Grundschuldbestellung: So funktioniert der Eintrag beim Notar

Die Grundschuldbestellung ist ein unverzichtbarer Bestandteil jeder Baufinanzierung und sorgt dafür, dass deine Bank die notwendige Sicherheit für dein Immobiliendarlehen erhält. Ohne diesen rechtlich vorgeschriebenen Schritt gibt es keine Kreditzusage und keine Auszahlung der Darlehenssumme. Als angehender Immobilieneigentümer stehst du vor der Aufgabe, diesen Prozess richtig zu verstehen und zeitlich einzuplanen. In diesem Ratgeber erklären wir dir detailliert, wie die Grundschuldbestellung beim Notar abläuft, welche Kosten entstehen und worauf du unbedingt achten solltest.

[fs-toc-h2]1. Was ist eine Grundschuldbestellung und warum brauchst du sie?

Die Grundschuldbestellung beschreibt den rechtlichen Vorgang, bei dem eine Grundschuld als Sicherheit für dein Immobiliendarlehen im Grundbuch eingetragen wird. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht gemäß §§ 1191 ff. BGB, das deiner Bank das Recht einräumt, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit die Immobilie zu verwerten.

Der entscheidende Unterschied zur Hypothek

Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht direkt an die Höhe des Darlehens gebunden. Sie bleibt auch nach vollständiger Tilgung deines Kredits im Grundbuch bestehen und kann für weitere Finanzierungen genutzt werden – beispielsweise für einen Modernisierungskredit oder eine Anschlussfinanzierung.

Warum nur der Notar die Grundschuldbestellung veranlassen darf

Eine Grundschuldbestellung kann ausschließlich durch einen Notar veranlasst werden. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dem Schutz aller Beteiligten. Der Notar prüft die Identität der Parteien, klärt über die rechtlichen Folgen auf und stellt sicher, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Tipp: Plane die Grundschuldbestellung idealerweise direkt im Anschluss an den Kaufvertragstermin beim Notar ein. So vermeidest du Verzögerungen und mögliche Bereitstellungszinsen deiner Bank.

Was bedeutet Zwangsvollstreckungsunterwerfung?

Bei der Grundschuldbestellung erklärst du dich damit einverstanden, dass die Bank im Ernstfall ohne vorherige Klage die Zwangsvollstreckung einleiten darf. Der Notar wird dich hierüber ausführlich aufklären. Diese sogenannte dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ermöglicht es der Bank, schnell zu handeln – gleichzeitig solltest du bei Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit deinem Kreditinstitut suchen.

Hinweis: Die Grundschuld gewährt deiner Bank nicht nur das Recht zur Verwertung der Immobilie, sondern oft auch eine persönliche Haftung mit deinem gesamten Vermögen. Dies wird im Rahmen eines abstrakten Schuldanerkenntnisses festgehalten.

[fs-toc-h2]2. Grundschuldbestellung Ablauf: So läuft der Prozess Schritt für Schritt

Der Prozess der Grundschuldbestellung folgt einem klar strukturierten Ablauf, an dem du als Käufer, deine finanzierende Bank und der Notar beteiligt sind.

Schritt 1: Grundschuldbestellungsformular an den Notar übermitteln

Nachdem du deinen Darlehensvertrag mit der Bank abgeschlossen hast, erhältst du das Grundschuldbestellungsformular. Dieses Formular enthält alle wesentlichen Informationen wie die Höhe der Grundschuld, den Zinssatz (üblicherweise zwischen 10 und 15 Prozent – dieser dient jedoch nur der Absicherung bei Zwangsversteigerungen, nicht deiner tatsächlichen Verzinsung) und die Zweckerklärung. Leite dieses Formular umgehend an den von dir beauftragten Notar weiter.

Schritt 2: Beurkundungstermin beim Notar

Der Notar setzt einen Termin zur Beurkundung der Grundschuldbestellung an. Optimal ist es, wenn dieser Termin zusammen mit der Kaufvertragsunterzeichnung stattfindet. Bei diesem Termin:

• Erstellt der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde
• Wirst du über alle rechtlichen Folgen aufgeklärt
• Unterschreibst du die Grundschuldbestellungsurkunde
• Erhältst du vom Verkäufer die Belastungsvollmacht

Was ist die Belastungsvollmacht?

Die Belastungsvollmacht ist essenziell: Da die Grundschuld erst nach Eigentumswechsel eingetragen werden kann, die Bank aber vor Auszahlung eine Sicherheit benötigt, ermächtigt dich der Verkäufer mittels Belastungsvollmacht, bereits vor deinem Eigentumserwerb die Grundschuld bestellen zu lassen. Dies ist rechtlich so konstruiert, dass die Bank nur für tatsächlich geleistete Zahlungen auf die Grundschuld zugreifen darf.

Schritt 3: Einreichung beim Grundbuchamt

Der Notar reicht die beurkundete Grundschuldbestellungsurkunde zusammen mit der Belastungsvollmacht beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und trägt die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs ein. Dieser Vorgang dauert üblicherweise zwischen vier und sechs Wochen, abhängig von der Auslastung des jeweiligen Grundbuchamts.

Schritt 4: Bestätigung und Kreditauszahlung

Sobald die Grundschuld eingetragen ist, erhält der Notar eine Bestätigung vom Grundbuchamt. Der Notar übermittelt deiner Bank daraufhin eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen aktuellen Grundbuchauszug. Mit dieser Bestätigung verfügt die Bank über die notwendige Sicherheit und zahlt dir das Darlehen aus. Jetzt kannst du den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen und dein Eigenheim gehört bald dir.

Wichtiger Hinweis: Falls es zeitlich knapp wird und du den Kaufpreis zum vereinbarten Fälligkeitstermin zahlen musst, kann eine Rangbescheinigung des Notars helfen. Mit dieser versichert der Notar deiner Bank, dass einer erstrangigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht – so kann die Bank bereits vor finaler Grundbucheintragung auszahlen.

Tipp für optimale Planung: Rechne mit mindestens vier bis sechs Wochen für den gesamten Prozess der Grundschuldbestellung. Bei besonders ausgelasteten Grundbuchämtern kann es auch länger dauern. Wenn du eine Baufinanzierung planst, solltest du diesen Zeitrahmen unbedingt berücksichtigen, um Verzugszinsen zu vermeiden.

[fs-toc-h2]3. Was kostet die Grundschuldbestellung beim Notar? Alle Gebühren im Überblick

Die Kosten für die Grundschuldbestellung gehören zu den Kaufnebenkosten und müssen von dir als Käufer und Darlehensnehmer getragen werden. Sie setzen sich aus Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen, die beide gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind.

Gesamtkosten im Überblick

Rechne mit Kosten in Höhe von etwa 0,5 bis 1,0 Prozent der eingetragenen Grundschuldhöhe. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro bedeutet das Kosten zwischen 1.500 und 3.000 Euro.

Aufschlüsselung der Kosten

Notarkosten (ca. 0,2-0,5 % der Grundschuld):

• Beurkundung der Grundschuldbestellungsurkunde
• Rechtliche Beratung und Aufklärung
• Erstellung der notwendigen Dokumente
• Beglaubigungen und Ausfertigungen

Grundbuchgebühren (ca. 0,2-0,3 % der Grundschuld):

• Eintragung der Grundschuld im Grundbuch
• Verwaltungsgebühren des Grundbuchamts

Wichtig: Diese Kosten sind bundesweit einheitlich geregelt – du kannst also nicht durch Vergleichen verschiedener Notare sparen. Allerdings gibt es durchaus Sparpotenzial bei der Strukturierung deiner Finanzierung.

[fs-toc-h2]4. Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld: Was ist besser für dich?

Bei der Grundschuldbestellung hast du grundsätzlich die Wahl zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld. Beide Varianten haben unterschiedliche Vor- und Nachteile.

Buchgrundschuld (auch "Grundschuld ohne Brief")

Dies ist heute die gängigste Form. Die Grundschuld wird nur im Grundbuch vermerkt, es wird kein separates Wertpapier (Grundschuldbrief) ausgestellt. Im Grundbuch erscheint der Vermerk "Grundschuld ohne Brief".

Vorteile der Buchgrundschuld:

• Geringere Kosten bei der Bestellung
• Einfachere Handhabung bei Umschuldungen oder Anschlussfinanzierungen
• Kein Risiko des Verlusts eines Grundschuldbriefs
• Schnellere Übertragung an eine neue Bank möglich

Nachteile der Buchgrundschuld:

• Bei jeder Änderung (z.B. Übertragung an neue Bank) ist ein notarieller Vorgang erforderlich
• Etwas längere Bearbeitungszeiten bei Übertragungen

Briefgrundschuld

Hier wird zusätzlich zum Grundbucheintrag ein Grundschuldbrief als Wertpapier ausgestellt. Dieser Brief dokumentiert die Forderung und kann wie ein Wertpapier übertragen werden.

Vorteile der Briefgrundschuld:

• Übertragung theoretisch einfacher durch Übergabe des Briefs
• In bestimmten Fällen schnellere Verwertung möglich

Nachteile der Briefgrundschuld:

• Höhere Kosten bei der Erstbestellung
• Aufbewahrungspflicht des physischen Briefs
• Risiko des Verlusts mit entsprechenden Ersatzbeschaffungskosten
• Bei heutigen Finanzierungen praktisch keine Vorteile mehr

Unsere Empfehlung

Entscheide dich für die Buchgrundschuld. Sie ist kostengünstiger, praktischer in der Handhabung und entspricht dem heutigen Standard. Die früher relevanten Vorteile der Briefgrundschuld spielen in der modernen Immobilienfinanzierung keine Rolle mehr.

Wichtig nach Kreditrückzahlung: Hast du dein Darlehen vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Du musst dann entscheiden, ob du die Grundschuld löschen lassen oder bestehen lassen willst. Eine Löschung ist vor allem sinnvoll, wenn du die Immobilie verkaufen möchtest. Ansonsten kannst du die bestehende Grundschuld für spätere Finanzierungsbedürfnisse nutzen – etwa für einen Modernisierungskredit. Deine Bank stellt dir nach vollständiger Tilgung eine Löschungsbewilligung aus, mit der du beim Notar die Löschung beantragen kannst.

[fs-toc-h2]5. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Grundschuldbestellung

Wie lange dauert eine Grundschuldbestellung?

Die Grundschuldbestellung dauert in der Regel zwischen vier und sechs Wochen. Die Dauer hängt maßgeblich von der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts ab. In Ballungsgebieten kann es vereinzelt auch länger dauern, während in ländlichen Regionen manchmal bereits nach drei Wochen die Eintragung erfolgt ist. Plane sicherheitshalber mindestens sechs Wochen ein, um Verzugszinsen zu vermeiden. Der Notar kann bei Zeitdruck eine Rangbescheinigung ausstellen, die deiner Bank bereits vor finaler Eintragung Sicherheit gibt.

Was kostet eine Grundschuldbestellung beim Notar?

Die Kosten für die Grundschuldbestellung betragen etwa 0,5 bis 1,0 Prozent der Grundschuldhöhe. Bei einer Grundschuld von 250.000 Euro fallen also ungefähr 1.250 bis 2.500 Euro an Notar- und Grundbuchgebühren an. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und ist bundesweit einheitlich geregelt. Die Kosten teilen sich etwa hälftig auf zwischen Notargebühren für die Beurkundung und Grundbuchgebühren für die Eintragung. Diese Nebenkosten solltest du bei deiner Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigen.

Brauche ich zwingend einen Notar für die Grundschuldbestellung?

Ja, eine Grundschuldbestellung ist gesetzlich notariell zu beurkunden und kann ausschließlich durch einen Notar veranlasst werden. Dies dient dem Schutz aller Beteiligten. Der Notar prüft die Identität der Parteien, klärt dich über die rechtlichen Folgen auf (insbesondere die Zwangsvollstreckungsunterwerfung), erstellt die rechtssichere Urkunde und leitet die Eintragung beim Grundbuchamt ein. Eine Grundschuldbestellung ohne Notar ist rechtlich nicht möglich und würde nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn ich meinen Kredit abbezahlt habe?

Nach vollständiger Tilgung deines Immobiliendarlehens bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch bestehen – sie wird zur sogenannten Eigentümergrundschuld. Du hast dann zwei Möglichkeiten: Entweder lässt du die Grundschuld löschen (sinnvoll bei geplantem Verkauf der Immobilie) oder du behältst sie im Grundbuch (vorteilhaft für zukünftige Finanzierungen wie Modernisierungen oder Anschlussfinanzierungen). Deine Bank stellt dir nach Kredittilgung eine Löschungsbewilligung aus. Die Löschung selbst kostet erneut Notargebühren, weshalb viele Eigentümer die Grundschuld zunächst bestehen lassen.

Warum ist der Zinssatz in der Grundschuldbestellungsurkunde so hoch, obwohl mein Darlehenszins viel niedriger ist?

Der in der Grundschuldbestellungsurkunde eingetragene Zinssatz (Grundschuldzins) ist nicht identisch mit deinem tatsächlichen Darlehenszins und hat für dich im Normalfall keine Relevanz. Dieser hohe fiktive Zinssatz (oft 10-15 %) kommt nur dann zum Tragen, wenn deine Immobilie zwangsversteigert wird. In diesem Fall kann die Bank aus dem Versteigerungserlös nicht nur die Grundschuld selbst, sondern auch den eingetragenen Zinssatz geltend machen. Dies dient der zusätzlichen Absicherung der Bank für Verzugszinsen und Verwertungskosten. Dein tatsächlicher Darlehenszins ist im Darlehensvertrag geregelt und liegt in der Regel deutlich niedriger.

[fs-toc-h2] Fazit: Grundschuldbestellung rechtzeitig planen für einen reibungslosen Immobilienkauf

Die Grundschuldbestellung ist ein unverzichtbarer Schritt auf dem Weg zu deiner eigenen Immobilie. Plane mindestens vier bis sechs Wochen für den Prozess ein und koordiniere den Termin beim Notar idealerweise direkt mit der Kaufvertragsunterzeichnung. Kalkuliere Kosten von etwa 0,5 bis 1,0 Prozent der Grundschuldhöhe in deine Finanzierung ein. Mit der richtigen Planung und professioneller Beratung wird die Grundschuldbestellung zu einer reibungslosen Formalität auf deinem Weg ins Eigenheim. Wir bei bestebaufinanzierung.com stehen dir mit unserer über 25-jährigen Erfahrung und dem Zugang zu 600+ Banken zur Seite – für deine optimale Baufinanzierung zu Top-Konditionen.