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Sondertilgung: Der Schlüssel zur schnelleren Entschuldung

Extratilgung und außerplanmäßige Rückzahlung: Was Sie über außerplanmäßige Tilgungen wissen müssen

von Carsten Hater

Gründer von bestebaufinanzierung.com
|
12.8.2025

Eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung kann deine Kreditlaufzeit erheblich verkürzen und Zinskosten sparen. Doch welche Möglichkeiten und Grenzen gibt es bei der außerplanmäßigen Tilgung? In diesem umfassenden Ratgeber erfährst du alles Wichtige über Extratilgungen, von den Voraussetzungen bis zur optimalen Nutzung.

Paar im Gespräch mit Finanzberaterin im Büro
Inhaltsverzeichnis
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[fs-toc-h2] 1. Sondertilgung: Definition und Grundlagen der Extratilgung

Eine Sondertilgung ist eine freiwillige, außerplanmäßige Tilgung deines Baufinanzierungsdarlehens, die zusätzlich zu den regulären monatlichen Raten geleistet wird. Diese Extratilgung fließt direkt in die Rückzahlung der Restschuld und verkürzt dadurch die Gesamtlaufzeit deines Kredits. Der entscheidende Unterschied zu deiner normalen monatlichen Rate liegt in der Freiwilligkeit und der sofortigen Wirkung auf die Schuldsumme.

Was macht eine außerplanmäßige Tilgung besonders:

  • Freiwilligkeit: Du entscheidest selbst, ob und wann du eine zusätzliche Rückzahlung leistest
  • Direkte Wirkung: Der Betrag reduziert unmittelbar deine Restschuld
  • Zinsersparnis: Weniger Restschuld bedeutet weniger Zinszahlungen
  • Flexibilität: Die meisten Verträge erlauben jährliche Extrazahlungen

Im Gegensatz zu einem normalen Ratenkredit ist eine außerplanmäßige Tilgung bei der Baufinanzierung jedoch nicht automatisch möglich. Sie muss explizit im Darlehensvertrag vereinbart werden, da Banken ansonsten das Recht haben, außerplanmäßige Zahlungen abzulehnen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.

Die rechtliche Grundlage für Sondertilgungen bei Immobiliendarlehen bildet der Paragraf 489 BGB. Dieser gibt Kreditnehmern nach zehn Jahren Zinsbindung das Recht, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zu kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Arten von außerplanmäßigen Tilgungen:

  • Optionale Extratilgung: Du kannst, musst aber nicht
  • Feste Zusatztilgung: Vertraglich vereinbarte, regelmäßige Extrazahlungen
  • Einmalige Sonderzahlung: Etwa bei Erbschaft oder Bonuszahlung

Tipp: Vereinbare bereits bei Vertragsabschluss ein kostenloses Recht zur außerplanmäßigen Tilgung von mindestens fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.

[fs-toc-h2] 2. Voraussetzungen: Wann ist eine außerplanmäßige Tilgung möglich?

Die Möglichkeit zur Extratilgung hängt in erster Linie von den vertraglichen Vereinbarungen ab, die du mit deiner Bank getroffen hast. Da deutsche Banken nicht gesetzlich verpflichtet sind, zusätzliche Rückzahlungen zu ermöglichen, musst du dieses Recht explizit aushandeln und im Darlehensvertrag verankern lassen.

Vertragliche Vereinbarungen im Überblick:

  • Kostenlose Zusatztilgungsrechte: Ein bis fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr
  • Erweiterte Rechte: Zehn bis 15 Prozent gegen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,25 Prozent
  • Mindestbeträge: Banken können Mindestbeträge zwischen 1.000 und 5.000 Euro festlegen

Neben den vertraglichen Aspekten musst du auch deine finanzielle Situation sorgfältig prüfen. Eine außerplanmäßige Tilgung sollte niemals deine finanzielle Sicherheit gefährden oder zu Liquiditätsproblemen führen.

Finanzielle Voraussetzungen für eine sichere Extratilgung:

  • Notreserve: Behalte drei bis sechs Monatsgehälter als Notgroschen
  • Geplante Ausgaben: Berücksichtige anstehende Renovierungen oder Anschaffungen
  • Regelmäßige Einnahmen: Prüfe, ob die zusätzliche Zahlung deine monatliche Liquidität nicht gefährdet

Kostenlose vs. kostenpflichtige Rechte für Extratilgungen

Der Unterschied zwischen kostenlosen und kostenpflichtigen Optionen für außerplanmäßige Tilgungen hat erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten deiner Baufinanzierung. Kostenlose Zusatztilgungsrechte werden ohne Aufschlag auf den Sollzinssatz gewährt und bringen keine zusätzlichen Kosten mit sich, selbst wenn du die Möglichkeit nie nutzt.

Kostenpflichtige Varianten hingegen erfordern einen dauerhaften Zinsaufschlag über die gesamte Zinsbindung. Bei einem typischen Aufschlag von 0,2 Prozentpunkten und einem Darlehen von 300.000 Euro zahlst du jährlich 600 Euro zusätzlich – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung.

Verstehe die Grundlagen der Baufinanzierung in unserem umfassenden Ratgeber, um entsprechende Rechte optimal zu verhandeln.

Hinweis: Kostenpflichtige Optionen für Extratilgungen lohnen sich nur, wenn du diese auch tatsächlich regelmäßig nutzen kannst und willst.

[fs-toc-h2] 3. Sondertilgung: Verschiedene Arten von Sondertilgungen

Die Wahl der richtigen Art hängt wesentlich von deiner finanziellen Situation und deinen persönlichen Zielen ab. Die regelmäßige jährliche Variante ist die häufigste und meist auch sinnvollste Option. Dabei zahlst du einmal pro Jahr einen zusätzlichen Betrag in deine Baufinanzierung ein, oft nach dem Erhalt von Bonuszahlungen, Jahresausschüttungen oder Steuererstattungen.

Regelmäßige jährliche Extratilgung - Vorteile:

  • Planbarkeit: Du kannst die zusätzliche Zahlung in deine Jahresplanung einbeziehen
  • Flexibilität: Die meisten Verträge erlauben es, in einzelnen Jahren auszusetzen
  • Optimaler Zeitpunkt: Oft nach Erhalt der Jahresausschüttung oder Bonuszahlung

Bei größeren Geldbeträgen, etwa durch Erbschaften, Schenkungen oder den Verkauf einer anderen Immobilie, kann eine einmalige große außerplanmäßige Tilgung die optimale Lösung sein. Diese Variante zeigt sofort dramatische Auswirkungen auf deine Restschuld und kann bei geschicktem Timing zu einer erheblichen Zinsersparnis führen.

Außerplanmäßige Tilgung optimal nutzen: 5-Schritte-Plan
  • Vertragsbedingungen prüfen: Welche Rechte für Extratilgungen hast du vereinbart?
  • Verfügbares Kapital berechnen: Wie viel kannst du entbehren, ohne die Liquidität zu gefährden?
  • Tilgungsrechner nutzen: Berechne die Auswirkungen verschiedener Szenarien
  • Optimalen Zeitpunkt wählen: Frühe Zusatzzahlungen haben größere Wirkung
  • Extratilgung durchführen: Überweise den Betrag mit entsprechendem Verwendungszweck
  • Flexible Modelle für zusätzliche Rückzahlungen:

    Moderne Finanzierungsverträge bieten zunehmend flexible Optionen:

    • Quartalsweise Nutzung: Aufteilen der jährlichen Summe auf vier Termine
    • Variable Beträge: Unterschiedliche Höhen je nach finanzieller Situation
    • Spontane Nutzung: Bei unerwarteten Geldeingängen

    Außerplanmäßige Tilgung bei verschiedenen Darlehensarten:

    • Annuitätendarlehen: Standard-Extratilgung verkürzt die Laufzeit
    • Tilgungsaussetzung: Zusätzliche Rückzahlung während tilgungsfreier Zeit möglich
    • Variables Darlehen: Meist flexible Möglichkeiten ohne Aufpreis

    Tipp: Nutze flexible Modelle, wenn deine Einnahmen schwanken oder du mehrere kleinere Beträge im Jahr zur Verfügung hast.

    [fs-toc-h2] 4. Sondertilgung: Maximale Höhe und Vorfälligkeitsentschädigung

    Die Banken setzen bewusst Grenzen für außerplanmäßige Tilgungen, um ihre eigene Zinsertragsplanung zu schützen und kalkulierbare Geschäfte zu führen. Diese Grenzen orientieren sich meist an Prozentsätzen der ursprünglichen Darlehenssumme und variieren je nach Kreditinstitut.

    Übliche Grenzen für Extratilgungen:

    • Standardrecht: Ein bis fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr
    • Erweiterte Rechte: Zehn bis 15 Prozent gegen Zinsaufschlag
    • Maximale Rechte: Bis zu 20 Prozent bei wenigen Anbietern
    • Gesamtgrenze: Manche Banken begrenzen zusätzliche Rückzahlungen über die gesamte Zinsbindung

    Beispielrechnung für Grenzen bei Extratilgungen:

    Bei einem Darlehensbetrag von 300.000 Euro bedeuten:

    • Fünf Prozent: 15.000 Euro jährlich
    • Zehn Prozent: 30.000 Euro jährlich
    • 15 Prozent: 45.000 Euro jährlich

    Auswirkungen auf die Vorfälligkeitsentschädigung

    Die Vorfälligkeitsentschädigung spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung entsprechender Rechte, auch wenn du diese möglicherweise nie nutzen wirst. Diese Entschädigung soll der Bank die entgangenen Zinserträge bei einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung ersetzen.

    Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung:

    Vereinbarte Rechte für außerplanmäßige Tilgungen reduzieren die Entschädigung erheblich:

    • Theoretische Nutzung: Banken müssen so rechnen, als hättest du alle Rechte ausgeschöpft
    • Niedrigere Restschuld: Basis für die Berechnung wird reduziert
    • Geringere Zinsverluste: Bank hätte weniger Zinserträge verloren

    Vermeide teure Fehler bei der Sondertilgung mit unserem Expertenratgeber zu häufigen Baufinanzierungsfehlern.

    Sonderfall: Gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren:

    Nach zehn Jahren Zinsbindung hast du besondere Rechte:

    • Kündigungsfrist: Sechs Monate
    • Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Vollständig kostenfrei
    • Teilkündigung möglich: Auch hohe Extratilgungen ohne Gebühren

    Hinweis: Selbst nicht genutzte Rechte für zusätzliche Rückzahlungen reduzieren die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung erheblich.

    [fs-toc-h2] 5. Sondertilgung: Wie Sondertilgungen die Kreditlaufzeit verkürzen

    Der Mechanismus der Laufzeitverkürzung durch außerplanmäßige Tilgungen basiert auf einem einfachen, aber wirkungsvollen Prinzip. Jede zusätzliche Rückzahlung reduziert sofort deine Restschuld, wodurch sich automatisch der Zinsanteil in deinen zukünftigen Raten verringert. Da deine monatliche Rate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil entsprechend an.

    Mechanismus der Laufzeitverkürzung:

    1. Sofortige Reduzierung: Die Extratilgung vermindert die Restschuld unmittelbar
    2. Weniger Zinsen: Auf die reduzierte Restschuld fallen weniger Zinsen an
    3. Höherer Tilgungsanteil: Bei gleicher Rate steigt der Tilgungsanteil automatisch
    4. Schnellere Entschuldung: Die Gesamtlaufzeit verkürzt sich erheblich

    Beispielrechnung zur Laufzeitverkürzung:

    Darlehensbetrag: 250.000 Euro
    Zinssatz: 3,0 Prozent
    Anfängliche Tilgung: 2,0 Prozent
    Monatliche Rate: 1.041,67 Euro

    Ohne außerplanmäßige Tilgung:

    • Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 36 Jahre, 4 Monate
    • Gesamte Zinszahlungen: 202.500 Euro

    Mit jährlicher Extratilgung von 10.000 Euro:

    • Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 19 Jahre, 2 Monate
    • Gesamte Zinszahlungen: 98.400 Euro
    • Ersparnis: 104.100 Euro Zinsen und 17 Jahre Laufzeit

    Optimaler Zeitpunkt für außerplanmäßige Tilgungen

    Das Timing deiner zusätzlichen Rückzahlungen hat einen entscheidenden Einfluss auf deren Wirksamkeit. Frühe Extratilgungen in der Zinsbindung sind besonders effektiv, da zu diesem Zeitpunkt die Restschuld am höchsten ist und der gesparte Zinsbetrag über die längste Zeit wirkt.

    Strategische Überlegungen:

    • Zinsphase: Bei niedrigen Zinsen weniger dringend, bei hohen Zinsen sehr lohnend
    • Liquidität: Nutze Bonuszahlungen, Steuererstattungen oder Erbschaften
    • Anschlussfinanzierung: Vor Zinsbindungsende kann eine Extratilgung Konditionen verbessern

    Entdecke in unserem detaillierten Leitfaden zur Laufzeitverkürzung, wie du maximal von zusätzlichen Rückzahlungen profitierst.

    Faktoren für maximale Wirkung:

    • Höhe der Extratilgung: Je höher, desto größer die Wirkung
    • Häufigkeit: Regelmäßige zusätzliche Zahlungen verstärken den Effekt
    • Zinsniveau: Bei hohen Zinsen größere Ersparnis
    • Restlaufzeit: Frühe außerplanmäßige Tilgungen wirken stärker

    Tipp: Leiste Extratilgungen möglichst früh in der Zinsbindung und nutze regelmäßige Termine wie Jahresende oder nach Bonuszahlungen.

    [fs-toc-h2] 6. Sondertilgung: Risiken und Kosten bei außerplanmäßiger Tilgung

    Trotz der offensichtlichen Vorteile einer außerplanmäßigen Tilgung solltest du auch die möglichen Risiken und Nachteile in deine Entscheidung einbeziehen. Das größte Risiko liegt in der dauerhaften Reduzierung deiner liquiden Mittel. Eine einmal geleistete Extratilgung kannst du nicht rückgängig machen – das Geld ist unwiderruflich in der Immobilienfinanzierung gebunden.

    Finanzielle Risiken:

    Liquiditätsengpass:

    • Notreserve: Mindestens drei bis sechs Monatsgehälter sollten verfügbar bleiben
    • Unvorhergesehene Ausgaben: Reparaturen, Krankheit oder Arbeitslosigkeit
    • Opportunitätskosten: Entgangene Renditen bei alternativen Anlagen

    Die Opportunitätskosten stellen einen wichtigen Aspekt dar. In Zeiten niedriger Darlehenszinsen unter zwei Prozent können alternative Anlagen wie Aktien, ETFs oder sogar Festgeld attraktivere Renditen bieten. Die eingesparten Zinsen durch eine zusätzliche Rückzahlung entsprechen einer "sicheren Rendite" in Höhe deines Darlehenszinssatzes.

    Zinsaufschläge für erweiterte Rechte:

    Wenn du erweiterte Optionen gegen Zinsaufschlag vereinbart hast:

    • Dauerhafter Aufschlag: Gilt für die gesamte Zinsbindung
    • Nur bei Nutzung rentabel: Ohne regelmäßige Extratilgung unwirtschaftlich
    • Beispielrechnung: 0,2 Prozent Aufschlag bei 300.000 Euro = 600 Euro jährlich
    Das solltest du bei außerplanmäßigen Tilgungen unbedingt beachten

    Rechtliche Grenzen: Halte dich an die vertraglich vereinbarten Höchstbeträge

    ‍Kostenfallen vermeiden: Prüfe mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen

    ‍Vorfälligkeitsentschädigung: Vereinbarte Rechte reduzieren diese automatisch

    ‍Steuerliche Aspekte: Bei vermieteten Objekten können Schuldzinsen absetzbar sein

    ‍Alternativen: Vergleiche mit anderen Anlageformen bei niedrigen Zinsen

    Strategische Nachteile:

    Verlorene Flexibilität:

    • Keine Rückholung: Das Geld ist dauerhaft im Kredit gebunden
    • Veränderte Umstände: Bei finanziellen Problemen nicht verfügbar
    • Neue Chancen: Attraktive Investitionsmöglichkeiten können nicht genutzt werden

    Zusätzliche Kosten:

    • Bearbeitungsgebühren: Für die Vertragsanpassung
    • Mindestbeträge: Kleine Extratilgungen sind oft unwirtschaftlich
    • Meldepflichten: Manche Banken verlangen Voranmeldung

    Hinweis: Wäge bei niedrigen Darlehenszinsen unter drei Prozent sorgfältig ab, ob nicht alternative Anlagen attraktiver sind.

    [fs-toc-h2] 7. Sondertilgung: Tilgungsrechner und Auswirkungen auf die Restschuld

    Ein professioneller Tilgungsrechner ist unverzichtbar für die optimale Planung deiner Strategie für außerplanmäßige Tilgungen. Diese Tools berücksichtigen alle relevanten Faktoren deiner Baufinanzierung und ermöglichen es dir, verschiedene Szenarien präzise durchzurechnen und zu vergleichen.

    Funktionsweise von Tilgungsrechnern:

    Ein professioneller Tilgungsrechner berücksichtigt:

    • Grunddaten: Darlehensbetrag, Zinssatz, anfängliche Tilgung
    • Extratilgungen: Höhe, Häufigkeit und Zeitpunkt
    • Zinsbindung: Laufzeit und mögliche Anschlussfinanzierung
    • Ergebnisse: Restschuld, Laufzeit, Zinsersparnis

    Wichtige Berechnungsparameter:

    Die Restschuldentwicklung zeigt dir, wie sich deine Schulden durch zusätzliche Rückzahlungen entwickeln. Besonders wichtig ist auch die korrekte Berechnung der Zinsen, da sich der Zinsanteil der Rate automatisch durch Extratilgungen reduziert und die gesamte Zinszahlung über die komplette Laufzeit sinkt.

    Unser kostenloser Tilgungsrechner zeigt dir, wie sich außerplanmäßige Tilgungen auf deine Baufinanzierung auswirken.

    Praktische Anwendung des Tilgungsrechners:

    Szenario-Vergleich:

    1. Basis-Szenario: Nur reguläre Tilgung ohne Extrazahlungen
    2. Moderate Zusatztilgung: Jährlich 2-3 Prozent der ursprünglichen Summe
    3. Aggressive Extratilgung: Maximale Ausnutzung der verfügbaren Rechte
    4. Einmalige außerplanmäßige Zahlung: Große Summe zu einem bestimmten Zeitpunkt

    Interpretation der Ergebnisse:

    Die wichtigsten Kennzahlen für deine Entscheidung:

    • Laufzeitverkürzung: Um wie viele Jahre reduziert sich die Laufzeit
    • Absolute Zinsersparnis: Eingesparte Euros bei den Zinsen
    • Restschuld am Zinsbindungsende: Wichtig für die Anschlussfinanzierung

    Eine niedrigere Restschuld zum Zinsbindungsende verbessert nicht nur deine Verhandlungsposition bei der Anschlussfinanzierung, sondern reduziert auch dein Zinsrisiko erheblich.

    Tipp: Nutze den Tilgungsrechner regelmäßig, um deine Strategie an veränderte Umstände anzupassen und optimal zu gestalten.

    [fs-toc-h2] 8. FAQ: Häufige Fragen zu Sondertilgungen bei der Baufinanzierung

    Wie viel Sondertilgung ist bei der Baufinanzierung möglich?

    Die Höhe der möglichen außerplanmäßigen Tilgung hängt vollständig von deinem Darlehensvertrag ab. Standardmäßig bieten die meisten Banken kostenlose Extratilgungen von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr an. Gegen einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,25 Prozentpunkten sind oft erweiterte Rechte von zehn bis 15 Prozent möglich. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro bedeutet das zwischen 15.000 und 45.000 Euro jährlich.

    Wann ist eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung sinnvoll?

    Eine außerplanmäßige Tilgung lohnt sich besonders, wenn dein Darlehenszinssatz höher ist als die Rendite alternativer Anlagen. Bei Zinssätzen über drei Prozent ist eine Extratilgung meist vorteilhaft. Zusätzlich solltest du über ausreichende Liquiditätsreserven verfügen und keine dringenden anderen Investitionen geplant haben. Frühe zusätzliche Rückzahlungen in der Zinsbindung haben die größte Wirkung.

    Kann ich eine Sondertilgung wieder rückgängig machen?

    Nein, eine einmal geleistete außerplanmäßige Tilgung kann nicht rückgängig gemacht werden. Das Geld fließt direkt in die Rückzahlung der Restschuld und steht dir nicht mehr zur Verfügung. Deshalb solltest du vor einer Extratilgung sorgfältig prüfen, ob du das Geld wirklich entbehren kannst und keine wichtigen Ausgaben anstehen.

    Was passiert bei einer Sondertilgung ohne Vereinbarung im Vertrag?

    Ohne vertragliche Vereinbarung kann die Bank eine außerplanmäßige Tilgung ablehnen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Entschädigung soll der Bank die entgangenen Zinserträge ersetzen und kann mehrere tausend Euro betragen. Nach zehn Jahren Zinsbindung hast du jedoch ein gesetzliches Kündigungsrecht, das auch Extratilgungen ohne Entschädigung ermöglicht.

    Wie berechne ich die Ersparnis durch eine Sondertilgung?

    Die Ersparnis durch eine außerplanmäßige Tilgung berechnest du am besten mit einem Tilgungsrechner. Vergleiche dabei zwei Szenarien: einmal mit und einmal ohne Extratilgung. Die Differenz zeigt dir sowohl die Zinsersparnis als auch die Laufzeitverkürzung. Als Faustregel gilt: Eine frühe zusätzliche Rückzahlung in Höhe von zehn Prozent der Darlehenssumme kann die Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen und Zehntausende Euro sparen.

    [fs-toc-h2]Fazit

    Eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung ist ein mächtiges Instrument, um deine Kreditlaufzeit zu verkürzen und erhebliche Zinskosten zu sparen. Die außerplanmäßige Tilgung wirkt besonders effektiv bei höheren Zinssätzen und wenn sie früh in der Zinsbindung geleistet wird. Wichtig ist die vertragliche Vereinbarung entsprechender Rechte bereits bei Abschluss der Finanzierung.

    Beachte jedoch auch die Risiken: Eine Extratilgung sollte niemals deine Liquidität gefährden oder wichtige Investitionen verhindern. Bei niedrigen Darlehenszinsen kann es sinnvoller sein, verfügbares Kapital in renditeträchtige Alternativen zu investieren.

    Nutze unseren professionellen Baufinanzierungsvergleich für optimale Konditionen bei außerplanmäßigen Tilgungen und lass dich von unseren Experten beraten, wie du zusätzliche Rückzahlungen optimal in deine Finanzierungsstrategie einbauen kannst. Mit der richtigen Planung kannst du durch geschickte Extratilgungen Jahre früher schuldenfrei sein.

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