Bausparvertrag und Baufinanzierung kombinieren: Vor- und Nachteile

Der Bausparvertrag galt lange als antiquiert, doch in Zeiten schwankender Zinsen erlebt er eine überraschende Renaissance. Viele Immobilienkäufer fragen sich: Lohnt sich die Kombination aus klassischer Baufinanzierung und Bausparvertrag noch heute? Die Antwort ist differenziert - denn diese Finanzierungsstrategie bietet sowohl bemerkenswerte Chancen als auch nicht von der Hand zu weisende Risiken.

In diesem Ratgeber analysieren wir die verschiedenen Kombinationsmodelle zwischen Baufinanzierung und Bausparen, beleuchten deren Vor- und Nachteile und zeigen auf, für welche Bauherren diese Strategie besonders geeignet ist. Von der klassischen Kombifinanzierung über die Zwischenfinanzierung bis hin zu modernen Mischmodellen - wir erklären, wann sich welcher Ansatz rechnet und worauf Sie unbedingt achten sollten.

[fs-toc-h2]1. Warum kombinieren Bauherren Bausparen mit klassischer Finanzierung?

Die Kombination aus Bausparvertrag und Baufinanzierung ist keine neue Erfindung, gewinnt aber in volatilen Zinsphasen wieder an Bedeutung. Der Hauptgrund liegt in der Planungssicherheit: Während klassische Baufinanzierungen meist nur für 10-15 Jahre Zinssicherheit bieten, kennen Sie beim Bausparvertrag bereits heute die Konditionen für die nächsten 20-30 Jahre.

Ein Bausparvertrag funktioniert als Hybridprodukt aus Sparplan und Immobilienfinanzierung. In der ersten Phase sparen Sie etwa 40-50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme an und erhalten dafür moderate Guthabenzinsen. Nach Erreichen der Mindestsparsumme und einer bestimmten Bewertungszahl haben Sie Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen über die restlichen 50-60 Prozent.

Das Besondere: Der Darlehenszins steht bereits bei Vertragsabschluss fest. Aktuell bewegen sich diese je nach Anbieter und Tarif zwischen 2,5 und 4,0 Prozent - unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen entwickeln. Diese Zinssicherheit macht den Bausparvertrag für viele Bauherren attraktiv, besonders wenn sie mit steigenden Zinsen rechnen.

Typische Kombinationsszenarien entstehen bei:

• Anschlussfinanzierungen nach Ablauf der ersten Zinsbindung
• Sofortigen Immobilienkäufen mit späterer Ablösung durch Bauspardarlehen
• Stufenweisen Finanzierungen bei geplanten Modernisierungen
• Risikostreuung zwischen verschiedenen Finanzierungsbausteinen

Die staatliche Förderung verstärkt die Attraktivität zusätzlich. Mit der Wohnungsbauprämie erhalten Sie aktuell bis zu 512 Euro jährlich als Lediger beziehungsweise bis zu 1.024 Euro als Verheirateter als direkten Zuschuss. Kombiniert mit vermögenswirksamen Leistungen und der Arbeitnehmersparzulage können sich beachtliche Förderbeträge ergeben.

[fs-toc-h2]2. Welche Kombinationsmodelle gibt es für Bauherren?

Es existieren verschiedene Wege, Bausparverträge und Baufinanzierungen zu kombinieren. Jedes Modell hat spezifische Vor- und Nachteile und eignet sich für unterschiedliche Situationen. Die Wahl des richtigen Ansatzes entscheidet maßgeblich über den Erfolg der Finanzierungsstrategie.

Klassische Kombifinanzierung mit Vorausdarlehen:

Bei diesem Modell erhalten Sie sofort ein Vorausdarlehen in Höhe der späteren Bausparsumme. Parallel schließen Sie einen Bausparvertrag ab, in den Sie regelmäßig einzahlen. Das Vorausdarlehen wird nur mit Zinsen bedient - eine Tilgung erfolgt nicht. Erst wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird (meist nach 7-15 Jahren), löst das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab.

Vorteil: Sie können sofort kaufen oder bauen, ohne auf die Zuteilung zu warten. Nachteil: Während der Vorfinanzierungsphase zahlen Sie sowohl Zinsen für das Darlehen als auch Sparbeiträge in den Bausparvertrag - eine doppelte Belastung, die sorgfältig kalkuliert werden muss.

Stufenfinanzierung für die Anschlussfinanzierung:

Hier läuft zunächst eine normale Baufinanzierung über 10-15 Jahre. Parallel sparen Sie in einen Bausparvertrag ein, der nach Ablauf der ersten Zinsbindung als günstige Anschlussfinanzierung dient. Diese Variante eignet sich besonders für junge Familien, die langfristig planen und sich gegen steigende Zinsen absichern möchten.

Teilfinanzierung mit Bausparvertrag:

Statt die komplette Finanzierung über einen Bausparvertrag abzuwickeln, deckt dieser nur einen Teil ab (meist 20-40 Prozent). Der Rest wird klassisch finanziert. Diese Mischung bietet Flexibilität und reduziert die Abhängigkeit von der Zuteilungsgeschwindigkeit des Bausparvertrags.

Modernisierungsfinanzierung mit Bausparvertrag:

Für geplante Renovierungen und Modernisierungen eignet sich ein Bausparvertrag hervorragend. Sie sparen zunächst an und können später das günstige Bauspardarlehen für Sanierungsmaßnahmen nutzen. Besonders bei energetischen Modernisierungen lässt sich dies gut mit KfW-Förderungen kombinieren.

Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie verschiedene Kombinationsszenarien durchrechnen und die optimale Lösung für Ihre Situation ermitteln.

[fs-toc-h2]3. Ist die Kombifinanzierung günstiger als eine normale Baufinanzierung?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, da sie stark von der zukünftigen Zinsentwicklung abhängt. In stabilen oder fallenden Zinsphasen sind flexible Baufinanzierungen meist günstiger. Bei steigenden Zinsen kann die Kombifinanzierung jedoch deutliche Vorteile bieten.

Die Kostenstruktur einer Kombifinanzierung ist komplex. Während der Vorfinanzierungsphase zahlen Sie sowohl Zinsen für das Vorausdarlehen als auch Sparbeiträge in den Bausparvertrag, der nur mit geringen Zinsen verzinst wird. Diese doppelte Belastung führt zunächst zu höheren monatlichen Ausgaben als bei einer klassischen Finanzierung.

Der entscheidende Vorteil zeigt sich erst langfristig: Wenn die Marktzinsen nach 10-15 Jahren deutlich gestiegen sind, profitieren Sie von den bereits heute festgeschriebenen Bausparzinsen. Die Kombifinanzierung wirkt dann wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen.

Kritische Kostenfaktoren beachten:

Abschlussgebühren für den Bausparvertrag (meist 1,0-1,6 Prozent der Bausparsumme) erhöhen die Anfangskosten erheblich. Jahresentgelte von 12-20 Euro schmälern die Rendite zusätzlich. Bei der Vorfinanzierung entstehen oft höhere Zinsen als bei direkten Baufinanzierungen, da Bausparkassen nicht immer die günstigsten Konditionen am Markt bieten.

Wann rechnet sich die Kombifinanzierung:

• Bei erwarteten Zinssteigerungen von mehr als 1-2 Prozentpunkten
• Bei langen Finanzierungshorizonten von über 15 Jahren
• Wenn staatliche Förderungen optimal ausgeschöpft werden können
• Bei hohem Sicherheitsbedürfnis und Planungsanspruch

Ein realistischer Kostenvergleich sollte verschiedene Zinsszenarien berücksichtigen und die staatlichen Förderungen einrechnen. Ohne diese Zuschüsse ist eine Kombifinanzierung meist teurer als klassische Alternativen.

[fs-toc-h2]4. Für wen lohnt sich die Kombination aus Bausparen und Finanzierung?

Die Kombination aus Bausparvertrag und Baufinanzierung ist nicht für jeden Bauherren geeignet. Bestimmte Zielgruppen profitieren jedoch überproportional von den Vorteilen dieses Finanzierungsmodells, während andere bessere Alternativen haben.

Ideale Kandidaten für die Kombifinanzierung sind:

Junge Familien mit langfristiger Planungsperspektive stehen ganz oben auf der Liste. Sie haben noch 15-20 Jahre Zeit bis zur Anschlussfinanzierung und können staatliche Förderungen optimal nutzen. Besonders attraktiv wird es, wenn beide Partner die maximalen Förderbeträge ausschöpfen können.

Sicherheitsorientierte Bauherren, die Planbarkeit über niedrige Kosten stellen, finden in der Kombifinanzierung einen verlässlichen Partner. Wer nachts schlecht schläft bei dem Gedanken an mögliche Zinssteigerungen, zahlt gerne einen kleinen Aufpreis für die Gewissheit fester Konditionen.

Gut verdienende Haushalte mit stabilen Einkommen können die doppelte Belastung während der Vorfinanzierungsphase problemlos stemmen. Sie profitieren zudem von den staatlichen Förderungen bis zu den jeweiligen Einkommensgrenzen.

Weniger geeignet ist die Kombifinanzierung für:

Kostenfokussierte Optimierer, die jeden Cent umdrehen, fahren meist mit flexiblen Baufinanzierungen besser. Die zusätzlichen Kosten einer Kombifinanzierung übersteigen oft die theoretischen Zinsvorteile.

Liquiditätsenge Haushalte sollten die doppelte Belastung meiden. Wenn die monatlichen Ausgaben bereits ohne Bausparvertrag knapp kalkuliert sind, kann die zusätzliche Sparrate problematisch werden.

Kurzfristig planende Bauherren, die ihre Immobilie möglicherweise in wenigen Jahren wieder verkaufen, benötigen die langfristige Zinssicherheit nicht.

Branchenspezifische Überlegungen:

Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst profitieren besonders von der Planungssicherheit, da ihre Einkommensentwicklung ebenfalls gut planbar ist. Selbstständige mit schwankenden Einkommen sollten dagegen eher flexible Finanzierungsmodelle wählen.

Detaillierte Informationen zur staatlichen Förderung finden Sie in unserem Wohnungsbauprämie-Ratgeber.

[fs-toc-h2]5. Welche Risiken birgt die Kombination aus Bausparvertrag und Baufinanzierung?

Trotz der attraktiven Vorteile birgt die Kombination verschiedene Risiken, die Bauherren unbedingt kennen sollten. Diese reichen von Zuteilungsrisiken bis hin zu unkalkulierbaren Zusatzkosten bei ungünstigen Entwicklungen.

Das Zuteilungsrisiko ist das größte Problem: Die Zuteilung Ihres Bausparvertrags hängt nicht nur von Ihrer Sparsumme ab, sondern auch von der Kollektiventwicklung der Bausparkasse. Bei schlechter Kassenlage kann sich die Zuteilung um Jahre verzögern. Während einer Niedrigzinsphase kündigen wenige Altverträge, die Liquidität der Bausparkasse sinkt und neue Verträge werden langsamer zugeteilt.

Zeitgleich läuft Ihr Vorausdarlehen weiter, oft mit variablen Zinsen nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Steigen die Zinsen und die Zuteilung verzögert sich, entstehen deutlich höhere Kosten als geplant. Dieses Risiko wird oft unterschätzt, kann aber die gesamte Kalkulation zunichtemachen.

Zinsänderungsrisiken bei der Vorfinanzierung:

Viele Vorausdarlehen haben nur eine kurze Zinsbindung von 5-10 Jahren. Steigen die Marktzinsen danach stark an, während der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt ist, zahlen Sie möglicherweise deutlich höhere Zinsen als bei einer klassischen Baufinanzierung mit längerer Zinsbindung.

Die beworbenen niedrigen Effektivzinsen berücksichtigen oft nicht alle Kosten. Abschlussgebühren, Kontoführungsgebühren und die niedrige Verzinsung der Sparbeiträge verschlechtern die reale Rendite erheblich.

Liquiditätsrisiken durch Doppelbelastung:

Während der Vorfinanzierungsphase zahlen Sie sowohl Darlehenszinsen als auch Bausparbeiträge. Bei einer 300.000 Euro Finanzierung können das 200-400 Euro monatliche Mehrbelastung bedeuten. Verschlechtert sich Ihre finanzielle Situation, wird diese Doppelbelastung schnell problematisch.

Vorfälligkeitsrisiken bei Änderungswünschen:

Möchten Sie vor der Zuteilung aus der Kombifinanzierung aussteigen, entstehen oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen. Der Bausparvertrag kann zwar gekündigt werden, aber mit erheblichen Verlusten durch entgangene Förderungen und Gebühren.

Risikominimierung durch richtige Vertragsgestaltung:

Achten Sie auf Zinsbindungen des Vorausdarlehens bis zur garantierten Zuteilung. Vereinbaren Sie Flexibilitätsklauseln für Sondertilgungen und Ratenanpassungen. Wählen Sie Bausparkassen mit stabilen Kollektiven und guter Zuteilungsgeschichte.

[fs-toc-h2]6. Wie nutzen Sie staatliche Förderungen optimal bei der Kombination?

Die staatlichen Förderungen sind ein wichtiger Baustein, der die Attraktivität von Bausparverträgen erheblich steigert. Bei geschickter Nutzung können Sie erhebliche Beträge zusätzlich vom Staat erhalten und die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung deutlich reduzieren.

Wohnungsbauprämie maximal ausschöpfen:

Die Wohnungsbauprämie beträgt derzeit 8,8 Prozent auf Ihre jährlichen Einzahlungen, maximal 512 Euro für Ledige und 1.024 Euro für Verheiratete. Dies entspricht förderungsfähigen Einzahlungen von bis zu 5.818 Euro (Ledige) beziehungsweise 11.636 Euro (Verheiratete) pro Jahr. Bei konsequenter Ausschöpfung über zehn Jahre erhalten Sie als Ehepaar über 10.000 Euro geschenkt.

Die Einkommensgrenzen liegen bei 35.000 Euro (Ledige) und 70.000 Euro (Verheiratete) zu versteuerndem Einkommen. Diese Grenzen sind großzügig bemessen und ermöglichen auch gut verdienenden Haushalten die Förderung.

Arbeitnehmersparzulage clever kombinieren:

Wenn Ihr Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen zahlt, können Sie diese in Ihren Bausparvertrag fließen lassen und erhalten zusätzlich bis zu 470 Euro Arbeitnehmersparzulage pro Jahr. Die Einkommensgrenzen sind niedriger (25.600 Euro für Ledige), aber bei geschickter Steuergestaltung oft erreichbar.

KfW-Förderungen parallel nutzen:

Bausparförderung und KfW-Programme schließen sich nicht aus. Während die Wohnungsbauprämie die Ansparphase unterstützt, können Sie für den eigentlichen Kauf oder Bau zusätzlich KfW-Kredite nutzen. Besonders bei energieeffizientem Bauen oder Sanieren ergeben sich attraktive Kombinationsmöglichkeiten. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem KfW-Förderungsratgeber.

Regionale Zusatzförderungen:

Viele Bundesländer und Kommunen bieten eigene Förderungen, die sich mit dem Bausparen kombinieren lassen. Bayern beispielsweise hat eigene Wohnungsbauprogramme, Baden-Württemberg fördert Familien zusätzlich. Informieren Sie sich gezielt über lokale Möglichkeiten.

Strategisches Timing der Förderungen:

Beginnen Sie bereits in der Ausbildung oder im Studium mit einem kleinen Bausparvertrag. Selbst geringe Beträge werden gefördert und Sie gewöhnen sich früh ans Sparen. Junge Sparer unter 25 Jahren haben oft Sonderkonditionen und können die 7-jährige Sperrfrist optimal nutzen.

[fs-toc-h2]7. Alternative Finanzierungsmodelle: Wann sind sie besser als die Kombination?

Nicht immer ist die Kombination aus Bausparvertrag und Baufinanzierung die optimale Lösung. In vielen Situationen bieten alternative Finanzierungsmodelle bessere Konditionen oder mehr Flexibilität. Eine ehrliche Bewertung der Alternativen ist daher unverzichtbar.

Klassische Baufinanzierung mit langer Zinsbindung:

Bei moderaten Zinsen kann eine klassische Baufinanzierung mit 20-30 Jahren Zinsbindung oft die bessere Wahl sein. Sie erhalten sofort Gewissheit über die kompletten Finanzierungskosten, ohne das Zuteilungsrisiko eines Bausparvertrags. Die monatliche Belastung ist niedriger als bei einer Kombifinanzierung, da keine zusätzlichen Sparbeiträge anfallen.

Besonders bei guter Bonität und ausreichend Eigenkapital sind die Konditionen oft attraktiver als bei Kombiprodukten. Forward-Darlehen ermöglichen es zudem, sich bereits heute günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung in 5-15 Jahren zu sichern.

Flexible Baufinanzierung mit Sondertilgungsrechten:

Wer Planungssicherheit mit Flexibilität kombinieren möchte, wählt eine klassische Finanzierung mit umfangreichen Sondertilgungsrechten. Sie können bei Liquiditätsüberschuss zusätzlich tilgen und bei finanziellen Engpässen die Tilgung reduzieren oder temporär aussetzen.

KfW-Förderungen als Hauptbaustein:

Für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen bieten KfW-Programme oft bessere Konditionen als Bausparverträge. Mit günstigen Zinsen und Tilgungszuschüssen sind diese oft unschlagbar günstig. Weitere Informationen finden Sie in unserem detaillierten Modernisierungskredit-Ratgeber.

Vollfinanzierung bei sehr guter Bonität:

Beamte, gut verdienende Angestellte oder Freiberufler mit stabilen Einkommen erhalten manchmal Vollfinanzierungen zu besseren Konditionen als Kombilösungen. Hier entfällt die aufwendige Koordination verschiedener Finanzierungsbausteine.

Eigenkapital-Aufbau durch andere Sparformen:

Statt in einen niedrig verzinsten Bausparvertrag zu sparen, können Sie Eigenkapital über andere Anlageformen aufbauen. Bei längeren Ansparzeiträumen (10+ Jahre) sind die Renditechancen anderer Sparformen meist deutlich besser.

Wann sind Alternativen überlegen:

• Bei stabilen oder fallenden Zinsprognosen
• Wenn hohe Flexibilität wichtiger als Planungssicherheit ist
• Bei knapper Liquidität (keine Doppelbelastung möglich)
• Wenn günstige KfW-Förderungen verfügbar sind
• Bei kurzen Finanzierungshorizonten unter 15 Jahren

Die Entscheidung sollte stets auf einer gründlichen Analyse verschiedener Szenarien basieren und individuelle Prioritäten berücksichtigen.

[fs-toc-h2]8. FAQ - Häufige Fragen zur Kombination von Bausparen und Baufinanzierung

Kann ich bei einer Kombifinanzierung flexibel Sondertilgungen leisten?

Das hängt vom gewählten Modell ab. Bei klassischen Vorausdarlehen sind Sondertilgungen meist nicht möglich, da das Darlehen endfällig strukturiert ist. Manche Anbieter gewähren jedoch Flexibilitäten beim Bausparvertrag selbst - Sie können zusätzlich einzahlen und die Zuteilung beschleunigen.

Was passiert, wenn sich die Zuteilung meines Bausparvertrags verzögert?

Das ist ein reales Risiko. Läuft die Zinsbindung Ihres Vorausdarlehens ab, bevor der Bausparvertrag zugeteilt wird, müssen Sie das Darlehen zu dann aktuellen Marktzinsen verlängern. Dies kann teuer werden und die gesamte Kalkulation zunichtemachen.

Sind Kombikredite steuerlich anders zu behandeln als normale Baufinanzierungen?

Grundsätzlich nein, aber die Details sind komplex. Die Zinsen für das Vorausdarlehen sind bei vermieteten Objekten absetzbar, die Sparbeiträge zum Bausparvertrag dagegen nicht. Lassen Sie sich steuerlich beraten, besonders bei Kapitalanlageobjekten.

Kann ich aus einer Kombifinanzierung vorzeitig aussteigen?

Ja, aber meist mit hohen Kosten. Für das Vorausdarlehen fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Bausparvertrag kann gekündigt werden, aber Sie verlieren staatliche Förderungen und zahlen Gebühren. Ein Ausstieg ist daher meist unattraktiv.

Lohnt sich die Kombination auch bei kleinen Finanzierungssummen?

Eher nicht. Die fixen Kosten (Abschlussgebühren, Kontoführung) fallen stärker ins Gewicht. Unter 100.000 Euro Finanzierungsvolumen sind klassische Lösungen meist günstiger.

[fs-toc-h2]9. Fazit: Wann die Kombination aus Bausparen und Baufinanzierung sinnvoll ist

Die Kombination aus Bausparvertrag und Baufinanzierung ist weder Allheilmittel noch völlig überholt. Sie kann eine sinnvolle Strategie für bestimmte Zielgruppen sein, erfordert aber sorgfältige Planung und realistische Erwartungen. Der Erfolg hängt maßgeblich von der zukünftigen Zinsentwicklung ab - einem Faktor, den niemand präzise vorhersagen kann.

Für sicherheitsorientierte Bauherren mit langfristigem Planungshorizont und ausreichender Liquidität kann die Kombifinanzierung durchaus attraktiv sein. Die Planungssicherheit und staatlichen Förderungen wiegen dann die höheren Kosten und geringere Flexibilität auf. Besonders junge Familien profitieren von den langen Ansparzeiträumen und maximalen Förderbeträgen.

Kostenfokussierte Optimierer und liquiditätsenge Haushalte sind dagegen meist mit flexiblen Baufinanzierungen besser beraten. Auch wer Flexibilität über Planungssicherheit stellt, findet bessere Alternativen.

Die Entscheidung sollte stets auf einer gründlichen Analyse verschiedener Szenarien basieren. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie verschiedene Kombinationsmodelle durchrechnen und fundierte Entscheidungen treffen. Lassen Sie sich ausführlich beraten und vergleichen Sie alle Optionen, bevor Sie sich festlegen.