten in der Elternzeit ist der schlechteste Zeitpunkt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mit reduziertem Einkommen?

Mehr als unter normalen Umständen. Während sonst 20 Prozent ausreichen, solltest du mit Elternzeit oder Teilzeit eher 30 bis 40 Prozent Eigenkapital einbringen. Das senkt die monatliche Rate und verbessert deine Chancen erheblich. Nutze dafür auch Schenkungen oder Erbschaften der Großeltern.

[fs-toc-h2] 8. Fazit: Mit guter Planung zum Eigenheim

Eine Baufinanzierung während oder nach der Elternzeit ist möglich, aber deutlich anspruchsvoller als unter normalen Umständen. Du brauchst mehr Eigenkapital, eine solide Planung und oft Unterstützung durch Eltern als Bürgen. Das Timing spielt eine entscheidende Rolle – am besten finanzierst du vor der Elternzeit oder nach der Rückkehr, wenn wieder Einkommen fließt. Kalkuliere konservativ, plane Puffer ein und wähle eine Immobilie, die zu deinem dauerhaft reduzierten Einkommen passt. Mit der richtigen Strategie kannst du auch in der Familienphase den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Nutze unseren Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzurechnen.