Reihenhaus finanzieren: WEG-Besonderheiten bei der Baufinanzierung

Ein Reihenhaus wirkt auf den ersten Blick wie ein kleines Einfamilienhaus – du hast deinen eigenen Garten, deine eigenen vier Wände und scheinbar volle Entscheidungsfreiheit. Doch in den meisten Fällen kaufst du mit einem Reihenhaus nicht nur Wohneigentum, sondern wirst automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das hat weitreichende Konsequenzen für deine Baufinanzierung, die vielen Käufern erst im Nachhinein bewusst werden. Von der Kreditvergabe über laufende Hausgeldzahlungen bis hin zu gemeinschaftlichen Sanierungsbeschlüssen – die WEG-Besonderheiten solltest du unbedingt kennen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Dieser Artikel erklärt dir, worauf du achten musst und wie du Stolperfallen vermeidest.

[fs-toc-h2]1. Was ist eine WEG und warum betrifft das Reihenhausbesitzer?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist der rechtlich bindende Zusammenschluss aller Eigentümer einer Wohnanlage. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt seit 1951 die Rechte und Pflichten innerhalb solcher Gemeinschaften und wurde 2020 umfassend reformiert. Die Mitgliedschaft ist nicht freiwillig – wer eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus in einer WEG kauft, wird automatisch Teil dieser Gemeinschaft.

Die meisten Reihenhäuser sind Teil einer WEG

Bei Reihenhäusern wird das Grundstück nicht real, sondern ideell geteilt. Das bedeutet: Jeder Eigentümer besitzt einen prozentualen Anteil am Gesamtgrundstück, nicht aber ein klar abgegrenztes Einzelgrundstück. Diese ideelle Teilung ist der Hauptgrund, warum Reihenhäuser typischerweise als WEG organisiert sind. Nur wenn das Grundstück real geteilt wurde – also in separate Parzellen mit eigenen Flurstücknummern – liegt keine WEG vor.

Ob dein Wunsch-Reihenhaus Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, erfährst du aus dem Grundbucheintrag. Wenn dort eine Teilungserklärung hinterlegt ist und mehrere Eigentümer eingetragen sind, handelt es sich um eine WEG. Das hat konkrete rechtliche Folgen: Du triffst wichtige Entscheidungen nicht allein, sondern gemeinsam mit den anderen Eigentümern in der Eigentümerversammlung.

Die WEG-Mitgliedschaft bringt sowohl Rechte als auch Pflichten mit sich. Du darfst bei allen wichtigen Entscheidungen mitbestimmen – von der Höhe der Instandhaltungsrücklage bis hin zu größeren Sanierungsmaßnahmen. Gleichzeitig bist du an die Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden, auch wenn du dagegen gestimmt hast. Und genau diese Bindungswirkung kann erhebliche finanzielle Konsequenzen haben, die auch deine Bank interessieren.

Hinweis: Im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen gibt es bei Reihenhäusern meist weniger Gemeinschaftsflächen. Oft beschränken sich diese auf Zuwegungen, Zufahrten oder Gemeinschaftsstellplätze. Trotzdem gelten die gleichen gesetzlichen Regelungen des WEG.

[fs-toc-h2]2. Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum beim Reihenhaus

Das WEG unterscheidet streng zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Diese Aufteilung ist in der Teilungserklärung festgelegt und bestimmt, worüber du allein entscheiden kannst und wofür die Gemeinschaft zuständig ist.

Zu deinem Sondereigentum gehört alles, was sich innerhalb deiner Wohneinheit befindet:

• Innenausstattung und Bodenbeläge
• Innenwände (sofern nicht tragend)
• Sanitäre Anlagen in deinem Haus
• Elektroinstallationen
• Der dir zugeordnete Gartenbereich

Das bedeutet: Du darfst dein Reihenhaus innen gestalten, wie du möchtest, und auch den Garten nach deinem Geschmack anlegen.

Gemeinschaftseigentum bei Reihenhäusern umfasst dagegen das Dach und die tragenden Außenwände, die Fundamentierung und das Mauerwerk, gemeinschaftliche Zuwegungen und Zufahrten, nicht zugeordnete Stellplätze sowie gemeinsame Versorgungsleitungen wie Hauptwasseranschlüsse. Eventuell vorhandene Gemeinschaftsanlagen wie Mülltonnenstellplätze gehören ebenfalls dazu.

Alle Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum trifft die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss. Du kannst also nicht einfach selbst entscheiden, wann das Dach saniert wird oder ob die Zufahrt neu gepflastert wird. Wenn die Mehrheit der Eigentümer dafür stimmt, musst du die anfallenden Kosten anteilig mittragen – unabhängig davon, ob du die Maßnahme für notwendig hältst.

Tipp: Prüfe vor dem Kauf genau die Teilungserklärung. Manche Regelungen können für Überraschungen sorgen. Beispielsweise kann dort festgelegt sein, dass bestimmte Gartenbereiche als Gemeinschaftseigentum gelten, obwohl sie nur von einem Eigentümer genutzt werden.

[fs-toc-h2]3. Wie WEG-Besonderheiten die Finanzierung beeinflussen

Banken bewerten Reihenhäuser in einer WEG anders als freistehende Einfamilienhäuser mit eigenem Grundstück. Der Hauptgrund: Die WEG-Mitgliedschaft bringt finanzielle Verpflichtungen und Risiken mit sich, die die Bank in ihre Risikoeinschätzung einbeziehen muss.

Laufendes Hausgeld reduziert deinen Finanzierungsspielraum

Jeden Monat zahlst du als WEG-Mitglied Hausgeld. Dieses setzt sich zusammen aus Betriebskosten, Verwaltungskosten und der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Bei Reihenhäusern liegt das Hausgeld meist zwischen 100 und 250 Euro monatlich.

Die Bank rechnet das Hausgeld zu deinen laufenden Kosten hinzu und prüft, ob du neben der Kreditrate auch diese Belastung stemmen kannst. Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro, einer Rate von 1.500 Euro und einem Hausgeld von 180 Euro monatlich musst du also insgesamt 1.680 Euro pro Monat aufbringen können. Das reduziert deinen Finanzierungsspielraum erheblich.

WEG-Beschlüsse können teuer werden

Noch kritischer sind mögliche Sonderumlagen durch WEG-Beschlüsse. Wenn die Eigentümergemeinschaft eine größere Sanierung beschließt – etwa eine Dachsanierung oder die Erneuerung der Zuwegung – und die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, wird eine Sonderumlage fällig. Diese kann schnell mehrere Tausend oder sogar Zehntausend Euro betragen.

Banken fragen deshalb bei der Kreditprüfung gezielt nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage, geplanten oder bereits beschlossenen Sanierungsmaßnahmen, offenen Streitigkeiten innerhalb der WEG und der finanziellen Stabilität anderer Eigentümer. Wenn die Instandhaltungsrücklage niedrig ist oder absehbar größere Sanierungen anstehen, kann das die Finanzierungskonditionen verschlechtern.

Niedrigere Beleihungsgrenzen bei WEG-Immobilien

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Beleihungsgrenze. Banken bewerten Reihenhäuser in WEGs tendenziell konservativer als freistehende Häuser, weil die Verwertbarkeit im Zwangsversteigerungsfall als geringer eingeschätzt wird. Der Beleihungswert liegt bei WEG-Immobilien oft 5 bis 10 Prozent niedriger als bei vergleichbaren freistehenden Häusern.

Die Bank prüft bei der Bewertung den Zustand und die Verwaltung der WEG, einen möglichen Sanierungsstau und geplante Maßnahmen sowie die rechtliche und baurechtliche Situation. Eine gut geführte WEG mit ausreichender Instandhaltungsrücklage wird positiver bewertet als eine zerstrittene oder schlecht organisierte WEG.

Die Beleihungsgrenze liegt bei WEG-Immobilien oft bei 70 bis 75 Prozent des Beleihungswerts, während sie bei freistehenden Häusern häufig 80 Prozent erreicht. Das bedeutet: Du brauchst mehr Eigenkapital, um dieselbe Finanzierungssumme zu erhalten.

Hinweis: Fordere beim Verkäufer unbedingt die Protokolle der letzten zwei bis drei Eigentümerversammlungen an. Dort siehst du, welche Beschlüsse gefasst wurden und ob größere Maßnahmen in Planung sind.

[fs-toc-h2]4. WEG-Darlehen: Wenn die Gemeinschaft gemeinsam finanziert

Eine besondere Finanzierungsform, die viele Reihenhausbesitzer überrascht, ist das WEG-Darlehen. Dabei nimmt nicht der einzelne Eigentümer einen Kredit auf, sondern die gesamte Eigentümergemeinschaft gemeinsam. Diese Form der Finanzierung wird vor allem dann relevant, wenn größere Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum anstehen und die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.

Ein WEG-Darlehen wird durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit gefasst. Das bedeutet: Wenn mehr als die Hälfte der anwesenden und stimmberechtigten Eigentümer zustimmt, ist der Beschluss bindend für alle – auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben. Laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.09.2012, Az.: V ZR 251/11) ist dies auch dann zulässig, wenn theoretisch Sonderumlagen oder die Auflösung der Rücklage möglich wären.

Die Hausverwaltung holt bei verschiedenen Banken Angebote ein und präsentiert diese in einer Eigentümerversammlung. Die Bank prüft die Bonität der einzelnen Eigentümer nicht. Das klingt zunächst praktisch, birgt aber ein erhebliches Risiko: Die Eigentümergemeinschaft tritt als rechtsfähige Einheit auf und schuldet die gesamte Darlehenssumme. Die Eigentümer haften jedoch gesamtschuldnerisch – das heißt, jeder haftet für die Schulden aller anderen mit.

Die monatliche Kreditrate wird über den Wirtschaftsplan auf alle Eigentümer verteilt, üblicherweise nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Wenn ein Eigentümer seine Raten nicht zahlt, müssen die anderen einspringen. Die Bank kann sich bei Zahlungsausfall an alle Eigentümer halten.

WEG-Darlehen werden ohne grundbuchliche Absicherung vergeben. Die Zinsen liegen daher typischerweise 1,5 bis 2 Prozentpunkte über den Zinsen für normale Hypothekendarlehen. Im Dezember 2025 zahlst du für ein WEG-Darlehen also etwa 5 bis 6 Prozent, während du für deine persönliche Baufinanzierung bei den aktuellen Bauzinsen nur 3,5 bis 4 Prozent zahlen würdest.

[fs-toc-h2]5. Wichtige Dokumente vor dem Reihenhausekauf prüfen

Bevor du ein Reihenhaus in einer WEG kaufst, solltest du dir Zeit nehmen, alle relevanten Unterlagen gründlich zu prüfen. Diese Dokumente geben dir Aufschluss über die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft und mögliche Risiken.

Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument. Sie enthält den Aufteilungsplan, aus dem hervorgeht, welche Bereiche zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Außerdem findest du dort die Gemeinschaftsordnung mit Regelungen zur Kostenverteilung, zum Stimmrecht und zur Nutzung. Manche Teilungserklärungen enthalten überraschende Klauseln – etwa Beschränkungen bei der Tierhaltung, Vorgaben zur Fassadengestaltung oder Regelungen zur Vermietung.

Die Protokolle der letzten zwei bis drei Eigentümerversammlungen sind besonders wertvoll. Hier siehst du, welche Beschlüsse gefasst wurden und welche Themen die Gemeinschaft bewegen. Achte auf beschlossene oder geplante Sanierungsmaßnahmen, Streitigkeiten zwischen Eigentümern, Zahlungsrückstände und Diskussionen über notwendige Reparaturen.

Der Wirtschaftsplan zeigt dir, wie die WEG ihre Finanzen plant. Du siehst die Höhe des monatlichen Hausgelds, wie viel in die Instandhaltungsrücklage fließt und welche Kosten für Verwaltung und Betrieb anfallen. Ein gut geführter Wirtschaftsplan ist transparent und nachvollziehbar.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist ein kritischer Faktor. Als Faustregel gilt: Pro Wohneinheit sollten mindestens 20.000 bis 40.000 Euro in der Rücklage vorhanden sein. Bei Reihenhausanlagen, die älter als 20 Jahre sind, sollte es eher mehr sein. Eine zu geringe Rücklage bedeutet, dass bei größeren Schäden oder Sanierungen Sonderumlagen unvermeidbar sind.

Wenn möglich, sprich auch mit anderen Eigentümern aus der WEG. Sie können dir Einblicke geben, die in keinem Protokoll stehen: Wie ist die Stimmung in der Gemeinschaft? Funktioniert die Zusammenarbeit? Ist die Hausverwaltung kompetent?

Hinweis: Du hast als Kaufinteressent das Recht, mit Erlaubnis des Verkäufers Einsicht in die WEG-Unterlagen zu nehmen. Nutze dieses Recht unbedingt. Die finanziellen Risiken sind real.

[fs-toc-h2]6. Laufende Kosten und Hausgeldzahlungen einkalkulieren

Das monatliche Hausgeld ist eine fixe Verpflichtung, die du in deine Finanzierungsplanung einbeziehen musst. Anders als bei einem freistehenden Haus, wo du selbst entscheidest, wann du welche Instandhaltung durchführst, bist du bei einer WEG an die Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden.

Das Hausgeld setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen:

Betriebskosten umfassen alle laufenden Ausgaben wie Versicherungen für das Gebäude, Kosten für die Straßenreinigung, Winterdienst, Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen und eventuell die Pflege von Grünanlagen. Bei Reihenhäusern fallen diese Kosten meist geringer aus als bei großen Wohnkomplexen.

Verwaltungskosten decken das Honorar der Hausverwaltung ab. Diese kümmert sich um die Organisation der Eigentümerversammlungen, die Erstellung der Jahresabrechnungen und die Beauftragung von Handwerkern. Je nach Größe der Anlage liegt dieser Posten zwischen 20 und 40 Euro monatlich pro Einheit.

Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sollte bei Reihenhäusern mindestens 50 bis 80 Euro pro Monat betragen. Die Rücklage dient dazu, größere Sanierungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren, ohne dass sofort Sonderumlagen fällig werden.

Zusätzlich zum regulären Hausgeld können Sonderumlagen hinzukommen. Diese werden fällig, wenn die Instandhaltungsrücklage für eine notwendige Maßnahme nicht ausreicht. Eine Dacherneuerung bei einer Reihenhaus-Anlage mit acht Einheiten kann pro Eigentümer schnell 15.000 bis 25.000 Euro kosten.

Banken betrachten das Hausgeld als Teil deiner laufenden Kosten und ziehen es von deinem verfügbaren Einkommen ab, bevor sie deine maximale Kreditrate berechnen. Bei einem Nettoeinkommen von 3.500 Euro, einem Hausgeld von 180 Euro und üblichen Lebenshaltungskosten von 1.200 Euro bleiben dir noch 2.120 Euro für die Kreditrate. Das reduziert die maximal mögliche Darlehenssumme erheblich.

Tipp: Plane bei deiner Finanzierung einen Notfallpuffer von mindestens 15.000 bis 20.000 Euro ein, den du für mögliche Sonderumlagen zurückhältst. Dieser sollte nicht als Eigenkapital in die Finanzierung fließen, sondern als Reserve verfügbar bleiben.

[fs-toc-h2]7. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Bin ich verpflichtet, einem WEG-Darlehen zuzustimmen?

Nein, du bist nicht verpflichtet zuzustimmen. Allerdings reicht für die Kreditaufnahme eine einfache Mehrheit der anwesenden und stimmberechtigten Eigentümer aus. Wenn diese Mehrheit den Beschluss fasst, bist du als überstimmter Eigentümer trotzdem an den Beschluss gebunden und musst deinen Anteil an den Kreditraten zahlen.

Was passiert, wenn ein anderer Eigentümer seine Hausgeldraten nicht zahlt?

Bei normalen Hausgeldzahlungen kann die Hausverwaltung gegen den säumigen Eigentümer vorgehen. Bei einem WEG-Darlehen ist die Situation problematischer: Die Bank kann sich bei Zahlungsausfall an alle Eigentümer halten, da diese gesamtschuldnerisch haften. Im Innenverhältnis hast du einen Anspruch auf Ausgleich, aber wenn dieser zahlungsunfähig ist, bleibst du auf den Kosten sitzen.

Wie wirkt sich ein bestehendes WEG-Darlehen auf meine Finanzierung aus?

Ein laufendes WEG-Darlehen erhöht deine monatlichen Belastungen, da die Kreditraten über das Hausgeld mitfinanziert werden müssen. Die Bank berücksichtigt diese zusätzliche Belastung bei der Berechnung deiner Kreditfähigkeit. Außerdem haftest du als neuer Eigentümer für die Restschuld des WEG-Darlehens mit, was zu höheren Eigenkapitalanforderungen führen kann.

Kann ich mein Reihenhaus verkaufen, wenn die WEG ein Darlehen hat?

Ja, grundsätzlich kannst du dein Reihenhaus jederzeit verkaufen. Allerdings übernimmt der Käufer mit dem Kauf auch die Verpflichtungen aus dem WEG-Darlehen. Das kann den Verkauf erschweren und den erzielbaren Preis drücken. Du musst im Kaufvertrag transparent über das bestehende Darlehen informieren.

Welche Kosten kommen neben dem Hausgeld noch auf mich zu?

Neben dem regulären Hausgeld musst du mit folgenden Kosten rechnen: Grundsteuer für deinen Anteil, Gebäudeversicherung (oft über die WEG abgewickelt), Schornsteinfegergebühren, Strom und Heizung für dein Reihenhaus, mögliche Sonderumlagen bei größeren Sanierungen und Reparaturen am Sondereigentum, die du selbst bezahlen musst.

Lohnt sich ein Reihenhaus in einer WEG trotz der Einschränkungen?

Das hängt von deiner persönlichen Situation und den Gegebenheiten der konkreten WEG ab. Vorteile sind oft der günstigere Kaufpreis im Vergleich zu freistehenden Häusern, die gemeinsame Kostenteilung für große Sanierungen und eine organisierte Verwaltung. Nachteile sind die eingeschränkte Entscheidungsfreiheit, das Risiko von Sonderumlagen und die gesamtschuldnerische Haftung bei WEG-Darlehen. Eine gut geführte WEG mit solider Finanzlage kann eine sehr gute Wahl sein.

[fs-toc-h2]8. Fazit

Die Finanzierung eines Reihenhauses in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bringt spezifische Herausforderungen mit sich, die du nicht unterschätzen solltest. Die WEG-Mitgliedschaft bedeutet nicht nur gemeinsame Entscheidungen und laufende Hausgeldzahlungen, sondern kann auch deine Finanzierungsmöglichkeiten einschränken und unerwartete Kosten verursachen.

Besonders wichtig ist die gründliche Prüfung aller WEG-Dokumente vor dem Kauf. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage geben dir Aufschluss über die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft und mögliche Risiken. Eine zu niedrige Rücklage oder absehbare Sanierungsmaßnahmen sollten dich warnen – hier drohen teure Sonderumlagen.

Die Bank bewertet WEG-Immobilien vorsichtiger als freistehende Häuser, was sich in niedrigeren Beleihungsgrenzen und höheren Eigenkapitalanforderungen niederschlägt. Kalkuliere daher von Anfang an mit mehr Eigenkapital und einem finanziellen Puffer für unvorhergesehene WEG-Kosten. Das monatliche Hausgeld reduziert deine verfügbare Kreditrate, und ein mögliches WEG-Darlehen bringt zusätzliche Verpflichtungen und Haftungsrisiken mit sich.

Trotz dieser Besonderheiten kann ein Reihenhaus in einer gut geführten WEG eine ausgezeichnete Investition sein. Die gemeinsame Kostenteilung für große Sanierungen, die professionelle Verwaltung und oft günstigere Kaufpreise sind klare Vorteile. Entscheidend ist, dass du mit offenen Augen kaufst und dich vorab umfassend informierst.

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