Was sich 2027 für Immobilienbesitzer ändert: alle Stichtage im Überblick

2027 ändert sich für Eigentümer und Käufer ungewöhnlich viel auf einmal: neues Energieausweisrecht, sinkende Heizungsförderung, der Start des europäischen Emissionshandels für Gebäude, eine Einkommensteuerreform und Kürzungen beim Wohngeld. Dieser Überblick sortiert die Termine und zeigt, wo Handeln vor dem Stichtag etwas bringt.

[fs-toc-h2] 1. Alle Änderungen 2027 auf einen Blick

Zum 1. Januar 2027:

• Neues Energieausweisrecht greift – betrifft Verkäufer, Vermieter und Käufer
• ETS2 startet formell – betrifft alle mit fossiler Heizung
• Einkommensteuerreform mit höherem Grundfreibetrag – betrifft alle Steuerpflichtigen
• Handwerkerbonus sinkt von 20 auf 15 Prozent (geplant) – betrifft Sanierer und Eigentümer
• Wohngeld-Änderungen – betrifft Haushalte im Wohngeldbezug
• Solarpflicht Stufe 1 und GEIG-Vorgaben zur Ladeinfrastruktur – betrifft Bauherren und Sanierer

Zum 1. Februar 2027:

• Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt erstmals
• Die förderfähigen Kosten der Heizungsförderung sinken

Ab 2028:

• Die ETS2-Auktionen beginnen, der CO2-Preis wird am Markt gebildet

[fs-toc-h2] 2. Energieausweis 2027: neue Regeln ab 1. Januar

Zum Jahreswechsel greift das neue Energieausweisrecht aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Die wichtigsten Punkte:

• Neu ausgestellte Ausweise sind digital und maschinenlesbar.
• Es kommen zusätzliche Pflichtangaben dazu, unter anderem der absolute Primär- und Endenergieverbrauch in MWh pro Jahr.
• Die Primärenergiefaktoren ändern sich (Netzstrom 1,8 auf 1,5, Holz 0,2 auf 0,7). Das verändert den ausgewiesenen Primärenergiekennwert. Die Effizienzklasse von Wohngebäuden verschiebt sich dadurch nicht automatisch, weil sie an der Endenergie hängt.
• Die Berechnungsnorm wechselt zur DIN/TS 18599:2025-10. Eine Neuberechnung kann deshalb zu einer anderen Einstufung führen, auch ohne bauliche Veränderung.
• Die Vorlagepflicht gilt künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen und größeren Renovierungen. Bußgelder bis 10.000 Euro sind möglich.
• Bestehende Ausweise bleiben gültig.

Handeln vor dem Stichtag? Nur bedingt. Wer mit Holz oder Pellets heizt und 2027 verkaufen will, bekommt mit einem noch 2026 ausgestellten Ausweis einen günstigeren Primärenergiekennwert ausgewiesen. Die Effizienzklasse ändert das nicht.

[fs-toc-h2] 3. Heizungsförderung 2027: Degression ab 1. Februar

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude läuft seit dem 21. Juli 2026 zu neuen Konditionen. Ab Februar 2027 beginnt der schrittweise Abbau:

• Der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent sinkt erstmals am 1. Februar 2027 und danach halbjährlich.
• Die förderfähigen Kosten von 28.000 Euro reduzieren sich ab Februar 2027 alle sechs Monate um 750 Euro.

Wer den Heizungstausch ohnehin plant, verliert durch Warten bares Geld. Für bereits bewilligte Anträge gilt Bestandsschutz.

Mit Rechenbeispiel im Ratgeber Heizungsförderung 2027: Warum der Klimageschwindigkeitsbonus ab 1. Februar sinkt.

Bereits im Juli 2026 wurden die Tilgungszuschüsse beim Sanierungsprogramm KfW 261 gekürzt. Was das konkret bedeutet, steht in KfW 261 Sanierung Juli 2026: Tilgungszuschüsse sinken.

[fs-toc-h2] 4. CO2-Preis 2027: ETS2 startet, der Preissprung kommt später

Zum 1. Januar 2027 startet formell das europäische Emissionshandelssystem für Gebäude und Verkehr. Entgegen vieler Befürchtungen kommt der Preissprung aber nicht sofort: Nach dem Kabinettsbeschluss vom 12. August 2026 soll der nationale Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne auch 2027 gelten. Die Auktionen im ETS2 beginnen 2028.

Für 2027 bedeutet das weitgehend Kostenstabilität beim Heizen. Für die Jahre danach ist der Preis marktgebildet und damit nicht mehr staatlich festgelegt.

Rechenbeispiele im Ratgeber CO2-Preis ab 2027: Was ETS2 für Heizkosten und Sanierung bedeutet.

[fs-toc-h2] 5. Einkommensteuer 2027: Grundfreibetrag und Kindergeld steigen

Das Bundeskabinett hat am 2. September 2026 den Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 beschlossen. Das Entlastungsvolumen beziffert das Bundesfinanzministerium auf rund 10 Milliarden Euro jährlich ab 2028. Die Entlastung kommt in zwei Stufen:

• Grundfreibetrag: 12.348 Euro (2026), 12.564 Euro (2027), 12.900 Euro (2028)
• Kindergeld monatlich: 259 Euro (2026), 267 Euro (2027), 272 Euro (2028)
• Kinderfreibetrag: 9.756 Euro (2026), 10.056 Euro (2027), 10.236 Euro (2028)
• Arbeitnehmer-Pauschbetrag: steigt von 1.230 Euro auf 1.430 Euro

Dazu wird die zweite Progressionszone bis 70.600 Euro abgeflacht. Gegenfinanziert wird unter anderem über die Einkommensspitze: Der Steuersatz von 45 Prozent soll bereits ab 250.000 Euro zu versteuerndem Einkommen greifen, ab 280.000 Euro ist ein neuer Satz von 47 Prozent vorgesehen.

Für die Baufinanzierung ist das kein großer Hebel, aber es fließt in die Haushaltsrechnung ein. Bei einer Familie mit zwei Kindern summiert sich allein die Kindergelderhöhung 2027 auf rund 190 Euro im Jahr. Welche Fördermittel Familien darüber hinaus nutzen können, steht in Baufinanzierung für junge Familien: Tipps und Fördermittel 2026.

Der Entwurf befindet sich in den Beratungen von Bundestag und Bundesrat. Der Grundfreibetrag kann sich nach Vorlage des nächsten Existenzminimumberichts noch ändern.

[fs-toc-h2] 6. Handwerkerbonus 2027: Kürzung von 20 auf 15 Prozent

Die Kürzung ist keine vage Absicht mehr, sondern steht im selben Kabinettsentwurf vom 2. September 2026. Vorgesehen ist:

• Die steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen für Handwerkerleistungen sinkt von 20 auf 15 Prozent.
• Der Höchstbetrag sinkt von 1.200 auf 900 Euro im Jahr.

Damit dient die Kürzung der Gegenfinanzierung der Entlastungen an anderer Stelle. Verbände wie der Verband Wohneigentum kritisieren das und fordern, den Bonus auf heutigem Niveau zu halten und energetische Leistungen auszunehmen.

Wichtig zur Einordnung: Der Entwurf geht noch in die Beratungen von Bundestag und Bundesrat. Beschlossen ist er nicht. In Kraft treten soll die Reform zum 1. Januar 2027.

Was das praktisch heißt: Wenn Sie ohnehin Handwerkerleistungen planen, die sich 2026 abrechnen lassen, spricht wenig dafür, sie ins neue Jahr zu schieben. Bei einer Rechnung mit 6.000 Euro Arbeitsanteil sind das 1.200 statt 900 Euro Steuerermäßigung.

[fs-toc-h2] 7. Wohngeld 2027: Kürzungen zum 1. Januar

Gegenfinanziert wird die Steuerreform unter anderem über das Wohngeld. Geplant sind ab 1. Januar 2027:

• Aussetzen der regulären Anpassung
• Halbierung der Heizkostenkomponente
• eine Bagatellgrenze: Unterhalb von 15 Euro monatlich entfällt der Anspruch

Wenn Sie eine laufende Finanzierung haben und Wohngeld beziehen, sollten Sie die Auswirkung auf Ihr Haushaltsbudget vor dem Jahreswechsel durchrechnen. Wird die Rate dadurch knapp, hilft der Ratgeber Nach dem Hauskauf: Diese Kosten werden oft unterschätzt.

[fs-toc-h2] 8. Solarpflicht und Ladeinfrastruktur ab 2027

Das Gebäudemodernisierungsgesetz führt eine gestaffelte Solarpflicht ein:

• ab 2027: neue Nichtwohngebäude ab 250 Quadratmetern Nutzfläche
• ab 2028: bestehende Nichtwohngebäude bei größeren Dachsanierungen ab 500 Quadratmetern sowie öffentliche Gebäude
• ab 2030: alle neuen Wohngebäude und neu errichtete überdachte Parkplätze mit Gebäudeanschluss

Parallel verschärft die Novelle des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes ab 2027 die Vorgaben zur Vorverkabelung und Ausstattung mit Ladepunkten, für Neubauten und Bestandsimmobilien.

Für private Bauherren wird die Solarpflicht erst 2030 relevant. Wer ohnehin neu baut, sollte Dachstatik und Elektroplanung trotzdem heute schon darauf auslegen. Wie sich eine Anlage mitfinanzieren lässt, steht in Photovoltaik-Finanzierung: Solardach mit der Baufinanzierung kombinieren.

[fs-toc-h2] 9. Was Sie noch 2026 erledigen sollten

Eine kurze Liste, sortiert nach Dringlichkeit:

1. Heizungstausch geplant? Antrag nach Möglichkeit vor dem 1. Februar 2027 stellen, solange der Klimageschwindigkeitsbonus bei 16 Prozent liegt.
2. Handwerkerrechnungen offen? Abrechnung im Jahr 2026 prüfen, solange der Bonus bei 20 Prozent und 1.200 Euro Höchstbetrag liegt.
3. Zinsbindung läuft 2027 aus? Jetzt Angebote einholen, nicht erst auf das Prolongationsschreiben der Bank warten. Ausgangspunkt: Anschlussfinanzierung 2026: Wann du handeln musst.
4. Verkauf mit Holz- oder Pelletheizung geplant? Prüfen, ob ein Energieausweis nach altem Recht noch 2026 sinnvoll ist. Der Effekt betrifft den Primärenergiekennwert, nicht die Effizienzklasse.

[fs-toc-h2] 10. Häufige Fragen zu den Änderungen 2027

Kommt 2027 eine Sanierungspflicht für Bestandsgebäude?

Eine allgemeine Sanierungspflicht für selbstgenutzte Bestandsgebäude ist im deutschen Recht nicht vorgesehen. Es gelten weiterhin anlassbezogene Pflichten, etwa beim Eigentümerwechsel. Die häufig zitierte Zwangssanierung ganzer Effizienzklassen stammt aus einem frühen EU-Entwurf und hat es so nicht ins Gesetz geschafft.

Muss ich meine Gasheizung 2027 austauschen?

Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die einheitliche 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien entfallen, ebenso die pauschale Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Öl- und Gaskessel. Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig, müssen aber schrittweise mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden.

Steigen die Heizkosten 2027 stark?

Für 2027 ist nach dem Kabinettsbeschluss vom August 2026 der bisherige CO2-Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne vorgesehen. Der Preissprung droht eher ab 2028, wenn die ETS2-Auktionen beginnen.

Wird mein Haus durch die neuen Regeln weniger wert?

Pauschal nicht. Entscheidend bleiben Lage und Zustand. Bei schlechter Energieeffizienz kann der Sanierungsstau allerdings stärker in den Kaufpreis eingepreist werden, weil künftige Käufer die absoluten Verbrauchswerte in Megawattstunden im Ausweis vor Augen haben und direkt in Euro umrechnen können.

Ab wann gilt die Solarpflicht für Einfamilienhäuser?

Für neue Wohngebäude greift die Solarpflicht ab 2030. Die Stufen 2027 und 2028 betreffen Nichtwohngebäude und öffentliche Gebäude.

[fs-toc-h2] 11. Fazit: Viele kleine Änderungen, ein harter Stichtag

2027 bringt viele Änderungen gleichzeitig, aber nur eine davon zwingt zum Handeln: der 1. Februar bei der Heizungsförderung. Beim Energieausweis besteht nur Handlungsbedarf, wenn Verkauf, Neuvermietung oder größere Sanierung anstehen.

Wenn Sie eine Modernisierung planen und wissen wollen, wie sich Förderung, Eigenkapital und Kredit in Ihrem Fall am günstigsten kombinieren lassen, rechnen wir das gern mit Ihnen durch, von der separaten Finanzierung bis zur Aufstockung Ihrer bestehenden Baufinanzierung.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Er stellt insbesondere keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und begründet keinen Anspruch auf eine bestimmte Finanzierung, Förderung oder Konditionen.

Alle Angaben haben wir mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität können wir jedoch keine Gewähr übernehmen. Maßgeblich sind stets die zum Zeitpunkt Ihrer Entscheidung geltenden Gesetze, Förderbedingungen und Vertragsunterlagen. Förderbedingungen, Fördersätze und Stichtage werden von der KfW festgelegt und können kurzfristig angepasst werden.