Rangbescheinigung: So beschleunigst du die Kreditauszahlung beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf zählt oft jeder Tag – vor allem wenn der Verkäufer auf pünktliche Zahlung besteht oder Bauunternehmen auf Geld warten. Die Grundschuldeintragung dauert jedoch meist vier bis sechs Wochen, und deine Bank zahlt das Darlehen erst danach aus. Die Lösung: Eine Rangbescheinigung vom Notar. Dieses unterschätzte Dokument kann dir nicht nur mehrere Wochen Wartezeit ersparen, sondern auch teure Verzugszinsen vermeiden. In diesem Ratgeber erfährst du, wie du mit einer Rangbescheinigung deine Baufinanzierung beschleunigst und welche Kosten dabei entstehen

[fs-toc-h2]1. Was ist eine Rangbescheinigung und warum ist sie wichtig?

Eine Rangbescheinigung (auch Rangbestätigung, Notarbestätigung oder Notarbescheinigung genannt) ist eine verbindliche Bestätigung deines Notars an deine Bank. Mit diesem Dokument bescheinigt der Notar, dass der Eintragung deiner Grundschuld an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch nichts im Wege steht – noch bevor diese tatsächlich eingetragen ist.

Das Problem ohne Rangbescheinigung

Normalerweise läuft eine Immobilienfinanzierung so ab: Du bestellst die Grundschuld beim Notar, der reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein, und nach vier bis sechs Wochen ist die Grundschuld eingetragen. Erst dann erhältst du dein Geld von der Bank. Diese Wartezeit kann zum Problem werden, wenn:

• Der Kaufpreisfälligkeitstermin näher rückt und Verzugszinsen drohen
• Bauunternehmen Zahlungen für den Baufortschritt benötigen
• Der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten könnte
• Du schnell handeln musst, um das Objekt nicht zu verlieren

Die Lösung: Rangbescheinigung

Mit der Rangbescheinigung überbrückt der Notar die Wartezeit bis zur Grundbucheintragung. Er prüft das Grundbuch gründlich, schaut in die Antragsliste beim Grundbuchamt und bestätigt deiner Bank: "Die Grundschuld wird an Rangstelle X eingetragen werden, es gibt keine Hindernisse." Deine Bank akzeptiert diese Bestätigung als gleichwertig zur tatsächlichen Eintragung und zahlt das Darlehen bereits aus.

Warum Banken die Rangbescheinigung akzeptieren

Banken vertrauen auf die Rangbescheinigung, weil der Notar persönlich haftet, falls die bestätigte Rangstelle später nicht erreicht wird. Diese Amtshaftung nach § 19 BNotO gibt deiner Bank die nötige Sicherheit. Der Notar muss im Schadensfall die Bank so stellen, als hätte sie das Darlehen nicht ausgezahlt.

Wichtig: Nicht alle Banken akzeptieren eine Rangbescheinigung automatisch. Vor allem lokale Sparkassen und Volksbanken verzichten manchmal darauf und warten lieber die Grundbucheintragung ab. Kläre dies frühzeitig mit deiner Bank.

Tipp: Die Rangbescheinigung ist kein Standardbestandteil der Grundschuldbestellung. Du musst sie aktiv beim Notar beantragen und die zusätzlichen Kosten in Kauf nehmen – doch diese Investition lohnt sich fast immer, wenn Zeit Geld ist.

[fs-toc-h2]2. Wann brauchst du eine Rangbescheinigung? Praktische Anwendungsfälle

Eine Rangbescheinigung ist nicht bei jedem Immobilienkauf notwendig. In bestimmten Situationen wird sie aber zum unverzichtbaren Werkzeug, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Kaufpreisfälligkeit steht bevor

Du hast im Kaufvertrag einen Fälligkeitstermin für den Kaufpreis vereinbart. Zahlst du nicht rechtzeitig, hat der Verkäufer Anspruch auf Verzugszinsen – oft mehrere Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können das schnell 50-100 Euro pro Tag sein. Die Rangbescheinigung beschleunigt die Auszahlung um drei bis sechs Wochen und spart dir damit potenziell mehrere tausend Euro.

Praxisbeispiel: Familie Meyer kauft ein Haus für 350.000 Euro. Der Kaufvertrag sieht eine Fälligkeit 14 Tage nach Vorliegen aller Unterlagen vor. Das Grundbuchamt braucht jedoch 5 Wochen für die Eintragung. Mit Rangbescheinigung erhält Familie Meyer das Geld bereits nach 3-4 Werktagen und zahlt pünktlich – ohne Verzugszinsen von geschätzten 1.200 Euro.

Bauvorhaben mit Zahlungsplan

Bei Neubauten oder umfassenden Sanierungen müssen Bauunternehmen nach Baufortschritt bezahlt werden. Ohne Rangbescheinigung müsstest du bis zur Grundbucheintragung warten, was Bauverzögerungen und mögliche Vertragsstrafen nach sich ziehen kann.

Zeitkritische Käufe

Auf dem Immobilienmarkt gibt es manchmal Situationen, in denen Geschwindigkeit entscheidet. Hat der Verkäufer mehrere Interessenten oder besteht Zeitdruck auf seiner Seite, kann die schnellere Abwicklung dank Rangbescheinigung den Ausschlag geben.

Grundbuchamt ist überlastet

In Ballungsgebieten wie München, Hamburg oder Frankfurt können Grundbuchämter mehrere Monate für Eintragungen benötigen. In Berlin waren Wartezeiten von bis zu drei Monaten keine Seltenheit. Eine Rangbescheinigung wird hier zur Notwendigkeit, um den Kaufprozess nicht über Gebühr zu verzögern.

Hinweis: Auch bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung kann eine Rangbescheinigung sinnvoll sein, wenn eine neue Grundschuld eingetragen werden muss und du schnell an günstige Konditionen kommen möchtest.

Wann du KEINE Rangbescheinigung brauchst:

• Wenn genügend Zeit bis zum Fälligkeitstermin bleibt
• Bei Barkäufen ohne Finanzierung
• Wenn deine Bank grundsätzlich keine Rangbescheinigungen akzeptiert
• Bei unkomplizier

ten Grundbuchverhältnissen und schnellen Grundbuchämtern

[fs-toc-h2]3. Wie funktioniert die Rangbescheinigung? Der Ablauf Schritt für Schritt

Der Ablauf einer Rangbescheinigung ist klar strukturiert und fügt sich nahtlos in den normalen Immobilienkaufprozess ein.

Schritt 1: Grundschuldbestellung beim Notar

Zunächst läuft alles wie bei einer normalen Grundschuldbestellung ab. Du erhältst von deiner Bank das Grundschuldbestellungsformular und gehst zum Notar. Dieser erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde und du unterschreibst diese. Der Notar reicht den Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt ein.

Schritt 2: Rangbescheinigung beantragen

Jetzt wird es wichtig: Du musst die Rangbescheinigung aktiv beim Notar beantragen. Sie gehört nicht zum Standardablauf und wird nur auf Wunsch erstellt. Informiere deinen Notar am besten bereits vor dem Beurkundungstermin, dass du eine Rangbescheinigung benötigst.

Schritt 3: Notar prüft das Grundbuch

Nach Einreichung des Antrags beim Grundbuchamt prüft der Notar sorgfältig:

• Grundbucheinsicht: Sind noch andere Belastungen eingetragen?
• Antragsliste des Grundbuchamts: Liegen weitere Anträge vor, die deiner Grundschuld vorgehen könnten?
• Löschungsbewilligungen: Falls alte Grundschulden gelöscht werden müssen – liegen alle Unterlagen vor?
• Grundakten: Gibt es sonstige Hindernisse?

Diese Prüfung erfolgt meist elektronisch und nimmt je nach Komplexität wenige Tage bis eine Woche in Anspruch.

Schritt 4: Ausstellung der Rangbescheinigung

Stellt der Notar fest, dass keine Hindernisse vorliegen, erstellt er die Rangbescheinigung. Darin bestätigt er gegenüber deiner Bank die zukünftige Rangstelle der Grundschuld. Die Rangbescheinigung muss an die begünstigte Bank adressiert sein und wird oft mit dem Notarsiegel versehen.

Schritt 5: Bank zahlt Darlehen aus

Deine Bank erhält die Rangbescheinigung und kann nun – meist innerhalb von 3-5 Werktagen – das Darlehen auszahlen. Du kannst den Kaufpreis zahlen, ohne auf die tatsächliche Grundbucheintragung warten zu müssen.

Schritt 6: Grundschuld wird eingetragen

Im Hintergrund läuft der normale Eintragungsprozess weiter. Nach einigen Wochen ist die Grundschuld tatsächlich im Grundbuch eingetragen. Die Rangbescheinigung hat nur die Zeit bis dahin überbrückt.

Wichtig: Die Rangbescheinigung ist keine Garantie, sondern eine gutachterliche Stellungnahme des Notars. Sie bestätigt, dass ihm zum Zeitpunkt der Ausstellung keine Hindernisse bekannt sind. Sollte später unerwartet ein Problem auftauchen (z.B. Insolvenz des Verkäufers), haftet der Notar gegenüber der Bank.

Tipp: Besprich mit deinem Notar bereits beim ersten Kontakt, ob eine Rangbescheinigung in deinem Fall sinnvoll ist. Er kann die Grundbuchsituation einschätzen und dir sagen, wie schnell er die Bescheinigung ausstellen kann.

[fs-toc-h2]4. Was kostet eine Rangbescheinigung? Alle Gebühren im Überblick

Die Kosten für eine Rangbescheinigung sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) § 122 geregelt und richten sich nach der Höhe deiner Grundschuld.

Berechnung der Kosten

Die Gebühr für die Rangbescheinigung beträgt das 0,3-fache der Gebühr für die Beurkundung der Grundschuldbestellung. Als Faustformel gilt: Die Rangbescheinigung verursacht einen Aufschlag von ca. 15-20% auf die Gesamtgebühren der Grundschuldbestellung.

Konkrete Kostenbeispiele

Die genauen Kosten können je nach Einzelfall leicht variieren, da auch Auslagen für Grundbucheinsicht und ähnliches hinzukommen können.

Lohnt sich die Investition?

Auf den ersten Blick erscheinen 200-300 Euro viel Geld. Vergleiche dies jedoch mit den Alternativen:

Verzugszinsen vermeiden: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und Verzugszinsen von 5% über dem Basiszinssatz zahlst du etwa 60 Euro pro Tag Verzug. Nach einer Woche hast du bereits 420 Euro Verzugszinsen – mehr als die Rangbescheinigung kostet.

Vertragsstrafen vermeiden: Bei Bauvorhaben können Verzögerungen zu Vertragsstrafen führen, die schnell im vierstelligen Bereich liegen.

Kaufchance sichern: Wenn ein Verkäufer mehrere Interessenten hat, kann die schnellere Abwicklung deine Chance auf die Immobilie deutlich erhöhen. Was sind 250 Euro, wenn du dadurch dein Traumhaus bekommst?

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für die Rangbescheinigung trägt in der Regel der Käufer bzw. Kreditnehmer. Sie sind Teil der Kaufnebenkosten und können steuerlich nicht abgesetzt werden. Manche Banken übernehmen die Kosten, wenn ihnen sehr an einer schnellen Abwicklung gelegen ist – das ist jedoch die Ausnahme.

Tipp: Kalkuliere die Kosten für eine Rangbescheinigung bereits bei deiner Baufinanzierung mit ein, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Wir bei bestebaufinanzierung.com helfen dir, alle Nebenkosten im Blick zu behalten und die passende Finanzierung mit Zugang zu 600+ Banken zu finden.

[fs-toc-h2]5. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Rangbescheinigung

Ist eine Rangbescheinigung Pflicht beim Immobilienkauf?

Nein, eine Rangbescheinigung ist nicht verpflichtend. Sie ist ein optionales Instrument, um die Kreditauszahlung zu beschleunigen. Ob du eine brauchst, hängt von deiner individuellen Situation ab – insbesondere vom Fälligkeitstermin im Kaufvertrag, der Auslastung des Grundbuchamts und den Anforderungen deiner Bank. Viele Immobilienkäufe laufen problemlos ohne Rangbescheinigung ab, wenn genügend Zeit eingeplant ist.

Wie lange ist eine Rangbescheinigung gültig?

Eine Rangbescheinigung hat keine fest definierte Gültigkeitsdauer. Sie ist eine Momentaufnahme zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung. Der Notar bestätigt darin, dass ihm zu diesem Zeitpunkt keine Hindernisse bekannt sind. Die meisten Banken akzeptieren Rangbescheinigungen, die nicht älter als wenige Wochen sind. Da die Grundbucheintragung ohnehin zeitnah erfolgt, spielt dies in der Praxis selten eine Rolle.

Was passiert, wenn die Rangstelle doch nicht erreicht wird?

In diesem Fall haftet der Notar persönlich gegenüber der Bank. Er muss die Bank so stellen, als hätte sie das Darlehen nicht ausgezahlt – das kann für den Notar sehr teuer werden. Deshalb prüfen Notare vor Ausstellung einer Rangbescheinigung äußerst sorgfältig alle Grundbuchverhältnisse. Für dich als Käufer bedeutet das: Du bist abgesichert, denn entweder erhält deine Bank die zugesagte Rangstelle oder der Notar haftet.

Kann jede Bank eine Rangbescheinigung akzeptieren?

Nein, nicht alle Banken akzeptieren Rangbescheinigungen. Vor allem kleinere, lokale Institute wie Sparkassen und Volksbanken bestehen manchmal auf die tatsächliche Grundbucheintragung und verzichten auf Rangbescheinigungen. Überregionale Banken und spezialisierte Baufinanzierer akzeptieren sie in der Regel. Kläre dies unbedingt vor Beauftragung der Rangbescheinigung mit deiner Bank, um unnötige Kosten zu vermeiden.

Wie schnell kann eine Rangbescheinigung ausgestellt werden?

Bei unkomplizierten Grundbuchverhältnissen – also wenn die Grundschuld erstrangig eingetragen werden soll und keine weiteren Belastungen gelöscht werden müssen – kann der Notar die Rangbescheinigung oft innerhalb weniger Tage ausstellen. Bei komplizierten Fällen, etwa wenn Rangrücktritte anderer Gläubiger eingeholt werden müssen, kann es länger dauern. Sprich mit deinem Notar über den voraussichtlichen Zeitrahmen in deinem konkreten Fall.

[fs-toc-h2] Fazit: Rangbescheinigung als Turbo für deinen Immobilienkauf

Die Rangbescheinigung ist ein oft übersehenes, aber äußerst wirkungsvolles Instrument beim Immobilienkauf. Für zusätzliche Kosten von 100-300 Euro kannst du die Kreditauszahlung um mehrere Wochen beschleunigen und damit Verzugszinsen, Vertragsstrafen und finanzielle Risiken vermeiden. Besonders bei zeitkritischen Käufen, Bauvorhaben oder überlasteten Grundbuchämtern ist sie unverzichtbar. Kläre frühzeitig mit deinem Notar und deiner Bank, ob eine Rangbescheinigung in deinem Fall sinnvoll ist. Mit der richtigen Planung und professioneller Beratung wird die Rangbescheinigung zu deinem Turbo auf dem Weg ins Eigenheim. Wir bei bestebaufinanzierung.com stehen dir mit über 25 Jahren Erfahrung zur Seite – für deine optimale Baufinanzierung zu Top-Konditionen.