Beleihungsobergrenze: Unterschiede zur Beleihungsgrenze

Die Beleihungsobergrenze und Beleihungsgrenze sind zentrale Begriffe der Baufinanzierung, die oft verwechselt werden. Während die Beleihungsgrenze den bankindividuellen Prozentsatz des Beleihungswerts beschreibt, bis zu dem eine Bank finanziert, bezeichnet die Beleihungsobergrenze die gesetzlich oder regulatorisch festgelegte Maximalgrenze. Diese Unterscheidung hat direkten Einfluss auf deine Finanzierungsmöglichkeiten und die Zinshöhe deiner Baufinanzierung.

[fs-toc-h2]1. Was ist eine Beleihungsobergrenze und wann greift sie?

Die Beleihungsobergrenze stellt die absolute Maximalgrenze dar, bis zu der bestimmte Banktypen Immobilien beleihen dürfen. Diese Grenzen sind gesetzlich im Pfandbriefgesetz (PfandBG) oder anderen regulatorischen Vorschriften verankert und dienen der Systemstabilität des Finanzsektors. Anders als die bankindividuelle Beleihungsgrenze kann die Beleihungsobergrenze nicht durch Verhandlungen oder bessere Bonität überschritten werden.

Für verschiedene Institutstypen gelten unterschiedliche Beleihungsobergrenzen. Pfandbriefbanken dürfen nach § 14 PfandBG maximal 60 Prozent des Beleihungswerts als erstrangige Hypothek vergeben. Diese strikte Regelung ermöglicht es ihnen, die vergebenen Kredite als Realkredit zu bilanzieren und darüber Pfandbriefe zu refinanzieren. Bausparkassen unterliegen einer Beleihungsobergrenze von 80 Prozent gemäß § 7 Bausparkassengesetz.

Gesetzliche Beleihungsobergrenzen im Überblick:

• Pfandbriefbanken: 60% des Beleihungswerts
• Bausparkassen: 80% des Beleihungswerts
• Lebensversicherer: 40-60% des Beleihungswerts
• Geschäftsbanken: Keine gesetzliche Obergrenze (interne Limits)

Diese regulatorischen Beschränkungen haben direkten Einfluss auf deine Finanzierungsstrategie. Wenn du eine Finanzierung über die jeweilige Beleihungsobergrenze hinaus benötigst, muss diese über andere Kreditgeber oder als nachrangiges Darlehen mit höheren Zinsen strukturiert werden. Bei der Finanzierungsplanung solltest du diese Grenzen von Beginn an berücksichtigen. Weitere Informationen zur optimalen Eigenkapitalplanung findest du in unserem Ratgeber zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

[fs-toc-h2]2. Wie unterscheiden sich Beleihungsgrenze und Beleihungsobergrenze konkret?

Die Beleihungsgrenze beschreibt den bankindividuellen Prozentsatz des Beleihungswerts, bis zu dem ein Kreditinstitut bereit ist zu finanzieren. Diese Grenze liegt meist deutlich unter der gesetzlichen Beleihungsobergrenze und wird von jeder Bank individuell festgelegt. Faktoren wie deine Bonität, die Immobilienart, die Lage und die aktuelle Marktlage beeinflussen diese bankinterne Grenze erheblich.

Im Gegensatz dazu ist die Beleihungsobergrenze eine harte, gesetzlich festgelegte Grenze, die unabhängig von individuellen Faktoren nicht überschritten werden darf. Sie dient der Risikobegrenzung auf Systemebene und stellt sicher, dass bestimmte Banktypen nicht übermäßige Risiken eingehen. Diese Obergrenze definiert den regulatorischen Rahmen, innerhalb dessen sich die bankindividuellen Beleihungsgrenzen bewegen müssen.

Praktische Unterschiede in der Finanzierung:Die Beleihungsgrenze bestimmt deine konkreten Kreditkonditionen und ist oft verhandelbar. Bei exzellenter Bonität können Banken ihre interne Beleihungsgrenze erhöhen und dir bessere Konditionen anbieten. Die Beleihungsobergrenze hingegen stellt eine absolute Schranke dar, die durch keine noch so gute Bonität überwunden werden kann.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht den Unterschied. Bei einer Immobilie mit einem Beleihungswert von 400.000 Euro könnte eine Geschäftsbank eine interne Beleihungsgrenze von 80 Prozent (320.000 Euro) festlegen. Eine Pfandbriefbank hingegen darf aufgrund der gesetzlichen Beleihungsobergrenze maximal 60 Prozent (240.000 Euro) als erstrangige Hypothek vergeben, auch wenn die Bank intern bereit wäre, mehr zu finanzieren.

Für die praktische Finanzierung bedeutet dies, dass du bei der Auswahl deiner Bank nicht nur auf die Zinssätze achten solltest, sondern auch auf die jeweiligen Beleihungsgrenzen und -obergrenzen. Informationen zu verschiedenen Finanzierungsanbietern findest du in unserem Baufinanzierung-Vergleich.

[fs-toc-h2]3. Welche Auswirkungen haben Beleihungsobergrenzen auf deine Zinsen?

Die Beleihungsobergrenze hat direkten Einfluss auf die Zinsgestaltung deiner Baufinanzierung, da sie die Risikobewertung der Bank maßgeblich beeinflusst. Finanzierungen innerhalb der gesetzlichen Beleihungsobergrenze gelten als besonders sicher und werden entsprechend mit attraktiven Zinskonditionen belohnt. Dies liegt daran, dass diese Grenzen auf konservativen Risikobewertungen basieren und einen erheblichen Sicherheitspuffer bieten.

Bei Pfandbriefbanken führt die 60-Prozent-Beleihungsobergrenze zu besonders günstigen Zinssätzen, da diese Darlehen als Realkredit bilanziert werden können. Die Bank kann diese Kredite über Pfandbriefe refinanzieren, was zu niedrigeren Refinanzierungskosten und damit günstigeren Kundenzinsen führt. Finanzierungsanteile über dieser Obergrenze müssen hingegen als nachrangige Darlehen strukturiert werden, was höhere Zinsen zur Folge hat.

Typische Zinsstaffelung nach Beleihungsausläufen:

• 0-60% des Beleihungswerts: Beste Zinskonditionen
• 60-80% des Beleihungswerts: Standard-Zinssätze
• 80-90% des Beleihungswerts: Zinsaufschlag 0,2-0,5%
• Über 90% des Beleihungswerts: Zinsaufschlag 0,5-1,0%

Die Überschreitung der Beleihungsobergrenze führt automatisch zu einer Änderung der Darlehensstruktur. Der Anteil bis zur Obergrenze wird als erstrangiges Darlehen vergeben, während der darüber hinausgehende Teil als nachrangiges Darlehen oder über einen anderen Kreditgeber finanziert werden muss. Diese Strukturierung erhöht die Komplexität deiner Finanzierung und kann zu höheren Gesamtkosten führen.

Für eine optimale Zinsgestaltung solltest du daher prüfen, ob du durch höheres Eigenkapital oder Kombinationsfinanzierungen innerhalb der günstigen Beleihungsgrenzen bleiben kannst. Nutze unseren Tilgungsrechner um verschiedene Finanzierungsszenarien durchzurechnen.

[fs-toc-h2]4. Wie berechnest du Beleihungsgrenzen und Beleihungsobergrenzen?

Die Berechnung von Beleihungsgrenzen und Beleihungsobergrenzen basiert auf dem Beleihungswert deiner Immobilie, der meist 10-20 Prozent unter dem Kaufpreis liegt. Dieser Wert wird durch normierte Bewertungsverfahren ermittelt und bildet die Grundlage für alle weiteren Berechnungen. Die Bank wendet dann die jeweiligen Prozentsätze auf diesen Beleihungswert an, um die maximalen Finanzierungsbeträge zu ermitteln.

Berechnungsschritte im Detail:Der erste Schritt besteht in der Ermittlung des Beleihungswerts durch die Bank. Hierfür werden anerkannte Bewertungsverfahren wie das Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren eingesetzt. Bei selbstgenutzten Immobilien kommt meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, während bei Renditeobjekten das Ertragswertverfahren angewandt wird.

Anschließend wird die jeweilige Beleihungsgrenze oder -obergrenze als Prozentsatz auf den Beleihungswert angewandt. Eine Pfandbriefbank mit einer Beleihungsobergrenze von 60 Prozent kann somit maximal 60 Prozent des ermittelten Beleihungswerts als erstrangige Hypothek vergeben. Darüber hinausgehende Finanzierungsbeträge müssen über andere Wege abgedeckt werden.

Praktisches Berechnungsbeispiel:Angenommen, du möchtest ein Haus für 500.000 Euro kaufen. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 400.000 Euro (80% des Kaufpreises). Bei einer Beleihungsobergrenze von 60 Prozent kann eine Pfandbriefbank maximal 240.000 Euro (60% von 400.000 Euro) als erstrangige Hypothek vergeben. Die verbleibenden 260.000 Euro müsstest du über Eigenkapital, nachrangige Darlehen oder andere Finanzierungsquellen abdecken.

Die genaue Berechnung hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Art der Immobilie, deren Lage und Zustand sowie deine persönliche Bonität. Moderne Immobilien in begehrten Lagen erzielen oft höhere Beleihungswerte, während sanierungsbedürftige Objekte entsprechende Abschläge erhalten. Für wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen findest du weitere Informationen in unserem Modernisierungskredit-Ratgeber.

[fs-toc-h2]5. Welche Strategien gibt es bei Überschreitung der Beleihungsobergrenze?

Wenn dein Finanzierungsbedarf die geltende Beleihungsobergrenze überschreitet, stehen dir verschiedene Strategien zur Verfügung, um dennoch eine optimale Finanzierung zu erreichen. Die Kombination verschiedener Finanzierungsquellen ermöglicht es oft, trotz der regulatorischen Beschränkungen günstige Konditionen zu erhalten und dein Finanzierungsziel zu erreichen.

Die Kombinationsfinanzierung stellt die häufigste Lösung dar, bei der du den Betrag bis zur Beleihungsobergrenze über eine Bank mit günstigen Konditionen finanzierst und den darüber hinausgehenden Teil über andere Kreditgeber abdeckst. Dabei könntest du beispielsweise 60 Prozent über eine Pfandbriefbank zu Top-Konditionen finanzieren und weitere 20-30 Prozent über eine Geschäftsbank oder einen Bausparvertrag abwickeln.

Finanzierungsalternativen über die Beleihungsobergrenze hinaus:

• Nachrangige Darlehen mit Zinsaufschlag von 0,2-0,8%
• KfW-Förderkredite für energieeffiziente Sanierungen
• Bausparverträge mit günstigen Darlehenszinsen
• Privatdarlehen von Familie oder Freunden
• Eigenkapitalaufstockung durch Wertpapierverkauf

Eine weitere Strategie besteht in der gezielten Erhöhung des Eigenkapitalanteils, um unter die kritischen Beleihungsgrenzen zu gelangen. Oft reicht bereits eine Erhöhung des Eigenkapitals um 10-20 Prozent aus, um in eine günstigere Zinsklasse zu wechseln und die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich zu reduzieren. Diese Strategie lohnt sich besonders, wenn du kurzfristig verfügbare Mittel mobilisieren kannst.

Die zeitliche Staffelung der Finanzierung bietet eine weitere Option. Du könntest zunächst nur den Betrag bis zur Beleihungsobergrenze finanzieren und den Rest zu einem späteren Zeitpunkt über eine Aufstockung oder einen separaten Kredit abwickeln. Dies ist besonders interessant, wenn du in naher Zukunft mit zusätzlichen Einnahmen oder Erbschaften rechnest.

[fs-toc-h2]6. Häufig gestellte Fragen zu Beleihungsobergrenzen (FAQ)

Können Beleihungsobergrenzen durch bessere Bonität überschritten werden?

Nein, gesetzliche Beleihungsobergrenzen sind absolute Grenzen, die auch bei exzellenter Bonität nicht überschritten werden dürfen. Diese regulatorischen Vorgaben dienen der Systemstabilität und können durch individuelle Faktoren nicht beeinflusst werden. Eine bessere Bonität kann jedoch zu günstigeren Zinsen innerhalb der zulässigen Beleihungsgrenze führen.

Welche Bank bietet die höchsten Beleihungsgrenzen?

Geschäftsbanken und Direktbanken bieten oft die höchsten Beleihungsgrenzen bis zu 90-100% des Beleihungswerts, da sie keinen strengen regulatorischen Obergrenzen unterliegen. Pfandbriefbanken sind durch das Pfandbriefgesetz auf 60% beschränkt, bieten dafür aber oft die günstigsten Zinsen für diesen Anteil.

Wie wirken sich steigende Immobilienwerte auf Beleihungsgrenzen aus?

Steigende Immobilienwerte können deine Beleihungsquote verbessern, da der Beleihungswert steigt, während die Darlehenssumme durch Tilgungen sinkt. Dies kann bei Anschlussfinanzierungen zu besseren Konditionen führen oder zusätzliche Finanzierungsspielräume für Modernisierungen eröffnen.

Sind Beleihungsobergrenzen bei allen Immobilientypen gleich?

Nein, die Beleihungsobergrenzen können je nach Immobilientyp variieren. Selbstgenutzte Wohnimmobilien haben oft höhere Grenzen als Gewerbeimmobilien oder vermietete Objekte. Auch die Lage und der Zustand der Immobilie beeinflussen die praktisch anwendbaren Grenzen.

Kann ich die Beleihungsobergrenze durch Bürgschaften umgehen?

Bürgschaften oder zusätzliche Sicherheiten können nicht die gesetzlichen Beleihungsobergrenzen umgehen, aber sie können die bankinterne Beleihungsgrenze erhöhen. Darüber hinausgehende Finanzierungsanteile werden dann als nachrangige oder unbesicherte Darlehen strukturiert, meist mit entsprechenden Zinsaufschlägen.

[fs-toc-h2] Fazit

Beleihungsobergrenzen und Beleihungsgrenzen spielen eine entscheidende Rolle bei der Strukturierung deiner Baufinanzierung und haben direkten Einfluss auf deine Zinskonditionen. Während Beleihungsgrenzen bankindividuell verhandelbar sind, stellen Beleihungsobergrenzen absolute regulatorische Schranken dar, die durch keine noch so gute Bonität überwunden werden können. Das Verständnis dieser Unterschiede ermöglicht es dir, deine Finanzierungsstrategie optimal zu planen und die verschiedenen Kreditgeber gezielt für deine Zwecke zu nutzen. Bei Überschreitung der Obergrenzen stehen dir verschiedene Kombinationsstrategien zur Verfügung, um dennoch günstige Gesamtkonditionen zu erreichen. Nutze unseren Modernisierungskredit-Rechner um die optimale Finanzierungsstruktur für dein Vorhaben zu ermitteln.